国际采购中心项目可行性研究报告投资建议书word文档（27页）

现金流保证项目建成后，通过部分产权式商业物业出让，可以收回部分投资物业出租可以形成定现金流，保证项目日常运营。

招商策略东北亚国际采购中心项目开发采取整体规划，业态互补复合商业形式，将国际采购国内大宗贸易区域批发商务办公会展交易信息交换订单物流商务旅行商务居住为主，日常零售商业餐饮娱乐休闲观光为辅复合商务功能融为体，形成配套齐备具有综合功能商贸住新城区，对企业和商户具有强大吸引力目前商贸网络建设已经实现了量身定做订单式开发。

项目规划设计期间，相关行业商会龙头企业都要形成入住投资意向，主力企业经营场所建设直接体现各主力经营者战略目标和经营需要利用行业龙头企业较高知名度和流经营水平提升项目影响力，促进人流汇聚，带动中小型企业聚集低门槛准入。

对国内外有实力知名企业和商家采取开发商让利政府政策扶持办法吸引其入驻，在项目招商初期，形成投资低谷效应，吸引知名企业纷纷入住，短时间内提升项目无形资产，使物业快速增值，成为中小企业投资关注热点借助全国工商联影响力，将会员企业汇聚起，形成全国工商联东北总部基地。

招商资源与渠道充分借重全国工商联影响力，吸引全国各省市知名民营企业机构入驻充分借重世界华人总商会中国太平洋经济合作委员会影响力，吸引国外民间商业服务机构国外企业跨国采购集团等入驻投资商及其战略合作伙伴相关联企业集团总部或驻长春机构率先入驻董事长先生作为省私营企业商会主席，总裁女士作为全国工商联家具装饰业商会会长在商界有较强影响力，他们将影响其他省市具有较强实力厂商入住目前已建成经营商贸流通基地有山东聊大市场江西南昌装饰材料城江西景德镇中国陶瓷商贸城等近万平米，汇聚了万多家厂商。

同时即将建成投入运营商贸流通基地有山东临沂中国商贸城河南郑州郑东商贸物流园河南洛阳国际商贸中心湖北随州商贸中心沈阳商业广场即将开工建设河北石家庄商贸中心安徽蚌埠皖北商贸新城保定国际商业中心武汉华中工程材料采购中心武汉华中办公设备采购中心等项目，已使数万家厂商发展和商贸网络发展达成战略上契合。

商贸开发项目已成为他们市场拓展不可或缺载体。

这大批厂商成为商贸网络稳定商户资源，也是本案入住重要商户资源东三省长春现存散乱厂商企业，未形成规模市场中有活力主体商家也将成为入住主体。

四项目选址地条件分析长春市宏观概况长春是吉林省省会，全省政治经济文化中心著名汽车城电影城，位于吉林省中部松辽平源，铁路有京哈长白京大长图等线，国道有线线及高等公路，交通四通八达。

长平高速公路年通车长吉高速公路及环城高速公路年通车长春机场为口岸机场，可起降各种大型客机和货机有飞往北京上海广州厦门成都俄罗斯韩国等班次。

长春属大陆性季风气候年平均气温，最低温度夏季气候凉爽，绿树成荫，素有塞北春城之称冬季银装素裹，玉树琼枝，派北国风光。

长春市有得天独厚种植粮食和经济作物自然优势，是国家重点商品粮基地和玉米出口基地，素有东北粮仓之称。

长春市旅游景点有伪满皇宫八大部及净月潭松花湖等国家重点风景名胜区。

长春市现辖六区，即南关区宽城区朝阳区二道区绿园区双阳区九台市榆树市农安县德惠市。

全市总面积约平方千米。

全市总人口约万，其中市辖区人口约万人，非农业人口为万人各县市人口约万，非农业人口为万。

长春市城镇单位从业人员万人，在岗职工平均年工资为元。

长春市工业已具有相当规模和现代水平，以汽车为龙头，高新技术产业和汽油化工业，连同粮食加工成了长春市四大主导业，使长春工业形成了有自己特色基础雄厚门类齐全工业体系。

