城中村改造项目可行性研究报告投资建议书word文档（38页）

市场供求石家庄市现今房地产市场个重要问题就是产品结构不合理，住宅建设单，品质低，但相对价位高，中低收入家庭买得起房子数量不足品质不够地段不好。

在购房需求方面，首先，目前省会上市房大多属于低档次住宅，中高档价位对于此类房有投资能力业主在次置业和二次置业中已经购买，而资金有限业主业只好望房兴叹。

其次，符合省会老百姓投资置业安居房子明显不足。

其次，尽管石家庄整体指数很高，经济发展稳健，但其实真正缺房是工薪阶层，他们对于几十万元房价十很难接受。

所以，开发高品质低价位小户型住房是房地产开发商明智选择。

另外，还可吸引次二次置业业主，进行三次四次置业，以求得质优价廉得绿色环保高档适用住宅。

区位优势分析本项目小沿村在长安区，周围医疗学校商场健身娱乐休闲等配套设施齐全，属于成熟社区。

但项目紧邻工业区，周边环境较差，附近没有为工人们建造大型生活区。

改造完成后，依托紧邻民心河优势良好交通状况，将会出现个设备完善环境优美适合上班族居住花园，这必将会吸引广大工薪阶层前来居住。

出售对象分析省会石家庄目前人均收入仍较低，以上属于工薪阶层，由于收入限制工薪阶层对购房得首选条件是价位问题，因此高品位适度低价位得住宅在省会有巨大得热销潜力。

建设规模项目规划总用地面积亩，建设内容包括住宅工程，公建工程包括小学幼儿园活动中心商业等。

总建筑面积万平方米。

其中住宅面积万平方米，公建面积万平方米。

第四章建设场址与建设条件建设场址场址选择本项目拟建场址位于我市东北地段，用地南面为丰收路，西侧为沿西小区，北侧为北二环路，东面是沿东小区，建设场地呈长方形，规划总用地面积为亩。

该场址区域位置较好。

自然条件石家庄市地处中纬度内陆地带，华北平原中南部，属暖温带半湿润半干旱季风型大陆气候，北近滹沱河，西靠太行山。

春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。

每年降水集中于月份。

气温全年平均气温极端最低气温极端最高气温湿度冬季空气调节室外计算相对湿度夏季通风室外相对湿度降水量日最大降水量度时最大降水量全年平均降水量积雪深度最大积雪深度过冻土深度最大冻土深度风向冬季主导风向及频率，夏季主导风向及频率，年主导风向及其频率，风速冬季室外风速夏季室外风速全年平均风速全年日照量数冬季日照率全年雷暴日数天大气压力冬季夏季年平均相对湿度地质状况石家庄市地处太行山东麓华北冲积大平原，地跨山地与平原两大地貌单位，地势由西北向东南倾斜，坡降均为千分之，海拔，市区为滹沱河山前洪水冲积造成倾斜平原，基底岩层以上有较厚第四纪覆盖层，表层主要由亚粘土和轻亚粘土组成地耐力般为。

抗震设防依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布中国地震动参数区划图，本项目抗震地动峰值加速度按设防。

建设条件供电本项目计算用电总负荷为，电源引电源至小区变电站，由母线向小区各配电室提供电源，能满足本项目使用要求。

给排水本项目设计最高日最大时用水量为，给水水源为市政管网，水量及水质可满足项目需要。

本项目排水采用雨污分流，生活废水经化粪池处理后排入市政污水管网，生活污水主要来源于厨房及洗涤用水经中水系统收集处理后用于绿化和景观补水。

屋面雨水经与地面雨水统收集后排入市政雨水管网。

供暖本项目在我市集中供热区域范围内，采暖热源为集中供热蒸汽，压力约为，采暖热负荷为。

弱电本项目弱电系统包括电话通信系统不线电视系统安全防范系统小区三表集中抄表系统等。

第五章工程技术方案工程设计原则自然是与人工完美结合，此设充分结合现代化设计理念，即以天人合设计思想为指导来构建新世纪居住工程。

小区建设是城市建设部分，把小区建设融入整个城市规划之中，优美自然环境，淳厚文化底蕴，较高文化品位，现代化生活理念，将构成小区大特色，可谓风景这边独好，同时又考虑到城市总体环境，两者要达到水乳交融般和谐。

