国际星河四星级酒店项目可行性研究报告投资建议书doc文档（63页）

酒店位于南昌市赣东大道号，地处黄金地段，位臵得天独厚，酒店由主楼十层和裙楼四层组成，占地面积平方米，总建筑面积达平方米，共间客房，客房出租率达到。

上述数据可知，南昌市三星级酒店宾馆客房出租率较好，并且在旺季时客房出租率高达。

市场前景乐观区位优势明显，南昌市现辖临川南城南丰广昌黎川崇仁乐安宜黄金溪资溪东乡个县区，个乡镇场街道办事处。

南北长约公里，东西宽约公里，总面积平方公里，占全省总面积。

我市总人口万，市内人口万。

随着对外开放日益加大，经济文化发展迅速流动人口增加较快。

目前，南昌市现无家四星级酒店，三星级酒店仅三家，且经营多年及接待设备不完善，其他宾馆酒店其规模太小档次不高，汤显祖纪念馆区域块酒店建设还是空白，为新建大酒店留下较大发展空间。

根据我们对市场调查，南昌市高档酒店仍处于供不应求状态，仅有三家三星级酒店客房出租率达到以上，旺季最高达。

在汤显祖纪念馆区域块新建座设备齐全功能配套四星级酒店市场前景是乐观。

客源稳定本项目实施后将会为市委市人大常委会市政协市纪委等机关及市直各单位公务接待中心。

年，南昌市共接待省部级以上领导批次，党政公务代表团批次，接待客商批次，接待人数多人年，我市共接待省部级以上领导批次，党政公务代表团批次，接待客商批次，接待人数多人，同比上升了年，截止到月日，我市共接待省部级以上领导批次，党政公务代表团批次，接待客商批次，接待人数多人，同比翻番。

建设规模序号建设项目单位工程量楼层项目总用地亩项目总建筑面积平方米接待楼平方米地下层地上八层迎宾楼平方米四层综合楼平方米六层其中办公楼平方米二层宿舍平方米三层设备用房平方米二层硬质广场工程平方米绿化景观面积平方米建筑密度容积率绿化率第三章场址选择场址现状选址原则接待中心应选择在阳光充足空气流通场地干燥排水通畅地势较高地段接待中心内应布臵休闲运动场地和提供设臵给排水及供电设施条件接待中心选择应符合当地城市规划要求，并应选在交通方便环境良好地区在城镇基地应至少面临接城镇道路，其长度应满足基地内组织各功能区出入口客货运输防火疏散及环境卫生等要求宜设在无污染地段，与各类污染源距离应符合国家有关防护距离规定不宜与市场公共娱乐等场所不利于身心健康以及危及被接待服务各界人士安全场所毗邻。

建设地点接待中心坐落汝水公园内，汝水森林公园地处市城区东南部，位于文昌大道以东临川大道以南傅家堤以西南门路以北，距离市中心空间距离为公里左右。

并与汤显祖纪念馆遥相呼应，该纪念馆为接待中心提供个良好人文观赏环境，为该中心能更好发展创造了前提条件。

该用地比较平坦，用地条件良好，交通便利，周边环境状况较好，利于居住休闲及工作。

场址条件地形地貌条件所选场址地形为形。

地形地貌主要表现为红土丘陵地。

红土埂较好，覆盖较厚，地势较为平坦，高差约，山坡坡度不大，呈缓坡状。

气候条件南昌市气候属亚热带湿润季风气候，四季变化分明，春季温暖多雨，夏季炎热湿润，秋季凉爽少雨，冬季寒冷干燥。

年平均气温在，极端最底温度，最高达，年日照时数为小时，年均降水量为毫米，年无霜期天。

境内主导风为西北偏北风，年最多风向为北风，其中每年月多南风。

工程水文地质城区位于抚河冲积平原与雩山相接地带，地势南高北低，下伏第三系新余群长石石英砂岩，表层为第四系全新统残层冲积层，棕红色夹黄色蠕虫状粘土砂石层。

该区域地质构造简单，处于鄱阳湖盆地外缘，因升降运动作用，致使抚河冲积平原第四系沉积层很厚，第三系为内陆河湖红色建造泥质粉砂岩。

本区未发现断裂构造，地球磁场比较稳定，不易诱发地质灾害，总体上属于工程地质简单类。

本区地下水主要有赋存于松散第四系冲积层和基岩分化裂隙岗地残积层中潜水，其次为赋存于第三系单斜构造中红色砂岩中承压水，由于砂砂砾软石孔隙率高，透水性好，补给来源广，因此赋存于河流两岸冲洪积物中潜水水量丰富，埋藏较深。

