业集聚发展势头良好，成为沿江开发新优势。科学谋划沿江开发产业布局，大力推进产业带建设，正在形成城四带发展大格局。城，即在高速公路以北规划建设高新区新行政商贸文化服务中心。四带分别是沿长江，依托中国精细化工常州开发园区和滨江工业园正逐步形成化工能源产业带，重点发展精细化工能源新材料等沿通江大道，依托国家高新区，正逐步形成高新技术产业带，重点发展电子信息半导体等沿机场路，依托韩国现代日本小松等，正逐步形成机电体化产业带，重点发展汽车和工程机械及配件等沿常州大西环线，正逐步形成传统产业带，重点发展纺织印染等传统产业。三是自主创新特色明显，有力增强了经济发展后劲。技术创新源头工程建设不断加强，已建有江苏省农用激素江苏省半合成抗生素江苏省生化手性江苏省数字化视听设备江苏省有害生物防制等家省级工程技术中心以及个博士后工作站和家企业博士后技术创新中心高标准建设了软件研发中心留学生创业园三药研发中心和大学科技园等专业孵化器，创业服务中心孵化面积达万平方米，先后被科技部省政府评为国家高新区先进孵化服务机构省先进科技企业孵化器。累计认定省高新技术企业家，双密企业家，高新技术产品只，软件企业家，软件产品个，承担国家省级火炬计划项目项，逐步形成了电子信息软件智能仪器动力机械三药及其中间体新材料等个高新技术产品群，高新技术产品产值占全区工业总产值。四是城市化进程不断加快，城市功能日益完善。通过大力实施城市化推进战略，基础设施累计投入超过亿元，建成区面积平方公里，形成了五纵七横城市道路主框架，供水供电供热污水处理通信等基础配套设施完善。区内相继建成了批宾馆写字楼公寓别墅旅游休闲设施。社会事业日益完善，拥有河海大学常州校区常州工学院建东学院等三所高校，公办民营常州国际学校教学成绩斐然，占地亩常州体育中心已经启动建设，部分场馆已投入使用。具有国际水准大型主题乐园中华恐龙园已被批准为国家级旅游景点，商贸金融教育医疗信息服务等城市功能日趋完善。孟河镇发展现状及规划孟河镇位于常州市西北部，地处常州西环线与北环线交汇处，省道穿境而过，紧靠长江黄金水道，南临京沪铁路沪宁高速公路和国道，是历史悠久人文荟萃之地。早在南北朝时，就出了齐梁两位开国皇帝及十三位皇帝。清朝中后期，以费伯雄马培之巢崇山丁甘仁为代表孟河医派创造了吴中名医甲天下，孟河名医冠吴中医盛时期。近代产生了中共早期领导人之恽代英。全镇总面积平方公里，辖个行政村，个居委会,人口万人。孟河镇规划孟河镇拥有良好工业基础，工业已成为全镇经济中支柱，全镇有工业企业余家，汽车摩托车配件通讯器材精细化工纺织机械等行业门类齐全，是中国汽车摩托车配件重点生产基地，建有华东地区规模最大江苏小河汽摩配件市场，是闻名全国车灯之乡。干燥设备燃气用具电光机械玻璃镜片等产品分别获省部优产品称号，玻璃镜片工具窗纱洗浴巾熨衣板等产品已走向世界，镇工业区基础设施齐全，目前已有包括台湾香港和韩国等地区和国家进区企业多家。年全镇完成国内生产总值亿元，工业总产值亿元，销售收入亿元，实现利税亿元，财政收入万元，合同利用外资万美元，实际利用外资万美元。近年来，孟河镇社会事业蓬勃发展，目前建有中学所小学所卫生院所中医院所，并且小河中学已被评为省标市重点中学，正在创建省重点中学，小河中心小学于今年被评为常州市实验小学，小河中心幼儿园与新加坡合资创办了双语教育特色班，并被评为江苏省实验幼儿园，孟河中医院与中国人民解放军第医院建成军地共建医院。孟河镇是全国重点镇江苏省中心镇江苏省卫生镇江苏省教育现代化乡镇江苏省小城镇建设新型示范镇江苏省对外开放工业卫星镇农业现代化试点乡镇小城镇改革试点乡镇群众文化先进乡镇基层党校先进乡镇农村改水先进单位，是常州市重点中心乡镇新型小城镇体育先进镇基础教育先进乡镇绿化先进乡镇土地执法模范乡镇。周边乡镇发展现状春江镇位于长江之滨，由原来魏村安家百丈和圩塘等四个乡镇合并成，于年月份成立，为常州地区第大镇。现有人口万，面积平方公里。年，全镇实现国内生产总值亿元，完成工业总产值亿元，实现利税亿元，实现财政收入亿元，完成固定资产投入亿元，完成自营出口万美元农民人均收入已经达到元。春江镇北枕长江，东接无锡江阴市，南临沪宁高速公路，西至常州大外环。道路交通纵横交错，省道线重化路新港中路创业路新业路等横穿全镇东西。通江路龙江路长江路新贷路新园路赣江路等纵贯全镇南北，六级航道德胜河澡江河连接长江老运河，距常州机场沪宁高速公路常州火车站均不足，加上圩塘汽车轮船渡口，日夜兼程穿梭于常州泰兴之间。形成了集水陆空于体独特立体交通网络。春江镇在整合了原四个乡镇区位优势基础上，合理布局，周密规划，江边化工区冶金工业区纺织印染区机械制造区等工业区域已现雏形热电厂污水处理厂垃圾处理中转站水厂等批源头企业已经启用新型居民住宅商贸服务文教卫生物业管理等进步规范化档次化而融旅游娱乐休闲于体绿安洲，闻名遐迩名扬四海万佛阁，富有现代气息品位高雅批市民广场，更为人们提供旅游鉴赏憩歇好去处。新桥镇位于新北区腹地，东与龙虎塘街道相临，南与三井街道薛家镇接壤，西北紧靠春江镇，总面积平方公里。