相关规划规范。四规划原则标志性原则从城市景观角度地块设计，力在创造具有吸引力空间与界面，使人们多层次地亲身体验到身处这样个场所中独有地域特征与吸引力。从而更好推动地块周边发展。二人本性原则从市民角度设计中应以人尺度人需求及人活动为根本出发点，在商业街设计和广场景观环境细部上下功夫，城市设施布局精细周到这些功能是与基地周围建筑功能完善同时实现，从而体现了对人全方位细致关怀。三易操作性原则从开发角度通过合理功能布局，提高方案建设可操作性。五设计理念融延续城市文脉嫁接建筑艺术本方案提出融概念，提取城市文脉建筑艺术中片断和符号，运用建筑和环境语汇，巧妙地融入小区之中，体现居住文化个性，进而塑造种具有高品位和独特文化底蕴新社区形象。二精致营造都市气质时尚风格景观设计采用多样化设计手法，运用不同富有变化和生趣景观元素对小区景观空间进行重新组合，营造出富有生活情趣景观环境，重塑人们日常生活轨迹，来达到实现心中梦想目，即环境提供理想生活空间，满足对美好生活向往。通过赋予场地景观空间特定内涵，营造和谐舒适景观环境，创造富有情趣人与人，人与自然之间相互交流景观空间，增强业主和住家自豪感和归属感，为楼盘增加知名度和美誉度并且赢得客户忠诚度。通过对项目当地环境气候文化资源周边楼盘模式等综合分析，把项目风格定位为营造贵族气质欧式风格，体现其气度非凡，传承其典雅浪漫精致新古典主义高尚生活方式。三尊贵突出城市特点彰显不凡气质本项目通过艺术化建筑设计语言，结合材料质感和色泽完美运用，采用了些欧式建筑风格，运用了庄重清新新古典主义语汇，但又充分倾注现代设计理念。试图创造个轻松宜人居住氛围，打破般高层建筑单调缺乏质感建筑形象，给人以华美与高贵感受。四吸引人流商务广场综合市场。通过建设商业广场，引入理想之家，将人流吸引至本地块。五孕育商气商业配套。通过完善商业配套酒店银行咖啡茶吧蓝领寓所等，使人流留在地块，带动整体商机。六运营经济广告带动商业。良好宣传是商业生存重点，将广告牌融入市场建筑立面设计，既丰富了立面效果，又能以广告带动商业，大大降低商业经营户运营风险，为市场成功奠定基础。七居住理念生态环保。小区设计上以生态环保为第要素，将小区设计在层，高层设计为层将城市喧闹挡在了裙房。六规划结构规划结构本规划根据用地特点及功能需求，从实际出发提出整体与分散式规划结构。整体即中间区，区域主体。北面设高层及商业，东南面设支路，把小区整体分成两个部分。二功能布局北两侧地块沿路设为商铺，地块由内道路分割形成开敞空间两侧布置商辅。三业态布局在商业业态上既规划了以购物为主商辅也规划了线形进入住户。各种业态可以满足不同消费者不同需求，并产生集聚效应和规模效益。七道路系统规划用地南侧为次级车行道路，车流量较北侧小，受噪音与车流干扰少，适合布置小区机动车主要出入口，方便出行。道路设计基地周边结合城市道路设置消防环道，车行道宽度米采用单行道方式。二停车规划机动车停车规划对居户来说非常重要，商业区设置外围停车场，分块布置均匀，使每幢楼从不同角度都能享受停车场，并拉动人气。三流线规划本地块机动车流主要分为住区车流和商业建筑车流两种。为了减少两者间相互干扰，设置出入口。小区内主要道路在商业房背面，小区道路与商业道路共同形成环形通道。八建筑设计引导建筑群体布局建筑群体布局严谨，既有分区也有联系。商业北区以大型专业门店为主，沿北京东路商业,上层为层高楼住宅。通过平面轮廓线变化和体量穿插变化，从而形成整体和谐建筑群体空间效果。二建筑风格意向新时代新泗阳重点地段将期盼创新建筑景观。