国际商城项目可行性研究报告投资建议书word文档（21页）

国家粮棉生产基地坐落区内，优质农副产品生产加工出口基地，秸杆养畜示范区林业科技开发试验示范区和五大蔬菜产区之，是中国银杏之乡苹果之乡，全国四大胶合板加工基地之年产量占全国五分之，农副产品资源十分丰富。

产业配套优势经过十几年开发建设，开发区已形成三大产业机械车辆电子，规模企业余家，进区企业近千家。

徐州市宏观经济情况城市定位江苏三大都市圈南京苏锡常徐州徐州都市圈是典型省际边缘型都市圈，设定范围核心为徐州市，宿迁宿州淮北枣庄济宁商丘连云港。

徐州文化底蕴深厚，人杰地灵，英才辈出，今经济发展迅速，是江苏最具投资发展活力城市，也是中国最具发展潜力地级城市之。

规划解读徐州战略发展规划是东进南扩北造西延。

未来徐州城市空间发展布局框架为双心五区结构，城市向东及东南方向发展，形成以双心为核心以绿化带相隔离以快速交通相连接组团式城市结构。

双心以淮海路和中山路地区为代表城市旅游商业文化服务中心老城区潘塘古黄河地区未来徐州市新区徐州新区，也是城市行政商务中心。

五区即城东新区铜山新区金山桥片区坝山片区九里山片区。

本案雄踞北京路商圈拓展核心，地处规划中徐州南部城市副中心，占据位于江苏西北部，苏北最大城市，兵家必争之地苏鲁豫皖边区组成淮海经济区中心五省通衢，水陆空交通枢纽发达四县二市五区。

面积平方公里，约万人重工业城市经济总量全省第中国历史文化名城世界最大岩体壁画汉风新韵中国最大工程机械生产研发基地中国大陆最佳商业城市十大经济活力城市中国十佳投资环境城市第二名年徐州市政府两心三轴五片区城市综合发展重点区域。

经济发展概况徐州历年呈上升趋势，年为亿元，居全省首位。

年季度亿元，实际增长，城市整体发展良好。

徐州人均可支配收入徐州历年城镇居民人均收入增加，年为元。

年季度，全市城镇居民人均可支配收入元，同比增长，增速高于全省个百分点。

小结徐州市文化底蕴深厚，经济发展迅速，整体人民生活富裕，经济名列省内前茅，是全国闻名城市。

在全国地级市中徐州非常有发展活力，是投资者热衷投资区域之。

年，年徐州被评为中国最宜居城市前名，城市居民幸福指数也名列前茅。

目前徐州人均可支配收入达元年人，社会购买力强劲。

而今徐州正处于城市化进程加速阶段，城市人口快速增长高峰期，居民住房刚性需求比较强烈，并且铜山新区分布家高等院校及众多职业院校，流动人口较多，并且对住房需求值也比较高。

第三章市场分析徐州市土地市场情况土地市场分析年初以来，徐州土地市场供应较为稳定，但从供应土地性质可以看出，经营性用地供应主要以商业办公文娱等性质为主，商品住房用地供应相对稀缺。