辖个行政村，村民小组，总人口万人。交通便利，长江路龙江路新岱路新四路新六路沪宁高速公路藻江河等贯穿全境。全镇完成地方生产总值亿元，财政收入万元，固定资产投资完成亿元，工业总产值达到亿元，产品销售收入完成亿元，工业实现利税亿元，规模工业总产值完成亿元，产品销售收入完成亿元，工业实现利税亿元，新批合同外资万美元，实际利用外资万美元，自营出口完成万美元，引进内资总投资万元，注册资金万元，第三产业增加值完成亿元，农业总产值达到亿元，农民纯收入达元。新桥镇招商引资成效显著。新桥工业集中区已建成面积余亩，自年月正式启动以来，共投入基础设施建设资金亿元，已形成七通平投资硬环境。截止年底，共引进企业家，其中，外资企业家，合同利用外资超过亿美元内资企业家，总投资超过亿元。逐步形成了以新型材料机械制造精密模具电子科技生物制药等重点产业。其中投资额在万美元以上外资企业有家，如科勒公司拥有世界先进发电机和发动机生产制造技术，普利司通是名列世界五百强企业。该镇还以政府和采用民资或农村经济组织投入方式来开发标准厂房，集约使用土地，引进些资本积累少科技含量高投入产出潜力大企业使用标准厂房。目前，新桥工业集中区万平方米标准厂房已全部利用，引进企业达家，盘活存量土地余亩。新桥镇农业经济稳步增长。该镇大力推进高效农业特色农业建设，发展了甜玉米奶牛芦荟等种养殖特色基地个，并成立了甜玉米种植协会，地产峰牌玉米分别获得常州市农业博览会金奖常州市第五届名优农产品。在高速公路北叶家村段创建农业示范园，总面积公顷，总投资多万元，引进了大棚芦荟大棚西瓜大棚花卉等个高效农业项目。目前，全镇农业已形成了优质粮油特种水产花卉苗木食草禽兽经济林果五大产本项目总投资为人民币元。项目销售投资收益分析项目总体建筑规划占地面积公共建筑面积总建筑面积容积率住宅建筑面积含商业部分绿化率建筑类别建筑面积所占比率建面总栋数栋平均面积总套数预估多层套小高层套联体别墅双拼四联套商业配套排沿街套合计套销售价格制定根据我司调查结果表明本项目各物业类型销售均价预计为项目可分两期开发，以上是期销售均价，由于该区域尚无商品住宅开发和对比，因此根据我司实际调查，结合新北区各区块销售均价，初步预估各物业期销售价格其中期建筑约占项目总建面积。各物业类型销售均价汇总表物业类型总套数建筑面积预计销售均价元平米总销金额多层期套二期套小高层期套二期套联排别墅二期套商业部分二期套合计套销售周期估算根据本项目总体规模，以及常州房地产市场平均销售速率，我司预估本项目整体销售周期为期数所占比例建筑面积销售周期期二期由于本市场尚未成熟，因此为了培育市场，相对总体销售周期将长于成熟市场平均销售周期惯例。土地建安成本及总投资额核算项目土地成本为土地实际拍卖价格项目总建筑面积元项目建安成本为项目总建筑造价项目总建筑面积元其他相关费用相关综合费用项目总建筑面积元项目基础楼板价格为项目土地成本为项目建安成本为其他相关费用项目各类产品总体平均售价经测算预计为元元项目总投资成本由项目总投资预算表得出项目总投资成本为元投资收益估算各物业类型所占项目收益比例物业类型总建面积所占收益比例总销金额多层小高层联体别墅商业部分合计投资回报比例总销售收益总投资资金总投资资金投资回报为结论本项目投资回报为税前，如果项目运做如测算，则本项目符合正常房地产开发投资收益率。项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营分析，可以看出，项目具有定抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目住宅小区定位为中等档次，它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人关怀和尊重现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，本项目同区位无任何商品住宅，这是既是个利好，同时也带来了开发难点。另方面，从常州市居民住房消费意向看，孟河镇几乎不会比市区居民所考虑，因此，本项目须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。并随着孟河镇发展各项设施兴建，以促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。项目资本风险在房产项目开发过程中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目成本因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。以确保预期目标实现。四市场结论与建议项目市场条件孟河镇房地产市场初步形成，市场消化以本地人为主，区域特征明显老镇区是目前孟河镇房地产开发热点区域，也是城镇建设主要方向，本项目具有区位优势和突出景观资源优势未来年内市场以多层小高层住宅竞争为主，结合本项