建筑群以现代元素为深黄色并从场地环境汲取灵感，力图创造反映时代精神与场所特色具有现代气质建筑景观。建筑采用石材配合钢化玻璃与铝条作为主要建材，简洁大气，在广阔蓝天大场景下显得谦逊不失其纯净与品味。三户型平面设计理念以人为本切合泗阳地区气候特征，设计充分考虑户型采光通风。户型设计上涵盖室室等各种不同户型形式，面积则分布在平方米各个区间，满足了不同住户对居住空间需求。设计依据人生活模式，以起居室为中心，动静分离，居寝分离，污洁分离，提高住户面积使用率和舒适程度。设计上达到住宅与自然高接触性，组织好住宅通风和日照，提高自然能源利用率，套型平面布置有利于自然通风，南向房间加大开窗面积以争取日照，西山墙隔热明厅设计，均基于减少能源消耗，最大限度地利用自然资源，增加人与自然接触，每幢楼宇朝向通风景观尽量做到均好。本方案所有户型日照均满足泗阳规划要求。户型面积在业主要求范围内且格局保证多样性，便于选择，且每户都紧凑舒适功能分区明确，厨房卫生间宽敞明亮，厨卫设备安排合理，管道布置通风设计适宜。四单体立面造型设计立面设计上，商业裙房部分采用大面积石材，同时以玻璃幕墙点缀期间，充分体现了商业厚重和大气。高层住宅采用公建化立面，丰富城市立面，同时在色彩上与裙房部分遥相呼应，达到整个项目和谐统目。在交叉路口对建筑进行重点处理，满足了城市设计要求。为了体现健康放松休闲生活理念，采用了些公寓建筑元素大挑檐，丰富屋顶轮廓线，宽大阳台，尺度宜人架空，结合暖色调屋面陶瓦，具有颗粒质感墙面涂料和实木雨棚格栅等，体现出种建筑基调，温暖亲切中又不失优雅。五社区服务商业设施在满足功能要求前提下，商场内部设置了多个中庭，保证了良好购物环境。在商业裙房屋顶，设置绿化健身设施及晨练步道，既满足居日常民生活需求，同时也给居民个开阔休闲健身场所，为小区居民创造了个安静安全舒适生活环境。六创新四新设计理念为提高建筑总体水平，带动相关产业发展，拉动国民经济增长，在设计中推广应用住宅新技术新工艺新设备新产品，逐步形成符合市场需求以及住宅产业发展方面住宅建筑体系，推进住宅产品系列化开发系列化生产商品化配套供应。住宅智能化系统与国际互连网络连接。可通过用户内终端享受物业管理中心所提供服务，如购物医疗保健咨询家庭教学了解市场经济交通信息等。防盗报警煤气泄露报警匪情求救报警四新成果应用住宅屋面采用憎水性珍珠岩板块隔层，起到保温隔热及防渗作用。屋面现浇混凝土中掺微晶防水剂和膨胀型防水剂，且加强节点处理。结构采用冷轧带肋钢筋，节约钢材水泥提高质量。外墙采用厚粉煤灰加气混凝土砌块，节约土地资源，保护农田。住宅外门窗采用铝合金门窗，密封性好，提高隔声，隔热性能效果。小区路灯使用光控时控技术控制开关。厨房卫生间通风排烟采用获国家专利省标。厨房卫生间废水管雨水管和污水管采用管，生活给水管用铝塑复合管，室外排水管采用加筋管。户内电线管采用管。第二节结构设计设计依据和标准建筑结构可靠度设计统标准建筑结构荷载规范年版建筑工程抗震设防分类标准建筑抗震设计规范混凝土结构设计规范建筑地基基础设计规范建筑桩基技术规范钢结构设计规范型钢混凝土组合结构技术规程是考察项目盈利能力动态指标。它反映项目在满足了按设定折现率要求盈利之外所获得超额盈利现值。财务净现值，表明项目盈利能力达到或超过了所设定要求。三本项目反映盈利能力动态指标值表动态指标值表。序号指标名称单位指标税前税后内部收益率财务净现值万元二反映盈利能力静态指标投资回收期。投资回收期是指以项目净收益抵偿项目全部投资所需要时间，是考察项目在财务上投资回收能力主要静态评价指标。