城关镇中心卫生院公共租赁住房项目可行性研究报告投资建议书doc文档（51页）

多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。

但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，国务院出台了关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见明确提出把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益重要工作和住房制度改革重要内容，作为政府公共服务项重要职责，加快建立健全以公共租赁住房制度为重点多渠道解决城市低收入家庭住房困难政策体系。

这是国家重点改善低收入人群住房条件，建立和完善住房保障制度，特别是对最低收入家庭应保尽保公共租赁住房制度重要措施，充分体现了以人为本价值观和惠及全体人民和谐社会理念。

近年来，随着廉租住房经济适用房建设和棚户区改造力度逐步加大，城市低收入家庭住房条件得到较大改善。

但是，由于乡镇住房保障政策覆盖范围比较小，商品住房价格较高上涨过快可供出租小户型住房供应不足等原因，些偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房问题比较突出。

同时，随着城镇化加速推进，新职工阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，新就业职工及外来务工人员居住条件也亟需改善。

大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城镇化偏下收入家庭基本住房需求重要措施，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构必然要求。

为贯彻落实国家住房城乡建设部等七部门关于加快发展公共租赁住房指导意见建保号，防城港市住房城乡建设部门下发防城港市十二五住房保障规划及关于下达年保障性安居工程建设任务通知防保障办发号，对全市公共租赁住房建设工作做了具体部署。

防城区人民政府十分重视公共租赁住房和建设，制定了有关保障性安居工程住房管理实施办法，加快了公共租赁住房建设。

但应当清醒地认识到，目前市中心城区和部分集镇房地产投资增幅过大，房价上涨较快，房屋价格指数明显上升。

而相比之下廉租住房经济适用房和公共租赁住房项目建设远远滞后，当地还存在定数量城镇低收入家庭和新就业职工，他们居住问题长时间得不到解决，势必影响到社会和谐稳定和城镇化持续快速发展。

那良镇集镇面积平方公里，集镇人口人。

年，防城区年人均可支配收入元。

根据防城区房屋普查统计资料表明，年防城区城市规划区內现有房屋建筑面积万平方米，住宅面积万平方米，私有住宅万平方米，成套住宅套，成套住宅建筑面积万平方米。

城区居住人口万人。

随着城市化进程加快，防城区房地产业迅猛发展，年，城区房地产开发投资额亿元，开发施工面积万平方米。

目前防城区商品住宅购销两旺，商品住宅销售均价元平方米，开始出现飞跃式上升。

在房地产业快速发展过程中，居民也从中得到了实惠，人均住房面积逐步提高，人均住宅建筑面积达到平方米。

而乡镇中等偏下和低收入家庭人均建筑面积平方米以下住房困难户还很多。

考虑到城镇化进程加快等因素，预测到十二五末，国家产业结构调整，那良镇里火边境贸易互市点提升为类口岸，镇区常住居民增多，那良镇中心卫生院住院量门诊量增加，新就业职工包括些新大学毕业生，还有些从外地迁移工作群体和现有职工住房问题更加突出。

为切实解决那良镇中心卫生院院内居住职工有多户及单身共多名困难职工住房问题，逐步处置消除危旧住房，由那良镇中心卫生院出资组织建设公共租赁住房势在必行。

项目建设必要性加快建设公共租赁住房是构建社会主义和谐社会需要。

保障城镇收入家庭居住权利，在构建社会主义和谐社会重要内容。

改革开放年来，中国城市居民居住条件有了很大改善，到年底全国城镇人均住房建筑面积已达平方米，人居环境也得到了进步优化，但是却不能忽视城镇中仍然存在着许多居住困难群体。

他们以城区退休和下岗老居民以及城市新增低收入家庭为主，包括城镇中已有低水平住房但无法进步改善居住质量低收入者工作时间短又处婚育阶段年轻人城市拆迁释放出中低端住房需求者农村进城长期务工人员等。

这些群体失去了福利分房带来住房改善机会，现在由于收入限制，他们也无法依靠自己能力购买商品住房，受收入和就业影响，他们甚至也无力购买下政府政策优惠经济适用住房。

这些群体住房条件与经济社会和城市整体发展水平存在着较大差距，他们或居住拥挤，人均住房面积较低，无厨房或居住建筑质量较差，缺少必要水电厕所等基础设施或居住在较差环境中，采光通风条件差违法违章搭建建筑安全隐患严重乱倒垃圾污水等环境脏乱，居住条件较为恶劣，这些现象构成了当前社会发展突出不和谐因素。

因此，解决这些群体住房问题，化解当前在住房市场上，住房价格变化与城镇居民收入变化之间矛盾不同收入群体住房改善速度不平衡引起矛盾，对于构建社会主义和谐社会意义十分重大。

近几年房产市场迅速发展，整体社会已经从温饱向全面小康社会转型，在住房问题上，迫切需要解决是如何处理好住房资源配置公平与效率关系问题。

实现全面小康，让广大群众能够普遍分享国民经济发展和工业化城镇化现代化好处，维护社会公平构建和谐社会，体现在住房问题上，就是重点改善低端人群住房条件。

建立和完善住房保障制度，特别是对最低收入家庭应保尽保廉租住房和公共租赁住房制度，才真正充分体现以人为本价值观和惠及全体人民和谐社会理念。

加快建设公共租赁住房是完善住房保障体系需要。

住房保障制度是个完整政策体系，包括对用于出售廉价公共住房财政补贴政策，如区政府对地方政府建设公共住房补贴和私有营利或非营利机构建设低收入者进行住房补贴。

包括通过减税刺激投资建造公房或减免税收补贴购买自有住房者等政策财政贴息扶持和帮助居民提高改善住房条件能力等。

但是，保障性住房政策是支撑整个政策体系基础。

公共租赁住房建设只能由政府提供政策支持，可以保证低收入家庭有住房费用保持在低水平上，不需要住户为购买产权支付费用，对特别困难家庭甚至不需支付费用，它在满足基本居住需求基础上，还可以动态地梯级覆盖最低收入以上家庭。