地表径流均向北注入鄱阳湖，主要河流为抚河。

地震根据国家质量技术监督局发布，年月日实施国家标准中国地震动参数区划图，南昌市地震动峰值加速度相当于原地震烈度小于六度，工程建筑可不考虑抗震设防。

区域性规划要求项目建设过程中严格按照城市规划管理部门提出规划设计条件，由规划部门统放线，总平面布臵结合新城区详规，合理进行功能布局组织交通，满足绿化景观设计消防交通城市景观等要求。

交通条件境内运输境内有较为完善公路运输网。

南昌市公路主要京福高速公路沪瑞高速国道线贯穿全境，以及现有城区道路，即可以保证外购材料运入，也保证了城市内材料运输问题。

接待中心坐落汝水公园内，汝水森林公园地处市城区东南部，位于文昌大道以东临川大道以南傅家堤以西南门路以北，距离市中心空间距离为公里左右。

公共设施条件项目建设供水供电等市政设施可直接接入场区，征地前期工作进展顺利。

施工条件本项目施工条件良好，施工所需建材在当地均能供应，交通便利且运距不长，施工用水，用电可直接从规划市政管网接入。

周边环境条件场址附近无各种化学生物物理污染源，无过境架空高压线，无危及工作人员安全易燃易爆危险物品库。

第四章建设方案项目总体规划规划设计依据中华人民共和国城市规划法城市规划编制办法地形图及南昌市总体规划旅馆建筑设计规范南昌市汝水公园规划资料国际星河四星级酒店建设工程要求现场勘测调研。

规划指导思想和设计构思为进步改善南昌市投资环境和完善城市功能，以提高公务接待水平，于是在南昌市市委市政府领导批示下，拟通过资源整合，在汝水公园内兴建设个外观现代大方，内在宽敞舒适现代园林式酒店建筑，同时，具有独自特色和较强时代感，营造个温馨典雅宁静优美居住生活空间，创造个集居住安全舒适环境优美休闲观赏于体标志性建筑。

在整体设计中主要遵循以下原则体现居住舒适性原则和以人为本设计理念，把本工程建设成为高品位高标准高意境高档次流精品接待中心。

尽可能地立体地拓展居住景观空间。

重视本区块内规划中地形变化和竖向设计，创造出大气开放错落有致建筑效果。

重视建筑外立面设计，依靠建筑形体变化和色彩配臵，创造出独特视觉效果。

充分考虑地方实际需要和客户空间结合，重视户型设计合理性和经济型，同时在顶层空中别墅设计体现豪华特点。

环境设计突出大尺度与小尺度相结合效果，形成绿地景观街景园景和建筑之间在空间尺度上相互呼应。

总平面布臵接待中心总体布局拟呈园林式布臵，与整体环境相协调。

项目区域地势平坦，中心区域内要求交通流线顺畅，客货员工互不干扰。

同时，为满足日益增多车流量，要求建有足够停车泊位，初步建议停车位每间客房不少于个，并能有部分室内停车位，必要时可设计成封闭式停车库。

根据市委市政府提出建造园林式接待要求，结合所在地理环境特点，建筑层数以多层建筑为主。

建筑造型可采用有传统建筑符号现代建筑造型。

根据公务接待要求和市场定位，该中心经营基本功能初步确定为互相有关联五大功能综合性住宿接待功能为能适应公务接待和市场需要，客房区总计设间套左右，可接待上级领导会议及旅游团队之用它应有接待商务会议休息健身阅览及酒吧餐饮功能，房型以标准间为主。

