国际博览中心地块项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

区域现状公共配套设施还十分薄弱。

短期内也很难获得根本性改变。

目前新区交通环境已经获得了定程度改善，江城大道墨水湖南路四新大道沿江大道四新南路四新北路汉新大道等交通网络已经形成，明年四新大道四新南路四新北路修建通车以后，区域交通将获得较大改善。

目前四新区土地大部分都已经完成了土地征收及储备，但受滞于区域内公共基础设施和公共交通薄弱，区域社会资金导入不足，区内环境改变较为缓慢。

二规划发展前景四新区规划前景汉阳南向潜力发展新区，中部地区生产服务中心。

项目所在板块及周边发展规划具有滨湖临江特色高尚生态居住区。

武汉新区核心区，武汉均衡发展崛起区，武汉中心城市支撑区，在未来五年，力争建成城汉阳新城两园黄金口工业园永丰循环经济生态园三圈钟家村王家湾五里墩三大商圈四线长江沿线汉江沿线墨水湖北路沿线环龙阳湖沿线城市格局，武汉国际博览中心展览馆建成后将为中部地区第展览馆，带动汉阳新区成为辐射武汉城市圈乃至华中地区生产性服务中心。

摘自汉阳区十二五发展规划三武汉博览国际中心建设对四新地块改变四新片将依托巨无霸武汉国际博览中心，打造成为辐射武汉城市圈及整个华中地区以现代服务业为主生产和生活服务中心，形成展览会务商务金融住宿旅游餐饮休闲娱乐条龙配套体系，同时与沌口组团即将建成面积达平方公里汽车城联动起，形成产业相对集聚功能优势互补工业与会展集群，共同构成整个汉阳蓬勃发展动力引擎。

汉阳四新区总体规划图四项目面临发展机遇伴随着城市化进程，汉阳传统核心区域已经严重超载，需要将中心城区功能向外延展。

随着城市规划逐步落实，交通环线成型，二三环之间成为发展重点。

武汉国际博览中心位于四新地区，紧临中环线和沿江快速路西北侧，由展馆配套商务及居住区会展产业园大块组成。

项目总规划用地平方公里，设计展览面积万平方米，拥有国际标准展位个。

项目总投资亿元，总建筑面积约万平方米。

建成以后，将是个集会展科技商务旅游金融住宿居住休闲娱乐于体超级博览城，将极大地改善区域环境。

期项目博览中心场馆年底开建，十二个分展馆沿中心广场环状分布，总建筑面积万平方米。

二期项目已于今年月动工，总建筑面积约万平方米，包含国际会议中心酒店海洋乐园等配套设施，拟于明年月建成。

国际会议中心面积达万平方米，可提供国际标准会议厅全江景会议厅平方米特大型宴会厅等，为我市作为中部核心城市提供必需高端政务和商务活动中心。

洲际酒店按照超五星级国际化商务酒店标准设计，间客房可观江景或博览中心内景。

假日酒店将达四星级国际化度假酒店标准，间客房可观人造海景及室内园林。

海洋乐园项目将打造华中地区首个水主题体验式全室内恒温海景游乐公园，建筑面积约万平方米，集旅游休闲室内运动度假购物等多功能于体，设臵人造海洋沙滩及水文化主题表演，还将引进商业主力店精品店电影城特色餐饮及真冰场等，为游客提供吃喝玩乐全方位服务。

目前汉阳中心城区现状拥挤不堪交通环境零散建设规划分散政府机构配套设施分布不均拆迁阻力较大，拆迁成本较高。

与武汉市城区二三环之间其它片区相比，汉阳四新片区是离城市中心最近板块。

规划机遇汉阳四新组团是唯横跨内环二环三环板块。

武汉市主城规划年月，武汉市国土资源局和规划局发布武汉市主城规划，规划中明确提出，建设后湖站北长丰四新南湖白沙洲等大型居住新区，完善建设核心区中心区片居住区居住小区，引导旧城人口向外围综合组团转移。