建设公共租赁住房是加快那良镇中心卫生院十二五期间住房保障体系需要。

根据防城港市城市主体功能布局，考虑那良镇城镇化进程加快等因素，预测到十二五末，国家产业结构调整，防城至东兴高速公路贯通，那良镇里火边境贸易互市点提升为类口岸，农家乐景区旅游提升，旅游开发力度加大，镇区常住居民增多，那良镇中心卫生院住院量门诊量增加，新就业职工包括些新大学毕业生，还有些从外地迁移工作群体和现有职工住房问题更加突出。

为切实解决那良镇中心卫生院院内居住职工有多户及单身共多名困难职工住房问题，逐步处置消除危旧住房，由那良镇中心卫生院出资组织建设公共租赁住房，为加快那良镇中心卫生院十二五期间住房保障体系建设，作用甚大。

总之，通过完美住房保障制度，大力发展公共租赁住房，切实解决低收入家庭和新就业人员住房问题，实现为每个居民家庭提供良好住房实现人人享有适当住房和消除危旧住房隐患，确保人民群众生命财产安全为社会目标，既是维护社会安定重要手段，也是社会收入再分配重要方式，更有利于卫生医疗改革推进和卫生事业发展。

第三章场址选择及建设条件场址选择根据防城港市城市建设总体规划防城港市十二五住房保障规划及关于下达年保障性安居工程建设任务通知防保障办发号要求，项目承办单位充分考虑解决那良镇中心卫生院困难群体住房问题，按照集约用地原则，利用本院内原有年代建设危旧职工宿舍楼场地，拆除重建公共租赁住房项目，符合防城区那良镇兴良新区控制性详细规划规划条件。

项目地址位于那良镇中心卫生院居住区内，项目规划用地平方米。

本项目是在拆除原有年代建设危旧职工宿舍楼场地，且无不良地质状况，场地周边道路管网等城市配套设施已建设到位，满足居住人对交通工作生活子女就学商贸医疗等方面要求，适合建设公共租赁住房项目建设。

建设条件自然条件地形地貌那良镇位于十万大山南麓，地势东西部高，南北部偏低，东西北三面皆山岭罗列，南部为丘陵。

本项目建设地址用地条件相对较好，场地地貌属丘陵地貌，拟建场地及周邻地段地面较平整。

根据地质资料调查，场地上部为花岗岩残积土覆盖，第四层之下分布是印之期花岗岩。

根据广西区域地质资料，距场地约北面调整概算施工许可证开工报告或项目申请文件及其它有关审查修改调整文件施工图纸设备技术说明书现行施工技术验收规范，重大设计变更应有原设计审批机关批准文件和修改设计变更文件项目勘察设计施工监理以及重要设备材料招标投标文件及其合同。

工程进度建议本项目可行性研究报告正式批复后，应及时委托有资质设计单位进行初步设计，招标投标后优选中标施工单位，保证项目早施工，早投入使用。

在整个项目实施过程中要统筹科学安排各项工作，力求加速优质地搞好项目建设。

建设进度计划项目实施过程中各阶段可穿插进行，项目建设周期为个月。

具体进度计划见表项目建设进度计划安排表表内容时间年年项目前期手续办理危旧房拆除工程勘察设计招标土建安装施工竣工验收交付使用第八章项目招投标建设项目概况公共租赁住房建设项目是防城区项重大关系社会公众社会利益性项目和公共安全公益性项目，为了确保项目建设工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程中违规行为，保护国家和单位利益，属于必须进行招标投标范围。

该项目在技术上是可行，各项建设条件均具备。

根据年月日第号国家主席令公告中华人民共和国招标投标法年月日国家发展计划委员会国家计委关于进步贯彻通知计政策号国家发展计划委员会工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定国家发展计划委员会工程建设项目招标范围和规范标准规定第号令年月日国家发展计划委员会招标公告公布暂行办法号令国家发展计划委员会会同建设部铁道部交通部信息产业部水利部中国民用航空总局审议通过了工程建设项目施工招投标办法年国家计委第号令等有关规定，本项目建设可采用公开或政府采购招标。

招标范围工程施工包括土建和装修工程及配套设施建设等。

材料包括建筑装修材料供水供电管线管材等。

设备包括设备及工器具购置等。

建设项目招标范围及招标组织形式本项目土建和装修工程及配套设施建设及主要设备材料施工等招标组织形式可委托符合要求具备资质并有同类项目组织招标良好业绩招标服务代理机构组织进行，也可以委托政府采购直接招标。

按照有关规定，本项目土建和装修工程及配套设施建设及主要设备材料施工等招标方式应为公开招标，其中部分设备应由政府采购购置如根据实际情况需以邀请招标方式进行，业主也应向有关管理部门对采用邀请招标理由作出书面说明。

招标方式确定应本着有利于保证工程建设质量便于工程实施组织管理合理降低工程投资目加以确定。

招标基本情况招标基本情况表名称招标范围招标组织形式招标方式招标估算金额万元勘察设计全部委托不需要土建工程全部委托公开设备全部政府采购公开第九章投资估算及资金筹措投资估算估算内容总建筑面积为平方米。

投资估算包括本项目投资估算包括危旧房拆除现场三通平费用地质勘察费招标代