1、“.....便利交通条件胜浦地理位置独特，西连苏州市区，南靠苏沪快速公路，北临沪宁高速公路京沪铁路和国道，东靠国际大都市上海。胜浦距苏州市区，有条公交线路直达，距沪宁高速入口，距虹桥机场分钟车程，距浦东机场需分钟车程。投资状况投资项目质量和数量齐驱并进。累计吸引中外项目多个，其中吸引欧洲美国新加坡印尼日本韩国香港台湾等国家和地区企业多家，其中不乏国际知名企业旗舰型企业，如在胜累计投资亿美元金光集团世界五百强企业美国铝业和美国食品机械和化学品公司分别投资成立美铝紧固件系统苏州有限公司和苏州富美实植物保护剂有限公司全球最大耐火材料供应商美国珉泰克公司等。社会事业发展累计建设动迁小区个，开发各类成熟商业网万多平方米，新建绿地多万平方米，绿化覆盖率超过，通过了国家卫生镇考核验收，通过了全国环境优美乡镇考核验收，生态环境得到有效保护，生活环境得到显著改善，目前，旧镇改造全面启动，动迁房建设商业网点等工程正在快速开发。二胜浦城市发展规划在园区整体规划中......”。

2、“.....原有规划胜浦镇居住人口万，因城市快速发展，人口聚集力增强，预计至年胜浦镇人口将达万人。本项目属在胜浦镇新规划中处于城市中心，周边密集分布镇主要行政办公机构，成片居住小区，规划道路直通即将建设新城区，属难得城市核心商业地块。二项目所在区域政策及产业环境胜浦商业发展现状胜浦镇地处吴淞江畔，环境优美，整洁卫生，交通便利，配套完善。按照总体规划，胜浦镇将建设成为苏州工业园区东部新城市副中心。胜浦镇商业历史上基础较为薄弱。改革开放以来，特别是工业园区开发建设以来，随着胜浦镇由传统农业乡镇向现代工业化小城镇快速转变和发展，在镇区大规模城市化建设中，胜浦商业服务业也快速发展起来，形成了多个新兴街区。近几年来，胜浦镇根据经济发展和消费需求变化，结合旧镇改造和基础设施建设，进步加快了商业设施建设步伐，商业面貌日新月异。上世纪年代末建设了邻居中心，以后又陆续建成了小商品市场和吴淞商业广场，从而使胜浦镇商业初具规模。年以来，胜浦商业加快发展......”。

3、“.....随着高层住宅区相继建成，批超市餐饮专业店专卖店陆续开业，胜浦商业总量不断壮大，逐步走向繁荣。经过十多年建设和发展，胜浦镇拥有商业建筑面积万，实际营业面积万。最近三年是胜浦镇商业发展最快时期，现有个商业项目中，有个是年后建成商业载体建筑面积达万，占比达到。随着园区经济快速发展，房地产规模不断扩大，外来人口不断增加，消费需求日益增长，从而为胜浦商业发展提供了机遇和空间。但是目前胜浦商业发展现状存在以下方面问题商业现有布局存在缺陷由于历史原因，定位于城市副中心胜浦，现有商业布局很不合理，缺乏个相对集中商业中心。而目前胜浦虽然商业总量不小，但分布呈多点式，每个点商店小而散，形不成集聚效应，也难以成市。如盛景华庭等底层，开间仅米，而进深却米，造成商铺供应同质化现象严重，而且多是沿街底商。现代商业业态占比较低目前胜浦商业中现代商业业态占比仅，其中零售业态为，餐饮为，星级酒店为。即使这占比中，仍有定水分，有业态只是名义连锁，没有实质内容，名连而实未连。如果剔除这部分因素......”。

4、“.....目前，苏州全市现代商贸业态占比已经超过，市区更高占比超过。由此可见，目前胜浦镇商业发展水平总体层次还很低。商业发展缺乏亮点胜浦镇环境比较优美，也比较整洁卫生，但相比之下，胜浦镇商业比较平淡，既无亮点，更无特色。是没有亮点区域，胜浦作为个几乎新建镇，把最好地段让出来搞了商住楼，高层住宅建好了，但中心区域商业设施没有规划建设好二是没有亮点商业建筑，商业建筑大都是高楼底层沿街门面房，没有能够体现胜浦形象地标性建筑三是商业品牌也没有亮点，现有品牌店少而又少。和周边城镇相比，有不小差距。经营结构不合理主要体现在三个方面是业态结构，在六大门类业态中，零售类餐饮类和综合服务类门店数占比为，而旅社类文体卫生保健类休闲娱乐类占比为，这三类业态比重过低。二是规模结构，胜浦镇商业设施大都是小面积沿街门店，面积大门店比重极少，以下商业网点占，以上网点仅占。三是层次结构，胜浦商业层次偏低，缺乏中高档餐饮店星级酒店和有定档次休闲娱乐设施，无法满足企业商务接待和商务住宿需求。文体设施不足目前......”。

