国际度假中心项目可行性研究报告投资建议书word文档（33页）

至年市面首次出现电梯洋房，销售价格有了质飞跃，达到元平方米。

年，新开发思南城北新区电梯已房达到元平米，思南县住房销售均价已达到元平方米，已接近铜仁市内房价。

梵净山国际旅游度假村项目市场机遇本项目处于梵净山核心景区。

自年梵净山索道开通，以及欢乐中国行，走近梵净山等系列高端展示活动开展之后，梵净山旅游迎来了前所未有高峰，年，梵净山旅游人次达万元，旅游收入达亿元，梵净山旅游已揭开了全新篇章。

当前中国，正在由观光旅游转入休闲旅游，而梵净山作为生态佛教民族三大文化聚集地，正是休闲旅游好去处。

本项目以酒店度假别墅会议休闲度假为主题定位，正是适应了这需要。

三项目投资价值东太金鳞半岛项目投资价值打造铜仁解放碑东太金鳞半岛是铜仁市城市向南扩容需要所在，是个抓住了城市走向和趋势项目类似于贵阳金阳新区。

由于铜仁老城区负荷有限，已经跟不上城市和人口增开需要。

年，位于谢桥铜仁市新市政府办公大楼落成并搬迁，加上谢桥片区近年建成纵横宽阔数条大道，整个谢桥片区派新城气象。

本项目紧邻新市政府，必须成为铜仁市新中心区，投资潜力巨大，被市民普遍看好。

而本项目多栋高层气派布置，也将不负众望，成为铜仁另地标式中心高层建筑群落。

本项目引进重庆上海等大城市流行摩尔商业概念，将打造个类似于重庆解放碑产品，极具投资价值。

思南东太鹭洲项目投资价值思南高档高层楼盘之领袖思南作为个土地资源十分稀缺山地县城，加之思南人口多，消费能力强，房价在铜仁各县中是最高，而且直逼铜仁市房价，具有较大利润空间和市场空间。

