出口区域看，以香港和美国为主亚洲北美洲仍然是最重要出口基地，对独联体东盟欧盟出口增长也很快如图。年宝安区对亚洲出口是亿美元，增长，其中香港出口亿美元，增长由于中日间政治冷也影响到经济凉，对日出口首次下降。对北美洲出口亿美元，增长两洲合计出口亿美元，占出口总额。对欧盟国出口亿美元，增长对东盟出口亿美元，增长。数据来源深圳市宝安区统计局出口商品结构出现明显变化，高新技术产品出口比重继续扩大从出口贸易方式上看，年宝安区来料加工持续下滑，进料加工贸易般贸易大幅攀升，显示宝安区产业结构进步优化。全年加工贸易出口亿美元，增长，占全区出口总额，其中，来料加工贸易出口亿美元，下降进料加工贸易出口亿美元，增长。进料加工出口增长高于全区出口增长个百分点，占全区出口总额，进料加工出口已成为出口贸易主要形式。从出口产品结构看，机电产品出口增长稳定，高新技术产品出口比重继续增大，增强了宝安区工业国际竞争力。年，机电产品出口亿美元，增长，占出口总额高新技术产品出口亿美元，增长，占外贸出口比重由年提高到出口大企外资独占熬头从出口企业看，外资企业占绝对优势，大型企业对出口影响力较强。年外商投资企业出口亿美元，增长,占出口总额。年宝安区出口超亿美元企业由上年家增加到家，共实现出口亿美元，占全区出口比例出口前名企业出口总额亿美元，占全区出口比例。全国最大外商投资企业富士康集团出口总额达亿美元，同比增长，几乎占据了宝安区出口总额半。集团旗下鸿富锦精密工业仍然独占鳌头，出口亿美元，增长。年宝安区名最大出口企业完成出口亿美元，占宝安区出口总额如下表。大出口企业出口亿美元增长鸿富锦精密工业深圳有限公司深圳富泰宏精密工业有限公司群康科技深圳有限公司恩斯迈电子深圳有限公司富士施乐高科持深圳有限公司友利电子深圳有限公司世成电子深圳有限公司深圳宝恒集团福信工业厂深圳市宝安区沙井泰丰电机制造厂伟创力科技深圳有限公司数据来源深圳市宝安区统计局民营出口大企块头越来越大在外企出口带动下，民营企业出口增长势头十分看好，年民营前十强出口完成亿美元，增长。民营出口迅猛发展为宝安区内源型经济自主创新做出了榜样，成为拉动宝安区经济增长支不可忽视力量。民营出口十强出口额万美元增长率深圳市美信达电器有限公司深圳市喜德盛自行车有限公司深圳市福安奋达实业有限公司深圳市兆驰多媒体有限公司深圳市鹏盛电子有限公司深圳市希科普科技发展有限公司深圳市亿博达科技有限公司深圳市力可兴电池有限公司深圳市漫步者科技有限公司深圳市欧美士达自行车有限公司数据来源深圳市宝安区统计局创新招商引资机制，改招商引资为招商选资宝安区创新招商引资机制，改招商引资为招商选资，提高企业准入门槛，把引资重点转向知名度高规模大效益好技术密集型项目上，重点抓区五园引资无地招商和企业增资扩产，呈现出签约项目减少投资额增加新趋势。年外商直接投资亿美元，日均约万美元，同比增长。全年共有家企业继续增加投资。年香港招商会共签订项目宗，投资总额高达亿港元，已落实项，落实率达。第七届高交会共签约高新技术项目宗，合同成交总额投资亿元，增长。快速且稳定固定资产投资增长为经济发展注入持久活力今年以来国家实行有保有压宏观调控政策，宝安区固定资产投资直保持健康发展态势，为经济增长注入了源源不断活力。年宝安区全年完成固定资产投资亿元，增长，增幅有所回落。固定资产投资资金来源亿元，增长其中，利用外资亿元，增长，是资金来源中增速最快，但主要资金来源还是以自筹为主，占。在与国内重点城区相比较，宝安区固定资产投资总额与增速均居第三位如图。