5、“.....缺乏文化设施，没有图书馆阅览室青少年活动中心。现有电影院平时很少放电影，镇上书店仅二家，面积小书籍很少，且多兼营文化用品音像制品等。二产业政策作为苏州工业园区下辖镇之，享受国家给予苏州工业园区所有优惠政策和待遇，城镇规划建设兼具合理现代超前特性。目前胜浦镇政府正在积极通过支持国有载体参与商业重点项目建设，发挥其主导和引导作用，提高国有载体项目市场占比和调控能力。镇政府根据经济发展市场供求变化，适时调整商业网点布局规划，使之更符合胜浦商业发展实际情况。把政策扶持作为推动商业发展项重要措施，积极引进重点业态重点品牌，提升商业层次与水平。本项目地处镇中心，发展前景乐观。通过对周边商业业态整合，做好科学规划，合理功能定位，建设成区域性商业服务中心。第四部分市场分析所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查项目周边商圈布局胜浦镇主要商业网点分布在中胜路和新胜路，该区域聚集了主要商业设施，已建成商业面积万。振胜路和通江路交叉路口嘉瑞商业广场定位为服务周边社区商业，商业面积万......”。

6、“.....商业面积万，主要服务吴胜路南侧居民。项目周边现有商业规模名称面积物业类型完工时间嘉瑞商业广场,纯商业年吴淞商业广场,纯商业年新盛广场,纯商业年邻居中心老金苑,纯商业年嘉馨苑,纯商业年农贸市场,纯商业年新胜社区商业,纯商业年盛景华庭,沿街商铺年华园春天,沿街商铺年胜浦宾馆,宾馆年金融商贸大楼,写字楼银行年华园四季,沿街商铺年东景公寓,沿街商铺年建屋博客,沿街商铺年载体信息总面积分类已建成商业载体万规模上，已建成商业整体规模较大，能满足当地商业市场需要，但各商业体单个规模均较小，缺乏具有竞争力新型商用物业形态以及有知名度品牌店屈指可数。万第三层级产品在该区域尚属空白。和周边甪直斜塘唯亭相比，有不小差距。各种商业业态分布状况现有商业特点业态单，目前胜浦商业多以生活配套设施为主，层次较低，缺乏商务酒店影剧院大型卖场百货专营店等现代服务业，将难以满足周边居民消费需求。档次低，商业为小业态，缺少上规模，中高档商业。三产发展程度为园区最低......”。

7、“.....娄葑镇比例为，唯亭镇比例为，胜浦镇比例为，胜浦镇三产发展程度是园区最低，具有较大发展业态数量饭店小吃点咖啡店家家家足浴浴场网吧游戏机房家家家家家宾馆小型旅馆家家台球书店音像店家家家超市小超市副食品零售水果店蛋糕店手机卖场服装鞋帽小饰品化妆品家家家家家家家家家办公用品五金建材家具床上用品小家电电脑自行车鲜花店眼镜店家家家家家家家家家干洗店维修照相馆话吧打字复印房屋中介职业中介药店美容美体美发家家家家家家家家家家移动营业厅电信营业厅家家农业银行建设银行邮政储蓄家家家家家宾馆住宿家餐饮家休闲娱乐家东吴农村商业银行文体家零售家服务家通讯家银行空间。二所在区域内商业用房销售价格以及租赁价格情况调查项目周边商业用房租售情况序号空间范围项目项目地址体量销售均价元租赁均价元月内东景公寓沿街商铺中兴路与兴浦路交界口,盛景华庭沿街商铺中胜路与兴浦路交界内新胜亿嘉福商业街新胜路与新江路交界胜浦商贸市场新胜路与新江路交界,金融商贸大楼写字楼新胜路与兴浦路交界......”。

8、“.....瑞翔商业广场振胜路与通江路交界建屋胜天地通江路与新胜路交界新盛花园旁商铺吴胜路与新江路交界,吴淞商业广场吴胜路与兴浦路交界小计胜浦镇早期建成商业因形象差档次低销售价格提升较慢，随近两年新建商业产品提升，商业价格涨幅较快，新建成瑞信小区已突破万。公司依据多年来积累开发建设运营管理经验，将本项目打造成为胜浦最大,装修其它合计二项目资金筹措公司与胜浦镇双方自筹资金亿元作为注册资本参与土地竞拍以及支付项目前期相关费用，其余通过项目贷款获取支持。单位万元注财务利息费率按年期以上长期借款利率将近。三项目收益测算营业收入根据本项目定位，项目建成后以商铺出租以及酒店自主经营为主，故其营业收入主要来自商务办公房出售第年全部售出商铺租金以及酒店自营收入，其中商务办公房销售均价,元商铺销售均价,元月租金均价元，以后每年递增，商业出租率为酒店房价收入单间均价元，每年以增长，其他包括物业管理费，地下室面积半以上面积用来商业出租......”。

9、“.....其中房产税营业税城建教育附加和地方教育附加土地增值税所得税税率。本项目营业收入测算如下序号名称年年年合计自有资金借贷资金注注单位万元年份┉租赁收入┉,酒店收入┉,销售收入,┉商务办公房管理净收入┉项目总收入┉,营业成本本项目在运营期，对应成本费用包括管理费维修费保险费固定资产折旧费摊销费以及利息支出。其中管理费修理费保险费均以租金收入为取费基数折旧费摊销费采用平均年限折旧法，其中房产折旧年限年土地摊销年限年。本项目财务利息费率按年期以上长期借款利率将近。当土地竞拍价达到,万元时，营业成本测算如下单位万元年份总收入总成本减项租赁运营费用租赁税金客房运营费用客房税金销售成本,销售税金折旧与摊销大修费用所得税,每平米租赁运营成本每间酒店运营成本当土地竞拍价达到,万元时，营业成本测算如下单位万元年份总收入总成本减项租赁运营费用租赁税金客房运营费用客房税金销售成本......”。