国际工业园项目可行性研究报告投资建议书word文档（36页）

在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条有效链接，从生产资料到最终产品巨额吞吐，企业产品供产销经济配置都需要物流业高效配合。

完善园区内部物流仓储等服务业，以及原料和市场地区与开发区间物流运输网络对投资者是巨大吸引力。

为投资者提供良好投资软环境。

近年来投资者对工业地产选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境变化趋势。

由于硬环境建设只要投入充足，给予定时间就可以实现，而软环境复制却是十分困难，也体现着工业地产核心竞争力。

如何站在投资者角度，想投资者所想急投资者所急，为投资者提供各种专业化咨询服务，让来到园区客商能在细微处感受到园区舒适宽松人文环境，是被许多投资者越来越重视事情。

另外，开展站式办公简化项目审批手续开通双语网站方便企业与开发区管理者双向沟通设立企业服务热线，及时解答企业问题等这些虽然给开发区管理者添了麻烦，加重了工作量，却给投资者带来了方便，减轻了负担，必然会获得投资者青睐。

协助园区企业解决融资渠道问题。

完善融资渠道是另个被越来越多投资者在选择投资地时所关注热点。

近年来，跨国公司在我国投资个趋势是规模快速增长，且本地化采购率不断提高，因此需要巨额资金支持。

因此过去那种以总部单独融资模式已逐渐不能满足要求。

完善本地融资渠道不仅对资金有限中小投资者有现实意义，就是对资金实力强大国际巨头也是个有效吸引因素。

四大特性之四追求长期稳定回报根据长城企业战略研究所理解，个房地产开发企业投资工业地产，由于投资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要战略行为。

投资行为旦发生，通常需要考虑年甚至更长时间经营。

因此，投资者考察并评价个开发区，从视野上，应考察整个投资环境从纵深上，需要在空间和时间上都进行全面评价，而不是仅仅局限于短期投资回报。

因此，工业地产另个特点就是开发商追求投资回报稳定性与长期性，而不是追求短期内投资收益。

工业地产长期回报是建立在开发商大规模资金投入提供附加服务基础上，因此对于工业地产投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多是考虑政策因素和回报率。

众多外资企业以更快速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续客户群体，更为投资者提供了稳定投资回报。

工业地产投资回报出现了快速增长势头。

业内人士认为，从市场需求强度来看，目前国内工业地产平均投资回报率保守估计在以上，好项目能达到，甚至高达左右。

如果仅从标准化厂房投资建设来看，工业用地年限是年，以现时建造标准厂房来计算，年回报率大约在，回报率较高。

三国际工业园地域基础建设状况分析马鞍山市发展状况分析马鞍山市临江近海，交通十分便利，铁路公路水运俱全，宁马马芜高速与沪宁合芜高速相连，距南京公里，上海公里，到南京禄口国际机场公里宁铜线贯穿全线，与京沪宣杭皖赣等铁路干线相连，各类列车均可停靠长江马鞍山港是长江十大港口之，可停靠万吨级船舶。

城市滨江环湖依山而建，是国家卫生城市国家园林城市和中国优秀旅游城市。

当涂经济技术开发区位于城市南部，这区域是马鞍山城市东扩南进发展规划重要组成部分，交通地理条件良好，是理想投资开发场所。

马鞍山市属中部城市，毗邻南京都市经济圈，位居长三角经济发达地区和中西部欠发达地区之间，资源市场配置成本物流配送成本基本建设成本以及产品生产成本居周边城市最低。

外商在马鞍山开发区投资，既有东部区位交通和市场优势，又有着中西部优惠政策和成本优势。

开发区对各项企业管理服务实行零收费。

在开发区办企业所需土地费用水电费用劳务费用等都比较低廉。

因此，不少外来企业把生产基地设在马鞍山开发区。

马鞍山市每万人中具有大中专以上专业人才人，居华东地区城市之首，高出合肥人，芜湖人，被人们俗称马鞍山市是中国政府建设又人才高地。

马鞍山还拥有支高素质和职工队伍和多层次培训体系。

全市现有中等技术等级以上职工万人，占职工总数有技工学校所，其中高级技校所，省重点技校所，在校学生多人，每年可以培养具有大专层次学历和高等级技能型人才人，另有各类中等职业技术学院所，职业培训机构个，年培训能力达万余人次。