数据来源深圳市宝安区统计局主要表现工业投资增长较快年工业投资完成亿元，增长，高出全区固定资产投资增速个百分点。年工业投资占整个固定投资比重，同比上年提高个百分点。工业投资快速增长为宝安区工业发展提供了坚强后劲。园区和重点建设项目完成顺利首先是园区建设进展良好。光明园区规划建设为平板显示器化合物半导体照明和生物医药大产业化基地，核心项目已相继开工建设观澜园区内企业建设全面提速，现有信盈科技日海通讯家企业已试投产服装内衣模具个产业集聚基地建设正大力推进，钟表集聚基地正在进行征地前期准备工作。其次，重点建设项目完成顺利。宝安区大道国道改造三期工程宝石和松白路扩建等重大路网工程实施进展加快，老虎坑垃圾焚烧发电厂成功投产运营，过桥窝罗田垃圾场封场进展顺利，观澜河和茅洲河整治工程固戍和龙华等污水处理厂及其配套管网工程等重大环保项目进步落实，电网和水务工程建设也在加快进行如下表。五大项目名称单位名称完成投资额亿元完成计划厂房宿舍及配套建设鸿富锦精密工业深圳有限公司购买飞机深圳航空有限责任公司宝安输变电工程广电集团有限公司深圳分公司宝安区大道深圳市宝安区建设工程事务局深圳市卷烟厂易地技改工程深圳卷烟厂数据来源深圳市宝安区统计局更新改造投资增速明显提高年宝安区更新改造投资完成亿元，同比增长，在固定资产投资方向上增速是最快。完成更新改造投资最好前三名是信泰光学深圳有限公司完成亿元，深圳王利电机有限公司完成亿元，伟诚实业有限公司完成亿元。房地产开发投资增幅有所提升由于深圳特区内商业行政中心西移关内土地开发紧缩，宝安已成为与南山同等地位发展中心。加上宝安区行政中心转移，大大带动了宝安中心区房地产发展。年宝安区房地产开发企业完成投资亿元，增长，较上年提升个百分点。全区房屋竣工面积万平方米，下降实际销售面积万平方米，增长销售额亿元，增长。消费升级换代所激发消费潜力推动经济稳定发展随着居民收入稳定增长和零售业态升级换代，年全区社会消费品零售总额完成亿元，增长。其中，限额以上批发零售业完成亿元，增长餐饮业实现零售额亿元，同比增长。主要表现居民消费模式正从生存型向享受型过渡居民在经历了消费新三大件和新三件事后，消费模式逐步由生存型向享受型过度，恩格尔系数为，比上年下降个百分点。由于物价波动相对平稳，食品类消费支出下降但服务性消费则增长，特别是衣者类涨幅最大，达到。人民币汇率上调导致金融存贷结构出现较大波动数据来源深圳市宝安区统计局年下半年，随着人民币汇率上调，金融存贷结构出现了明显波动如图。是外币储蓄存款增速高位回落。全区金融机构外币储蓄存款余额为亿美元，比年初下降，比上年同期低个百分点二是人民币新增贷款明显减少。人民币新增贷款亿元，比年初增长，比上年同期下降个百分点。三是人民币存款明显加速。全区人民币存款为亿元，比年初增长，比上年同期高个百分点，其中居民储蓄存款为亿元，比年初增长，高出同期个百分点。四是房地产业贷款比重加大。由年占国内贷款总额上升到年。旅游市场活力日增年，随着宝安区旅游环境不断改善，全区旅游市场呈现繁荣景象，旅游人数和旅游收入显著增加。全年实现旅游总收入亿元。全年旅游景点接待旅游人数达万人次，其中，过夜游客达万人次，日游游客达万人次。宾馆酒店客房出租率达。零售巨头日渐向宝城区集中随着宝安区经济实力逐渐增强，国内外商业巨鳄纷纷在宝安区抢滩登陆，逾万平方米商场即将增至家，而且大部分向宝城区集中。除了原有万佳新佳天虹沃尔玛人人乐佳华等，年家乐福首次进驻宝安区便要在新安香缤广场西乡鸿隆广场开两家分店。年新安和西乡两个街道实现社会消费品零售额共亿元，占宝安区。