圣豪度假酒店可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

三亚市是我国近年来旅游业发展最迅速城市之据统计，三亚市去年游客接待量特别是入境游客接待量实现较大幅度恢复性增长。

年，三亚市旅游业继续保持稳步发展，预计全年接待过夜游客将首次突破万人次，同比增长。

年三亚市预计实现旅游总收入亿元，同比增长，其中国内旅游收入亿元，同比增长旅游外汇收入亿美元，同比增长。

据介绍，年入境游客大幅增长得益于国家赋予海南国际旅游岛多项优惠政策。

年月，公安部批准海南在已有国免签证基础上，先期增加芬兰丹麦挪威乌克兰哈萨克斯坦国为入境免签证国家对俄罗斯韩国德国国旅游团组团人数放宽至人以上含人，入境停留时间延长至天。

同时，年元旦起实施针对境外游客离境退税政策，也在定程度了吸引了境外游客前往三亚旅游购物。

近年来，三亚市不断完善旅游公共服务体系改善旅游环境推进重点项目建设，加强航班航线建设及旅游推介，国际影响力不断加大，吸引境外游客纷至沓来，美誉度不断上升。

年，三亚市投入重点项目个，年度计划投资亿元。

截至月底，已实施建设重点项目有个，完成投资亿元。

其中，海棠湾国家海岸旅游基础设施海棠湾国家海岸旅游度假区三亚南山等旅游相关项目投资均已超过年度计划。

三亚市有着得天独厚旅游资源。

三亚地处海南省最南端，是我国唯热带滨海旅游城市，境内不但汇集了山河海城港等自然结合独特景观，还汇集了阳光海水沙滩气候森林动物温泉岩洞田园风情等十大风景资源。

现代肖草忆三亚诗明月洒银滩，梦忆梭礁珊海涛若琴弹，天涯共南山给予真实诠释。

而海棠湾拥有着得天独厚地理优势四季迷人自然海岸，与美国加州圣塔芭芭拉风格有着巧妙相似之处它更是成为吸引游客到来因素。

房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。

三亚作为著名旅游城市，风景优美，资源优势十分明显，因此在三亚，几乎所有房地产开发商都是以水景为主题来包装项目。

经历了九十年代海南房地产泡沫经济灾情之后，三亚房地产市场在新轮经济增长下，伴随着全国房地产市场快速发展，终于伸展着身形，渐渐复苏发展。

年，三亚市商品房销售价格同比上涨了，而在过去年中，三亚楼市上演了年价格上涨倍神话。

三亚房地产成交量自年初以来都是枝独秀，似乎没有受到金融危机影响，但随着金融危机延续深化，消费者购买行理性，潜在客户大多会采取持币观望态度。

据统计，三亚房地产是岛外人群购买，且大多是二三套房以上置业。

三亚旅游市场构成及其发展趋势。

随着人们可支配收入持续增长，旅游消费市场日渐膨大，旅游人群主要来自中国大中心城市中产阶层，而他们将形成三亚新旅游产品主要基础市场见下表。

三亚市旅游群体多样化，并且有向高端群体即高收入高学历高职务社会主流群体发展趋势。

到三亚旅游客流量以年增长率在递增，几年之后将会有相当数量高端人群来此生活休闲度假，所以就必须有相应符合其身份居住场所，有满足这个群体生活工作通信保健医疗休闲娱乐等各方面需求各类场所设施。

旅游群体两级分化现象在旅游市场由来已久，而社会主流群体需求取向将代表并决定未来旅游市场发展趋势。

三亚独有热带旅游资源随着每年万登岛人次亲身感受与传播，所产生影响力是任何宣传媒体所不能比拟。

只有超前考虑即将到来海南度假旅游热，建造规模化符合海南三亚规划及特点达到国际水准大型或超大型高星级度假酒店，才能够有足够聚向力来吸引到三亚度假居住社会主流群体。

综上所述，酒店开发有着良好外部经济环境，社全环境和地理位置。

这都是本项目面对市场基础。

市场供求分析目前，三亚市约有客房间。

根据现有规划还将在亚龙湾旅游度假区内新建客房间。

海南新建高星级酒店客房大多数都要集中在三亚旅游圈内。

按有关部门预测统计，到年三亚旅游圈内高档酒店客房总数将达到间。

据了解，大量具有国际声望五星级度假酒店已聚集海棠湾，这将有助于海棠湾在海南岛营造出处目地。

已经确定酒店项目包括菲尔蒙特康拉德逸林至尊精选及喜来登度假酒店，传闻中开发项目有香格里拉酒店和威斯汀酒店，下表显示了年至年期间到访三亚游客情况值得注意是，就目前来看，三亚仍然是处重要国内旅游目地。

