国际贸易中心项目可行性研究报告投资建议书129页（doc文档）

年月日，青岛市规划局以青规函业字号文，下达了该地块地上总建筑面积层数层高等规划条件和指标。

年月日，青岛市规划局核发了该项目建设用地规划许可证青规用地字号年月日，青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地房地产权证青房地权市字第号第号第号年月日，青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准批复青发改财贸号对该项目予以核准立项年月日，青岛市规划局核发了建设工程规划许可证青规建管字号。

二项目建设必要性符合青岛市城市总体规划和楼宇经济发展规划青岛市城市总体规划中提出沿山东路香港中路围绕市政府办公区形成以行政办公商务商贸为主城市主中心，并作为青岛市中心商务区。

因此，青岛国际贸易中心建设，有利于提高城市稀缺土地集约利用率，符合青岛市发展楼宇经济规划。

有利于促进青岛市楼宇经济发展，带动周边商业繁荣楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。

在建青岛国际贸易中心集写字楼酒店商业公寓等于体，可以迅速在此聚集大量人流物流和信息流，增强周边地区消费能力，带动周边餐饮娱乐商贸零售等行业繁荣发展，创造出十分可观楼宇经济效益。

符合青岛市中央商务区建设规划青岛东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖山东路南京路福州路部分地区，已经规划作为中心，并且已经建成了近万平方米。

在建青岛国际贸易中心位于香港中路号青岛金融街，地处青岛核心地带，在此规划建设国际写字楼五星级酒店商场公寓，完全符合青岛市中央商务区建设规划。

第二章市场需求分析第节青岛市概况青岛市地处山东半岛南部，位于东经北纬，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。

全市总面积为平方公里，其中市区市南市北四方李沧崂山城阳黄岛等七区为平方公里，所辖胶州即墨平度胶南莱西等五市为平方公里。

年末全市总人口万人，其中市区万人，所辖五市县级万人。

年，全市实现生产总值亿元，增长。

其中，第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值亿元，增长，第三产业增加值亿元，增长。

三次产业比例关系调整为。

全市实现地方财政般预算收入亿元，增长地方财政般预算支出亿元，增长。

税收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入含海关代征亿元，增长地税税收收入亿元，增长。

第二节青岛市房地产综合分析青岛房地产发展阶段分析房地产业是基础性先导性产业，其发展与宏观经济发展密切相关，同时，房地产发展对国民经济发展也有着重要影响和带动作用。

青岛市房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。

从年以来，青岛市房地产业发展大致经历四个发展阶段即增长扩张期年到年回落调整期年到年复苏回升期到年④新轮快速发展期年以来。

增长扩张期年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略带动下，青岛房地产市场经历了轮快速增长，包括到年爆炸式增长施工面积和商品房销售面积增长均超过，年调整巩固施工面积和商品房销售面积分别略降，年进步增长施工面积和商品房销售面积分别增长和。

青岛市房地产概况单位万平方米年份房地产开发投资万元施工房屋面积同比增长实际销售商品房屋面积同比增长房地产开发企业数量回落调整期经过年过快膨胀，年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。

房地产开发投资额分别同比下降，年实际销售面积同比下降了，竣工面积分别同比下降。

在经过短期调整后，青岛房地产销售面积在年出现了增长，预示着房地产走势新轮启动。

青岛房地产年发展概况单位万平方米年份房地产开发投资亿元同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长企业数量复苏回升期进入年和年，青岛房地产市场又逐渐升温，年房地产开发投资额分别同比增长，施工面积同比增长，实际销售面积同比增长。

青岛房地产发展概况单位万平方米年份房地产开发投资亿元同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长企业数量新轮发展期至今从年起，在国内房地产市场整体回暖和快速增长大背景下，青岛市房地产发展进入了个新快速发展阶段。

二青岛市级市场状况青岛市区东部为崂山山脉，北部为环境较差传统工业区及老城区，所以基于青岛特殊地理情况以及城市迅速发展刚性需求，青岛市区当前土地资源极端紧缺，尤其是沿海区域已近乎无地可用。

青岛近几年火爆楼市更是引得国内地产大鳄进入本地市场，对地块品质要求愈来愈高，引发在青岛级市场上竞争更加激烈，拍出众多天价地块。

来通过近来青岛市市区几宗土地交易可以明显察觉土地珍缺性。

市北区西吴家村地块年年月日，通过挂牌出让及拍卖方式，青岛市位于市北区西吴家村号山东路地块，在拍卖会上经历了个回合较量，最终以亿元总价成交，楼面地价达到元。

银川西路地块年年月日，位于市南区银川西路土地面积近万平方米地块以元平方米楼面价被地产公司拍得。

此地块位于区域之外，在交通配套等方面均与国贸中心项目有较大差距。

奥帆赛地块年奥帆赛地块作为建设市场化运作部分，也被青岛市政府挂牌出售。

奥帆赛地块位于奥运分村东侧，南侧直接面向大海奥运号地块以元平方米楼面价成功交易。

此地块挂牌起始价已远远超过了目前市区最高地价，堪称新地王。

三青岛市房地产整体发展现状板块划分城市地段层级基本形成，价格和物业档次形成明显区隔。

李沧和四方区板块以大量经济适用房和部分低端商业低端住宅为主。

中部板块以普通城市住宅和中档商业为主。

西部滨海板块围市政府香港路有众多高档商业及办公楼，区内多为中高档普通住宅。

东部滨海板块以银川东路为界，南部为滨海高档住宅区北为中端档次住宅物业。

附香港中路板块概况市北区二级地段房价在元市南区沿海线级地段房价在元元四方区三级地段房价在元崂山区沿海线级地段房价在元项目特征板块内多数为高端住宅公寓及办公类产品。