鹦鹉洲长江大桥鹦鹉洲长江大桥总投资亿元，建设工期为个月。

预计年前建好后，将极大增强汉阳中心区武汉新区与武昌中心城区辐射能力。

杨泗港长江大桥将于年开工，年左右竣工，设计工期四年。

北岸从汉阳杨泗港上游过江，横穿鹦鹉大道，与拟建拦江堤路立交对接，连起二环线汉阳段南岸在武昌八坦路落地，与武咸公路立交对接，连起二环线南湖段。

轨道交通号线武汉地铁号线走向为黄金口永安堂王家湾五里墩拦江路武昌火车站洪山广场武汉火车站。

四新片区域优势五小结从区域现状条件来看，目前该区还是个潜力新区，尽管发展潜力巨大，但现实开发条件还并不算太成熟，区域环境道路配套设施还有待改善或完善，是个价值洼地，未来升值潜力较大从区域未来规划发展前景来看，片区将依托巨无霸武汉国际博览中心，打造成为辐射武汉城市圈及整个华中地区以现代服务业为主生产和生活服务中心，形成展览会务商务金融住宿旅游餐饮休闲娱乐条龙配套体系，同时与沌口组团即将建成面积达平方公里汽车城联动起，形成产业相对集聚功能优势互补工业与会展集群，共同构成整个汉阳蓬勃发展动力引擎，未来发展潜力巨大从地块周边资源条件来看，项目地块临墨水湖，毗邻武汉国际博览中心，处于城市内环与二环之间，具有较大区位及资源优势从墨水湖周边楼盘市场表现来看，水墨丹青二手房均价元平方米新长江香榭琴台均价均元平方米，同时离项目地块较近我司江堤地块拟突破元平方米，地块拟作为高端开发，均价肯定要突破元平方米，这些项目开发建设，将极大地推动区域房价上涨，未来区域发展前景看好。

从项目所在区位条件来看，项目地处汉阳近郊四新地区，处于内环与二环之间，距离钟家村商圈只有约米距离，在中心城区高房价分流下，四新地区以其近中心城区区位优势，成为汉阳钢需客户理想承接地，具有定市场机遇。

四新板块具有以下三个优势自然资源优势东邻长江西邻墨水湖，毗邻武汉动物园，四新景观大道横穿东西，景观优势明显汉阳新城市中心区，武汉行政中心武汉市政府拟迁入四新片区，中部地区生产服务中心。

规划起点高四新片区总体规划面向全世界招标，总体规划充分利用汉阳水系特点，突出汉阳山水旅游城市定位。

新城建成以后，将成为汉阳新旅游中心区。

根据汉阳区十二五规划显示，将依托武汉国际博览中心，将四新地区打造成为中部会展之都。

十二五期间，将集中全市力量，将四新地区打造成为辐射武汉城市圈乃至华中地区以现代服务业为主生产服务性中心，与东湖高新自主创新区形成南北武汉发展双引擎。

汉阳区委书记李思伟第三部分区域市场环境分析区域房地产市场在全市地位供应量年汉阳区全年商品房供应面积万平米，居全市第六位。

成交量汉阳区年成交商品房万平方米，成交套数累计套，成交金额亿元。

成交面积成交金额全市居第六位，成交套数居第五位。

成交均价年，汉阳区全年成交均价元平方米，高于全市平均水平居第五位。

东湖高新武昌东西湖江岸洪山汉阳江汉桥口江夏开发区青山洪山江岸东西湖武昌东湖高新汉阳江汉桥口江夏开发区青山二区域供应量区域供应量持续增加，年供应万方区域供应量持续增加，年供应超过万方。

年，汉阳区商品房供应量为万平米，同比增加万方，增幅为，与年相比增加。

区域存量房源去化缓慢，年当前可售量约为万方截到目前为止，汉阳区商品房存量万平米，与年月初基本持平，与年年中相比减少。

区域内新盘持续加推，存量房去化速度较慢。

武昌江岸江汉青山汉阳全市洪山东湖高新桥口开发区东西湖江夏汉阳区年供应对比年年年汉阳区存量房去化缓慢年月年月年月三区域成交量成交量回升迅速，年区域成交面积同比增长倍，略低于年。

