地面积平方米，计划分二期建设。名称规划用地建筑面积期平方米平方米二期平方米平方米建设内容项目本着以人为本创建精品开发理念，规划住宅面积为，可容纳户多人入住，建筑密度容积率绿地率。由多层住宅商铺地下车位等多种混合类型产品，以及幼儿园和辅助用房等配套设施组成，项目基本实现小城镇功能自我配套。根据地域生态特点，项目引入养生宜居住宅概念，通过户型功能景观区域调控整合，实现生态环境良好发展与健康居住发展并重目标，提高环境效益经济效益社会效益。片区将规划建设配套设，加以开发过程合理运营，建设真正为居住者所思所想和谐环境，树立城市化进程与环境和谐共生典范，创造就业机会并提升当地经济水平。主要建设内容序号主要建设内容数量单位住宅底商面积酒店面积商务区面积超市诊所面积会所面积幼儿园面积住宅面积市政道路停车位地下辆主要建设条件交通条件围绕昆明嵩明空港新城和进入半小时经济圈要求，嵩明规划建设县城与昆明主城及空港等外围交通，积极配合国家省市完成长昆高铁地铁号线昆曲高速公路东南绕城线二期工程建设。今后将有三条高速公路穿过嵩明，分别是昆曲高速新昆嵩高速和东南绕城高速，同时还有条连通昆明至嵩明城市主干道国道，可实现单程半小时到达。嵩明县规划建设局局长秦学权介绍，根据规划，嵩明不仅实现了和昆明主城快速连通，加上贵昆铁路长昆高速铁路纵贯全境，设有三级编组车站个高速铁路客运站个以及机场轻轨绕出机场后连通嵩明，嵩明将建立起比较发达立体交通体系。供电条件本项目临时用电和永久用电均可使用城市电网，因此，本项目电力供应是稳妥可靠。供水条件及排水条件本项目供排水均可使用已建成城市市政管道。气候条件本项目所在地点属典型温带暖温带和北亚热带混合型气候，年平均气温，降雨量毫米，无霜期天，日照小时。综上所述，本项目气候条件相当适宜。地质条件项目场地位于古滇池盆地边缘与山地斜坡交接地带，属中低山剥蚀地貌。场地北高南低，根据邻近工程建设项目地质勘探结果，拟建场地应无地下水，雨季施工局部地段可能存在少量上层滞水，各土层对建筑材料无腐蚀性。拟建场地附近无发震断裂通过，区域上处于相对稳定位置，自然坡面稳定，自然坡度小，地层分布均匀，无不良地质作用存在。地震设防基本烈度为度。综上所述，本项目场地稳定，适宜建筑，地质条件可以满足建设要求。区位优势嵩明地处滇东北交通枢纽重要节点，距昆明主城区公里，属于半小时经济圈范围。素有滇东北门户之称，境内昆曲高速公路嵩待高速公路国道国道四线出省，贵昆铁路昆曲高速公路国道国道线，加上即将建设连接昆明新机场昆嵩高速公路，可形成六路通昆便捷交通优势。同时，嵩明处于昆明四环十七射交通网络规划重要节点，随着昆明新机场建设，铁路公路航空立体交通网络使它作为昆明主城门户西南最重要内陆大码头功能日益凸现。投资估算和资金筹措投资估算根据测算，项目总投资为万元。项目总投资估算表序号项目名称总额万元占总投资比例土地成本建安工程前期费用管理费用不可预见费用合计资金来源项目投资资金来源包括自有资金和销售回款。项目总投资万元，经测算需投入资金包括自筹资金销售收入，其中自筹资金万元，销售收入万元。主要技术经济指标主要技术经济指标表序号名称单位数量备注规划总用地亩期亩二期亩规划净用地亩期亩二期亩总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积其中住宅底商面积酒店面积商务区面积超市诊所面积会所面积幼儿园面积住宅面积市政道路建筑占地面积住户数户居住人数人户人建筑密度容积率绿地率停车位地下辆期技术经济指标期用地面积市政道路建设总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