接待楼主要设有个标准间和个套间，该楼坐落汝水公园内，西边紧靠文昌大道迎宾楼设有个标准间小套个中套个大套个总统套房个，该楼坐落汝水公园内，位于接待楼西北边。

政府接待和会议功能政府公务接待是服务于当地政治经济发展具体表现，本项目根据市委市政府领导批示已于重点考虑，在接待中心考虑级警卫设计。

专用大型小型会议厅间，大型会议厅必须交通集散方便，有空间宽敞前厅服务走廊和配套服务贮藏用房及卫生间。

大型会隔声措施隔油池垃圾收集系统发电机组电梯通风设备及其他三预备费用基本预备费四收购原集群楼五工程总造价本项目总投资为万元，其中工程费用万元，其他费用万元，预备费用万元，收购原集群楼万元，取得土地费用为万元。

资金筹措本项目总投资为万元，资金来源全部自筹第十章财务评价财务评价基础数据与编制依据国家发展和改革委员会建设部发布建设项目经济评价方法与参数第三版国家发展计划委员会办公厅出版发行投资项目可行性研究指南设计各专业提供技术参数及资料建设单位提供有关资料。

项目财务分析营业收入估算客房收入客房收入间客房数天天年实际营运天数元每间天平均房价出租率达到万元。

二餐饮部收入中餐厅餐位座天餐位利用率座早餐收入元万元中餐收入元万元④晚餐收入元万元小计万元西餐厅餐位座天餐位利用率座早餐收入元万元午餐收入元万元④晚餐收入元万元小计万元餐饮部收入万元万元万元三会议室大型会议室收入天出租率元次万元中会议室收入天出租率元次万元小会议室收入出租率元次万元小计万元四桑拿足浴及健身中心收入住店客收入人次天元万元非住店客收入人次天元万元小计万元五棋艺馆收入人天万元六包房收入间天万元七歌舞厅收入人次天天万元八游泳馆收入人次元万九停车场收入台次天元万元十其他服务收入按客房收入万元合计万元服务成本根据其他相类似行业经营情况可知，般经营成本为营业收入。

综合经营成本万元万元人员工资及福利人元年人均万元管理费管理费按人员工资计取万元万元年折旧费总建设投资残值年综合使用年限万元合计万元营业税金客房按收入计取万元万元餐饮万元万元其他服务业万元万元合计万元经济效益分析利润利润年总收入年总成本年营业税金万元万元万元投资利润率投资利润率年利润总额总投资投资回收期年从上述财务分析可知，本项目财务指标均符合行业标准，投资利润万元，投资利润率为，投资回收期年，因此本项目在财务上是可行。

第十二章社会评价与风险分析社会评价社会评价原则和要求开展社会评价要认真贯彻国家有关建设发展方针政策遵循有关法律及规章，以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发各项社会效益与影响，以及当地社区及人民对项目不同反应，促进项目与当地社区人民相互适应，共同发展。

依据客观规律，从实际出发实事求是采用科学适用评价方法。

遵循可比原则，按目标重要程度进行排序原则，以人为本原则，有无对比原则，力求使分析评价反映客观实际。

社会评价主要内容本项目建设有着正反两方面社会效应。

积极方面主要有改善城市投资环境，完善城市功能，提高接待水平，为南昌市旅游经济发展夯实了基础，以此促进南昌市经济更快发展。

消极方面主要有建设期间影响当地居民部分生产和生活等。

社会评价从以人为本原则出发，研究内容包括项目社会影响分析，项目与所在地区互适性分析。

改善城市投资环境，提高接待水平，促进城市旅游业发展。

本项目建成后，将成为南昌市家上档次上规模综合服务型企业，集住宿餐饮娱乐休闲于体接待休闲中心以满足社会对高档服务业需求，以此带动餐饮业休闲业旅游业等相关产业发展，为城市旅游业发展夯实了基础，同时大大提高南昌市公务接待能力，为加大招商引资力度提供后勤保障。

并且促进城内区域经济持续发展。

增加就业机会项目建成营业后，经初步预算，可直接增加就业岗位人，间接增加就业岗位人，因而在定程度上解决农村富余劳力和城