长春市是全国科技文化中心城市之，市内有全国闻名中科院长春光学机械研究所长春应用化学研究所吉林大学东北师范大学等著名院校余所，各类中等学校余所，县级以上科研机构余所，科技力量雄，高等院校众多，是长春对外开放，参与国际交流大优势，两年届电影节架起了长春走向世界桥梁。

长春市宏观经济发展概况综合实力长春市年全年实现生产总值亿元，比上年增长。

三产业比重分别为和。

人均生产总值达到元。

全市财政收入实现亿元，市本级财政收入。

亿元，按照城市总体规划要求，年，长春市建成区面积将达到平方公里，扩建兴隆富锋和净月三个分区，分别建成以装备制造业为主以汽车制造及汽车服务业为主和以旅游业及洁净工业为主新城区。

经济结构长春市经济结构战略性调整取得重大成果，经济素质不断提升。

三产业占国内生产总值比重由年∶∶调整到∶∶。

长春市固定资产投资保持快速增长好势头。

年，完成固定资产投资总额亿元，比上年增长。

其中，基本建设投资亿元，比上年增长更新改造投资亿元，增长，房地产开发投资，增长。

主导产业年，汽车及零部件食品光电子信息生物医药四大主导行业完成工业总产值亿元，占工业总产值比重达到，比上年提高个百分点。

年，固定资产投资保持了快速增长好势头。

全年完成固定资产投资总额亿元，其中，基本建设投资亿元房地产开发投资亿元。

年长春市金融运行平稳。

年末全市金融机构各项存款余额亿元。

全市金融机构各项贷款余额亿元。

房地产房地产开发稳步发展。

全年完成商品房竣工面积万平方米。

商品房销售面积万平方米，商品房销售额亿元。

商品房空置面积万平方米。

商贸业年，实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长。

其中吃零售额亿元穿零售额亿元用零售额亿元其中，批发零售贸易业零售额亿元，比上年增长，餐饮业零售额亿元，比上年增长。

市场建设步伐加快。

全年新建各类市场个，各类商品交易市场已发展到个。

其中消费品市场个，生产资料市场个。

大型市场主导地位越来越明显，个亿元市场全年实现交易额亿元，占批零贸易业商品销售总额。

交通优势长春市地处东北地区腹地东北亚地区经济圈中心，目前已开辟了条连通主要城市国内航线以及汉城海参崴仙台等国际航班，每天有余次列车在长春站始发或停靠，有条国家级高速公路从市区经过，是东北地区交通枢纽，可通过航空铁路公路构筑立体交通网络，形成强大人流物流和信息社会流，今天长春已成为联结和辐射东北亚交通枢纽和经济中心。

上述条件构成了本项目可能落户于长春政治经济地域交通优势。

长春市商业环境分析长春市现有商圈状况长春商业地产处于市场待熟区，各商圈氛围已基本形成，重庆路站前红旗街桂林路大马路五大商业集聚区开始逐步向中心商贸区转变。

站前以国商华正为核心店，聚集了黑水路远东站前地下商城等批零售店，它们以便利交通，成为中低档小商品集散地。

桂林路专业店专卖店餐饮业独具特色，形成互为依赖彼此作用集客效应，成为长春市人流最为密集区域之。

红旗街以欧亚商都亚细亚时代服饰等为支撑，与众多餐饮店相呼应，人气呈快速上升趋势。

重庆路商贸区红旗街时尚商贸区永春路传统商贸区站前商贸东区站前商贸西区桂林路商贸区东盛商贸区汽车游乐园商贸区表长春市主要商业业态圈层分布状况大型零售店营业面积以上商业街长度米商业网点密度批发市场物流园区暂无营业面积以上数量营业面积数量营业面积暂无数量营业面积暂无内圈层家万条个中圈层家万个外圈层家万个合计家万条个本表由长春市各区市场办及计经局提供数据汇总而成表长春市各区大型零售店览表城区零售企业营业面积销售额类型宽城区国际商业中心万亿元年百货沃尔玛银座店万亿年超市中兴万万日百货春华地下商场万亿年华正批发万亿年百货远东服装大厦万长客隆超市太平洋鞋城万九鼎鞋城万二道区荣德万亿年超市国贸商都万亿年百货亚泰超市万亿年超市朝阳区长百万亿年百货国贸万百货恒客隆万亿年超成功因素很多，但最最关键第是地段，第二是地段，第三还是地段。