思南房地产开发历史已有五六年，但由于直没有上档次开发商介入，故楼盘品质较柢，消费者对好楼盘概念不强。

东太地产作为铜仁高层高档楼盘引导者，拟在思南打造个在品质和高度上都是地标性建筑案例，并将消费者带到铜仁，感受之前开发御风锦江等楼盘，引导思南人民住宅消费心理。

而东太鹭洲，由于其居高临下地理位置，大气现代规划，具有强烈都市感外立面，层高度，都将使该项目成为思南高档高层楼盘领袖，投资价值巨大。

梵净山国际旅游度假村项目投资价值梵净山山门对面桃源栖息地本项目与梵净山大门仅米之隔。

项目背山面水，前有薄雾环绕太平河和盘根错结老树，后有梵净山原始森林，俨然个世外桃源般栖息地，是梵净山核心景区几块最佳宝地之。

项目在规划上与周边自然环境脉相承，在建筑上引入当地土家民族风格，青山绿水民族风情尽在其中。

加上以梵净山景区为依托，闹中取静，方便中不失离尘隔世之感，是处养生休闲度假绝佳所在，具有极大投资潜力。

目前该项目期工程梵净山栖溪度假酒店已完工，从第期工程情况看，所到之人无不称赞其规划与自然环境，每每流连往返而不愿离去。

可以想象，在东太年地产开发规划严格把关下，二期规划也必将是个精品之作。

四项目成功关键东太金鳞半岛项目成功关键规划开发节奏本项目成败核心，在于是否既着眼未来而又立足当下，在于是否打造出了适合铜仁未来都市核心。

因此，开发节奏和规划是关键。

由于项目较大，需要分期建设。

由于资金需求量大，又需要前期回收资金支持后期项目开发，而项目对铜仁市民投资引导和实现也有个渐近过程，因此，在合适阶段推出合适产品，实现快速变现是关键。

本项目定位为铜仁新城核心，这定位旦真正实现，本身就会带来巨大商业价值。

但这切基础是规划，如摩尔商业考虑是否周全，停车位等配套是否适应未来需要，建筑立面是否具有都市感等等，都将决定该项目是否能成为未来城市之心。

思南东太鹭洲项目成功关键工程品质由于思南地处高地，特别是思南高层建筑少，市民对高层建筑还有个逐渐接受过程。

例如，楼高了是否安全，电梯会不是因为停电而将人关住等等，这些在高层遍布大城市已尼不成为问题问题，需要对接触高层较少思南消费者进行解说。

在工程品质上，东太房地产公司已有高层建筑开发经验，而在东太鹭洲规划阶段，已请贵阳等地权威专家对项目地层地勘作过认真论证，安全性上已有保障。

但这切必须通过合适方式介绍给消费者，使其放心购买。

梵净山国际旅游度假村项目成功关键规划是项目是在块稀缺风景秀美地块上，打造个度假天堂作品。

因此，规划成功与否，是能否吸引消费者关键。

只要打造出与自然环境浑然天气精品，就不愁销售。

五公司使命东太集团从年从事房地产开发，那时铜仁还是处处破瓦房景象，从东太建材市场到东太副食百货批发市场，从凯旋春天到御风锦江，东太集团直在做铜仁楼市场引导者先行者。

无论从对开发趋势把握，还是对最新前沿产品了解，或是楼盘营销运作等等，有年历炼，都使东太对地产产品开发形成了自身套体系战略和方法。

在年铜仁第个高层楼盘御风锦江出现后，铜仁高层建筑开发才拉开帷幕，形成至今丰富多样高层产品。

作为铜仁楼市引导者东太集团，将不断引导市场，并向更深更广地产开发领域延伸，城市地标高层建筑景区高档度假村城市核心商圈摩尔建筑将是东太集团下步重点发展方向。

东太集团使命是，永远站在城市发展和运营高度，观趋势而先动，打造超前而不过时产品，并以此作为降低风险，追求更大投资回报最好方式。

六经济目标序号项目名称销售额元利润元备注梵净山国际旅游度假村二期思南东太鹭洲项目铜仁市金鳞半岛项目，合计，第二章铜仁市金鳞半岛项目第部分项目概况项目名称及建设单位项目名称东太金鳞半岛项目项目地点项目建设地位于铜仁市梵净山大道项目建设单位简介贵州纵横房地产开发有限责任公司，为三级房地产开发资质企业，公司位于铜仁市东太大道号，成立于年，注册资金万元，法定代表人姜明柱。

公司现有职工人，其中具有建筑工程行业中级职称人，经济师职称人，大专以上学历人，本科以上学历人，硕士研究生人，下设办公室财务部营销部和工程部四个部门，属铜仁市东太集团下辖子公司，先后开发建设了东太农产品大市场东太凯旋春天住宅小区，开发建设面积超过万方。

公司法定代表人简介姜明柱，男，年生于贵州省遵义鸭溪，东太企业监事会总监事，长期从事教育工作，年起协助姜流先后创办了贵州南巨药业有限公司贵州东太农业股份有限公司铜仁市东太房地产开发有限责任公司贵州东太物业管理有限责任公司贵州东太广告有限公司贵州致信典当有限责任公司铜仁市汇农物流有限责任公司贵州纵横房地产开发有限公司贵州东太梵净茶叶有限公司和贵州东太梵净旅游发展有限公司等公司，系东太企业股东会股东贵州纵横房地产开发有限公司法人代表任监事会总监事董事会董事。

