国际温泉旅游度假区建设工程项目可行性研究报告投资建议书117页（doc文档）

在国外，许多具有温泉和地热资源城市，都在利用汤浴文化发展本地旅游，如日本九州岛东部汤浴之乡，年接待沐浴者就达到了万人次。

在国内，温泉旅游最早出现在东部沿海经济较发达地区，如北京小汤山温泉广东清远河中泉珠海御温泉，它们利用自然温泉经营度假区，开展沐浴活动，以休闲度假娱乐健身保健康体为目发展旅游，已经取得了很好经济效益。

随着批旅游大鳄地产大鳄介入和著名温泉品牌战略扩张，温泉度假区开发已经从广东云南北京等传统温泉旅游热点地区向全国范围高速扩展，形成了新轮温泉投资热潮。

温泉项目是旅游项目中最具快速盈利潜力项目之。

中国温泉度假区开发，目前已经从原来沐浴疗养休闲娱乐时代进入了全新主题化复合性度假型温泉时代，开发水准也得到空前提升。

在这样大势下，开发模式创新，从战略上直接决定着温泉度假区盈利效应，不仅使大批已建成温泉度假区亟待通过改造来重塑吸引力，而且新开发温泉度假区更需要通过创新来构建核心竞争力。

此项目建设正是在这些背景下提出。

项目建设目标通过本项目建设，将国际温泉旅游度假区打造成融汇世界温泉沐浴文化风情，集温泉沐浴休闲保健会议培训商务休闲以及完善住餐娱购配套于体新型综合健康温泉休闲度假景区。

主要技术经济指标项目建设表序号名称单位数量备注建筑工程商业建筑新建酒店建筑新建温泉浴场新建地下车库新建二场区工程道路广场工程新建绿化工程新建配套基础设施工程含水暖电表二总建设项目技术经济指标表序号名称单位数量备注总用地面积总建筑面积地上建筑地下建筑建筑基底面积道路广场面积绿化用地面积建筑密度容积率绿地率总投资万第二章项目建设可行性和必要性项目建设可行性旅游业是市委市政府重点培育支柱产业之。

十五期间，全市上下紧紧围绕全面建设两型社会目标，优化发展环境，全面提高服务水平，着力打造旅游品牌，不断拉长产业链条，基本形成了旅游业发展大产业格局，形成了全社会共同推动旅游发展大好局面。

十二五期间，旅游业处于聚能裂变快速发展黄金期。

同时，也处于需要转变发展方式提档升级，实现超常规突变式发展关键期。

面向未来市场新需求，抓住十二五历史性发展契机，树立城市即旅游旅游即城市发展理念，以建设国际旅游名城东北亚旅游集散中心为目标，围绕北跃南拓中兴强县城市发展战略，放宽视野高端定位大手笔谋划高标准建设大旅游产业，打造成为促进经济社会科学发展支撑产业结构调整和发展方式转变战略性支柱产业。

因此，该项目建设在政策上是可行。

同时，自然条件和社会经济条件均有利于建设工程顺利实施。

用地条件本次项目用地面积为平方米，项目选址用地符合市总体规划，选址地点自然资源丰富，用地界限清楚，权属明确，无争议。

交通条件本项目建设地点位于市区闫家岗农场，机场高速公里处，距离太平国际机场公里，交通极为便利。

本次项目建设所需原材料设备运输均能得到可靠保障。

水电供应项目所在地水电等基础设施配套条件良好，施工过程中水电供应都有充分保障。

施工组织工程建设施工采用招投标制，严格控制施工单位资质及施工力量，优化施工队伍，保证工程顺利实施。

资金条件本项目建设在资金方面也有可靠保证。

因此，无论是从政策上技术上资金上还是具体实施上来看，该工程项目建设都是可行。

项目建设必要性开发建设温泉旅游项目，不仅可以改变传统温泉利用观念，充分发挥温泉理疗保健作用，提高人民群众物质文化水平，而且能够有效加快本地温泉旅游产业市场形成，提高本区域第三产业快速增长。

