多层。目前，由于城市土地缩减多层容积率较低等原因，巢湖多层建筑将越来越少，部分消费者也把目光转移到小高层高层上了。选择小高层为居住房型消费者达到。调查结果显示，在所有购买小高层消费者中，岁以下占，说明中青年消费者更喜欢选择小高层居住。高层相对于多层来说，价格高公摊面积大物业管理费高，所占比例为。调查结果显示，高层预购消费者中，有是岁以下青年消费者，年龄在岁之间，岁以上老年人只占，相比较而言，中青年消费者购买高层意向更强烈些。城市区及城郊区存在明显价格梯度从近期成交分析，由于受城市中心房地产价格高昂，城市拥挤，使得大量城市人口外溢，巢湖市已进入置业郊区化阶段。无论是居住品质，还是价格吸引力，或是置业观念，郊区置业将在城市整体房地产发展中占据日益重要地位。分析结论供需两旺量价齐升增长态势为项目发展提供良好经济基础。城市中心区域与郊区商品住宅存在明显价格梯度，项目产品性价比优势将可能吸引巢湖置业客户。巢湖城市发展内聚与外延同步进行，从成交量分析，巢湖进入郊区置业主流阶段。客房置业心态已较成熟，心理上认可郊区高品质物业。项目地块解析项目位置巢湖市碧桂园二期项目位置本次可行性研究范围序号用地性质用地面积容积率居住用地项目地块解析地表状况项目地块内为农田及荒地，地块内开发强度较低，周边湖水环绕，且无任何工业设施。地块内现居无居民，目前已基本完成收地工作。周边配套状况现所以配套设施正在建设当中，五星级酒店商业街及超市景观公园学校及幼儿园等配套都在有条不紊进行中。五星级酒店目前已封顶并预计年元月开业，学校及幼儿园正在建设中并预计年月开学。规划建筑面积序号物业类型建筑面积万住宅可售建筑面积总计项目定位及发展设想项目整体市场定位根据对项目优劣分析及周边项目竞争状况分析，我们考虑本项目适宜定位为最具性价比安居综合社区。客户定位根据我们项目特性，我们住宅及公寓客户主要定位为城市普通收入阶层。价格定位通过对巢湖市及项目周边区域房地产市场调查及本项目已开发项目发展状况，本项目主要运用市场比较法分析得出初步价格建议。物业类型销售均价元住宅综合单价其他物业暂不考虑销售说明上述销售单价是毛坯交房标准。项目开发建设进度安排有关工程计划说明根据项目开发规模市场承接力等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下项目计划基本同步开始建设，年月开工，计划开发期约为年。年底竣工。施工横道图见下图工程施工期土方及基础工程主体工程室内装修工程水电安装工程绿化工程竣工验收年月份月份月份月份月份月份年月份月份月份月份月份月份月份月份月份月份年月份月份月份月份月份月份月份月份环境保护及相关措施建设项目环境现状项目地理位置本项目位于巢湖市界于巢湖市至庐江县巢湖边，与巢湖市滨湖大道相连，整个项目环全国五大淡水湖巢湖，交通便捷，属于长三角与中部省份结合带。土地利用现状现状土地利用强度不足，主要为居住用地，地块内开发程度低，因此无公共服务设施，无市政公用设施。建设项目水文气象本地块以水域及绿地为主，拥有良好环境条件同时，必须处理环境与人协调生态问题。巢湖作为区域级景观区，因此地块临近巢湖部分应做好周边绿化及保护规划，留有足够绿化开敞空间，并且尽量处理好水域与居住区关系，避免大面积改造水面及河道。本项目所在地属北亚热带季风气候，空气湿润，四季分明。雨量适中，常年平均降水量毫米。日照充足，年平均气温。全年无霜期天。除偶遭水旱外，无其它自然灾害。道路交通现状地块内部道路为自建城镇道路，道路宽度约为米。地块外围有路公交可达，内部设路公交车，碧桂园专线直达巢湖市中心。