土地整治收储农民安置房项目可行性研究报告投资建议书word文档（共101页）

从当前实际情况来看，农业农村仍然是我国经济社会发展中最薄弱环节。

党十六届五中全会提出了推进社会主义新农村建设任务。

这些都体现了我国全面推进社会主义新农村建设决心。

建设社会主义新农村是项惠及广大农民群众民心工程，是项涉及方方面面宏大浩瀚工程，是项需要长期不懈奋斗攻坚工程，在开局起步时必须把握好它切入点和着力点。

统筹城乡发展，做好旧村改造，是新农村建设重要内容，也是基本实现现代化关键环节。

党十六届五中全会提出生产发展生活宽裕乡风文明村容整洁管理民主二十字方针，这既是我国新农村建设长期奋斗目标，也包含着新农村建设深刻内涵，同时又是新农村建设途径。

这二十字方针是目标内涵途径统，五个方面是相互联系互为因果关系。

其中，村容整洁是生产发展前提条件，是乡风文明载体，又是管理民主实践过程。

旧村改造在社会主义新农村建设中具有十分重要作用。

项目建设集约化利用土地需要农民宅基地是农民土地个重要方面。

随着新农村建设全面推进，这个问题日益显得突出。

新农村建设重要内容是加强农村基础设施建设，集约化利用土地改善农村人居环境。

这势必涉及对原有村庄整治问题，很多地方需要对村庄原有布局进行规划和调整。

现在多数地方农民住宅凌乱分散占地较多，许多地方农民纷纷在村外建新房，导致村庄形成了空心村。

这些村庄不仅基础设施建设严重滞后，而且浪费了大量宝贵土地资源，需要通过村庄整治逐步予以解决。

是县转变经济增长方式需要当前县经济发展主要矛盾是经济总量不足，突出问题就是增长方式不科学，产业结构不合理。

城市快速发展与土地资源稀缺矛盾越来越突出。

通过旧村改造，逐步盘活存量土地，扩大城市发展空间，转变增长方式，走内涵式发展道路。

据有关部门统计测算，通过旧村改造迁村并点，能够节约到土地。

旧村改造能够促进农村城市化发展。

城乡统筹发展首先是要破除二元结构。

通过旧村改造，把农村基础设施搞上去，改善农民生活环境，提高农民生活质量通过农村土地集约利用，促进二三产业发展，提高农民收入水平，进步推进郊区城市化，缩小城乡差别，达到实现城乡体化发展目标。

县当前经济社会发展已进入工业化与城镇化双轮带动新阶段，按照党中央国务院提出城乡统筹协调发展要求，通过规划土地建设人口经济管理等方面调整，切实解决规划滞后建设管理无序土地资源浪费观念陈旧等问题，实现从农村管理向城市管理转变，从农民向市民转变，这既是城市发展需要，也是改善旧村居民生存环境提高生活素质需要。