可以满足各类企业对职业技术人才需求国际工业园周边发展状况分析国际工业园位于安徽省级开发区当涂经济开发区南端，紧邻芜湖国家级经济开发区，而芜湖具有独特优势，自古以来便是众商云集商贸集散地。

市场面向华东，背靠华中腹地，拥有亿多人口市场容量。

以开发区为中心公里范围内，人口万以上城市有座。

距上海市公里杭州公里苏州公里徐州公里马鞍山市公里。

距离在公里以内城市有无锡常州镇江扬州南京合肥安庆宣州铜陵等。

开发区位置优越，交通便利，信息传递快，有着极大市场容量。

芜湖经济技术开发区位于芜湖市区北部长江南岸，年月被国务院批准为国家级经济技术开发区，享有市级管理权限。

规划面积平方公里，就业人数万人。

年，实现亿元，出口额万美元，财政收入亿元。

开发区内主要著名工业产品有奇瑞汽车，年产万辆海螺型材，年产万吨美空调，年产万台日立空调，年产万台科龙冰箱，年产万台。

芜湖开发区濒江近海，面向华东，背靠华中腹地，有着巨大市场潜力。

四国际工业园可行性研究报告编制依据城市居住区规划设计规范马鞍山市规划管理条例及技术规定城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范工业建筑设计规范工业建筑设计标准第二章市场分析马鞍山发展为国际工业园项目提供基础保证马鞍山是座新兴工业城市马鞍山市是新中国成立后建设和发展起来座新兴工业城市。

