，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取定数量贷款，加快建设进度，以获取更高投资回报。因此本项目作为个贷款项目是可行。第二章项目开发经营环境分析第部分城市经济环境城市概况人口结构宜昌，古称夷陵，因水至此而夷山至此而陵得名，是三国古战场,是楚文化发祥地之，是伟大爱国诗人屈原民族和睦使者王昭君故乡。宜昌位于湖北西部，长江中上游分界处，素有川鄂咽喉三峡门户之称。宜昌市内辖个城区夷陵区西陵区伍家岗区点军区猇亭区个县级市宜都市当阳市枝江市和个县秭归县远安县兴山县长阳自治县五峰自治县，市域面积平方公里，人口万，其中城区面积平方公里，建成区面积平方公里，城区人口万。市域内水电矿产林特旅游资源富集，自然风光人文景观中外闻名。便捷交通环境中国成立多年来，宜昌交通事业飞速发展，先后共建了批对国民经济和社会发展具有重大影响重点交通工程，即以公路铁路水运和航空四大运输方式为主体，水陆空协调发展，全方位对外开放交通运输格局初步形成。交通基础设施。全市综合交通里程已达公里，其中公路公里，航道公里，铁路公里。长江黄金水道北通宜昌，西进万州重庆东达武汉上海。火车幅射北北京等东南京等南广州深圳湛江等。夷陵长江大桥西陵长江大桥宜昌公路长江大桥枝城长江大桥和已经建成葛州坝三峡水利枢纽大坝，把宜昌江南江北融为体，公路四通八达，其中国道穿境而过，东进上海，西达西藏。航空运输已开通国内北京上海深圳香港等个大中城市和国际临时飞机。宜昌交通运输业将进入个重要变革时期，宜昌交通运输业运输结构正加速向综合性物流型集约化信息化和高速快捷方向发展。公路运输主体地位更加突出。铁路运输和水路运输中相当部分中短途客货运量和部分小批量长距离运输量将被公路运输所取代，公路运输仍是宜昌市综合运输体系中。水路运输将产生重大结构性调整。长江旅客运输调整。三峡工程三期施工蓄水和沪蓉高速公路和宜万铁路建设工程全面启动后，宜昌三峡坝区以下到上海段长江旅客运输发生历史性调整和变化。在公路铁路运输分流部分运量同时，三峡库区回水将给长江黄金旅游线增添许多旅游景点，而宜昌包括三峡工程坝区正处在长江三峡黄金旅游线重要节点上，将成为川江旅客运输旅游运输重要集散地，三峡大坝库首将形成长江航运水陆中转个新发旅游为主要特征枢纽港。二长江货物运输结构调整。三峡工程蓄水后，将彻底改善长江航道通行条件，吨级船舶将直达重庆，随着长江口深水航道以及长江下游航道疏竣工程建设，整个长江流域江海联运干支直达局面将全面形成，以浦东为龙头，重庆为龙尾，长江为龙身长江经济带才真正具备了腾飞活力，川江以至整个长江大吨位长距离货物运输将迎来崭新发展时期。三滚装船运输市场发展。由于渝东鄂西地区群山林立，山势险竣，受地区布局限制，万州湖北宜昌公路迂回线长达近公里，且途中收费高，车辆弃陆走水具有较大市场需求，川江滚装船运输市场迅速形成。川江汽车滚装船运输作为新经济增长点，将拉动川江水运业发展，成为继长江旅游船热高速船热后又新运输热点。铁路运输竞争力逐步增强。随着焦柳铁路复线工程建设和规划中沿江铁路宜昌经万州至重庆干线铁路建设付诸实施，我市铁路对外运输环境将得到进步改善。但由于襄樊至宜昌高速公路和沪蓉高速公路开通，也将对铁路客货运输带来定影响，形成激烈竞争态势。为实现铁路运输中中途运输和部分长距离客货运量稳定与增长，必须通过区间提速，改进技术状况，改进服务才能与公路和航空运输竞争，并稳定中长距离旅客和大宗物资外贸进口运输。航空运输将得到迅猛发展。宜昌市得天独厚资源，地理区位优势，尤其是旅游业发展和人们对旅途时效观念不断更新，必将给宜昌市航空运输业带来重大发展。航空在运输功能上主要承担旅客运输和部分附加值高体积小重量轻时效性强货物运输，且运输量将以较高速度增长。目前由铁路运输承担部分长途旅客运输将被航空运输所吸引。管道运输将成为我市综合运输体系新生力量。中加合资宜昌磷矿矿肥结合工程已于年期竣工投产，其主要原料磷矿矿浆将以管道形式从矿产地运至生产厂区，管道总里程将达多公里，年运量近万吨，此新型运输方式出现，对改善宜昌磷矿道路运输环境，降低成本，尤其是改善宜昌城区过境主干道通行条件，减少粉尘嗓声等环境污染等将产生显著社会经济效益，同时使宜昌运输结构更趋完善。二自然环境与资源分析人文景观宜昌市是个始于四五千年前新石器时代古城，悠久历史和举世瞩目三峡水利工程使宜昌闻名于世。长江三峡旖旎自然风光，百岛湖清江土家风情，巴人遗风，诗人屈原美人王昭君圣人关羽古代名人文化遗址，三国古战场历史遗风，三峡水利枢纽人文景观等构成了宜昌旅游神奇浪漫多姿多彩迷人画卷。宜昌中心城区，长江穿城而过，长江三峡风景名胜区重点景区西陵峡口风景区和龙盘湖风景区点缀其间，长江葛洲坝和三峡工程雄踞市内，城市东北西三面青山环绕，树木葱茏，城南大片森林与江汉平原相接。目前，宜昌市区绿地面积已达公顷，绿化覆盖率，人均公共绿地面积平方米。这里，也是我国珍稀濒危植物最集中城区之。宜昌境内建立了个国家级自然保护区，个省级自然保护区和个国家级森林公园，地域内有各类高等植物多种，有国家级珍稀植物种，国家二级保护动物种。