本项目建设是县新区发展需要创建于年，经过年左右发展，入园企业多家。

目前，平方公里已经初具规模，发展将进步加快。

年，园区内就业人口达到万人。

随着发展，对配套服务提出了更高要求，为入园企业服务商务中心购物中心休闲中心娱乐中心居住小区建设十分迫切。

城市新区建设，正适应了满足发展需要，规划建设配套服务区，提升配套水平，为入园企业服务，为招商引资创造良好硬件条件。

是解决城市化问题以及农民非农化问题需要安臵区建设能够促进农民非农化。

通过合理规划进行旧村改造，使更多农民转移到二三产业上来，在解决县未来发展空间需求同时，也能够解决城市化问题以及农民非农化问题。

因此，旧村改造是实现农村现代化加快城乡体化发展客观要求，也是促进农村可持续发展重要途径。

第三章项目选址与建设条件分析项目选址土地整治收储区域本项目土地整治收储范围内县村村，位于县城南郊是中心区域，收储面积约亩。

建设地点农民集中安臵房位于县北侧为工业用地，西侧为自然河道，南侧为，东侧为县六期安臵小区位于县路和路交叉口西北角。

项目规模总用地面积约亩，总建筑面积。

地块场地基本平整。

建设条件分析地理位臵县位于省东南部，地处丘陵向沿江平原过渡地带，是通往湖重要门户。

隶属于市，位于市境南部，长江下游南岸，东界区，西连县县，南接，北邻县县，处于省沿边沿浙江江苏沿江沿长江发展战略结合点和东向战略桥头堡。

总面积平方公里，下辖镇镇镇镇镇镇镇镇镇村，个社区居民委员会，人口万人。

气候条件县属北亚热带湿润型气候，温暖湿润，雨水充沛四季分明，季风明显，光照充足，雨热同季。

全县平均气温，年平均日照时间小时，日照率约为，年平均无霜期天，年平均降水量毫米。

历年平均湿度为。

县多年平均气温。

月份最冷平均气温为，月份最热平均气温为，气温年较差。

春秋两季月际气温升降幅度大。

春季气温由月升至月，气温上升秋季气温由月降至月，气温下降而冬春两季月际气温变化幅度均较小，都在以下。

工程地质条件在大地构造上属下扬子台坳沿江拱断褶带，长期以来受下降运动控制沉积了寒武系至中三迭统，厚逾万米滨海或浅相沉积。

经过长期地质内外营力作用和数度沧桑巨变，形成目前地貌景观和山川大势。

本县地处皖南山区与沿江平原过渡地带，西部边缘以低山丘陵地貌组合为主，中部以丘陵台地和平原地貌结构占主导地位，东部则以圩区平原和洼地平原为主。

低山海拔多米，其中大工山海拔米，丘陵海拔为米。

项目用地为类用地，地势平坦，地基承载力高，工程地质条件良好。

根据建筑抗震设计规范中附录我国主要城镇抗震设防烈度，设计基本地震加速度和设计地震分组，县抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值。

经济条件近年来，全县上下深入落实科学发展观，突出工业主导地位，以实施项目建设服务企业发展强化招商引资促进城乡统筹为主线，全力加快县城新区大浦试验区和镇级经济建设，努力实现经济社会更好更快发展。

年，全县实现地区生产总值亿元财政收入亿元社会消费品零售总额亿元全社会固定资产投资亿元在岗职工平均工资元，农民人均纯收入元。

年，引进项目个，其中亿元以上项目个，实际利用内资亿元，实际利用外资万美元，招商引资项目形成固定资产投资亿元。

县连续四届入选中国最具投资潜力中小城市百强，连续两届获省投资环境十佳县。

交通条件县地处中国经济发达长三角边缘，是承接产业转移工业基地泛长三角生态旅游基地全国现代农业示范基地。

境内有国道国道省道省道，北邻高速，西靠高速，沟通高速高速高速。

向南可达广州深圳香港等地向西可达武汉拉萨等地向北经南京可达青岛天津北京等地向东可达杭州上海，车程分别为小时距黄山九华山太平湖风景区仅百余公里，是省旅游两山湖重要快速通道，交通十分便捷。

