城区拆迁改造工程项目可行性研究报告投资建议书doc文档（51页）

林业生产健康发展，全年植树万株，新建林网万亩，林木覆盖率。

蓄水引水工程成效显著，投资万元，完成了水库建设采取办法，引资万美元启动了水厂建设，投资万元完成了津期店至水库公里河道及引水泵站清淤和整修，成功调水万立方米。

各项惠农补贴及时发放到位，发放粮食直补农资补贴农机具补贴良种补贴等资金万元。

新增住房面积万平方米，居民居住条件明显改善。

城乡教育资源配置更加合理，办学条件不断改善，教育教学质量逐步提升。

公共卫生和医疗服务体系建设进步加强，投资万元完成了处乡镇卫生院建设改造。

社会保障及救助体系逐步完善，养老失业医疗等保险运行良好，两个确保得到较好落实投资万元，完成了处敬老院新建和改扩建，弱势群体得到及时救助。

各项社会事业协调发展。

全面落实了义务教育两免补政策，全额救助贫困大学生名投资万元新建处农村小学教学楼，投资万元县中改扩建工程和投资万元县医院病房楼已经动工第二实验中学和第二实验小学建设即将启动筹集新农合医疗基金万元，农民参合率达以上城乡低保范围进步扩大，全县万户农村困难户享受最低生活保障。

全年发放各类救助福利金多万元，其中企业职工养老金多万元，新农合医疗支出万元，免费教育补贴及中小学危房改造支出万元，优抚低保及敬老院建设供养支出万元。

承办单位概况永泰经济开发投资有限公司成立于年月，是由县国有资产管理局注资，有县工商行政管理局登记注册国有独资公司，注册资本金万元。

公司地址位于县城区中学街号。

目前，公司总资产万元，法人代表董永波，公司类型为有限责任公司国有独资。

主营范围政府性投资融资公用事业及企业贷款公用事业及企业贷款担保项目资金管理城市基础设施建设等。

注册资本金真实。

公司注册资本万元，实收资本万元，全部由县国有资产管理局以货币资金出资。

公司实收资本情况已经山东国鼎会计师事务所有限责任公司审验，并出具鲁国鼎验字第号验资报告。

法人治理结构完善。

企业法人营业执照组织机构代码证税务登记证和贷款卡等手续齐全，年检有效。

公司组织结构健全，设有董事会监事会，实行董事会领导下总经理负责制。

目前，公司共有员工人，其中设综合部人工程部人其中造价师人工程师人财务部人业务部人。

各组成部分分工明确，各行其职，相互协调，相互制衡。

运营状况良好。

自年月以来，投资万元兴建日处理污水万吨县污水处理厂，到年月底按预计工期全部建成完工，整个建设期间没出现任何质量事故安全事故，无经济纠纷，无任何诉讼。

公司实行自主经营，自负盈亏经营模式。

目前，公司经营管理县宾馆县污水处理厂年可实现经营收入约万元，利润约万元。

具有固定办公场所。

公司办公地点位于县城区中学街号，占地面积亩，建筑面积平方，办公环境整洁。

公司作为国有企业参与建设经营项目都是政府主导项目，公司本着对政府负责为民众服务原则，公司把守法经营诚信经营作为公司宗旨和经营理念，与任何单位之间发生业务往来都严格认真履行合同从未发生过任何纠纷，在信用机构无任何不良记录。

公司法人代表总经理董永波，岁，大学学历，会计师。

工作简历年月年月任县面粉厂副厂长年月年月在山东省经济管理干部学院读书年月年月任县财政局控办主任年月年月任县经济开发投资公司副经理经理年月至今任县永泰经济开发投资有限公司法定代表人总经理。

该同志政治素质高政策观念强精通业务对工作认真负责，领导公司员工积极工作较好完成了各项工作，没有出现过任何工作失误。

可行性研究报告编制依据国家省有关法律法规及相关政策规定要求国家现行有关技术设计规范和标准国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求德州市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要县十五规划承办单位提供基础资料可行性研究范围项目背景及建设必要性市场分析项目建设地址及条件建设方案环境保护消防及节能项目组织管理与进度计划投资估算与资金筹措效益分析结论与建议第二章项目背景及建设必要性项目提出背景该项目为旧住宅棚户区建设工程，主要是提高居民生活条件，项目提出背景主要基于以下两个方面加快县城旧住宅区改造，是加快城市建设重要举措。