积其中住在底商面积酒店面积商务区面积住宅面积住宅户数户居住人数人户人停车位地下辆二期技术经济指标二期用地面积总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积其中住宅底商面积超市诊所面积会所面积幼儿园面积住宅面积住宅户数户居住人数人户人停车位地下辆项目总投资万元其中建设投资万元建设期利息万元期投资万元其中市政道路投资万元二期投资万元资金筹措万元比例其中企业自筹万元销售回款万元销售收入万元总成本万元利润总额万元营业税金及附加万元项目投资财务内部收益率税前税后项目投资财务净现值万元税前税后项目投资回收期年税前税后盈亏平衡点总投资利润率投入产出比结论规划区有定量居民住宅，存在着失修老旧布局不合理功能不完善安全隐患多等问题，与嵩明县经济发展及整个城市现代化有较大距离，对原有老房屋进行改造，提高城市综合竞争力，势在必行且刻不容缓。通过城乡体化改造，建设商住体房地产项目，能为以后嵩明商贸发展提供很好基础，通过科学规划和合理布局来提升蒙自城市形象和品位，改善居民生活环境和居住条件。原有旧房屋已不能适应新发展要求，加快城乡体化是时代发展要求，是为群众谋利件大事，是建设现代化城市项重大举措，它对于完善城市功能，美化城市景观，改善人居环境和投资环境，提升城市品位，促进经济和社会发展，都具有十分重要意义。第二章区域房地产市场分析与项目定位嵩明县发展状况地理位置。嵩明县位于云南省中部昆明市东北部，地处北纬东经，是昆明市辖近郊县，扼滇东北门户。系三江盘龙江牛栏江南盘江之源，县境东与马龙县接壤，南部和西南部分别与宜良县官渡区毗邻，西与盘龙区相交，北与寻甸县相连。距昆明市区公里。政区概况。嵩明县现有国土面积平方公里，辖四镇三区，分别是嵩阳镇杨林镇小街镇牛栏江镇杨林工业园区嵩明职业教育基地县城新区。嵩明是两分丘陵，三分山地，五分平坝，坝区面积平方公里，是云南第七昆明第二大平坝，县辖镇个村居委会，个自然村，全县总人口达万人。经济社会发展状况。年，全县实现地区生产总值亿元，财政总收入亿元其中地方般预算收入亿元。农民人均纯收入元，城镇居民人均可支配收入元。年实际利用外资万美元，引进市内外到位资金亿元，招商引资工作连续两年实现北部五县区第。全县工业总产值完成亿元，工业固定资产投资完成亿元，规模以上工业企业达家。今年月，嵩明全县固定资产投资完成亿元，同比增，其中，第二产业完成投资亿元，同比增第三产业完成投资亿元，同比增。引进万元以上项目个，其中，亿元以上项目个，亿元以上工业项目个，开工在建项目个，竣工投产项目个。万元以上项目落地开工在建个，在建个，竣工个。规模以上工业企业达户，较市考核目标户多户。项目所在区域房地产市场分析嵩明县房地产现状我们先来看昆明市区房价，环房价已超过万，二环和三环房价也都在元。而在昆明几个卫星城市像安宁呈贡等地，现在房价在元左右，而在嵩明花园洋房还不到元，投资门槛低，升值空间也就更大，这也是嵩明吸引外来置业者个优势。据不完全统计，仅年到年底，嵩明县城人口就增加了多人。截至目前，已确定房地产投资就达到了万平方米。预计到年时间里，嵩明房地产投资将达到万平方米。如果这万平方米新建地产都住满了人，嵩明县城人口数至少还要增加万人。而根据嵩明县规划未来计划容纳万人，房地产发展空间巨大。现在，嵩明房价也开始有了明显增长，从不久前开盘银杏人家可以看出，别墅被抢而空，已经卖到了多元，花园洋房本只推出套，可最后为了满足客户需求，又加推了套房源。据开发商统计，有约购房者来自昆明，可以看出昆明消费者已经看到了嵩明未来发展。