本项目建设是促进国家和谐文明进步有效途径是推动文化产业发展重要动力。

文化是旅游灵魂，旅游是文化载体，文化因旅游得以广为传播，旅游因文化而更富魅力。

随着时代发展，旅游产业和文化产业关联度越来越高协同性越来越强，旅游中文化因素日益凸显，文化资源成为现代旅游第资源。

旅游产业发展给众多文艺演出带来了源源不断客源，些濒临消失传统文化通过旅游被发掘出来，重新焕发生机，为文化产业提供了广阔发展空间。

是提升自身文明素养重要方式。

早在春秋战国时代，著名思想家墨子就提出，食必常饱，然后求美衣必常暖，然后求丽居必常安，然后求乐。

人们在基本生存需求得到满足之后，必然追求更高精神享受。

旅游有物质需求，但更深层次是精神文化需求。

有旅游机构做过调查，旅游者出行最大动机就是为了获得审美情趣和精神愉悦。

旅游本身就是种高品质高品位文化活动，人们通过参加旅游活动，可以扩大视野学习知识强健体魄陶冶情操增进了解，最终达到提升文明素养效果。

是扩大不同文化交流重要载体。

旅游是跨时空交往跨文化交流，旅游可以展示人类文明多姿多彩，促进不同社会制度意识形态宗教信仰民族种群之间友好往来，为各国人民加深了解增进共识架起友谊桥梁，推动世界和平发展与文明进步。

世界旅游组织在马尼拉宣言和哥伦比亚宪章等多个法律文件中反复强调了旅游这积极作用。

同时，国际旅游又是输出国家文化形象和影响重要渠道。

世界旅游强国都注重自然和文化遗产保护与文化内涵深度开发，把本国文化贯穿于旅游产业发展全过程，在旅游服务中充分体现人文物质。

通过举办国家主题文化年体育赛事盛大展会等活动，打造具有影响力旅游品牌，把本国文化和价值观输出到世界各地，不断提高国家文化软实力。

本项目建设史拉动相关产业发展，促进地方经济快速增长需要广泛带动其他产业发展。

理论界公认，现代旅游产业综合性强关联度大产业链长，已经极大地突破了传统旅游业范围，广泛涉及并交叉渗透到许多相关行业和产业中。

据世界旅游组织统计，旅游产业每收入元，可带动相关产业增加元收入。

旅游产业能够影响带动和促进与之相关联个行业发展，其中包括民航铁路公路餐饮住宿商业通信会展博览娱乐文化体育等。

随着众多新旅游形态出现，旅游又扩展到工业农业教育医疗科技生态环境建筑海洋等领域，催生出批富有生命力新产业。

有力拉动消费需求。

旅游消费是集食住行游购娱于体综合性消费活动，在社会总需求特别是居民消费需求中占有重要地位。

旅游消费形式多种多样，能够满足各种消费人群需求，旅游产业业兴带动百业兴，进而使内需成倍扩大。

据日本野村综合研究所测算，在发达国家，旅游消费支出每增加个单位，工业产值可扩大倍，国民收入扩大倍，投资扩大倍。

旅游消费在发展中国家所起作用更加显著，相关数据可分别扩大到倍倍倍。

旅游产业饭店餐馆客运业旅行社娱乐业等直接为最终消费服务，对内需拉动作用更为全面。

据统计，年我国国民旅游消费总额已经占全年社会消费品零售总额以上，在保增长扩内需调结构中发挥了重要作用。

同时，旅游消费还是可持续性消费，对经济调节是内在自然，对内需刺激是良性和缓，不会对经济社会发展造成剧烈冲击和过度反应。

提供大量就业机会。

在国民经济体系中，旅游产业是劳动密集型产业，就业成本低，就业方式灵活，对不同类型劳动力都有较大需求。

据国外学者研究表明，旅游从业者每增加人，可增加个相关行业就业机会。

因此，很多国家都把旅游产业作为扩大就业重要领域加以培育和扶持。

例如，西班牙意大利希腊旅游从业人员分别占全国就业总量和。

在法国，新增就业机会来自旅游产业。

美国迪斯尼乐园好莱坞影城等著名旅游景点，也是解决成千上万人就业典型范例。

我国旅游直接就业达万人，间接就业达万人，相当于全国就业总量。

该项目建设将促进市相关产业发展。

同时，旅游业属于劳动密集型产业，旅游已经成为吸纳就业量最大产业之，项目建成后将从当地及周边地区招收劳动力，这样将定程度上提高项目建设地周边劳动就业率。

本项目建设是打造温泉旅游精品，提高城市知名度需要虽然改革开放几十年中，市旅游业与省日新月异变化样得到了长足发展，但横向比较国内其他地区，其产业规模仍然偏小，仍有较大发展空间。