提高人民居住生活条件，增加房源供应，进步满足日益增长住房消费需求重要举措。

居民居住条件较差，绝大部分为平房，有甚至为危房，居民居住条件亟待提高。

近年来，随着经济发展居民收入增加和生活水平提高，加之国家货币化分房政策实施，居民个人购房热潮正在兴起，现正居民和城市居民购房需求也越来越高，然而由于受土地面积限制，楼房开发数量有限，楼价不断升高，城中居民购房难度加大。

本项目实施是提高人民居住生活条件，增加房源供应，进步满足日益增长住房消费需求重要举措。

近几年，房地产业保持了健康发展运行态势，投资增势平稳快速，开发规模继续扩大，商品房销售市场日趋活跃，房地产业逐渐发展成为国民经济新增长点和消费热点。

房地产业发展，极大改善了居民居住条件，提升了城市形象，也对行业结构和相关产业产生了重要影响。

近几年以来，国家陆续出台了稳定房地产市场系列宏观调控措施，县房地产业出现投资快速增长规模不断扩大结构基本合理价格基本稳定运行特点。

房地产业作为个新兴行业虽然在县兴起于年代，但真正形成定规模却是近几年事。

年县房地产业开发投资额只有亿元，占全社会固定资产投资比重仅为，从年开始，房地产开发投资额以每年平均高于速度持续增长，到年达到亿元，为年倍年月份完成开发工作量亿元。

房地产开发投资成为县固定投资构成中较活跃因素之，有力地加快了县经济建设发展步伐。

与此同时，房地产业发展带动了建筑业装修材料房地产物业管理中介服务等相关行业发展。

近几年，国家连续出台各项宏观调控措施对县产生积极影响，房屋销售价格涨幅明显回落，商品房销售旺盛。

年月份，县商品房销售延续了年旺盛态势，销售面积达到万平方米，同比增长，比去年同期高出个百分点。

从销售方式看，期房销售量快于现房销售。

地理位置好楼盘好房价上涨，但总体房屋销售价格呈平稳趋势。

房屋销售平均价格在全市处于偏低位，升幅也是偏低。

月份房屋销售平均价格为元平方米加权平均，比全市房屋销售平均价格低元平方米。

县房地产业坚持高水平人性化设计高标准建设高效能管理建设战略，全面完善城市功能，提升城市品位，提高居民居住水平和生活质量。

在目前测旧城改造和新区开发中，小区成片开发以其优良设计方案规模优势和良好物业管理成为有实力开发商首选并得到消费者青睐。

目前，规划城区内万平方米以上新建住宅小区已达多个。

近两年，县通过招商引资吸纳外地客商落户，鼓励本地农民进城，外地人样当选先进等，积聚了人气财气，先后有多本地经商业户近家外商进驻城区，城区人口每年以近万人速度增长。

蜂拥而至人流给房管工作带来了压力，也给房地产开发带来了巨大需求。

天津日照德州等地房地产开发商相继投资，商住楼住宅小区等相继破土动工。

短短几年时间，就有近多家开发商在投资约多亿元建设住宅楼商住楼市场房。

县永泰经济开发投资有限公司为改善居民居住条件，提升城市形象，已经取得了位于县六五河碧水绕城和中山南路交叉口东南角运输片区国有土地使用权，占地亩，用于片区拆迁改造工程项目建设。

项目建设必要性项目建设符合相关产业政策该项目符合由山东省建设厅山东省发展和改革委员会山东省财政厅山东省国土资源厅山东省物价局等五部门制定山东省安康居住工程实施方案。