建设项目对环境可能造成影响废气本项目施工期主要废气污染源为施工扬尘及装饰工程中油漆涂料等产生有机废气营运期主要是居民煤气燃烧废气及地下车库尾气，污水处理厂未建成之前污水处理设施运营时产生废气等。废水本项目施工期废水主要来自施工活动自身产生污水及施工人员生活污水营运期废水主要是居民日常生活产生废水及会所产生污水等。噪声本项目施工期噪声主要来自施工机械噪声施工作业噪声和施工车辆噪声营运期噪声主要来变电箱运行时产生噪声汽车车库交通噪声级人员社会活动噪声等。固体废物本项目施工期固体废物主要来自基坑开挖产生土石方建筑垃圾，涂料油漆包装桶及施工人员产生生活垃圾等营运期固体废物主要是居民日常生活产生垃圾公建产生垃圾等。环境保护主要施废气建设期施工单位对主要产尘部位采取洒水抑尘，抑尘效率可达以上大风天气进行覆盖级风以上天气不进行扬尘作业运输车辆进入施工场地应低速行驶，或限速行驶，减少产尘量对施工期现场四周加设高约米围墙等措施以降低施工期扬尘对外界污染。爆破过程严格按照爆破安全规程要求进行，并在爆破过程中覆盖爆被，能够有效地防止爆破粉尘产生。项目选用符合国家质量标准绿色人造板材胶粘剂涂料墙纸等装修材料，严格按照标准装修工艺和流程施工，将装修过程中有害物质排放降至最低。营运期居民使用小汽车发动机排放尾气要符合轻型汽车污染物排放标准要求。地下车库配有专用通风排烟系统，汽车尾气通过机械强制排风，经排烟风道于地面处排放，且车库排风口设计均符合机动车停车库场环境保护设计规程，在各类气象条件下对环境影响贡献值均低于评价标准限值，各敏感点叠加浓度均满足评价标准要求。不会对周围大气环境造成明显影响。建议小区内污水处理工艺采取好氧生物处理工艺并采用反应器负压运行，管道收集，活性炭过滤方式处理居民小区污水处理产生恶臭，能够满足恶臭污染物排放标准要求。废水建设期施工期生产废水水质较清，主要含有悬浮物等，本项目拟建立污水处理设施，在小区内污水处理设施建成之前，要求在施工场地建立旱厕，污水等定期运往农田施肥，不外排小区内污水处理设施建成运行之后，施工期生活污水经处理达标后，经本工程污水管网排放。营运期污水处理厂未建成之前，小区内设污水处理设施，采用生物接触氧化工艺处理小区内产生生活污水。出水能够达到污水综合排放标准级标准限值要求。污水处理厂建成之后，生活污水经化粪池处理后，经污水管网最终进入污水处理厂处理。目前巢湖碧桂园污水处理厂已建成，预计月份投入使用。噪声建设期施工期噪声主要来源于基础工程土石方爆破声，固废外运建筑材料运输土石方外运等产生交通噪声，施工期间施工作业噪声及施工机械噪声等。拟采用环保措施主要有对施工期现场四周加设高约围墙，以降低噪声污染合理安排作业时间，对噪声大冲击力强并伴有强烈振动工作安排在白天进行，严格按照安徽省有关规定，禁止夜间施工尽量使用低噪声建筑施工机械施工现场应合理布置对于爆破噪声，采用多排孔微差挤压式爆破，梅花形布孔在设计边坡轮廓线上设光面爆破孔斜孔清渣后预留保护层用小炮消除等，可使爆破符合城市区域环境振动标准要求保持车辆完好，禁鸣喇叭。营运期营运期噪声主要是区内车辆噪声配套设备噪声和周围道路交通噪声。对于进出小区车辆应禁鸣喇叭减速慢行设路障等，减少车辆噪声对住宅区居民影响各设备间应设计基础，配套设备选用低噪声设备，设减震器橡胶接头，墙壁设吸音材料及隔音门对于道路交通噪声，加强绿化。噪声排放符合城市区域环境噪声标准中相应标准要求，不会对区域声环境产生明显影响。固体废物建设期尽量避免土石方外运，本工程内部填土对于建筑垃圾要分类不对周围环境造成影响。