国际农业CBD中华农博园项目可行性研究报告投资建议书doc文档（87页）

实施以优化核心延伸两轴发展新城强化特色为主要内容商贸服务空间发展战略。

中华农博园正好在南中轴延长线上，并将采用现代化交易手段和管理手段，建成中国第大高科技农产品交易中心，促进具有首都特色和现代国际城市水平商贸流通规模和布局早日实现。

第二，要在中心城外围交通方便且有用地条件地区，根据市场需求，适时建设若干汽车建材农产品等大型专业商贸中心。

建成分布合理结构优化高效低耗现代物流体系，积极发展第三方物流。

集中建设包括物流基地综合物流区和专业物流区在内公共物流区，立足首都，辐射环渤海地区，满足国内外物流需求。

中华农博园选址大兴，具有区位优势，交通极其便利，并依托大兴现代都市农业，开发建设现代农业展示中心和交易中心，符合北京大力发展农产品物流产业布局。

第三，充分发挥首都优势，以及在科技文化旅游等方面资源优势，促进会展业快速发展，把北京建设成为亚洲最有影响力国际会展城市大力发展现代服务业现代制造业文化创意产业和都市型现代农业，提升产业发展水平。

中华农博园将有效整合会展商贸现代都市农业旅游文化创意现代服务业，是适应北京大力发展第三产业产业布局需要。

四是推动大兴经济快速发展需要大兴全区总面积平方公里，辖个镇，个行政村。

年末户籍户数万户，其中非农业户万户户籍人口万人，其中非农业人口万人常住人口万人，其中半年以上外来人口万人。

大兴全区年实现地区生产总值亿元年二三产业比例为，同比增长。

地方财政收入亿元，同比增长地方财政支出亿元，同比增长。

城镇居民人均可支配收入元，同比增长农民人均纯均收入元，同比增长。

城镇居民人均生活消费支出元，同比增长农村居民人均生活消费支出元，同比增长。

城镇居民人均现住房总建筑面积平方米，同比增长农民人均住房面积平方米，同比下降。

由于从年开始，北京市国民经济核算不再核算各区县，无法对比各区县经济实力。

但作为国家开展绿色核算和环境污染经济损失调查工作试点地区，北京市逐步开展资源环境因素调整绿色试算。

中华农博园将重点突出绿色环保概念，是生态示范项目，将探索有效模式整合大兴区现有优势产业资源和新兴产业资源，推动大兴经济快速发展，北京绿色快速增加需要。

五是推动大兴农业发展需要十五期间，大兴区积极落实都市型现代农业发展战略，发展优质高效主导产业农产品加工及配送业观光农业科技农业数字农业，为新农村建设奠定产业基础，形成五业促村都市型现代农业发展模式，即是依托资源优势，发展优质高效主导产业二是延长产业链条，发展农产品加工及配送业三是开发新功能，发展观光农业四是提高竞争力，发展科技农业五是强化管理和服务，发展数字农业。

五业促村都市型现代农业发展模式，全面促进了大兴区新农村建设工作开展，实现了以市场需求为核心，依托城市资源优势，集生产生活生态等多功能于体，在现代生产方式下发展都市型现代农业。

大兴区现代都市型农业发展奠定了大兴在全国农业地位，但还需进步巩固和发展。

建设中华农博园就是为了进步促进大兴现代都市型农业发展，使大兴成为农业产品技术和信息展示和交流中心，把大兴打造成国际农业。

第三章项目开发建设条件分析优势条件在北京市大兴区开发建设中华农博园具有系列优势条件，主要包括现代都市农业发达节庆活动全国闻名商贸物流基地初步形成旅游产业稳步发展创意传媒产业高度发达文化资源丰富区位和交通优势明显。

现代都市农业发达农业是中华农博园发展所依托最重要产业。

大兴区地处北京南郊，素有京南门户绿海甜园之称。

现有耕地面积万亩，其中，蔬菜万亩，西甜瓜万亩，甘薯万亩，果树万亩。

蔬菜西瓜甘薯鲜蛋牛奶肉羊产量居京郊首位，水果产量生猪出栏量居第二位，是北京市重要农产品生产和供应基地，先后获得了中国西瓜之乡中国梨乡中国桑椹之乡中国特产之乡北京南菜园等美誉。