是县进步完善城市建设需要预计到十五末，县城区人口将达到万人，人民生活达到小康水平，跨入全市中等发达行列。

近几年，县城市建设尤其是房地产业得到迅速发展，县城区建设更是日新月异，随着城市经济发展，该项目建设正是推进城市建设步伐，完善城区建设，促进当地经济更好更快发展需要。

加大城区建设力度，建设普通住宅小区，提高市民居住水平县正处于大发展起步阶段，老城部分小区建设相对落后，居民居住水平相对较低内保温将绝热材料复合在承重墙内侧，该方法简便易行。

门窗节能技术措施采用在建筑外围护结构中，通过门窗缝隙空气渗透耗热量约占。

所以改善门窗绝热性能是节能工作重点。

窗户包括阳台门上部是引起辐射热有利方面，但又是传热损失冷风渗透损失都比较大不利方面，即窗缝透气，玻璃和窗框热阻太小，在符合窗墙面积比条件下其节能主要措施采用传热系数小窗体材料，就目前来讲，采用塑钢门窗，尽量减小开窗面积，以及夜间用保温窗帘窗板等节能措施。

减少冷风渗透，加设密封条，提高气密性，如泡沫聚氨脂，泡沫聚乙烯等。

加强户门保温，户门采用填有聚苯板或岩棉板保温防盗门。

屋面节能技术措施为了满足节能要求，高效保温材料已广泛应用于屋面，如水泥聚苯板等，采用该材料保温性能大大提高般采用内保温。

目前正在研究外保温，即倒置式屋面，它是将防水层设在保温层之下，防止防水层直接暴露在大气中受日晒交替冻融等作用老化，使防水层得到保护，从而大大提高其耐久性。

目前所有保温材料为挤塑聚苯乙烯保温隔热板，它具有闭孔型结构，使得材料吸水率和透湿率均很小，压缩强度大，具有出色保温隔热性能，优越抗湿性和很高抗压强度。

符合建筑节能技术发展方向。

供暖系统技术措施对住宅小区内同供暖系统中各住户冬季室温不致，导致能源浪费，应通过对供暖系数进行全面水力热力平衡计算，实现管网流量合理分配，使供热质量大为改善，又节约能源。

由于供暖管道保温不良，输送热能损失过多，造成能源浪费。

必须对管网采用新型保温材料进行保温，以达到节能目。

按用热计量收费，改变以往按户或按面积收费方式，这样大大调动了广大住户参与建筑节能积极性，建筑节能改造后采暖能耗减少了，相应节约了开支。

④防止管道阀门跑冒滴漏，以防止能源损失。

建筑平面设计节能要求在建筑设计中建筑体形尽量简洁，减少体形系数，使体型系数控制在以下。

正确选择房屋最佳方位，充分利用太阳能，保持良好自然通风。

楼梯间要封闭。

④窗墙面积比不应过大。

要注意门斗设计，充分考虑建筑防寒提高节能效率。

设备选型所用设备必须采用符合国家有关规定节能设备，选用新型高效节能型，室内采暖设备严格按设计安装。

供水器具采用节水型，特别住宅卫生间要有节水措施，要选用节水型卫生洁具，二要尽量使用净化后污水。

选用炉具和灯具以节能为主，主要照明灯具要使用节能灯，以利于节约能源。

加强管理总之，除以上措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各类设备管道器具进行检修，减少跑冒滴漏等不必要浪费。

第八章项目组织管理与进度计划项目组织管理公司组织机构县永泰经济开发投资有限公司组织机构为董事会领导下总经理负责制，董事长在董事会闭会期间负责公司全盘工作，总经理在董事长领导下具体负责公司日常工作与管理。

总公司下设办公室人力资源部前期开发部工程部市场开发部经营部售后服务部财务部审计部等部门。

小区智能化管理系统物业管理系统利用地理信息平台来管理小区文档资料住户信息设备和管线等方面信息。

环境管理系统检测和显示小区内噪音和空气污染指标，对小区内照明设施和绿地喷淋设施进行控制。

可视对讲系统住户可在屋内通过可视对讲系统辨别访客身份，控制来访者进入。

自动抄表系统对水费电费煤气费通过中心计算机网