宜昌是世界最大水电基地，有三个之最三峡工程静态总投资亿元人民币，总装机量万千瓦，建成后将年均发电亿度，为世界之最三峡工程实验坝葛洲坝水利枢纽工程年月日动工兴建，共投入资金亿元人民币，年第台机组并网发电，该工程于年月日竣工，共有发电机组台，总装机量万千瓦，年均发电量亿度，为中国之最位于宜昌市境内清江上游隔河岩电站装机量万千瓦，年均发电量亿度，为湖北之最。宜昌市也是全国优秀旅游城市之，长江三峡位居全国旅游佳榜首。年，宜昌共接待国内外元首级代表团就达批以上，这在国内省会级城市包括其中两个直辖市都是少有随着三峡工程建设和宜昌被批准为沿江开放城币，宜昌战略性重要地位得到进步提升。但是，宜昌至今还没有家五星级酒店，更没有国宾馆。党中央国年院和省委省政府十分重视和关心宜昌建设和发展。毛泽东邓小平江泽民李鹏朱容基等历届党和国家领导人均多次视察宜昌城市建设，并作过许多重要指示。把宜昌建成环境优美现代化大城市，建成世界级城市，既是中央三代领导人殷切期望，也是服务三峡工程促进西部开发和宜昌自身发展需要。资源分析宜昌市江河纵横，密布成网，水量丰富，并且地形地质条件好，河流落差大，因而蕴藏着丰富水能资源。这是宜昌市经济发展最大优势之。长江流经市域公里，清江流经市域公里。此外，还有公里以上河流条。宜昌市内河流总长公里，河流密度计每平方公里公里。水能蕴藏量达万千瓦以上，可开发利用量达万千瓦。集中分布在长江三峡葛洲坝清江隔河岩高坝洲，相距仅几十公里，是我国水能资源最富集地区之。已建成葛洲坝水利枢纽，装机台，总容量万千瓦，年均发电量亿千瓦小时即将竣工清江隔河岩水利枢纽，装机台，总容量万千瓦正在兴建三峡水利枢纽工程位于本市三斗坪，东距宜昌市城区公里设计装机容量万千瓦，年发电量为亿千瓦时还有高坝洲电站水布垭电站等五个大中型水电站和已建成座小水电站，装机总容量将达万千瓦，年发电量亿千瓦时，从而使宜昌成为我国甚至世界最大水电建设基地，并将成为全国能源中心。矿产资源数不胜数。宜昌市矿产资源十分丰富，现已探明矿物有种，占全国已知矿，占湖北省。旅游资源驰名中外。宜昌市是全国个重点旅游城市之。全市已开放旅游点多处，享有盛誉有多处，长江三峡画廊及三峡水利工程坝售量时，销售收入等于总成本，项目不盈不亏盈利为零那点。经过测算，本项目各功能物业销售率达到，项目财务净现值为。从盈亏平衡分析得出，该项目抗风险能力较强。六项目敏感性分析敏感性分析主要对本项目成本和项目净收入发生变化时，预测随之而引起项目各项投资效益指标变化程度，为投资决策者控制成本和制定净收入提供决策依据。影响房地产开发项目经济评价指标因素主要有建设投资净收入开发周期等，其中最主要因素是建设投资及净收入。因此我们对建设投资及净收入变化情况进行测算，来分别分析此二项因素变化对本项目经济评价指标影响情况。从项目敏感性分析可看出，销售价格和可变成本变动直接影响了项目经济利润，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本控制，在营销上采取有利方式保证销售价格稳定，以确保项目利润最大化。七项目偿债能力分析按照项目借款条件和还款计划，项目前期不还本金，项目于年开始利用预售款还贷分年等额偿还本金，每年还,万元借款利息每年照付，总计付利息万元详见附表。第八章项目开发经营风险分析与对策房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力，但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，而项目体量较大，需求有限，销售有定市场风险，这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。并随着夷陵区发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，做出应变，减小市场风险。二经营管理风险分析项目筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，同时做好物业管理和售后服务工作，才能最大限度减少项目市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本，也是降低本项目风险因素之。三企业财务风险分析企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。本项目资金分为三块部分银行贷款部分自有资金部分预售房款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。第九章项目综合评价与建议本次宜昌三峡国际会展中心项目进行初步投资可行性研究工作，是在项目周边进行了大量市场研究基础之上，通过对规划方案开发成本估算资金筹措和运作方式以及财务效益评价等方面作全面分析，从技术经济角度对本项目开发可行性作出评价。现在将有关研究结论及可行性建议表述如下上述分析和财务效益评估结果表明，本项目具有较好内部收益率，有基本贷款偿还和自身平衡能力，具有般抗风险能力。评估结果表明，该项目是可行。本项目规划设计方案基本上利用了项目地块地形特点，达到了市场供