成交地块分析受国家宏观调控影响，徐州市土地供应结构有所转向，由较为单居住类用地供应转向商业商办文体娱乐等复合型商业地产供地结构转型。

同时，由于徐州现有商品住房库存量及待开发量较大，不少开发商也开始转型商业地产开发。

该现象方面可以快速提升已有居住区域商业配套水平，增强居住便利性另方面，也可以实现市中心商业分流，打造城市副中心，进步优化城市布局。

但应当支出是商业开发与运营难度相对住宅开发销售难度及风险较大。

楼市分析半年来，徐州商品房供需长期处于不平衡状态。

年月至年月徐州市商品房连续个月处于供大于求状态，多数楼盘按正常开发周期于年底推盘，而市场反映则较为冷淡。

二月受春节影响，楼市推盘量较小，供求比首现下跌。

而三月随着旺季金三银四到来以及银行信贷等方面利好因素共同作用，市场供应量再次上涨，供求比再次回到高位。

月受供应量减少影响，供求比再次回到地位，为。

预计未来受宏观政策市场存量等方面影响，供求比将逐渐恢复到正常水平，而房屋去化速度仍然有限，市场整体向买方转移。

但本案在楼市较为冷淡情况下，住宅全部售完，体现出本案在该区较强竟争力。

随着商业导入，以弥补该区商业空白，将带来该片区房价又波涨价潮。

周边楼市财富湾枫林天下凤凰花园国基逸境区位铜山区北京南路号铜山区中山南路延长段大学路东侧矿大南湖校区南米铜山区珠江路与华山路交界处铜山区大学路号基本概况平方米容积平方米容积平方米容积率容积开发商品牌徐州中汉房地产开发有限公司佳展徐州房地产开发有限公司徐州同新置业有限公司徐州国基投资置业有限公司产品类型住宅精品公寓办公楼高层毛坯住宅高层联排叠拼高层毛坯住宅商铺别墅多层毛坯小高层高层主力面积面积平米经典居实用两居舒适三居凤凰花园多层组团热销，均为现房，户型面积有平米平米平米，平米平米国基逸境两房，三房单价均价元平方米十几套特价房元起，均价左右，期房。

元平方米起销售价格，赠送面积折合均价元平方米形象定位小户型，教育地产，打折优惠楼盘景观居所，低密居所住宅商铺别墅住宅公寓联排别墅花园徐州新城区楼盘发展迅速，老城区楼盘更新日益跟进，整体稳定发展。

但各楼盘主要以住宅为主打，缺少大型购物娱乐场所与之配套。

第四章项目分析项目基本数据项目概况及主要经济技术指标区建设用地面积，建设占地面积，总建筑面积。

地上建筑面积其中商业店面物业及设备用房，景观道路办字楼面积名城市。

在全国地级市中徐州非常有发展活力，是投资者热衷投资区域之。

年，年徐州被评为中国最宜居城市前名，城市居民幸福指数也名列前茅。

目前徐州人均可支配收入达元年人，社会购买力强劲。

而今徐州正处于城市化进程加速阶段，城市人口快速增长高峰期，居民住房刚性需求比较强烈，并且铜山新区分布家高等院校及众多职业院校，流动人口较多，并且对住房需求值也比较高。

第三章市场分析徐州市土地市场情况土地市场分析年初以来，徐州土地市场供应较为稳定，但从供应土地性质可以看出，经营性用地供应主要以商业办公文娱等性质为主，商品住房用地供应相对稀缺。

成交地块分析受国家宏观调控影响，徐州市土地供应结构有所转向，由较为单居住类用地供应转向商业商办文体娱乐等复合型商业地产供地结构转型。

同时，由于徐州现有商品住房库存量及待开发量较大，不少开发商也开始转型商业地产开发。

该现象方面可以快速提升已有居住区域商业配套水平，增强居住便利性另方面，也可以实现市中心商业分流，打造城市副中心，进步优化城市布局。

但应当支出是商业开发与运营难度相对住宅开发销售难度及风险较大。

楼市分析半年来，徐州商品房供需长期处于不平衡状态。

年月至年月徐州市商品房连续个月处于供大于求状态，多数楼盘按正常开发周期于年底推盘，而市场反映则较为冷淡。

二月受春节影响，楼市推盘量较小，供求比首现下跌。

而三月随着旺季金三银四到来以及银行信贷等方面利好因素共同作用，市场供应量再次上涨，供求比再次回到高位。

月受供应量减少影响，供求比再次回到地位，为。

预计未来受宏观政策市场存量等方面影响，供求比将逐渐恢复到正常水平，而房屋去化速度仍然有限，市场整体向买方转移。

但本案在楼市较为冷淡情况下，住宅全部售完，体现出本案在该区较强竟争力。

随着商业导入，以弥补该区商业空白，将带来该片区房价又波涨价潮。

周边楼市财富湾枫林天下凤凰花园国基逸境区位铜山区北京南路号铜山区中山南路延长段大学路东侧矿大南湖校区南米铜山区珠江路与华山路交界处铜山区大学路号基本概况平方米容积平方米容积平方米容积率容积开发商品牌徐州中汉房地产开发有限公司佳展徐州房地产开发有限公司徐州同新置业有限公司徐州国基投资置业有限公司产品类型住宅精品公寓办公楼高层毛坯住宅高层联排叠拼高层毛坯住宅商铺别墅多层毛坯小高层高层主力面积面积平米经典居实用两居舒适三居凤凰花园多层组团热销，均为现房，户型面积有平米平米平米，平米平米国基逸境两房，三房单价均价元平方米十几套特价房元起，均价左右，期房。

