鲜明文化旅游基地。文化旅游小镇是具有高品位地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化特点。这里系松花江和金兀术运粮河交界处，特殊地质构造千亩湿地广袤芦苇河流滩涂沼泽坑塘沟渠稻田构成了具有特色北国滨海河川湿地自然景观，内部设有乘船游览太平河漫步两岸自然林带观鸟楼远距离观鸟观鸟廊近距离观鸟采摘有机果蔬苇海水上观光苇海栈道观光钓蟹摸鱼科普教育等丰富多彩专项旅游项目，同时还可以休闲度假拓展运动野外宿营湿地探险观看表演购买地方特色纪念品品尝风味小吃等项目。项目区拥有良好湿地资源，如植被鸟类栖息地水系等，濒临湿地核心保护区，且拥有良好道路交通基础设施，以及邻近中心城区区位优势，拥有温泉等稀缺资源等，以湿地养生温泉疗养为卖点生态居住为亮点，可以形成以养生及生态居住为主打，打造湿地特色异域风情度假品牌。第三章市场可行性分析第四章项目建设可行性哈尔滨作为文化旅游小镇外部环境，其良好交通区位条件地方政策环境和自然工程条件等，为项目顺利实施营造了良好环境条件。交通区位条件分析该项目位于哈市道里工新农镇，地处松花江南岸，依托松花江南岸，距市中心约公里，。从交通上看，文化旅游小镇拥有良好外部交通环境依托，同时所在区域内交通基础条件较好，主要节点都有公路相通，可以满足建设施工要求，基本不需要新建大交通项目。哈尔滨市作为黑龙江省交通枢纽城市，是连接省内外门户，其公路铁路水运和航空等对外交通骨干及内部公路交通网络，是本项目开发有力支撑，这为项目区旅游基础设施建设及未来旅游经济发展奠定了良好区域交通基础。二政策环境条件分析本项目旅游建设实施具有系列外部政策优势条件从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增长，国家及旅游主管部门出台了系列基础设施建设和加快旅游建设发展利好政策其次，中央提出大力发展文化产业，有利于其文化旅游开发建设政策支持第三，哈市作为多元化文化城市，金文化是其发源地，金文化和湿地文化有机结合将是哈市旅游开发个新亮点。国家系列战略措施实施为文化旅游小镇旅开发，产业结构调整区域经济小城镇发展为该项目提供了相关配套产业链生态农业渔业等及基础设施建设有力支持第四，黑龙江文化产业大发展将为本项目基础设施建设增加了资金投入和政策支持。三自然环境条件分析项目区属于半湿润季风气候，四季分明雨热同季干冷同期温度适宜。本次项目主要建筑施工区域在平原地区，地势平坦，地质结构稳定，有利于建设施工。所属气候区域暖温带大陆性季风气候四季分配类型四季分明温度适宜光照充裕降雨集中月份月月年均降水量毫米最冷月均气温最热月均气温极端最低气温极端最高气温年平均气温平均相对湿度无霜期天数天年日照时数小时年平均风速米秒年最多风向南西南风空气质量优项目建设处于较好自然和地质环境中，而且旅游建设中大部分是在原有基础上改造和提升，项目建设受自然和地质环境影响较小，同时由于占地和开挖较少，对生态环境破坏影响小。第五章建设方案和内容项目总体思路总体创意旅游地产，即湿地生态养身旅游商务度假人居地产。依托哈尔滨独特湿地生态资源和优质人居环境，打造以文化旅游和湿地旅游度假为目，以生态休闲养身为卖点，以温泉和仿生建筑为载体。以高品质生活为主题文化旅游项目。客户群定位旅游地产客户群已不是简单地为解决住房有无客户群体，而是批讲究生活质量着眼投资效益苛求客户。根据市场调查结果，确定项目地区各类潜在客户群，并得出项目目标客户群定位。