二本项目项目功能定位铜仁市人民政府城市总体规划第四轮修编，谢桥新区定位为行政办公金融居住及文化体育功能。

为适应谢桥新区发展需要，项目定位为纯住宅园林小区，以满足新行政办公金融服务文化体育服务人员居住需求。

项目建设以多层小高层高层等住宅相结合，以满足不同层次人员需求。

木杉河流经此项目中间，项目充分利用此河流打造园林水系景观，建成铜仁唯自然河流景观住宅小区。

三项目简介建设地点项目位于铜仁市谢桥市府路与梵净山大道交接处西侧，本区域紧邻新近落成铜仁市为民服务中心市委市政府。

梵净山大道是进入铜仁主要南向干道，市府路规划路及木双河将用地划分为五个地块。

用地地块南面为安置预留地，与地块间为木杉河，地块间为规划道路。

木杉河蜿蜒流环绕地块形成独特小半岛地理。

河面与道路呈约高差，用地西北下游已筑坝，未来水位线可按五十年洪水位标高蓄水防洪。

按照城市道路规划，用地整体比较平缓海拔高度约在左右，木双河防洪堤标高海拔在左右。

用地北离传统商业中心大十字。

项目建设概况项目规划总用地面积，其中地块面积约，地块面积约，地块面积约，地块面积约。

总建筑面积为，其中计入容功能定位准确本项目功能定位正好弥补梵净山旅游中高端旅游服务接待设施不足，填补了市场空白。

目标客户明确本项目定位为梵净山唯生态园林式旅游度假村，主要目标客户涵盖旅游团队自驾自助游及政企商务培训商务会议客户等巨大客户市场交通方便环梵净山旅游公路杭瑞高速开通后，交通将部得到改善，是客户投资度假理想项目风水宝地古今言风水者皆以背山面水为基本要求，背山可防风吹气散，得水可使气有所止，气有所聚。

本项目地块背靠莽莽大山，与项目前面太平河遥相呼应，形成背山面水阴阳交汇理想风水格局知名品牌东太企业是家成熟稳健本地企业，在铜仁地区有较高知名度和美誉度，有定品牌优势，对梵净山旅游发展本项目定位及开发有充分认知。

第二部分市场分析市场供求情况与市场前景分析当前，我国旅游业已进入高速发展时期。

过去年里，随着中国经济持续升温，中国旅游业得到长足发展，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。

旅游业已被各级政府确定为国民经济发展新增长点。

年我国旅游人数由万人次增加到万人次，其中城镇居民由万人次增加到万人次。

人均旅游消费由元增长到元。

年我国人均超过美元，标志着我国旅游业进入快速发展时期。

随着高速公路网建设以及家用汽车数量快速增长，大大提高了人们短程短期旅行便利程度，城郊游周末游小黄金周游等短途旅行将更为便捷更为频繁。

大城市公里以内郊区游农家游周边游等国内游将大规模上升。

据权威部门预测年我国旅游市场游客总量可达亿人次左右，旅游业总收入可达万亿元人民币左右。

中国将成为世界最大旅游市场，并且中国将取代法国成为最受欢迎旅游国家。

到年，随着我国人均翻两番目标实现，旅游消费将发生质变化。

二市场竞争优势分析近年来梵净山旅游也进入了高速增长时期。

随着铜仁机场玉凯高速公路和渝怀铁路开通运行，梵净山旅游业也步步升温。

年，铜仁地区旅游接待人数达万人次，同比增长旅游收入亿元，同比增长。

年，铜仁成功举办了梵净山文化旅游节等系列活动，打响了梵天净土桃源铜仁旅游品牌形象。

特别是梵净山索道成功开通之后，引发了梵净山旅游热快速升温和爆发式增长。

梵净山区域接待游客万人次，同比增长，超过年该景区全年接待人数总和，综合收入亿元，同比增长。

年贵州省旅游发展大会将在梵净山举办，为梵净山旅游快速发展创造了新契机。

目前，在本项目周边就有梵净山生态植物园梵净山佛教文化园梵净山转塘休闲度假村和环梵净山公路等项目和工程正在开发建设，梵净山旅游处在历史上最好发展时期。

随着铜玉高速杭瑞高速湘渝高速沪昆高铁环梵净山旅游公路铜仁至大兴城市主干道铜仁凤凰机场改扩建渝怀铁路复线等重点项目陆续开工建设，梵净山及周边地区交通基础设施将发生更大变化。

特别是杭瑞高速经过梵净山并设有专门出入口开通，将直接把本项目与铜仁凤凰机场铜仁火车站车程大大缩短到个小时以内。

在玉铜高速衔接沪昆高速后，将把张家界猛洞河凤凰梵净山西部黄金旅游走廊和贵阳龙里黄平施秉镇远铜仁江口贵州最佳生态旅游东西两条精品旅游线路更加紧密地连接起来。

届时，梵净山旅游将发生翻天覆地变化。

第三部分效益测算支出工程建设直接费用万元工程其他费用万元不可预见费万元专项费用万元税金万元合计万元二收入合计万元。

三利润合计万元具体测算详见下表黑湾河国际旅游度假村二期效益测算表序号工程费用名称单位数量单价合价各部分比例基础数据用地面积亩容积率含酒店总建筑面积纯住宅和车库度假别墅框架每套面积平方，套旅游度假酒店框架间客房旅