四区域成交价格区域房地产价格成长性年，汉阳区全年商品房成交均价为元平米，同比上涨元平米，增幅为，相比年上涨，区域均价持续上涨，价格已接近高点，涨幅有标。

劣势物业类型较为单，难以形成特色。

出面积能力较差。

物业类型单成本相对偏高不利于拉开档次。

与纯高层相比，建筑密度会相对较高。

核心思想大众化市场定位策略，项目产品档次受限制。

高层可提升项目整体形象，使地块价值最大化。

小高层舒适度相对较高，可提升项目价值和形象。

综合评价产品纯粹，产品无特色，不利品牌提升。

建议采用板式高层，提升小区品质及舒适度，提高项目溢价率。

成本与高层相当，且不利用提升小区形象，不建议采用四销售价格定位可比案例选择说明香榭琴台项目总规划与本案大体相当，地段优于本案，与本案相距约米，周边配套交通较为完善，但与本案处于同供需圈，其售价具备定参考价值。

水墨清华项目处于四新地区，靠近武汉经济技术开发区，具备定湖景资源优势，周边配套交通相较本案略优于本案，虽与本案相距较远，但同处四新新区，其售价具备定参考价值。

水墨丹青项目总体规模相对较小临湖，具备定景观优势，与本案较近，只有约米距离，靠江堤中路，目前无可售房源，二手房交易均价为元平方米，装修二手房价格最高门市价超过元平方米。

月底有新房加推，预计销售均价元平方米左右。

区域可比项目情况览表项目名称项目地址建筑规模用地面积建筑形态户型实际销售均价香榭琴台墨水湖北路与江堤中路交汇处小高层高层现售仅存户型水墨清华汉阳芳草路特号别墅高层水墨丹青汉阳马沧湖路小高层本项目销售价格预期本项目预计年底挂牌，年四季度能形成销售，按照目前汉阳区房地产大环境及政策走势，预计房价呈平稳上升趋势，呈现月均上升趋势。

因此，根据可比楼盘各项因子测评以及市场表现，可以预测本案市场销售价格将为项目价格分析可比楼盘量化定价法为对本案制定个合理精确市场化价格，通过选取距离本案最近四个现售楼盘中个有可比意义因素按照量化方法，计算出每个项目得分。

项目名称因素权重香榭琴台水墨清华水墨丹青本案位臵区位楼盘规模交通便利程度价格朝向景观发展商品牌楼盘档次停车位数量装修标准户型噪音周边配套投资潜力楼盘得分原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分楼价香榭琴台水墨清华水墨丹青合计注表中楼价为均价元平方米据表中给出原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。

故将所要建立回归方程设臵为根据方程计算出元平方米通过可比楼盘量化定价法得出本案当期楼价平均为元平方米。

在宏观调控大背景下，汉阳区楼市受新政拖累，会有个下行过程，但在本案大约年开发周期内，受武汉国际博览中心等大型公建配套设施建设利好刺激，预期区域房价会逐渐回归，预计本案整案应能实现元平方米销售均价毛坯，精装价格约元平方米。

如按年均涨幅计算，本案能实现销售价格将更高。

五项目开发节奏及分期售价建议建议项目采用少推多期办法，等待区域环境及配套改善，获取更高溢价。

建议每期推盘约万平方米，期以稍低价格入市，启动市场。

后期逐步加推获取更高溢价按年均涨幅预测各期精装销价如下。

建筑面积销售均价元入市时机销售收入万元期二期三期四期五期六期七期合计实际销售均价元平方米毛坯精装售价元平方米第六部分项目投资测算及风险控制建议项目投资分析详见附表国博项目静态财务指标分析二项目敏感性分析及建议从项目所在区域房地产市场表现来看，项目在开发建设销售周期内，项目实现销售均价元平方米可能性存在，但存在定风险，后续市场受政策面影响，房价存在滞涨或下降可能，如对后市预期过于理想，则可能会对公司开发带来较大风险。

根据上述测算及敏感性分析结果，并结合市场风险及报价竞争性，建议地块楼面地价上限控制在元平方米之间。

若楼面地价达到元，保底售价将达到元平方米，项目开发将存在定风险。

楼面地价为元平方米时，保底售价为元平方米，结合当前区域市场状况，项目在年开发建设销售期内，整案均价达到元平方米可能性较大，项目风险相对较小，因此建议项目楼面地价控制在元平方米之间。