其中，主要内容包括主力客户群定位哈尔滨本地及周边城市板块中高端房地产消费市场，及商务度假市场亚客户群定位国内临近省市旅游中高端休闲养身度假市场特色文化定位以人居养生文化为主题，湿地生态环境为特色，将后现代主义与自然主义从风格上融合湿地生态文化旅游小镇。功能定位以商务度假居住及景点四大功能于体综合性文化旅游地产项目。档次定位高端生态养生度假天堂。二重点建设项目旅游房地产项目即建设绿色生态社区。选址哈市道里区新农镇规模占地亩定位苇海之滨鸟语林中，离湿地生态保护区最近滨水高端生态居住区，打造湿地生态养生及异域风情度假品牌。湿地仿生建筑低密度住宅区仿生建筑融入后现代主义风格豪华别墅。依托生态环境采用生态材料追求生态理念，充分表现现代环保意识，创造流人性化空间。住宅可以采用单栋双拼或花园形式洋房。充分利用水岸，滨水而建。每栋建筑之间距离范围是至米，低层低密度，容积率在之间。建筑应遵循整体风格统，结构形式多样原则。住宅区内需设计景观循环水系。湿地养生公寓针对第二居所市场，推出度假公寓，其中包括单身度假公寓和豪华度假公寓以湿地为环境背景，建设舒适生态环保仿生建筑，开展养生度假。建筑层高限定为层，低层中低密度，容积率为左右。可采用层联体别墅多层度假公寓楼等多种中低密度住宅结合。可开设养生养老基地，提供老年人专用活动空间，吸引老年人养生和度假。二综合服务配套项目旅游地产服务对象主要是休闲度假游客，所以，这类项目不追求单元较大面积优雅舒适外部环境是不可少主要元素，为使项目达到预期销售目标，完整配套设施则成为这类项目重点。湿地养生餐厅结合湿地重点打造餐厅生态环境，突出湿地景观特点，根据中外养生文化对食物内容和进食方式进行特色设计，充分体现生态养生特点。其中餐式分为湿地水之味绿色芳香素食湿地养生药膳等主题。可聘请当地及各地厨师研究自创或借鉴中国古代药膳素食等。三户外休闲娱乐项目生态渔港结合风情小镇，打造个功能性与景观性结合湿地生态渔港。选址疗河与绕阳河交汇处以北，近保护区河滨规模占地面积公顷渔港码头分港口区，和垂钓区，打造为生态休闲小渔港，设立小船游览垂钓服务等。渔港餐饮区设计容纳人用餐中等规模餐饮设施，餐饮区正对河对岸保护区，外围搭建观景平台，可设置望远镜，便于游客用餐之余观看鸟类及其它湿地景观。湿地温室植物园选址原哈尔滨监狱监区所在位置规模占地面积公顷，实际建设用地公顷，其余为生态保护用地。湿地植物园是为小镇打造后花园，运用湿地环境优势，室内室外结合打造五彩缤纷植物园景观，不同植物搭配种植，保持四季有花有景。园区内可运用不同环境湿地为主体，大造湿地园中园。还可成立植物花卉研究中心，同时进行植物保护和科学研究。三配套施设建设交通基础设施建设为适应旅游开发和发展需要，加强旅游公路城镇街道体系及标识标牌等配套设施建设是当务之急，是深化和提高游憩体验方式重要措施。根据旅游区点质量等级划分与评定，本着统规划重点布局系统建设彰显文化环境和谐原则，重点建设旅游形象标识牌交通引导标识旅游景点标识服务提示标牌类标识标牌。重点是在进入文化旅游小镇主要交通出入口主要广场游客集散中心汽车站等设置形象标牌主要公路上安装旅游交通引导标识主要景点外部设置景区标识标牌主要景区外部及交通中转地，安装旅游服务提示标牌。同时，结合公路改造和提升，重点加强车站环境整治旅游服务功能强化和旅游窗口形象凸显，尽快配套完善旅游服务和旅游宣传设施。表旅游相关标识牌设置情况主要设置地点数量块形象标识牌主要交通出入口主要广场游客集散中心汽车站等交通引导牌高速公路出口处景点标识牌主要景点外围地区服务提示牌主要景点外围交通中转游客集散地等二给水及供电设施供水设施目前用水主要依靠周边油田采油临建设施，随着文化旅游小镇建设发展，游客规模增加，原有供水设施不能满足项目区生活消防用水需求。