以高层超高层建筑为主。

在建筑设计工程质量等方面代表青岛最高水平。

板块特征拥有优异自然资源和全市最为丰厚城市配套资源。

投资类产品获得市场青睐，高价位豪宅相对压力较大。

代表性项目东海路号数码港颐和国际瑞纳康都燕岛国际公寓麦岛金岸高端住宅类东海路号香港置地广场燕岛国际公寓未来上市项目青岛国贸中心奥帆赛项目凯悦中心乾豪国际广场万邦中心世纪广场等经济背景年全市房地产开发投资继续保持较快发展态势，完成投资亿元，同比增长，比上年回落个百分点，比年季度二季度三季度，分别降低个百分点个百分点个百分点。

按投资用途分，完成住宅投资亿元，同比增长，占全部投资额，较上年提高了个百分点办公楼亿元，同比增长，占全部投资额，比上年提高了个百分点商业营业用房投资亿元，同比增长，占全部投资额，所占比重较上年提高了个百分点完成其他用房投资亿元，占全部投资。

住宅投入加大，占比上提，房地产开发主体地位得到进步加强。

年，市内四区市郊三区五市等板块区域特征明显。

从投资进度看，市郊三区房地产开发投资增幅规模继续放大，占全市房地产开发投资比重进步提升。

在全市房地产开发投资中，累计完成房地产开发投资亿元，同比增长，高出全市增幅个百分点，占全市房地产开发投资，比去年提高个百分点。

五市完成投资亿元，增长，增幅低于全市增幅个百分点。

市内四区完成亿元，仅增长。

从施工面积看，五市施工规模扩张较快，全年为万平方米，括土建安装装饰给排水消防变配电空调道路绿化等工程建设费用青岛国际贸易中心可行性研究报告其他费用万元，包括城市基础设施配套费勘察设计费工程监理费劳保基金等预备费用万元建设期利息万元。

区投资估算汇总见表。

区投资估算汇总表表单位万元序号项目名称投资土地成本二建筑安装工程费用土建工程安装工程装饰工程室外公用工程三其他费用四预备费用五建设期利息五项总计第二节资金筹措及使用计划资金筹措区建设所需资金万元，拟通过以下渠道筹集解决建设单位自筹资金万元申请银行贷款或信托贷款万元，年利率按计算青岛国际贸易中心可行性研究报告采取预售招商引资滚动开发购房者按揭贷款认购等方式筹集资金万元。

二资金使用计划根据实施进度计划融资方案和资金到位可能性，确定分年度资金使用计划。

区资金筹措及使用计划见表。

区资金筹措与使用计划表表单位万元序号项目建设期合计年年年建设投资土地成本建筑安装工程费用其他费用预备费用财务费用二资金筹措自筹资金银行贷款其他青岛国际贸易中心可行性研究报告第二章经济效益评价第节评价说明及财务基础数据经济效益评价说明本项目暂按可出售房屋测算其效益，即以预售或开发完成后出售方式所获取收益为基础进行经济分析和评价。

地下机械停车库地下人防作为配套设施和社会停车场，不予出售。

参照社会折现率，项目财务基准收益率定为。

二财务基础数据确定销售收入参照青岛市类似项目销售价格，确定本项目各类房屋平均销售价格，根据上述功能分区建筑面积，计算项目销售收入。

区销售收入计算表表序号项目计算基数销售收入万元商业裙房高级公寓地下商场合计根据项目实施进度计划，在开工建设同时开展销售工作，计划项青岛国际贸易中心可行性研究报告目建成后年内全部售出。

各年度销售计划见表。

销售计划表表单位万元年份项目年年年年合计销售比例区销售收入税金及附加营业税城建税及教育费附加项目销售环节需交纳营业税城市建设维护税和教育费附加。

营业税税率为，城建税和教育费附加分别为营业税和。

土地增值税根据土地增值税暂行条例规定，土地增值税按四级超率累进税率计算。

所得税企业所得税税率按计算。

总成本费用项目总成本费用，由项目建设总投资和经营费用构成。

项目建设总投资为万元。

经营费用为项目销售期间发生销售费用和管理费用等。

销售费用为房屋销售过程中发生各项费用，包括广告费宣传费销售服务费等，按销售收入计算。

青岛国际贸易中心可行性研究报告管理费用为组织和管理项目开发经营活动而发生各项费用，包括人员工资办公费差旅费业务招待费各项税费等，按销售收入计算。

第二节区财务分析与评价盈利能力分析利润经过计算得出，区销售可取得收入万元，实现销售利润万元税前，扣除所得税万元后，税后利润为万元。

投资利润率和投资利税率根据损益表表和建设投资计算出区投资利润率和投资利税率分别为。

销售利润投资利润率总投资销售利润营业税金及附加土地增值税青岛国际贸易中心可行性研究报告投资利税率总投资区损益表表序号项目金额万元备注销售收入销售税金及附加销售收入建设投资运营费用销售费用销售收入管理费用销售收入增值额土地增值税按超额累进税率分别计算销售利润税前所得税销售利润税后利润财务评价指标根据全部投资财务现金流量表表计算得出，区各项财务评价指标如下青岛国际贸易中心可行性研究报告序号指标名称所得税后指标所得税前指标财务内部收益率财务净现值万元万元投资回收期年年区全部投资财务现金流量表表单位万元序号项目年年年年现金流入销售收入现金流出开发建设投资销售费用管理费用销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量二财务评价结论通过上述财务分析可以看出区房屋全部出售后可实现利润青岛国际贸易中心可行性研究报告万元税后，投资利润率达全部投资所得税后财务内部