从昆明周边多个卫星城市来看，嵩明房价是最低，这是因为嵩明规划可能相对滞后些，但嵩明现在新规划可以说是所有卫星城里定位最高。未来整个空港经济圈将带动嵩明经济发展，新机场建成条高速公路开通，以及铁路运输工业园区等等几大组合配套将给嵩明带来级别上飞跃。年嵩明县已提出跨越式发展，建北部生态新城发展目标。作为昆明生态环境最好县区之，嵩明将依托良好生态优势，以县城为中心，南北延伸，东扩西拓，射状发展，有效拓展县城空间，并以长松园和嘉丽泽片区为重点，培育旅游休闲度假产业，发展高档休闲旅游度假康体娱乐会议会务，适度开发湿地生态旅游休闲和房地产项目，建设具有历史文化特色和生态资源特色高原水乡。十二五期间，嵩明计划引进不金万元，销售收入万元。第九章财务评价财务评价基础数据与参数选取项目计算期为年销售价格住宅底层商铺元商务区元住宅元停车位地下元个基准收益率二税费率表税费率表税费项目税费率税费项目税费率营业税土地增值税城市维护建设税公益金教育费附加法定盈余公积金任意盈余公积金不可预见费成本和费用估算项目期道路建设配套基础设施建设两河综合整治商住开发成本和销售费用总额为万元。按总建筑面积分摊，单位面积综合造价为元。工程费用序号项目名称工程费用万元工程费用合计住宅底层商铺工程酒店工程商务区工程超市诊所工程会所工程幼儿园工程住宅工程市政道路工程绿化工程销售成本以销售额计提财用费用在经营期间按销售比例分年度计取。详见附表利润与利润分配表开发总成本总计为万元。详见附表项目开发总成本估算表。销售收入分析本项目建设期年。本项目回迁期主要为回迁住宅楼商品住宅在建设期第二年开始预售，建成后两年内销售完毕。商场写字服务楼地下停车场在建成后出租经营回迁房预留总面积商场写字楼地下停车场出租，按出租十年考虑地下停车场车库出售费为万元个。详见附表营业收入营业税金及附加估算表财务盈利能力分析利润分析项目总销售收入万元总成本费用万元经营税金及附加万元利润总额万元所得税以计，共万元税后净利润万元静态指标分析总投资利润率总投资收益率项目资本金净利润率投资利税率投入产出比动态指标分析根据全部投资现金流量表计算出以下动态指标动态指标指标名称所得税前所得税后财务内部收益率投资净现值投资回收期年贷款偿还能力分析项目无长期贷款。不确定性分析敏感性分析该项目做税前全部投资敏感性分析，考虑到项目实施过程中些不确定性因素变化，分别对销售收入建设投资作了提高和降低单因素变化对投资利润率影响，敏感性分析见表敏感性分析表项目基本方案投资变化销售收入投资利润率较基本方案增减敏感性分析图销售收入,建设投资,基本方案内部收益率,因素变化率内部收益率变化从敏感性分析表可看出各因素变化都不同程度影响投资利润率，其中，销售收入降低最为敏感，经营成本次之。当销售收入降低百分之十，项目内部收益率为，说明销售收入和经营成本对项目影响不大，项目抗销售风险能力强。盈亏平衡分析以生产能力利用率表示盈亏平衡点来计算该项目，平均盈亏平衡点为，也就当扣除置换房面积销售面积达，企业就可以保本。盈亏平衡图总成本付税后营业收入盈亏平衡点财务评价结论从投资效益经济评价指标三率期看，投资利润率，资本金净利润率，内部收益率税后，投资回收期税后年，各项财务指标均比较好。从财务角度看，项目具有较好收益性。从财务分析来看，当销售能力利用率达时，项目即可保本，超过此量就可盈利，表明抗风险能力较强，有较好投资效益。综上所述，投资兴建空港翼城项目是可行，对社会，对开发商都是有利，建议尽快批准实施本项目。第十章风险分析及对策市场风险项目住宅小区定位为中等档次，它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求，而是具有较高居住主题，体现对