在所有到访游客中，境外旅游者包括港澳台客人不足。

必须注意是，虽然由于经济危机影响，年到访三亚国际游客数量减少了，但这宗现象在全国都很普遍，我们预计三亚国际旅游市场在长期内将持续增长。

但是，三亚仍主要是以国内客源市场为主，国内旅客在旅游市场中所占份额超过了。

综上所诉，我们了解当国际客源市场因各种事件影响出现波动时，庞大国内市场基础将持续支持三亚旅游业强劲增长，种种迹象表明海棠湾建立度假酒店有很大发展空间。

项目比较分析项目地块情况项目总占地约亩，海岸线长约米，地块纵深米左右。

地块东边为农业用地，西至世知酒店，北边腹地为鱼塘，向北三公里左右到东线高速出口，南边面海，地块海岸长约米，沙滩朝南，沙质及海水质量良好，沙滩后有米宽椰林带，其后纵深公里为农业用沙地，地块地势较高，受海啸等自然灾害影响小。

是块优质专属沙滩线海景地。

用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺块宝地。

因为政府对线海景地开发限制，使得这块地有着极大升值潜力。

无论开发为何种物业，它都是稀缺，不可多得。

市场定位圣豪是设计为五星级标准度假型酒店，目标是来自中高收入阶层旅游人群，高层次国内外商务人士，各大公司集团及其协议客人，参加会晤展会客户，国内外旅游团队客人。

比较分析在同样地理条件下，海棠湾暂时尚未出现可类比项目，拥有线海景至尊喜来登等酒店，没有家发出产权销售信息。

严格来说三亚引入产权酒店概念房地产项目并不多见。

三亚市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。

三本项目优劣势分析本项目同逸林项目相比较，具有共同特点都位于海棠湾均为新建项目本项目与逸林项目相比较具有如下优势多米海岸线及沙滩，具有优质线海景，能够有效提升项目档次，带来较好经济效益百椰林，增添项目热带风情，为项目自然绿化加分海滩水质清澈干净，全年温度适宜，非常适于沙滩活动及夏季炎热时游泳。

项目地点背面以公共广场为缓冲带，这里应是那些不入住海棠湾酒店游客进入海滩主要道路。

这将给予其度假酒店可见度。

项目地点可便捷前往三亚凤凰国际机场，而且有公路和高速公路与三亚市区和其他海湾相连接。

南向开发用地，南向海岸线，受海啸和台风影响小，可与亚龙湾媲美，是未来推广宣传亮点本项目与其他项目相比较具有劣势在面积地形景观可见度及交通方面，项目地点拥有与海棠湾所有地块近似地点特征。

