国际养生度假公寓项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

区内物种资源丰富，传统特色农产品享誉海内外。

扬州琼花为天下枝独秀，广陵芍药与洛阳牡丹齐名，黄珏卤鹅曾是清朝皇室贡品，长江四鲜刀鱼鮰鱼河豚鲥鱼享名全球。

多年来，我区大力挖掘传统特色农产品资源，应用现代农业技术，形成了具有定规模优质米蔬菜水产品畜禽奶牛蚕茧金鱼花卉茶叶银杏枇杷等批主导产品和产加销体化农业企业。

国家级长江四大家鱼原种场为全省惟，杨氏猕猴桃研究所选育中华猕猴桃多个优质品种及丰产栽培和保鲜技术处于国际领先水平，拥有华东最大羽绒加工企业，银杏产量居扬州全市之冠，木刷笔刷产品多达几十个门类多个品种，出口欧美等多个国家，农产品年创汇达亿多美元。

生态农业邗江地处扬州近郊。

有风景秀美长江烟波浩淼邵伯湖历史悠久古运河。

而凤凰岛生态旅游区，位于该区东郊泰安镇，地处京杭运河和古运河交汇处，是国家南水北调工程源头，通过前期生态环境整治，生态条件十分优美。

目前共有个相对小岛可供开发。

环岛而立有约米长，面积达多亩林带，临近小岛可利用水域面积多亩。

凤凰岛具有丰富人文意蕴，隋炀帝三下扬州，清康熙乾隆皇帝多次南巡都驻足与此，御码头石壁虎和刻有敕赐护国禅寺石匾等都是历史有力见证。

公道镇基本情况公道镇地处历史文化名城扬州北郊，历史悠久，是清末太傅大学士阮元故乡。

这里人文荟萃，朱元璋常遇春等在这里留下了许多美丽传说。

邵伯湖四季如画自然风光，构成了返朴归真水景大观。

公道镇陆地面积。

平方公里，水面滩涂。

万亩，常住人口。

万人，辖十个自然村，拥有耕地面积亩。

公道镇南接沪宁高速宁杭甬高速，东接京沪高速，北临高邮湖邵伯湖。

距南京个小时车程，距上海个多小时车程，交通十分便捷。

公道镇经过多年努力，已经初步形成了较完善配套基础设施便捷顺畅交通网络结构合理人力资源宽松和谐投资环境淳朴深厚人文基础。

电力通讯供水事业发展迅速，能源供应充足，数据传输快捷，自来水厂日供水量达吨。

公道镇自然环境优越，素有鱼米之乡美称，是名副其实黄金海岸。

项目主要特点扬州孝贤居国际养生度假公寓项目，以万平米左右环形生态滨江景观为规划主题，由数幢沿江岸字排开色彩缤纷多层公寓数个分布于半岛形状联体别墅式和独栋别墅式公寓酒店式公寓五星级国际私人度假酒店，三大多维渗透体商业主题会所国际双语幼儿园欧亚风情街组成。

扬州孝贤居国际养生度假公寓项目是座融康疗居住休闲娱乐购物度假于体现代化国际生态养老社区。

总建筑面积万平方米，规划酒店建筑面积万平方米，风格各异养老住宅与别墅式公寓建筑面积万平方米，其他万平方米。

本项目地处扬州北郊，南接沪宁高速宁杭甬高速，东接京沪高速，北临高邮湖邵伯湖。

距南京个小时车程，距上海个多小时车程，交通十分便捷。

本项目度假区还可与尚待开发扬州市凤凰岛生态旅游区产业带相连，该生态旅游区位于扬州市东郊泰安镇，地处京杭运河和古运河交汇处，是国家南水北调工程源头，通过前期生态环境整治，生态条件已十分优美。

目前共有个相对小岛可供开发。

环岛而立有约米长，面积达多亩林带，临近小岛可利用水域面积多亩。

凤凰岛具有丰富人文意蕴，隋炀帝三下扬州，清康熙乾隆皇帝多次南巡都驻足与此，御码头石壁虎和刻有敕赐护国禅寺石匾等都是历史有力见证。

项目所在地有着广阔发展前景，有着丰富土地长江文化和生态旅游资源，是扬州市政府未来十五年重点规划旅游生态休闲开发区域。

本住宅项目符合扬州市政府把东北部地区建成国际水准生态型滨江旅游度假胜地规划目标。

本项目养生公寓与体验式健康休闲度假别墅以及配套五星级江岸景观私人酒店项目，将填补扬州市东北部高端修身养性休闲度假地产项目空白，有益于打造扬州东北部滨江旅游休闲新景观，具有广阔市场前景。