新颖而独具特色，人类与自然完美结合是本项目总体设计原则。

总平面布置总平面布置原则根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。

按照小区组团两级结构概念有机组织居住空间。

充分考虑与城市道路关系，合理布置道路网络，形成通而不畅道路系统河丰富得步行系统。

在三维空间上安排小区内各种活动场所，形成丰富有趣有家园氛围得空间序列。

按照可持续发展概念进行规划布局设计。

总平面布置综述本居住小区规划总用地去为亩，用地西侧为沿西小区居民住宅，南侧为丰收路，北侧为北二环路，东侧为沿东街，交通便利，小区共分五个组团，宏观上整体结构清晰明确，易于与城市联系并具有通畅内部交通。

景观以入口为起点，以中心绿地为高潮，入口设小区标志性雕塑河构筑物，中心绿地设音乐喷泉，形成丰富而怡人环境。

各居住组团根据居住形式不同，采用并联围合组合式形成富于变化室内外环境，为居住者提供了户外休闲活动场所，同时加强了邻里交往。

并与小区中心有机结合，联系紧密又互不干扰，形成具有优美景观居住空间。

小区管线整体考虑采用地下敷设方式，使环境更优美。

竖向设计小区内地形较为平缓。

竖向设计采用就地平整平坡式布置形式。

考虑到基槽余土等情况，小区内填挖土方量基本平衡。

总平面图布置经济技术指标规划总占地面积万，亩总建筑面积万。

其中住宅建筑面积万公建面积万。

居住户数户。

居住人口人。

建筑密度绿化率。

容积率工程设计方案建设内容本小区建设内容包括住宅楼和公建工程。

住宅栋，公建工程包括物业管理中心托幼文化活动中心小学等。

各项工程详细指标见下表序号项目建筑面积建筑形式备注物业管理中心框架文化活动中心框架商业服务框架托劝框架结构居委会砖混公厕砖混变电站砖混泵房砖混热交换站砖混垃圾转运站砖混小学框架结构建筑设计户型设计根据当今住宅发展趋势，并适应工薪阶层需求。

本小区以产品质精品舒适和经济为设计主要指导思想，户型多样化，二室二厅三室二厅为主组合体。

立面设计小区内所有建筑物均采用现代风格简洁明快，细部精品化，力求与周围环境和谐，极富家园氛围和人情味。

内装修为方便居民，本设计采取高中低档次不同精装修。

开创省城住宅基本无精装小区先河。

建筑构造住宅以上采用短肢剪力墙屋顶保温厚度为，外门密闭性能好，采用塑钢门窗，气密性为Ⅲ级。

公建设计外观造型与小区其他建筑相协调，内装修采用中档标准以满足与周围环境协调。

结构设计小区住宅均为高层建筑，高层住宅设有地下室做为储藏间。

所有住宅均采用多肢剪力墙结构，基础采用筏板，楼板砼全现浇。

公建工程大空间部分建筑采用框架结构，柱基。

给排水工程设计依据建筑给水排水设计规范年版住宅设计规范室外给水设计规范年室外排水设计规范年建筑专业及有关专业提供条件给水工程水源及水质本项目用水水源由市政给水，水质符合生活饮用水卫生标准。

可以满足本小区生活及消防用水需要。

给水方案及用水量本项目给水拟采用中水回用，即厨房及洗涤用水由物业管理中心统收集处理后供卫生设备洗车及绿化浇洒用水。

经统计这样可节约近生活用水。

故小区设计用水量为生活用水按每人日均用水量人日，小时变化系数取，生活用水最高日用水量，最高日平均时用水量，最高日最大时用水量。

商业用水最高日用水量。

公用建筑用水公建用水量按生活用水量估算为。

采暖系统补水量根据采暖系统补水要求按考虑。

浇洒道路用水量标准按次。

每日次计。

水源主要来源于中水。

浇洒绿化用水量标准按次，每日次保护条理二河北省第八界人大常委会公告第号河北省建设项目环境保护管理条理三环境影响评价技术导则四环境影响评价技术导则非污染生态影响施工期间环境影响因素项目建设施工期间，主要污染源为施工机械噪声扬尘建筑垃圾等，会对该区域及周边大气环境生活环境道路交通和附近居民日常生活造成定影响。