因此，同周边地块相比，项目地点自身不具备独特特征。

尽管各个地块颇为相似，但各酒店开发规划却千差万别，因此，与亚龙湾相比，作为度假地发展海棠湾中央区缺乏统性。

例如，已规划低密度全别墅康拉德酒店号地块就夹在高层菲尔蒙特酒店号地块和面向大众市场逸林度假酒店同在号地块之间。

因此，从市场角度来看，这样互为靠近不同水准五星级定位酒店项目使得海棠湾开发显得有些混乱。

海滩上沙子略显粗糙。

暴露海滩使得海上风大浪急，冬季不适合儿童活动。

已有好几家五星级酒店，竞争力较大。

四本项目前景预测本项目为综合业态项目，酒店商业住宅相互依托，给未来酒店项目带来较稳定发展空间。

项目较好地理位置及投资机遇，可以在投资后比较显著获取阶段性效益。

在项目区域内高星级酒店缺乏市场形势下，树立示范标志，易于扩展知名度和获取较大利益回报。

本项目区域政治经济金融文化艺术以及外商投资不断发展，奠定了项目发展空间和良好市场前景。

伴随着国际旅游岛软硬设施不断完善，海南未来旅游业发展前景也十分乐观，圣豪酒店也将为国际旅游岛建设作出贡献，实现经济效益与社会效益双赢。

可以预测，本项目具有较好市场前景。

第三章主题定位圣豪酒店将建设成为以热带雨林景观娱乐购物服务产权式酒店接待为主题绿色生态海景度假型酒店，项目建成后座设计风格独特洋溢浓郁热带滨海度假特点功能配置齐全规模化度假酒店将展现在世人面前，它高星级高标准软硬件环境，必将吸引众多来海南三亚旅游度假游客，使之成为他们首选下榻地。

二功能定位本项目总建筑面积约平方米客房面积分布如下表其它功能部面积分布如下表三市场定位五星级度假型酒店，突出以接待豪华旅游客户为主。

该项目客源目标定位为中高收入阶层旅游人群高层次国内外商务人士各大公司集团及其协议客人参加会晤展会客户国内外旅游团队客人客源目标比例预测定位散客团队客人会议及商务四项目建设方案及规划设计定位设计概述以大尺度和大气度概念来规划设计，我们在设计中从全方位着眼考虑设计空间与自然空间融合，不仅仅关注于平面构图及功能分区，还注重于全方位立体层次分布，运用堆土成坡无边游泳池铺地落差植物配置等等手段进行高差创造和空间转换。

平面构成线条流畅，从容大度，空间分布落差有致，变化丰富，在加上满园植物随季节换成景观变迁，使真正成为个四维空间作品，无论春夏秋冬无论平视鸟瞰，都能产生立体视觉效果。

设计理念本设计中自然生态理念直贯穿始终，体现了尊重自然而不仅仅是改造自然现代设计思想，追求人造环境与自然环境密切结合，相互辉映，相得益彰。

建筑风格本项目外立面设计采用了充满阳光气息加州特征西班牙风格。

筒瓦铺就色彩斑斓屋顶，石材相交错外墙面，高低错落屋面形成丰富有层次天际线，并不时被形式各异烟囱塔楼打断，大量运用木门窗套木窗楣木构架，墙面点缀以及各类装饰小构件，从红陶筒瓦到墙体，从弧形墙到步阳台，还有铁艺陶艺挂件等，以及对于小拱璇文化石外墙红色坡屋顶圆弧檐口等符号抽象化利用，演绎出简朴大气而精致地中海度假城镇建筑特征。

设计意图和要求酒店规划设计将充分体现建筑是空间艺术思想，使之成为海棠湾地区最具热带滨海特色代表性建筑酒店规划布局及功能分区将最大限度满足游客追求自然绿色沙滩海景向往，最大程度展现三亚海棠湾这座热带海滨度假圣地独无二魄力充分利用项目周边旅游资源优势，将酒店建设工作与将三亚海棠湾建设成国家级旅游度假区目标紧密结合采用国际流智能型最具有热带滨海特色设计方案酒店配套设施全面而人性化，将为游客提供休闲度假娱乐购物旅游休闲居住等全面服务酒店将建设成风格独特个性鲜明融合自然风景及加州西班牙建筑文化及园林景观绿色生态旅游度假胜地成为海棠湾地区标志性建筑，并对酒店经营模式发展趋势起到示范与引导效应建筑产品介绍联排别墅根据所处地理位置不同，发挥各自特征，组团为居住者提供独处空间以及不同形式公共空间半公共空间半私密空间以及私密空间，美观性舒适性和实用性都作为重点考虑到设计中。

本项目共计约套别墅。

会所定位高端，先期开发，通过会所定位该区域高档次，将成为整个三亚市最具有影响力疗养场所。

商业配套酒店式服务管理为居者提供优质服务，同时商业营业活动及水上游乐休闲活动设施充分，使居者能真正体会度假村含义。

完备设施和良好景观条件给使用者带来身心愉快运动体验和别具格消费理念。

五价格定位有关项目技术经济指标如下表房价水平三亚可资比较酒店，各需求市场平均房价范围，年按需求市场能承受房价预测，拟建酒店年预计能实现房价天房，详见下表综合考虑竞争市场及需求两方面因素，预计该酒店建成年后房价情况如下表所示目录第章总论项目概况二项目提