投资回收期可根据现金流量表计算，现金流量表中累计现金流量由负值变为时时点，即为项目投资回收期。投资回收期越短，表明项目盈利能力和抗风险能力越好。投资回收期累计净现金流量开始出现正值年份数上年累计净现金流量绝对值当年净现金流量投资回收期税后年，税前为年。以上各项指标与项目基准水平相当。三盈利能力分析项目年利润总额为万元。按所得税率计算，应交所得税万元，该项目税后利润为万元。经测算，本项目投资利润率投资利税率如下利润项目投资利润率投资额利润税金项目投资利税率投资额根据测算，此开发项目投资利税率为，投资利润率为。项目收益水平较高。四财务评价财务评价指标表明，本项目实施后在达到预期投入产出效果情况下，项目全部投资财务内部收益率为所得税后，财务净现值为大于零，投资回收期为所得税后年，根据项目投资性质，项目在财务上可以接受，抗风险能力较强，有较好经济效益。五不确定性分析盈亏平衡分析本项目用盈亏临界作业率表示盈亏平衡点为，即当项目销售量达到平方米平均时就可保本，大于平方米平均时就可盈利。本项目安全经营率为，经营安全状态很好,因此本项目抗风险能力较强。本项目目标利润敏感性分析选取了与项目目标利润密切相关几个变量商品房售价单位变动成本固定成本建筑面积投资额和销量。并对目标利润进行了单因素和多因素变动敏感性分析。表销售量总成本销售额不含税固定成本可变成本盈亏临界点销售量盈亏临界点作业率安全边际安全经营率图销量收入或成本万元总成本销售额不含税固定成本可变成本财务净现值和内部收益率敏感性分析有关财务净现值和内部收益率敏感性分析选取了以下几个与项目紧密相关因素项目总投资增加，商品房销售额减少，项目建设周期延长。单因数变化对利润变化影响程度表因素利润为敏感系数数值单方售价单方变动成本固定成本销售量建筑面积投资额多因数变化对利润影响表表因素方案方案二变化幅度利润变化幅度利润单方售价销售量建筑面积投资额利润比正常情况增减通过分析，在当前商品房销售市场竞争激烈情况下，只有努力节约工程投资，加强工程建设管理，缩短工程建设周期，采用最佳经济合理建设方案，是取得良好效益重要途径。第十章经济和社会稳定评估本项目为房地产项目，属于核准制项目，根据建设项目经济评价方法与参数第三版要求，本项目可不进行经济费用效益分析。经济影响分析泗阳县目前正处于城市化进程阶段，商业和住宅房需求量比较大，本项目总建筑面积为平方米。项目建成后可缓解泗阳县城房地产市场供应压力，为市民提供更多选择购买房产机会，同时对房地产行业发展起到积极作用，而且本项目主要用于安置周边拆迁户，本项目在整个泗阳县房地产业中所占比例很小，不会对泗阳县房地产业产生垄断。本项目属于房地产开发项目，项目建成可拉动泗阳县经济增长，带动相关产业发展。二社会影响分析本项目可为国家和地方政府缴纳税金，对促进区域经济和国民经济发展具有积极推动作用。房地产类项目在建设期间宜解决社会底层劳动力就业问题。项目建设必然会对当地环境带来定影响，主要是对废气废水固体废物和噪声处理不当产生影响。只要在项目建设过程中予以高度重视，即可减轻。此外，房地产开发属于般性成熟性污染性小项目，不会对社会造成大环境影响。而且该项目建设后绿化美化亮化了当地城市环境。项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大项目建成后可以提供个合理舒适温馨健康居住环境。房地产开发主要风险般包括政治风险与政策风险宏观经济市场风险资金运作风险企业风险等。三项目风险因素分析自然风险。自然风险是指由于