国家财税和居民收入丰厚凸现区域经济实力随着宝安区经济快速发展，国家财税收入和居民可支配收入也跟着水涨船高。年宝安区完成税收亿元，增长，增速列各区首位。主要表现港澳台投资经济对国税贡献最大，制造业实现税收占国税总收入八成数据来源深圳市宝安区统计局在各种经济类型中，港澳台投资经济完成税收亿元，增长，占国税收入总额外商投资经济完成税收亿元，增长，占国税总收入内资经济完成亿元，增长如图。从行业看，制造业完成税收亿元，增长，占国民经济各行业国税总收入完成增值税亿元，增长，占增值税总收入图。内资经济贡献占地税半壁江山，营业税收入占地税总收入四成数据来源深圳市宝安区统式计算得出本项目层商铺可参考均价为元元平平方方米米。项目商业整体均价测算根据项目地块出让规划限制条件，商业用房和邮政设施用房布置在裙楼部分，根据项目地块大小和建筑覆盖率限制，建筑裙楼达到层左右，我们考虑到商业价值最大化，本项目平米商业布置在裙楼层，根据商业楼层价格差规律，得出项目商业各层销售价格为项目物业面积销售价格元商业层商业二层商业三层通过以上分析计算得出本项目商业可参考均价为元元平平方方米米元元平平方方米米。第六部分项目发展模式项目开发模式影响开发模式主要因素分析影响本项目开发模式主要因素包括市场吸纳水平开发商实力市场吸纳水平是本项目开发成败关键根据宝安中心区规划以及发展进度，未来年内房地产发展将保持快速上升势头，需求也将飞速上升未来年宝安中心区发展将进入较为稳定发展阶段，届时房地产发展也将达到新高度，市场吸纳量将达到高峰且保持相对稳定。市场吸纳水平以及市场竞争力，直接关系到开发商开发进度与开发节奏。开发商实力本项目开发应与宝安中心区整体运营和发展结合起来，未来市场风险具有不可预测性，都要求开发商具备较强开发实力。确定开发顺序与开发节奏本项目总开发面积为平方米，总开发年限跨度年，每年平均供应量在万平方米左右。有关工程计划说明及项目开发建设进度安排项目规模为总建筑面积平方米，容积率，按照拟规划条件初步策划方案和开发公司实际情况，本项目各阶段进度安排拟定如下前期准备阶段年月施工阶段年月年月销售阶段年月年月竣工验收和总结阶段年月其中施工阶段，项目计划从年月开始施工，预计建设工期为个月，即项目可望于年月底竣工销售阶段，根据施工进度和策划方案，项目计划从年月开始销售，销售周期预计为个月。本项目计算期为个月。施工计划横道图序号季度前期准备阶段项目施工阶段项目销售阶段竣工验收项目盈利模式项目盈利模式设计项目住宅全部对外销售项目商业全部对外销售。项目销售及经营回款计划项目住宅商业全部对外销售，实现销售回款。宝安中心区宗地评估及可行性研究报告第七部分项目财务分析主要经济技术指标表序号名称单位数据Ⅰ项目规划设计指标总占地面积平方米,总建筑面积平方米住宅平方米商业平方米其他平方米容积率住宅土地使用年限年开发期年项目投标报价思路由于项目为拍卖地块，最终成交价格有很大不确定性，由上文所述，针对不同成交价格，我司将对项目进行不同定位，并按照不同思路进行开发。当地块在较低价位成交，即地价在元平方米之间时，项目将定位为中小户型公寓式住宅，销售价格按照同类住宅价格标准定为元平方米当地价在较高价位成交，即地价在元平方米时，项目将定位为高档酒店式公寓，销售价格按照同类住宅价格标准定为元平方米。若地价超过元平方米，项目盈利水平就很低，不再具有开发价值。因此我们分别按照两种开发思路分别对项目进行财务分析。宝安中心区宗地评估及可行性研究报告低价位竞拍产品开发模式