扬州市城市总体规划图二中国房地产发展现状与突破口中国房地产从年代末期以后，进入地产用家时代，炒家纷纷退出市场。

长三角地产发展可以用三级跳来形容，第级从本地市场开始创立品牌第二级，开发复合型大型住宅社区楼盘第三级，走上人才经营康庄大道，在市场孕育发展过程中，不断调整前进步伐和思路。

从房地产发展来看，过剩市场呼唤新突破，必需跳出房地产作房地产，从新角度新思路，在更广范围内整合各种资源，寻找房地产开发新制高点。

我们分析购买高端产品主要人群是成功人士，他们为了事业成功奋力拼搏，部分人发财后，攀比谁洋房漂亮，谁车高级。

高端产品在人们眼中，它不仅是住房，更是身份与社会地位象征。

经过多年改革开发，长三角地区许多人士逐渐认识到，事业成功之前，透支健康换取成功，事业成功之后用金钱赎回健康，尽管仍有部分企业家和成功人士还是陶醉在山珍海味和终年劳累身心每况愈下竞争环境中，但是大部分老板和白领阶层已开始真正认识到，健康对于人生重要意义，克服亚健康，精力充满健康状态是人们非常迫切需求，人们渴望返朴归真。

健康产业大有可为，特别是传统医疗体系无法解决，而人们生活中广泛面对亚健康问题，是个巨大市场空白。

提炼中西健康文化与内涵，能够协助房地产开发商建设健康住宅，在房地产市场通过知识附加值获取较高利润。

结合本项目实际情况，在原有策划基础上，进行重要创新，充分考虑扬州孝贤居国际养老度假公寓项目得具体特点，进行针对性策划。

我们调查中发现现在全国岁，岁到岁年收入万以上已不复存在。

所以针对这样情况，我们目标市场定在高收入人群和中高端产品上。

三中国老年公寓现状与开发模式公寓现状老年公寓年代初始创于北欧，目前已在发达国家盛行。

我国第所老年公寓年月在安徽省安庆市诞生。

是由社会集资举办向全国开放民营福利企业年，上海首家老年公寓在浦东落成北京第个老年公寓落户于清华园。

据不完全统计，全国目前不同规模老年公寓仅多家，规模都比较小。

初具规模只有天津鹤童老年公寓和上海市众仁老年公寓等几家。

很多城市老年公寓建设尚处于启动阶段，许多房地产开发企业还未注意到这具有相当生命力房地产商品新类型。

由于我国老年公寓发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。

老年公寓建设供不应求。

国外些发达国家，进住老年公寓和养老机构老年人约占老年人总数左右。

以我国大连市为例，岁以上老人万，占城市总人口，若入住老年公寓和养老机构老人占总人口比重，按比例分析，多万老年人中，将有近万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓需求。

老年公寓布局不尽合理。

目前老年公寓和养老机构建设还没有例入各个城市总体规划，缺乏从中国老年人特点和需求出发，而制定科学合理建设规划。

所以目前存在着有老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会远离亲友。

交通不便有居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

老年公寓价位偏高。

有老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有月租价高达元，很多老年人只好望洋兴叹。

可见，在我国目前广大老年人收入偏低情况下，老年公寓档次和价位要适合广大中低收入老年人承受能力。

政府和社会对老年人住宅建设重视和支持力度不够。

老年公寓和养老机构存在资金投入不足管理不善等问题。

各地出现老年公寓品质层次较低。

些地区存在名为老年公寓居住小区，规模小，配套设施不齐全，而且多是原有已开发住房。

以此概念进行销售，从小区规划，户型设计到相关服务设施建大菜系之淮扬菜发源地，淮扬菜选料严谨制作精细注重火工讲究本味特点，进行营养配餐。

营养配餐作用在于，营养成份能够满足运动需要，控制过量热量摄取。

可以与国家体育总局运动医学研究所运动营养研究中心武汉体育学院等建立良好合作关系，针对不同类型运动员营养配餐和口味进行指导，力争达到满足营养需要，适合学生口味，提高运动成绩目。