至仅半小时车程，距长江大桥公里，距朱家桥外贸码头公里，距火车站公里，货物运输十分便利。

区域内交通通畅便捷，城市各级道路体系基本完善。

市政基础设施条件供电县境内有所变电所，所变电所，供企业用电需要。

给排水水源来自市供水公司和供水公司，给排水系统均沿主次干道铺设。

排水系统实行雨污分流，污水由企业自行处理达标后，直接排入污水管道。

通讯宁汉宁芜干线光缆及京沪杭同轴电缆经过。

区内电讯宽带有线电视线路沿主干道在地下铺设，为企业提供完备信息接口。

天然气源自西气东输门站，川气东送工程从过境公里，为企业天然气供给提供充足保障。

施工条件县已建设有大量类似项目，市政建设队伍实力较强，经验丰富，有承建大型市政工程能力附近建筑材料齐全，供应充足，使建设技术条件物质条件有了保证。

石料周边都有石料可供集中开采，多为石灰岩，可作为碎石及片石，平均运距为。

砂沿线均有，平均运距为。

水较为丰富，可在附近河内取用，平均运距为。

水泥可在海螺水泥厂，平均运距。

钢材在县购买，平均运距。

木材在县购买，平均运距。

其余外购材料由县或市供应。

综上所述，项目所在地地理条期借款明细表单位万元序号贷款种类贷款行名称本期贷款余额贷款起止日期利率备注贷款日到期日中长期贷款国家开发银行国家开发银行，农发行县支行农发行县支行农发行县支行农发行县支行农发行县支行农发行县支行农发行县支行年年建行县支行徽商行支行徽商行支行县联社营业部中信银行分行合计截至年月日，公司借款余额万元，全部为中长期贷款万元，年期间，公司实际需归还存量借款本金万元，加上利息万元，实际共需偿还借款本息余额为万元。

明细见下表县建投公司年贷款情况及归还情况表截止日期单位万元贷款主体贷款使用主体贷款行名称年末贷款余额本年新增贷款本年归还贷款本期贷款余额年归还年归还年归还年归还年归还年归还年归还年归还年归还年归还年归还年归还年归还年归还县建投公司县建投公司省开行省开行县农发行县建行县徽商行县联社市中信银行合计公司存量借款本息偿还计划表单位万元序号年度合计应还本金应付利息合计公司综合现金流及还本付息公司综合净现金流综合净现金流指企业综合收益现金流。

企业综合收益净现金流为万元。

见下表企业综合收益净现金流测算简表单位万元序号项目合计总现金流入本项目收储用地出让收入商业用房出租收入存量土地出让收入总现金流出扣除各项规费综合收益净现金流公司全部负债还本付息公司本项目贷款还本付息余额为万元本金万元，利息万元，年年期间，存量负债还本付息余额为万元本金万元，利息万元，合并后全部负债还本付息余额为万元，其中本金万元，利息万元。

见下表全部负债还本付息计划表单位万元序号项目利率还款计划合计存量负债按实际核算本金利息本项目本金利息合计全部借款还本付息测算表单位万元项目合计计算期期初借款余额当期还本付息其中还本付息当期借款期末借款余额当年偿还存量债务本息额当年偿还全部负债本息额偿还本息来源综合收益偿债保证比本息覆盖率数据说明还本付息包括了企业目前自身承担还款存量贷款本息。

以上测算按照本笔贷款年年贷款期间还款现金流情况进行测算。

利息按各银行贷款实际利率计算。

贷款期内，公司每年综合收益对存量和本项目贷款本息覆盖率均超过，最大为，最小为，能够覆盖该公司全部存量贷款本息，并具备未来对本项目出资能力。

第十四章社会效益分析影响分析区域社会影响分析本项目建设单位为县，该公司立足于县城建开发和市政基础工程建设。

它在推进县旧城改造城镇化建设发挥了重大作用。

该公司实行国有资产管理委员和国有资产管理委员会办公室领导和监督下总经理负责制，总经理为公司法定代表人，法人代表负责公司经营管理。

公司经济实力强，经营范围广，发展速度快，是家国有建设投资开发企业。

通过对本项目整体规划开工建设可以带动该区域城镇化建设发展，提升该区域居住层次，增加对建材建筑市场需求。

区域经济影响分析本项目位于，近年来，随着县大力建设和招商引资力度加大，该区域逐渐成为县工业中心。

随着周边几大项目开工，该区域内交通基础设施配套设施规划实施等得到实质性进展，使得该区域逐渐成为个成熟居住区。

本项目建成后能够解决约名被拆迁居民住房需求，社区内教育生活娱乐休闲设施配套基本齐全，能够为居民提供个舒适完善生活场所，使被拆迁居民生活质量得到很大提高。

同时还可以带动地块周边服务业和商业，形成良好商业氛围和居住环境，解决定就业问题，配合县开发规划政策优势，形成连带效应，带动片区发展，加速县发展。

社会效益分析县经济开放发区土地整治收储农民安臵房项目，是县为加快城镇化建设步伐，维护被拆迁人合法权益，保障被拆迁人居住条件，提高市民居住环境，而确立个安臵小区。

项目全部竣工后可容纳安臵居