本项目建设是充分利用市旅游资源，增加旅游新亮点有效途径，也是做大做强市旅游业，整合和提高该市旅游重大举措，打造市旅游精品，在定程度上将很大提高市城市知名度，从而吸引更多省内外游客来此游玩。

补充完善休闲旅游，促进本地旅游市场快速形成需要该项目位于市区闫家业年份年收入为万元房产销售面积平方米，年售完，按元平方米，每年销售收入万元，详见表。

该项目按中华人民共和国营业税暂行条例规定缴纳营业税，税率为同时缴纳占营业税和城市建设维护税和教育费附加，达到正常经营年份营业税及附加税为万元。

详见表。

营业收入和税金及附加估算表表单位万元序号年份项目名称负荷营业收入营业税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加总成本费用估算经测算，在正常营业年份中，年总成本为万元，其中固定成本为万元，可变成本为万元。

年经营成本万元，详见附表。

折旧和摊销固定资产原值万元，按平均年限法计算折旧，年折旧额万元，摊销费按年摊销，年摊销额万元，详见附表附表。

修理费计算修理费按年折旧额计取。

利润总额及分配利润总额在正常年份为万元，所得税按税率计取，正常经营年份为万元，税后利润万元，详见附表。

财务盈利能力分析根据财务现金流量表，计算出以下各项财务评价指标财务内部收益率为。

财务净现值为万元。

投资回收期年含建设期根据利润及利润分配表和总投资计算出以下指标投资利润率平均年利润总额总投资投资利税率平均年利税总额总投资不确定性分析本项目财务评价所采用数据大部分来自预测和估算，具有定程度不确定性。

为分析不确定性因素变化对评价指标影响，对本项目进行敏感性分析。

敏感性分析包括单因素和多因素分析。

单因素分析是指个不确定性因素变化时对效益指标影响程度多因素分析是指两个及两个以上不确定性因素同时变化时对效益指标影响程度。

本项目只进行单因素敏感性分析。

敏感性分析考虑项目在实施过程中些不定性因素变化，分别对固定资产投资经营成本营业收入均作了单因素变化对内部收益率投资回收期影响敏感性分析，其中收入项因素对内部收益率影响最大，增减，内部收益率增减个百分点，固定资产投资变化对内部收益率投资回收期影响次之，经营成本变化影响最小，详见附表。

盈亏平衡分析以生产能力利用率表示盈亏平衡点年固定总成本年营业收入年可变成本年营业税金及附加计算结果表明该项目只要达到设计能力，企业就可以保本，由此可见，该项目风险性较小。

综合结论从上述财务评价中可以看出，财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期较低，通过不确定性分析看出，该项目具有定抗风险能力，各项财务评价指标较为理想，因此该项目在财务上是可行。

第十五章风险分析旅游项目属于高预期回报投资类型，国际温泉旅游度假区工程投资主要依靠企业自筹资金，资金归还主要依靠经营收入来解决，因此，在项目建设和经营中存在潜在风险。

项目主要风险因素识别分析在项目建设期和营业期可能存在下列潜在风险市场风险市场风险主要来自旅游客源市场供需实际情况与预测值发生严重偏离，客源市场远远小于预测期望值，导致经营收入和利润减少，投资回报降低。

经营管理风险由于经营管理制度不完善，管理体制不健全，员工素质不高，岗前培训和岗位管理不严，使管理效率降低，达不到预期目标，造成经营收入减少，成本提高，带来经营管理风险。

其它不可抗拒风险由于严重自然灾害环境灾害事故重大社会经济政策变动等原因可能造成