聘请杨则宜黄光明为顾问，引进运动员及大众膳食营养分析与管理系统计算机软件进行运动员膳食营养分析和系统管理。

七特色钓鱼中心根据钓鱼爱好者需要设置钓鱼内容，具体方向是增加钓鱼爱好者喜欢鱼虾类，增加观赏鱼新品种。

增加少量游艇，满足在海面中间钓鱼个性化要求。

八健身中心在会所内设立齐全体育设施，设置阳光浴与吸氧室。

九数字化图书馆与文化交流中心博览群书可以陶冶心灵，体育锻炼可以强身，健康养生可以延缓衰老，恢复疲劳。

设立统数字化商务会所，除了具有咖啡厅等传统设施外，设立网吧，与扬州图书馆等合作建立数字化图书馆服务环境，根据客户行业分类，重点为客户提供行业数字资料服务，例如金融地产法律电脑等等。

数字化图书馆项目建议引进超星五大领先技术读书笔记全文检索文本图书多媒体资源数字化制作系统。

数字图书馆是项前无古人开创性事业，需要长远目光，需要探索精神，需要脚踏实地工作，更需要团结和协作。

数字图书馆每项技术成就取得和应用，都是建立在无数心血和汗水以及对图书馆事业深刻理解基础上，它能够给客户提供良好专业化服务。

十理疗室与抗衰老中心健康与长寿是生命科学研究永恒主题，衰老机制研究近年来由于遗传学和分子生物学结合，使其在分子水平上获得可喜欢进展，甚至突破进入基因时代。

通过健康养生项目开展，可以延缓衰老过程，提高生命质量。

将抗衰老研究成果应用于社区健康服务，对客户提供衰老状况诊断服务。

开展理疗服务将是健康养生园个特色，其中水疗中心也属于理疗范畴。

理疗中心将配套流理疗师，购买批先进理疗仪器。

例如引入生物全息治疗仪磁疗设备高压氧治疗设备等等。

十二扬州孝贤居国际养生度假公寓服务体系优美环境，令人耳目新建筑固然重要，但是，优质服务是更稀缺资源，高尚社区以人为本。

建议项目开展知识型社区服务，引进世界最佳酒店实践，发挥度假区具有五星级私人酒店优势，将五星级酒店服务社区与物业服务相结合，建立充满爱心和欢乐社区。

建立以项目为核心健康养生特色服务，结合流物业服务，塑造优秀社区文化。

个成功小区不仅仅是将住宅销售出去，而且要销售给指定客户人群，将客户组织起来，建立文明高尚生活环境，这是更重要风景，也是现代高尚社区生活质量保障。

十三扬州孝贤居国际养生度假公寓知识产权保护与品牌输出上海阳欣企业正在从区域品牌走向全国旅游地产品牌，因此走品牌输出之路，无形资产经营与有形资产经营并重将是今后战略重点。

扬州孝贤居国际养生度假公寓开发项目是重大系统工程，涉及多个学科，是旅游房地产与健康养生休闲娱乐相结合产物。

由于本项目能够向多个滨江城市输出，因此，作为重要知识产权，我们将采取计算机软件登记技术机密等多种方式进行知识产权保护。

十四扬州孝贤居国际养生度假公寓项目投入产出分析估算项目投资估算项目分三期滚动式开发期国际健康养生商务会所平方米别墅万平方米老年公寓万平方米万平方米酒店式度假公寓，按三星级酒店标准。

项目名称具体科目计算过程合计别墅式公寓造价元平方米亿元国际健康养生商务会所建筑部分平方米万元水疗健康设备万元花卉与绿化投资万元网球场等万元老人医院万元其它养生服务内容万元老年公寓造价元每平方米万亿元酒店式度假公寓造价元每平方米万元亿元土地以及其他费用包括交通车队投资万元，开通公交线路合计亿元项目立项后，项目报建与竣工时间年个月期。

营销思路与销售预测本项目别墅式公寓用于