州市域东部中心城镇，大埔县政治经济文化交通中心，工业以食品电子陶瓷等为主，积极发展旅游支农等第三产业，建成具有绿中城城中水特色环境优美现代化山水小城市。项目所在镇定位湖寮镇是大埔县县政府驻地，亦即城镇体系中中心城市。城镇规划城镇发展战略目标在城市总体规划中，至年，大埔县城湖寮镇将建成福射能力较强现代化小城市把茶阳高陂三河枫朗建成中心镇全县基本形成而已合理小城镇体系，建设成为适应现代需要而布局合理设施完善环境优美，具有地方特色和风貌上城镇。在此基础上推进小城市中心镇普通镇中心村含集镇等四个层次村镇建设，实现大埔县域城镇化目标。城镇体系职能结构在城市总体规划中，大埔县域城镇体系职能结构确定为中心小城市县城中心镇普通镇中心村，共四级结构。县城，即中心小城市湖寮镇，项目所处镇。规划建设为个小心小城市，是全县政治经济文化中心，具有综合功能性质中心小城市。第二产业以优先发展依托本地资源新兴食品和陶瓷电子工业为主，同时积极发展运量小占地少轻污染劳动密集型轻加工业和支农工业第三产业应强化其作为商业金融中心科技文化教育中心信息中心交通中心职能，特别注重支农服务职能旅游接待服务基地职能。城镇体系规模结构大埔县城镇体系规模规划分为四个层次。中心小城市县城中心镇普通镇中心村万万万万项目所在地大埔县城，湖寮镇远期规划建成区面积㎞，人口万。城镇体系空间结构目前，大埔县城湖寮镇与南北重镇高陂茶阳构成字型格局由于梅坎铁路开路，三河镇规模将迅速扩大，梅埔公路埔饶饶平公路贯通及较高标准改造，将会形成个新格局，小城市湖寮向东西两翼扩展而形成十字型骨架取代原有字型骨架。由十字型城市骨架与附近建制镇共同构成大埔县域城镇体系，实现城镇空间而已结构由点状向极轴发展，由不均衡逐步向均衡发展。小结在城镇体系规划中，大埔锦绣客家项目处于整个体系靠近中心城区位置，区域位置得天独厚。城市规划大埔县城市总体规划将城市结构调整为个中心五个居住区级中心和个主城区四个指状规划结构。在规划城市建成区外围和四个指状之间规划保留大面积楔形生态林地，形成以老城为中心，以扇形开放式展开用地形态。项目距离主城区接近，主城区主要以生活居住商业服务文化教育行政办公公园绿地等功能为主，项目受其辐射效果较强，相互影响作用较大。基地现状基地区位项目基地为进入县城门户区域，是大埔县对外展示主要形象区域。周边区域现状项目周边地区是大埔近年来来开发建设重点区域，整体建设档次高，环境优美。项目基地北接已建成书法公园，规划待建滨江公园也与项目基地隔江相望，高档楼盘丽水湾西湖公园，新建大埔博物馆位于项目基地以南，另外，南部紧靠项目基地现状存在定规模客家古村落。现状自然环境气候项目所处区域气候条件较好，属亚热带季风气候，气候温和，夏长冬短，适宜各种亚热带植物生长。年平均气温，极端最高气温，最低气温，年平均降雨量毫米，年日照时数平均为小时，夏秋光照时间长，有小时，占全年光照时数。自然环境项目处于大埔县城郊，紧邻梅潭江，背山面水，基地内藏风聚气周围植被保留完整，自然环境均属原生生态，空气清新，无污染，居住环境优越。道路交通设施建设项目基地周边通过北环公路，丽水湾路以及梅湖公路对外联系，周边已经形成完善城市道路交通网络体系，距离城中心仅需分钟车程，交通便捷，通达性强。基地内有条南北向水泥道，路面宽约米。其他配套设施建设项目周边基础设施建设完善，北依书法公园，东与规划待建滨江公园隔河相望，南距西湖公园大埔博物馆不到公里。项目距离城区较近，受城区其他基础设施服务辐射影响较为明显，是难得城区化服务设施郊区化自然环境城市门户区域。