元平方米起销售价格，赠送面积折合均价元平方米形象定位小户型，教育地产，打折优惠楼盘景观居所，低密居所住宅商铺别墅住宅公寓联排别墅花园徐州新城区楼盘发展迅速，老城区楼盘更新日益跟进，整体稳定发展。

但各楼盘主要以住宅为主打，缺少大型购物娱乐场所与之配套。

第四章项目分析项目基本数据项目概况及主要经济技术指标区建设用地面积，建设占地面积，总建筑面积。

地上建筑面积其中商业店面物业及设备用房，景观道路办字楼面积地下建筑面积其中地下室可售面积。

项目规划建筑密度，容积率，绿化率。

分析小结本案位于铜山新区区政府旁，属于新区中心地带，周围楼盘林立，人口众多，该项目欲导入星级酒店华美达银行，超市百货业商务办公，这座新区内唯万多平方米商业配套项目会为项目提供超大人气入住量，成为铜山新区完善城市配套不可缺少个城市综合体。

该项目是铜山县县委县政府年城建八大类工程头号重点工程。

第五章项目定位产品定位大型概念导入，高端写字楼填补片区内空白，为方便市民生活，拟打造个以教育产业为依托产业集群。

超市餐饮大型娱乐多家银行进驻中国电信中国移动等多家便民机构汇聚于此，打造片区内唯金融中心。

片区内唯家五新级酒店，提升项目客户群体。

价格定位以目前该项目以售沿街商铺作比较，目前估价较为保守。

第六章项目开发进度计划及财务分析项目开发基本指标单位平方米酒店占地面积建筑面积可售面积，地下部分地下建筑总面积为平方，其中人防平方，可销售地下部分为平方米开发周期预测项目外立面已完成，工程进入收尾阶段。

预计年底前进行招商引资工作，月份正式开始销售，预计年内销售完毕。

项目投资预测及估算项目收入预测表单位万元类型单价元面积合计年年平方米月月月月写字楼，商铺，车位商业地下住宅地下，合计项目投入情况表项目合计建设经营期累计前期投入年年年资金投入土地地价及拆迁补偿前期工程费用建筑安装工程，基础设施配套公共配套工程开发间接费用不可预见费行政管理费用营销费用，税费，建设投资合计财务费用，项目净利润万元，销售净利率经济效益分析与评价根据销售收入和投资成本等因素进行估算，本项目预计净利润为万元，销售净利润为。

预期利润较高且投资回收期较短回报率高，项目在财务上是可行。

第七章可行性研究结论项目可行性结论本项目集得天独厚自然生态资源优越人文科教环境成熟市政交通商业配套等诸多优势于身，可谓优势占尽。

本项目建设期正处于徐州经济高速发展阶段，市区居民刚性需求相当旺盛，市场前景较为乐观。

通过对本项目经济效益分析表明，项目能够获得高于社会平均利润水平经济回报，项目抗风险能力较强。

通过以上研究分析，结论为本项目可行。

第章总论项目总览该项目地块位于徐州铜城新区，长江路以南北京路以西，规划总用地面积为亩。

该项目计划投资兴建集大型超市百货商场酒店公寓写字楼购物步行街风情酒吧间住宅及休闲娱乐于体商业主题公园，总建筑面积约万平方米，其中公建余万平方米其余为住宅，计划投资总额约为亿元人民币。

项目雄踞北京路商圈拓展核心，地处规划中徐州南部城市副中心，占据年徐州市政府两心三轴五片区城市综合发展重点区域，在铜山新区区域内拥有整体商业配置。

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年月开工建设，随着我司项目建设不断加快