全市现辖三区县，总面积平方公里，总人口万，其中市区面积平方公里，人口万。

临江近海，毗邻长江三角洲，属亚热带季风湿润性气候，四季分明，年均降雨量，年均气温摄氏度。

马鞍山市是工业城市。

同时也拥有国家卫生城市国家园林城市全国环境综合整治优秀城市中国优秀旅游城市等多项荣誉称号，近期将创市区面积百平方公里人口百万双百城市。

马鞍山市是安徽省东大门地处长江中下游南岸长江三角洲西部边沿，经宁马高速到南京分钟车程，经沪宁高速公路到上海约小时。

马鞍山火车站是二等大客站，皖赣线宁铜线衔接京沪线。

长江马鞍山港是天然深水良港，国家类口岸，可停靠万吨级船舶。

马鞍山生活环境优美，适宜人类居住。

整个城市依山环湖傍江而建，呈现出半城湖光半城山秀丽风貌。

经过多年不懈努力，先后获得国家卫生城市国家园林城市中国优秀旅游城市全国创建文明城市工作先进城市中国人居环境范例奖迪拜国际改善居住环境最佳范例奖等称号。

优美生活环境，已吸引周边城市越来越多居民和外地客商来马鞍山购房定居。

马鞍山工业经济实力较强，产业基础较好。

马钢是国内最大上市公司之，年销售收入突破百亿元，铁钢材产量都在万吨以上，在中国十大钢铁企业中排列第位。

目前以冷热轧薄板为主体，投资达亿元系列重大技改项目已开工建设，到十五末全部建成后，以上钢材产品将达到国际先进水平，总规模达万吨。

地方工业发展也在不断加快，特种专用汽车产销量和市场占有率列全国第位，造纸炭黑办企业和成立子公司。

采取有限责任公司形式组建开发公司优势是有利于多方吸收工业园开发启动资金，缓解资金压力。

避免过度依赖银行贷款，减轻利息负担和开发风险。

利用银行贷款是我国许多开发区成片土地开发主要资金来源，但过度依赖银行贷款存在着严重缺陷。

首先，由于成片土地开发需要资金量巨大，造成贷款利息负担过大。

其次，大量依靠银行贷款进行成片土地开发，在造成巨大还贷压力同时延长了开发周期，加大了政府和开发公司风险，不利于成片土地开发顺利进行。

避免过分依赖外部投资。

利用外资参与本国基础设施项目建设在国际上是较常见，但主要集中于项目融资领域，如采取方式等。

国内外经验表明，完全依靠外部资本从事成片土地开发和开发区基础设施建设，特别是直接进行开发并参与管理面诸多困难，外部资本独资模式很难成功，本地和外部资本合作开发模式有利于协调开发公司与政府之间关系，较为可行。

招商与服务理念与原则国际工业园管理机构要牢固确立服务是第投资环境理念，按照精简统高效原则进行职能设置。

工业园要努力做好亲商安商扶商富商这篇大文章，创造透明高效廉洁法制化运作环境。

审批与服务对进区投资项目，实行投资审批条龙服务，项目建设全方位服务，企业开工投产后经常性服务。

凡是来工业园投资企业，从项目立项土地征用规划建设开工前期准备到企业后期管理服务等手续，均由工业园管委会招商合作局协助办理，优化工业园管理水平和外在形象。

根据客商要求，可以由工业园管委会全程代理项目审批环评工商税务登记用地等各项手续。

使企业在高园区内得到高效便捷优质服务和管理对需由其他部门审批事项，要在企业与审批部门之间充分发挥协调沟通作用，实行代办协办，使企业能真正专注于自身研究开发和生产经营活动。

实行首问责任制，投资企业来工业园了解情况或办事，第个接受询问工作人员必须热情接待，并帮助办理各项事宜。

产业选择结合马鞍山市产业发展现状和国际工业园建设承载力等因素进行综合考虑，可以确立钢铁工业食品工业机械装备制造业和物流产业作为国际工业园未来发展主导产业。

其中，钢铁工业既属于原材料工业，同时又是典型马鞍山市支柱工业，这个产业规模发展方面能够迅速提升国际工业园乃至当涂县经济总量，另方面又能为芜湖港带来大量物流，因此尤其需要重点发展。

食品工业和机械装备制造业属于加工工业，这些产业发展或是能够利用当地资源基础和交通运输条件，或是具备明显市场优势。

物流产业属于新兴服务业，其充分发展既可以为国际工业园其他产业发展服务。

主导产业发展重点与发展时序当前及今后段时期，我国产业发展面基本环境是，买方市场进步形成，市场机制作用不断增强，经济国际化程度日益提高。

在这种新发展环境下，市场竞争已不再是般产业行业之间竞争，而是具体产品之间甚至细化到品种上竞争。

那种整个产业和行业荣俱荣时代已经过去。

因此，在确立主导产业基础上，还必须进步明确其发展方向和发展重点。

国际工业园主导产业发展方向和发展重点确定应从实际出发，扬长避短，发挥优势，围绕核心产品群和相关关键技术群，构建起互补共生产业链和协调发展配套体系，最终形成具有特色和规模经营特点若干产业群，实现由比较优势向竞争优势转变。

第九章工业园功能分区开发时序产业空间布局工业园功能分区原则工业园在功能分区上遵循如下原则运输成本最小原则原材料半成品和产成品运输量大产业和企业尽量靠近交通便利地，减少运输成本。

安全导向原则需要较高安全防护措施产业和企业在布局时尽量集中，并为这类企业设置必要安全设施预警机制和应对措施。

如将储油罐尽量集中。

产业配套同类产业集中原则产业和产品上下游配套同类产业和企业集中有助于降低企业经营成本促进分工竞争和创新，易形成良好产业文化和氛围。

污染源集中原则为了防止处处点火区区冒烟，为了减少治污成本，增加治污设施共享度，将污染较大治污方法相同或相似产业和企业集中布局。

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