周边其他项目建设情况基地南部现状已存在体现客家民俗特色古村落，占地面积为公顷。整个村落背山面水，较为完整体现客家民居格局。同时，项目南面丽水湾居住小区，丽水湾建成近米长风情商业街区，形成以生活配套为主体验式商业氛围。银行邮局医疗门诊派出所健身房购物娱乐设施应俱全。基地现状现状用地项目基地是以自然地形地貌为主，林地耕地占整个项目用地绝大多数，同时现状也存在少量道路用地村庄建设用地以及闲置地。其中，林地面积为公顷，占整个项目用地耕地面积为公顷，占整个项目用地。现状用地指标览表序号用地性质用地面积公顷比例道路用地村镇建设用地林地耕地水域弃置地合计现状建筑物概况现状建筑主要是以低层为主村房和临时建筑，建筑质量为三四类建筑。附建筑质量解释说明类为砼结构建筑物该类建筑完好，包括已售宅基地，打好地基或正在建设建筑。九十年代中期以后各种住宅公共建筑，虽然与村落传统建筑风貌不符，但建筑质量较好，外立面经过处理，使用价值较高。二类为混合结构建筑物该类建筑基本完好，八十年代中期以后九十年代以前兴建各种住宅公共建筑，虽然与村落传统建筑风貌不符，但建筑质量较好，外立面经过处理，使用价值较高。三类为砖木结构建筑物该类建筑大部分较为破败，主要是指老宅，指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修改建房屋。但村民不同意拆除和新建住宅外立面未经处理，影响村容村貌建筑。四类为临时性建筑该类建筑包括临时性建筑和结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全房屋，另外还指些棚屋结构简易，景观质量差土地使用率低以及村民同意拆除建筑。基地地形地貌项目所处位置依山傍水，本期规划范围呈东西狭长型，地势呈北高南低之势，规划范围内主要以山体地形为主，地形较为复杂。现状自然环境优美，植被保留完好，风光宜人，空气清新。基地交通概况基地内现状道路交通条件较差，整个基地内就条仅约米宽通往书法公园顶部水泥道与外围道路相联系，出行甚是不便。且道路边坡没处理，存在定交通安全隐患。现状思考基地山水条件俱佳，为旅游元素打造创造了基础条件。同时，山水自然肌理使得基地整体工程建设坡度较大，为整个项目工程建设方面增加难度道路不成体系，内部道路不完善，另外现状已存在道路没有进行边坡处理，存在安全隐患周边缺乏对项目配套服务设施，随着项目启动，未来人流量加大，将面临停车购物餐饮等方面问题。研究整体方案自身发展条件判断得天独厚区位优势胡寮镇河头片区是梅州进入大埔县城门户区域，距县城居住和服务配套区仅公里，邻县城对外交通道路梅湖大道，基地处在与周边地区快速便捷联系节点位置，具有得天独厚区位优势。丰富历史人文资源大埔县历史悠久，人杰地灵，民风净朴，山清水秀，具有丰富自然和人文景观。周边特色山水田园自然环境基地背山面水，凸显自然环境特色，为构建休闲生态客家风情旅游区赋予充足自然资本。大埔城市发展提出新方向大埔是农业大县，乡经济属农业型结构。虽说近几年最大力度重视农业这个基础产业发展，但由于诸多原因，农业带来经济效益仍是十分有限，县域经济现状迫切需要进行产业结构调整。同时，大埔县具有丰富客家文化资源人文资源和自然生态资源，发展旅游业，是大埔城市发展新方向。整体研究目标结合项目基地现状，因地制宜，在维护其原有山水空间肌理同时，通过对客家文化以及大埔自身地方特色引入，树立大埔对外窗口形象，打造集客家文化展示餐饮娱乐会议接待健身运动为体旅游休闲区。整体研究策略结合研究目标，针对项目基地当前面临主要问题，提出如下研究对策项目基地与周边整体联动发展策略积极融入新城发展，项目周边形成联动发展。