施工单位在施工前必须到环保管理部门办理有关手续，并按环保要求，采取必要降噪抑尘措施，及时清理外运建筑垃圾，以期降低不利影响。

运营期间环境影响因素本项目为居民居住综合社区，建成投入使用后，不产生有害污染物，不会对环境造成污染，日常产生生活垃圾实行分类收集堆放，由物业管理公司派专人负责清理外运。

排水实行污废分流制，污水经化粪池处理后排入市政污水管网废水作为中水水源回用，雨水经收集后部分用作中水回用，剩余部分排入市政雨水管道。

节能设计依据民用建筑节能设计规程民用建筑节能设计标准节能措施本项目建筑材料选用建设部规定新型节能材料门窗采用密闭性能优良塑钢窗，门窗结缝用保温材料封严主要动力设备在满足功能前提下选用节通设备，照明选用高效节能灯具，热力系统入口处安装调节节阀，用水系统设计有中水回用系统，并全部采用节水型设备，以节省能源，降低能耗。

绿化小区绿化布置采用中心与局部相结合方式。

景观以入口广场为起点，中心绿地为高潮，庭院绿地与之融合。

景观形成个较大绿色生态中心。

各中心绿地和广场内部布置不同绿地景观和自由绿化空间，形式活泼，种类多样，形成各区景观中心和公共活动中心。

绿地中雕塑小品景观构架和特色公建形式活动，且具有标志性，为加强邻里交往和娱乐休闲提供了场所。

第八章物业管理本项目建成投入使用前，将由房地产公组建小区物业管理公司，对整个小区实行现代化专业化管理，以更好地维护住宅使用功能，延长房屋使用年限，为居民创造个整洁文明安全生活方便居住环境。

物管理内容和目标管理内容物业管理内容主要有维修管理设备管理保安管理消防管理保洁管理交通管理绿化管理。

管理目标物业管理达到目标有要充分保障物业使用人消费权益，保证房屋及设施使用功能正常发挥要保障物业产权人所有权权益，在经营管理中保持房屋价值和使用价值，使物业能发挥最大使用效益和经济效益。

为物业使用人提供高效优质经济全方位服务，为居民提供整洁文明安全方便居住条件和生活环境使物业公司获得最佳经济效益和社会效益，以保证物业管理公司经营成良性循环，提高公司服务水平和市场竞争力。

机构设置与定员机构设置物业公司设经理名，副经理二名。

下设办公室财务室经营部保安部工程部环卫部等六个部室。

办公室主管人事劳资文秘档案后勤保障公司行政管理及公关等。

财务室主管日常经营收支，代收各种费用等。

经营部主管公司各经营部门管理，对外联络，公司发展规划等。

保安部主管门卫保安消防安全检查等。

工程部主管小区房屋维护修缮公用设备设施日常管理维护。

环卫部主管小区环境卫生垃圾清理外运绿化等。

经理副经理副经理经保办财工环营安公务程卫部部室室部部劳动定员劳动定员表序号部室定员备注工作人员管理人员办公室财务室经营部保安部工程部环卫部合计物业公司经费来源物业管理是对物业正常运营进行维护，对物业使用人和所有人提供全方位服务，所以需要定资金保证。

物业管理公司资金来源主要有以下几个方面。

房地产公司提供该物业管理公司定公建经营用房及设备，由物业管理公司进行经营，其经营收益归入物业公司管理资金项目内。

房屋产权人使用人定期交纳物业管理费。

第九章项目实施计划和招标方案项目建设周期规划本项目建设期年，具体划分为以下阶段目前期及论证工作步设计及施工图设计阶段址清理建施工程扫尾，竣工验收实施进度安排施进度安排月月项目前期及论证工作月月初步设