大兴区以都市型现代农业为主要发展模式，建设了集产业发展科技示范精品销售观光休闲新农村建设于体庞安路都市型现代农业产业带。

方面，特色精品农业取得较大程度发展。

形成了庞各庄万亩西瓜采育万亩葡萄安定御林古桑园长子营有机蔬菜等批规模化品牌化农产品生产基地。

标以大兴农业品牌农产品已成为精品农业代表，以黄金梨丰水梨西洋梨为重点精品梨产量占全区梨生产总量，小型精品西瓜和被国家质检总局批准实施地理标志产品保护大兴西瓜产量占西瓜总产量另外方面，设施农业取得了定成效。

截至目前设施农业面积达到万亩，居京郊首位，主要种植西瓜蔬菜，占瓜菜种植总面积。

设施农业年产值近亿元，亩均增收元。

相继建成了庞安路刘礼路民安路设施农业产业带和青云店镇垡上营榆垡镇鹏海园长子营镇北蒲洲等批高效设施农业产业区，全区点区带相结合设施农业产业群雏形日趋显现。

二节庆活动全国闻名北京作为中国政治经济文化中心，同时也是中国会展中心，会展市场发达供需两旺。

依托于大兴农业产业和发达北京会展市场，大兴在近年来举办了系列农业节庆活动，如已经举办了届大兴西瓜节大兴安定桑椹文化节大兴采育葡萄文化节大兴春华秋实品牌推介活动大兴区庞各庄镇梨花节大兴庞各庄金秋采摘节中国生态农业第村留民营千人饺子宴等。

这些节庆活动全面弘扬大兴文化推动地区经济发展提高地区知名度，促进农民增收加快农民致富。

三商贸物流基地初步形成发展现代物流，打造物流服务聚集区是大兴经济发展重要发展方向之。

目前，大兴已建成现代综合物流基地京南物流商港，成为北京南部地区重要综合性物流区。

魏善庄镇借助其良好区位及交通优势，商贸物流发展也具备了定基础，拥有北京市糖业烟酒库北京市盐业公司北京市回收公司北京市土产仓库四个较大规模物流公司，还有农业部定点农产品批发市场西沙窝农副产品批发市场，该市场虽属于初级农贸市场，但已具有定影响力，具有提升成农产品物流基地潜力。

现有商贸物流产业基础为建设农产品交易中心打造立足北京面向全国中华农博园提供了初始条件。

四旅游产业稳步发展大兴区近年来旅游综合收入年递增均超过，并且占及第三产业比重逐年提高，年旅游综合收入达亿元，旅游收入占全区，其中乡村旅游收入亿元。

截止到目前，大兴区已有级旅游景区点家，高尔夫俱乐部三家，星级饭店家其中五星级家四星级家，床位张，社会旅馆家，床位张，全国农业旅游示范点家，市级乡村民俗旅游村个，市级乡村民俗旅游接待户户，旅游观光采摘园区个。

经过近几年发展，大兴旅游产业形成了以下特色第，以绿甜为特色农业观光体验旅游，形成了以庞各庄万亩梨园采育万亩葡萄观光园魏善庄精品梨园为代表各类农业观光园个，采摘面积近万余亩第二，以文化创意产业为依托发展文化创意旅游。

借助大兴国家新媒体产业基地星光影视园及京南时尚体育公园优势，文化创意旅游在大兴发展已初具规模第三，以体育休闲设施和自然地理资源为依托体育休闲旅游。

多个高尔夫俱乐部中国网校球童学院马术俱乐部等资源为主开发康体健身休闲体验类旅游产品在大兴区正逐步走向成熟。

五创意传媒产业高度发达文化创意产业是大兴十五期间重点培育主导产业之。

近年来，通过加强基础设施建设，完善产业发展政策体系和人才支撑体系建设等工作，星光影视园北京设计产业园北京国际印刷包装产业基地国家新媒体产业基地核心区时尚休闲体育产业区等批文化创意特色产业园区在大兴迅速崛起，文化创意产业在大兴呈现出了良好发展态势。

