国际商贸物流城一期工程建设项目可行性研究报告投资建议书doc文档（89页）

中国邵商投资有限公司立足湖南，辐射中南，面向全国，在望城县大力发展以建材家具五金机电汽车汽配食品和农产品等批发为主物流业，并带动相应零担快运仓储理货和信息服务为主第三方物流业，开展散装整装物流业务，并与其它流通园区加工园区相配合，建设成为全省具有规模效应技术先进服务质量高，辐射中南区域物流中心。

拟将货物商品通过储存分拣贴标拼箱等物流加工后，以箱或件为单位辐射至湖南省及周边地区各大卖场或市县乡镇经营点通过运输线从各地区货物产地将商品集中至物流中心，通过拼车转发等方式，分别以整车铁路车皮形式辐射至全国各地。

建设必要性本项目建设符合国家产业政策和振兴规划现代物流业是新兴生产性服务业，是现代服务业重要组成部分。

大力发展现代物流业，是优化产业结构，转变经济发展方式，走新型工业化道路，提高我国企业和产品国际竞争力重要举措，也是实现经济又好又快发展迫切要求。

国民经济发展方式转变以及经济体制改革深化，将为我国社会经济发展注入新活力，也将在定程度上推动我国经济再上新台阶。

新发展机遇不仅为我国物流产业提供了更为广阔发展空间，也对物流产业发展提出了新要求，物流业作为我国国民经济可持续发展支柱产业群巳进入新重大发展时期。

党中央国务院十分重视我国现代物流业发展。

在十五规划纲要中，将大力发展现代物流业列为我国国民经济发展重要举措。

湖南省政府也于年制定了湖南省物流业振兴实施规划年，上述系列政策制定，表明各级政府有关部门巳按照党十七大精神和十五规划要求，加大对物流业政策支持力度，从中央到地方推动我国现代物流业发展合力正在形成，物流业发展环境将会进步改善。

物流业是融合运输业仓储业货代业和信息业等复合型服务产业，是国民经济重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产拉动消费作用大，在促进产业结构调整转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。

本项目建设是落实湖南省物流业振兴实施规划需要湖南省政府于年制定了湖南省物流业振兴实施规划年，将重点建设四大物流区域，形成东西互动，地区协调发展，各有侧重物流发展格局。

其中以长沙为中心物流区域为重点建设四大物流区域之，长沙大河西商贸物流园建设和区域中心功能发挥在长沙市占有重要地位。

本项目定位目标为依托望城便利陆路运输条件和望城县及周边地区快速经济发展形势，着力发展集建材家具五金机电汽车汽配食品和农产品等批发为主，仓储配送展销运输配载包装装卸信息服务等现代物流于体第三方物流产业，建设功能齐全物流服务设施。

建设成全县最大集物流市场仓储物流信息金融结算等功能于体物流中心，并与湖南省四大区域物流中心组成湖南地区配套物流节点城市网络。

项目建设是落实湖南省物流业振兴实施规划年重要举措，将增强长沙大河西商贸物流园区作为区域物流中心在省内地位，更好发挥其功能。

本项目建设是优化区域经济结构促进社会经济可持续发展需要望城县是湖南省县域经济发达地区之。

年望城县全社会工业总产值达到万元，其中规模以上工业总产值万元规模以下工业总产值万元。

在规模以上工业总产值中，轻工业产值万元，占重工业产值万元，占。

按经济注册类型划分国有企业完成万元，占集体企业完成万元，占股份合作企业完成万元，占股份制企业完成万元，占外商及港澳台投资企业完成万元，占其他经济类型企业万元，占。