本项目用地选址符合规划，项目有很好经济效益社会效益和环境效益，可以把先进国际化都市发展理念经营管理模式引入巢湖，将巢湖碧桂园开发成生态休闲旅游别野融为体生态旅游胜地。因此认为，在全面落实本报告提出各项环保措施基础上，切实做到三同时，并在使用期内持之以恒加强管理，从环保角度来看，主要污染物做到达标排放，项目建设对周围环境影响不大，本项目建设是可行。新型环保建筑材料应用新型环保建筑材料应用是保证住宅功能和舒适度前提下，要坚持开发与节约并举，把节约放到首位。在规划设计建造使用维护全寿命过程中，尽量减少能源土地水和材料等资源消耗，并尽可能对资源进行循环利用，实现资源节约和循环利用住宅。节能是通过科学规划布局合理功能分区以及住区布置二是通过建筑朝向体形系数等规划设计手段三是通过提高建筑围护结构保温隔热性能以及设备和管线节能，来减少能源消耗。在建筑围护材料中，本项目将优先选用轻质墙体材料断桥铝合金窗体材料塑钢门窗环保材料外墙保温材料等环保节能建筑材料，以减少使用能耗减小建筑全寿命使用成本，主要节能措施如下在工程建设中普遍应用了传热系数低隔热效果好加气混凝土隔热层技术采用密封性好节能作用明显塑钢门窗以及外墙双层玻璃技术严格按照国家强制标准审查窗墙面积比开展墙体材料革新工作，外墙材料重点推广应用隔热性能好加气混凝土砌块是使用环保节能型聚苯乙烯板建筑材料，增强建筑维护结构保温隔热性能是积极引导可再生能源太阳能应用，住宅小区普遍使用太阳能安装了太阳能路灯充分利用地下水做为自然冷源，在夏季作为冷却水为空调系统提供冷量。节水是在项目规划中，充分考虑水资源开采利用与补给平衡关系，以及城市供水与排水系统对节水有效性二是在住宅小区中，通过雨水收集利用生活废水收集与处理回用等住宅节水措施和设备，解决非优质用水来源三是在住宅小区中，通过分质供水推广应用节水器具等住宅节水措施与设备，节约用水。节材是本项目推广应用高性能低材耗建筑材料如高强混凝土高强钢筋等二是本项目所有物业均实行次装修到位可选式菜单，减少耗材耗能和环境污染。投资估算及资金筹措项目总投资估算根据测算，项目总投资为万元含地价，折合美元约万元，详见下表项目总投资估算表序号项目名称总额万元土地成本前期工程费建安工程管理费不可预见费财务费用合计总投资估算说明土地成本根据国土出让地价，本项目土地成本分摊成本为万元亩，计亩，土地总价约万元。前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用土地平整费政府规费等，费用确定主要参考近期巢湖行政事业性收费览表及本项目优惠政策。项目前期费用万元。建安工程费包括基础主体水电安装室内外配套工程等，此项费用根据项目分期开发情况，结合工程施工进度计划投入。费用确定主要参考近期巢湖市建筑工程价格信息。项目建安工程费为万元。管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。按巢湖市同类房地产项目水平和本项目具体情况，本项目管理费按前述项之和计取。项目管理费为万元不可预见费由于项目拆迁主要由于政府牵头企业配合，项目其他费用已充分考虑，同时我公司控制项目成本能力较强，不可预见费按总投资计取较为合理。项目不可预见费为万元。财务费用目前项目开发资金暂定全部以自有资金及销售回款，销售回款不足，加上少量贷款，财务费用预计为万元。资金筹措目前项目开发资金暂定全部以自有资金及销售回款，销售回款不足，则全部为自有资金，项目资金构成序号项目资金万元比例自有资金银行融资销售收入总投资销售及经营收入测定物业销售收