另外，北京传媒产业高度发达。

北京市集中了包括中央电视台人民日报北广传媒北京青年报等在内国内著名传媒机构以及以上驻京海外传媒机构，网易新浪千龙新闻网等国内著名网络媒体也在此落户。

北京已成为我国基础最好最具规模传媒产业群所在地，并在个相对经济区域内，自发形成了以北京市为依托类型齐全又经开始复苏，可以预测在未来二十年内仍能保持快速地增长，中国国民收入将继续得到改善，因此在项目经营期内宏观经济环境会朝着有利于项目经营方向发展，所带来负面影响较小，或较短暂。

竞争或替代性产品是市场发展必然规律，任何产品和项目都无法回避。

本项目是会展商贸旅游有机结合，立意高远独特性强，在建成后相当段时期内应该具有较强竞争实力，但不排除项目经营段时间后模仿类产品竞争，因此需紧密关注和收集相关市场信息和情报，及时对该类风险进行评估并适时做出经营策略调整。

对这类风险应对措施是适当改变项目营销策略，如根据市场变化适时地调整广告宣传力度等，不断推出新产品等。

总体而言，这类风险对本项目经营带来风险不大。

二政策风险政策风险包括土地政策农业政策财政和税收政策产业政策假日制度变更等。

前面已论证过土地政策农业政策财政和税收政策对本项目支持。

北京产业政策明确表明要大力发展第三产业，包括商贸会展旅游等产业，本项目同时带动会展商贸旅游产业发展，产业政策对项目发展具有积极作用。

假日或休息日制度变更包括带薪假期制度及其实施覆盖范围黄金周制度长假调整法定工作时间等。

预计带薪假期制度出台和实施对本项目会带来较大积极效应，所涉风险较小。

至于法定工作时间调整，会直接影响人们可自由支配休闲时间长短，这将对人们出游时间和机会产生作用。

这项风险极小，短期内不会出现变化。

三安全风险安全风险包括安全事故灾害风险和大范围传染病。

本项目所涉地区属于平原，因此游客安全事故气象地质灾害风险较小。

需要注意是，在举行大规模展览时，在展台搭建和拆卸时可能会发生安全事故，应建立适合预警机制。

近年来，大范围传染病风险频率增大，且其影响程度有增强趋势，在项目经营中，需注意准备相关防控和规避措施。

四财务风险财务风险主要可分为经营风险投资风险和融资风险三种。

经营风险是指企业经营环境变动经营方式改变或经营决策失误等所产生风险。

本项目从经营方式上看，由于设计经营产品内容丰富多样，包括节庆活动展览会议商贸旅游等，因而项目经营风险较低。

投资风险。

根据财务分析，税后动态投资回收期为年，投资利润率为，投资风险非常小。

融资风险。

本项目近期由国家财政投资，采取滚动发展，滚动投资开发模式，中远期将吸纳社会资本和金融机构贷款。

虽然吸纳社会资本和银行贷款会存在定融资风险，但由于项目本身具有较强竞争力和较高利润回报，对社会资本具有很强吸引力，所以融资风险很小。

第五部分附表和附图附表二附图附表经济分析与评价表附表总投资估算表序号工程或费用名称项目性质工程量建筑工程单价元估算价值万元投资额万元分期投资额单位数量建筑工程设备购置安装工程其他费用近期中远期展贸中心项目展贸中心新建平方米配套酒店新建平方米喷泉广场新建平方米停车场新建平方米二农业生态博览圈项目试验田新建平方米农业游乐园新建平方米农业采摘园改扩建个农艺园新建平方米休憩园新建平方米物流配送项目改扩建个三基础工程内部交通车行道新建游步道新建二电力工程高压埋地电缆新建开闭所新建座埋地电缆新建变压器新建台园内道路照明新建三电信工程公用电话新建部宽带线路新建埋地通讯电缆新建四有线广播电视工程有线广播电视线路新建内部地埋线路新建配线箱