年全县实现社会消费品零售总额万元。

其中县级零售额万元县以下零售额万元。

按行业划分，批发零售贸易业零售额万元餐饮业零售额万元，其他行业零售额万元。

年，全县进出口总额万美元。

其中进口总额万美元出口总额万美元。

财税工作成效显著，财政总收入登上亿元台阶。

全县全年完成财政总收入万元，比去年增收万元，增长，其中般预算收入万元，增长。

在财政总收入中，上划中央两税完成万元，增长地方财政收入完成万元，同比增收万元，增长。

全年财政支出万元，同比增支万元，增长。

望城县区域经济发展必将带来物质流资金流极大需求，而目前建材批发市场仍处于小散差传统经营模式，迫切需要建立个规模较大现代化建材家具等商品批发物流中心。

望城县政府为振兴当地经济可持续健康发展，加快当地经济建设和满足日益增加城乡生产生活物质需求，制定了发展经济和物流具体政策和计划，已将加快发展商贸流通业和现代服务业列为年政府工作目标。

长沙大河西国际商贸物流城建设作为望城县物流发展重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务具体运作，而是通过园区建设建立起望城现代物流发展基础平台与运作基地。

积极引导和扶持望城县域现代物流企业发展，并依托园区基础设施与政策环境条件，建立起望城县域内现代物流运作组织和信息管理系统框架。

项目建设，将有效引导和转化望城县潜在物流需求，提高望城县物流服务供给能力和水平有利于对非社会化物流资产整合利用和物流服务社会化有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益尝试与实践有利于有效扩大物流服务市场需求通过建立良好市场秩序，形成对物流服务企业活动规范化与积极引导。

拟建长沙大河西商贸物流城位于望城县经开区，具有极佳近城优势。

便利交通网络使该区域具有独特交通运输优势，其区域内铁路运输线公路水运构成了十分便利交通网络。

项目发展空间十分广阔，通过几年努力，将成为定位湖南服务中南辐射全国影响全国重要建材物流中转站和基地。

本项目实施为当地经济可持续发展作出贡献。

该项目将依托望城县区域优势，通过对长沙宏观物流调控微观物流组织管理以及人才培养资产整合基础设施建设运营等方面工作全面实践，有效地提高望城县经济发展对外交流环境和内部协调条件，支持望城县保持经济发展强劲后劲和健康良好市场竞争环境秩序，从而实现支持国民经济和社会发展最终目标。