目前，项目周边已经形成大埔博物馆西湖公园书法公园等景点以及双髻山省级森林公园，项目建设与开发，考虑与周边景区融为体，以梅潭河为脉络，形成大埔门户区域以河为纽带整体景区景点特色。充分利用周边山水古村落策略大埔称为百川之县，但县城山水条件都具备区域略为斑。而项目基地西面以梅潭为界，沿河山水条件优越。同时，项目基地内山体部分南向面河，景观而绝佳，为项目整体景观打造创造了得天独厚基础条件。另外，紧靠项目基地南侧存在相当规模具备客家文化特征古村落，是当地历史文脉见证，具有定观光保留价值。项目开发与建设应该充分运用现状资源特色，尊重现状基地自然特色和周边历史文化，充分利用山施，降低水消耗量，提高水重复利用率。绿地道路等规划建设应当推广采用低洼草坪渗水地面。建设和利用雨水收集利用设施，加强雨水利用。效益分析经济效益分析根据项目当前市场价值，考虑合理成本投入与相应项目建成收益，项目前期投入包括土地出让金及转让费清单基础设施投入费用道理给排水电力电信建设费用旅游设施主体建筑及构筑物旅游接待主体建筑环境打造景观亮化费用包装宣传推广费用后期维护管理费用项目收益包括产权式旅游接待设施收益旅游经营管理收益项目基础数据及相关单价假定项目建设后以投入市场销售为进行测算，依据当地区域条件经济情况以及市场行情，假定项目基础数据及相关单价如下项目数量单位备注前期投入征地标准万元建设单价元基础设施费用单价万元亩道路水电等绿化亮化单价万元包括旅游景观费用包装宣传推广费用万元后期维护费用万元项目收益旅游餐饮娱乐住宿万元年参照地区旅游市场旅游配套低密度建筑元项目经济测算表建设估摸测算项目规模单位备注项目用地主要建设用地其中旅游休闲用地整体容积率按政府接待用地整体容积率按餐饮娱乐用地整体容积率按旅游接待用地整体容积率按建筑总面积万价格测算项目内容数量单位备注征地费用万元建设用地规模公顷建造费用万元基础设施费用万元绿化亮化费用万元馐宣传推广费用万元项目前期投入总费用万元后期维护费用万元年收益测算项目内容数量单位备注项目开发次性收益万元旅游配套地产，包括部分政府接待用地和旅游节点用地，建筑量为万方旅游收益万元年项目开发次性收益分析折价开发毛利润万元折价投资利润率经过项目经济测算，项目前期次性投入约为亿元，不包括后期维护成本折市场价格销售收益约为亿元，不包括后期旅游带来餐饮购物住宿等方面收益，项目开发次性投资毛利润为万元，投资毛利润率约为。现金流量估算根据项目实际情况，本项目主要以自筹资金进行建设开发，以投资亿元，投资开发期为年，拟将资金按个季度分为期进行投资。通过假设市场条件及开发投资期等基础资料进行开发测算，动态投资回收期约为个季度，即为年。投资匡算项目单位合计项目次性总投资万元项目占地主要建设用地总建筑面积万项目次性开发总成本万元后期维护成本万元年项目单位数量项目次性总收益万元旅游配套低密度建筑元折市场价格万元旅游收入万元年小结根据项目经济测算现金流量表测算，项目开发匡算等经济分析，按假设条件，该项目投资毛利润为万元，投资毛利润率约为，投资动态回收期为年，投资基本持平，略有盈利，对该项目进行开发建设在经济上可行。社会效益分析落实全县总体城市发展战略，完善大埔门户区域建设随着大埔县经济发展水平提高，旅游业迅速发展，大埔县正积极打造梅潭河周边区域，提升县域整体形象及促进旅游业发展。根据近年来大埔关于门户区域建设重点，落实和完善项目周边大埔文化中心西湖公园丽水湾等批重点项目建设。本次大埔锦绣客家项目位于县境外进入大埔交通要道处，是外来游客首当其冲率先瞻观到地方，承载着大埔县门户