这是由商气人脉规律所决定。

因此项目选址至关重要。

通过与二道区政府多次接洽，二道区表现出极大热忱。

政府主要领导和相关部门领导为我们详细介绍情况，陪同深入现场看地，提供相关资料，提出积极建议。

有意向将东北亚国际采购中心项目引入二道区，落户长春物流经济开发区。

东北亚国际采购中心项目能否落户长春物流经济开发区，还需看其是否具备吸纳本项目入住基本条件。

物流经济开发区现状情况分析基本情况长春物流开发区位于长春市二道区北部。

辖区内有吉林省唯陆路口岸长春东站，占地面积万平方米，条铁路专用线，是全国个接点站之，全省物资都经过这里，交通四通八达，距长平长哈长吉高速公路出口公里，距新建国际机场公里。

二道区东站陆路口岸是全国个集装箱接点站，可直接办理进出口物资通关转关手续，与大连营口等海港口岸相通，承载国际货物和通港运输能力较强。

开发区内现有专业批发市场个，销售额亿元以上有个企业。

区内分布着起重机厂胶合板厂石棉制品厂惠工机械厂电力扎钢厂建材公司等大小近百家工厂企业，大面积企业职工住宅区和几个城乡结合部村屯。

由于历史原因，绝大部分企业难以为继，濒临破产。

土地状况现状为老工业区城乡结合部，既有待破产兼并工厂，也有居民破旧危陋房，还有部分村屯菜地。

土地分属多个单位，经营管理和经济发展均处于半停滞状态，无法发挥应有城市功能，亟待进行合理利用和彻底改造。

建筑特点区内主要建筑为上世纪年代相继在这里建立工厂厂房职工宿舍农民住宅和部分临时性建筑，多为砖混结构多层或平房等建筑物，根本不具备符合现代商业要求建筑特色，需要进行全面商业化升级改造。

以符合现代商业市场化要求。

规划定位随着国家振兴东北老工业基地战略实施，国家将二道区确立为实施振兴东北老工业基地战略个重要组成部分。

规划确定物流经济开发区成为长春城市重点发展方向。

通过退二进三策略，实现产业结构重组，将不同地域不同国度人流物流资金流信息流迅速汇聚。

计划年内，开发区将通过对老工业基地改造，使传统企业向现代物流发展。

在大力引进现代物流同时，做好集装箱堆场，保税仓库，专业性物流配送中心，逐步完善物流园区各项设施，把园区建成东北地区专业物流中心，规划园区各组团有物流批发区物流综合服务区物流仓储区物流企业区生活服务区物流加工区物流发展区。

为加速物流经济开发区调整改造建设，目前由政府各有关职能部门组成物流经济开发区管理委员会，统协调指挥物流经济开发区改造开发建设。

物流经济开发区改造建设，仅仅通过政府创造有利于投资软硬件环境，还远远不够，必须要引入类似这样量级大型企业集团进入，引入类似东北亚国际采购中心这样具有产业拉动超大规模项目，才能吸引大批商家投资者入住，对二道区经济现状进行整体彻底改造，真正实现产业结构重组，才能根本改变二道区现居住人口就业结构和就业环境随着人流物流资金流信息流迅速汇聚，才能迅速拉动消费水平不断提升只有使各种符合发展规律现代市场经济元素业态在此交会互补，才能在极短时间内产生几何级数效应，不断推动地区经济高速发展。

分析优势长春市二道区及周边地区有传统商业物流氛围和成熟市场交通便利，易于聚集商气人脉，有利商圈扩大后招商引资项目符合长春市和二道区城市总体发展规划，利于项目实施二道区发展对高品位现代商业形态有强烈社会市场需求市区两级政府具有强烈改造需求，具备有利于投资开发环境条件劣势在原有老工业区基础上进行彻底改造，原有产权单位成分复杂，情况各异，并购安置工作难度大，成本高拆迁工作