本项目是推进城乡统筹，加快城市化进程需要。

长沙大河西先导区农业人口比例太大，这是长沙最现实也是最难发展瓶颈。

解决这个问题，是要走农业现代化道路，二是要加快城市化步伐。

未来先导区内有几十万人离开土地，进入城市化生活，必须找到个主战场，将农民永久转移，就地安置就业。

本项目通过实现物流社会化专业化规模化信息化服务，促进多项产业发展，同时增加社会就业机会。

本项目建成后，将需要大量般技能劳动力人员，至少可以争取到万就业岗位，从而解决大河西先导区农村剩余劳动力转移问题。

同时，大河西国际商贸物流城将推出大量商铺，可供长沙乃至全国创业者在此创业，搭建最大规模创业发展平台。

项目以超低价格发售推出年半免租销售策略，降低创业门槛，让商户看到发展前景。

本项目将积极为广大创业者提供广阔创业平台提供切有利创业条件，真正把长沙打造成为创业之都。

本项目顺应了长沙市产业发展大势和批发市场外迁需要。

长沙市区目前商品市场很多，但真正具有现代化商流物流信息流设施大市场不多，如长沙市区有市场个，平均每个占地面积只有平方米，只有雨花区每个市场占地达到了平方米以上。

长沙大型商品交易市场存在两大不足。

是市场类型发展不均衡。

专业市场还有较大发展空间，多集中在生活资料类市场综合市场中规模有待扩大，档次有待提高。

二是市场规模不大，品牌太少，几个主要批发市场年营业额大多在亿元左右。

随着长沙城市化进程加快，长沙河东批发市场不断发展与成熟，目前已有商圈已不能满足城市发展需求，面临着严峻挑战。

由于日益拥挤城区交通环境和高昂经营成本，制约了马王堆陶瓷建材新城好益家建材超市万家丽建材超市等以许多专业市场发展。

因此，长沙市两型社会试验区需要对现有商品交易市场进行重新整合，培养和发展批辐射远吞吐量大设施先进批发交易为主商品市场，专业批发市场还有很大发展空间。

建设大河西国际商贸物流城这样个集交通便利物流便捷配套齐全服务完善且代表长株潭商贸发展高度和未来走向国际化市场集群，将极大地推动中部批发产业升级和拉动中西部地区消费提升，也为长沙大河西成为产业转移，万商西进桥头堡提供了物流与商贸基地。

同时，大河西国际商贸物流城建设，符合长沙市在大河西先导区着力打造新千亿商贸物流版块战略，结合我国沿海地区批发产业内迁重大机期借款偿还期为年含建设期年。

十四财务评价财务评价依据评价依据国家发改委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第三版国家计委编写投资项目可行性研究指南版基础数据与参数选取固定资产采用平均年限法分类进行折旧，预备费建设期利息按比例分摊到各折旧类别中，房屋建筑物按年折旧，设备按年折旧，残值按计取，见附表。

职工工资人均按元年计取，包括各种工资性补贴和上缴基金。

土地使用权原值按年摊销，其他无形资产及递延资产按年进行摊销。

见附表。

其他费用根据本项目估算。

修理费按折旧费计取。

项目建设期年，计算期年，财务基准收益率为，按照现行财务制度和税收制度进行评价。

项目年生产负荷第年为，第年为，以后年份为。

分年度产品销售量规划表见附表。

营业收入及税金营业收入门面销售收入区区销售面积平方米，按年平均销售完毕，单价元平方米，收入为万元。

出租收入门面出租区区平方米，收费标准为元年平方米，正常年收入为万元。

仓库出租区区平方米，收费标准为元年平方米，正常年收入为万元。

综合办公大楼出租平方米，收费标准为元年平方米，正常年收入为万元。

配送中心大楼出租平方米，收费标准为元年平方米，正常年收入为万元。

本项目正常年出租收入共计为万元。

见附表。

税金按照国家财税有关规定，项目缴纳营业税城市维护建设税教育附加费及所得税营业税税率为出租房产，城市维护建设税税率为，教育附加费率为，房产税出租房产，销售房产需缴纳土地增值税，所得税按征收。

正常年销售税金及附加为万元，土地增值税万元，利润总额万元。

所得税万元。

税后利润万元。

利润税金计算详见利润与利润分配表附表。

成本估算项目正常年总成本费用万元，年经营成本万元，年固定成本为万元，年可变成本为万元。

见附表。

财务分析财务盈利能力分析总投资收益率。

项目资本金利润率。

项目投资财务内部收益率项目计算期内含建设期年，所得税后。

所得税前。

项目投资财务净值项目计算期内财务净现值所得税后万元。

所得税前万元。

项目投资回收期本项目投资回收期所得税后年。

所得税前年含建设期年。

财务内部收益率净现值投资回收期计算详见附表项目投资现金流量表，项目资本金财务内部收益率项目资本金财务内部收益率，详见附表项目资本金现金流量表。

财务生存与清偿能力分析生存能力本项目财务计划现金流量表计算详见附表。

从表中可以看出，还清贷款后各年收支后均有较多盈余资金，企业生存能力较强。

贷款偿还本项目贷款按年利率计息，贷款偿还资金来源为折旧费摊销费和税后利润。

贷贷款偿还计算详见附表。

利息备付率偿债备付率符合国家规定。

不确定性分析盈亏平衡分析固定成本生产能力利用率销售收入销售税金可变成本敏感性分析对投资收入经营成本进行单因素敏感性分析，汇总如下表序号项目内部收益率较基本方案增减基本方案投资经营成本收入从上表可以看出本项目收入投资对项目敏感性强。

结论本项目经济效益好，项目可行