旅游规划通则和国家级景区要求，本项目将在文化旅游小镇内建设供水设施。供电设施目前区域供电设施不完善，主要依靠周边油田采用临建设施供电系统，随着景区建设和发展，需要配套建设供电系统。根据城市电力规划规范，根据不同区域用电负荷预测，配备变压器和相应线路。三信息咨询服务施对旅游从业人员和本地居民进行精神文明教育，建立相应规章制度，约束旅游企业旅游从业人员和本地居民与游客行为，提高从业人员及居民整体素质，从而消除负面影响。三生态效益分析促进资源与环境保护通过规划，建立有效保护环境机制，进行垃圾分类及废物废水处理，这对保护和维持田庄台古镇自然景观和卫生环境具有重要意义。二有利于提高人们环境保护意识规划中拟定了系列环境保护与建设措施，强调大气水体植被等生态要素质量标准。规划实施后，将建成交通便利环境优美蓝天白云和空气新鲜生态旅游示范区，无论是游客，还是居民从业人员置身于此情此景，能充分认识到生态环境重要性，从而提高其环境保护意识。第十章项目风险分析该项目属于大型投资项目，是个复杂工程，在项目不同发展阶段，以及不同建设内容都存在着不同风险，主要包括政策风险市场风险财务风险政治风险自然环境风险社会风险经营风险等。政策风险政策环境风险是指由于政策潜在变化可能导致项目原定目标难以实现可能性。政府政策对项目影响是全局性。不同产业政策土地管理政策城市规划金融政策等将直接影响整个项目各个层面。本项目建设内容属于我国产业政策中鼓励类。在项目前期运作中，得到土地管理部门和环保部门认可。因此，在产业政策土地管理政策和城市规划方面风险，属于微小风险，只要项目协调人同政府有关部门积极配合，即可防范此类风险。二市场风险市场风险主要指由于项目产品或服务由于市场需求减少或供给增加导致销路不畅，无法达到预期收益。由于项目建设周期较长，投资额巨大，未来市场存在着多方面不确定性，市场风险是项目所面临主要风险之。该项目面临主要市场风险包括消费者消费习惯消费偏好发生变化，使得市场需求发生重大变化，导致市场需求总量实际情况与预测值发生偏离市场竞争格局发生重大变化，出现新竞争对手或替代项目，对项目收入产生重大影响，将分流项目客户群由于市场条件变化，项目经营成本发生较大变化，对项目效益产生重大影响，例如，水电食品器材等物价上涨，导致经营成本上升。针对项目存在三种潜在市场风险，建议采取如下转嫁和规避措施与相关单位签订预定预售协议政府提供完备配套设施服务，例如交通供水供电供气排污等，减少企业经营风险。成立专门营销机构，聘请专业经营管理人员，尽早着手项目市场推广工作，采取租售结合营销模式，以应变未来市场不确定性。三财务风险财务风险是指项目财务结构不合理融资不当使项目可能丧失偿债能力而导致投资预期收益下降风险。本项目面临财务风险主要有以下两种无力偿还债务风险，由于负债经营以定期付息到期还本为前提，如果项目用负债进行投资不能按期收回并取得预期收益，项目必将面临无力偿还债务风险，其结果不仅寻致项目投资者资金紧张，也会影响投资者信誉程度，甚至还可能因不能支付而遭受灭顶之灾。利率变动风险。投资者在项目负债期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率增长必然增加公司资金成本，从而抵减了预期收益。目前我国正处在高通胀阶段，物价指数高企，抑制通货膨胀，已经成为中央政府本年度首要经济目标之，所以可以预见到未来段时间，我国依然处在加息周期之中。加息，无疑会直接增加项目财务成本，对于数额巨大项目，利率变动带来财务风险是很大。为应对利率变动对项目产生财务风险，建议采取固定利率与可变利率结合融资方式，以规避由于可能利率变动给项目