城市人口将由年底万人增加至年万人和年万人。从年底到年末，常德市净增城市人口万人含自然增长和机械增长，每年平均增长万人。在不考虑有效购买力情况下，单从住房需求分析，常德市每年因人口增长而拉动住房需求将达到万平方米按日前我市人均居住建筑面积平方米计算。实际上年常德市净增城市人口万人，这理想需求将达到万平方米。另外城市外来人口购买需求也不容忽视，据统计，常德市目前外来人口购房比重为左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求增长。从消费结构分析，随着房地产市场发展，居民住房消费观念也发生了明显变化。改善型住房需求较为明显，人们已不能满足于够住就行传统观念。常德住房消费正由居住型向享受型转变。二次置业三次置业消费群体逐步扩大，终极置业者不断涌现，常德人均居住水平迅速提高。根据这需要，同样也会带动常德市本地区家居产业。根据初步测算，常德市城区年仅家具销售量到年预计可达亿。四项目建设是促进城市建设，完善城市规划需要随着城市建设步伐加快和常德市城市发展重心转移，常德市城市发展日新月异。项目周边商业与居住氛围也在逐渐增强，学校银行集市已经形成，购物上学通讯储蓄就医也较为方便。在此修建家居产业广场具有得天独厚环境优势。对完善家居产业园片区城市规划，促进城市建设有重大意义。第三章项目市场分析营销方案常德市经济及家具流通市场发展情况常德市经济发展概况根据常德市统计局发布年常德市国民经济和社会发展统计公报，年全市实现地区生产总值亿元，同比增长，增幅比上年提高个百分点。按常住人口计算，人均元。年房地产开发完成投资额为亿元，增速高达。全市商品房屋销售面积达万平方米，比上年增长商品房屋销售额达亿元，比上年增长。年全市居民储蓄存款亿元，比上年增长。年全市人口自然增长率持续下降。年末总人口万人，全年出生人口人，全年净增人口人，人口自然增长率。全市城镇化水平为。年全市人民生活继续得到改善。城乡居民收入增长迅猛，消费升级步伐加快。市区城镇居民可支配收入元，比上年增长，居民人均消费性支出元，比上年增长，市区城镇居民恩格尔系数。农民人均纯收入元，比上年增长，农民人均生活消费支出元，比上年增长，农村居民恩格尔系数。据年前三个季度统计数据分析，年常德市国民经济和社会发展在国家宏观经济调控大背景中，仍然保持较高发展速度，步入可持续健康发展轨道。二常德市家居流通市场发展状况商品流通市场是连接生产与消费纽带，是生产流通消费链条中间环节。根据常德市家具工业协会统计调查，年常德市最大家具两个流通市场销售额为亿元，其中外地家具产品销售额达亿元，本地产品销售额达亿元。外地家具产品通过家具流通市场销售，本地家具产品通过家具流通市场销售。如果加上外地采购和单位团购，常德市每年家具销售量近亿元至亿元。而加上家饰灯饰以及卫生洁具厨具等家居销售量，常德市每年家居销售量过亿元。外地家具产品与本地家具产品在生产发展和消费品味上相互影响相互作用相互渗透。由于常德市流通市场构成特点，因此常德市家具流通市场潜力和发展前景与整个家具生产现状和发展，整个消费者构成现状与变化密不可分。年全国家具产业发展现状据中国轻工业信息中心统计，年全国家具行业调整产业结构，努力开拓国内外市场，取得了优异成绩，生产内销出口均呈现出高速发展态势，为未来发展打下了良好基础。国有及规模以上企业全年完成产值亿元，同比增长，产销率为，销售收入增长，利税总额增长。年度全行业实现总产值亿元。据海关统计，全年出口总额突破亿美元大关，达到亿美元，同比增长全年进口亿美元，增长。家居行业高速发展是由于国民经济持续高速发展人民生活水平不断提高和国际市场需求旺盛大好形势推动结果。全年家居行业发展有如下几个特点是生产规模不断扩大。二是产品质量不断提高，花色品种不断增加，多功能性产品不断涌现，产品更加丰富多彩。三是产业集群和特色区域逐步形成。四是家具城建设方兴未艾。规模越来越大，水平越来越高。同时批经销商队伍已经形成，对促进家居产品流通和销售起了重要作用。五是家具出口增势强劲。尽管受到美国木制卧房家具反倾销影响，但出口仍呈高速增长。年月出口亿美元，增速。美国商务部终裁后，月份超高速增长，月增亿美元月份出口亿美元，创出新高。总体上说美国终裁修改后平均税率对多数对美出口企业有利。目前对美出口平稳增长。六是在高速发展中也存在不少问题主要是有些地区和产品盲目发展，造成与国民经济和人民生活需求不够协调，高档产品不足，中低档产能过剩，竞争激烈人才缺乏，管理水平不高，劳动生产率还处于较低水平资源缺乏，土地供给不足，能源紧张也将制约家具行业发展。常德市家居产业现状是家居产业初具规模。年，常德市委市政府为了培育常德市新经济增长点，发展家居产业出台了系列优惠政策，把家具产业确定为常德市经济增长总量重要工程项目和支柱产业。现有家具生产企业余家，其中机械设备现代化生产企业余家，年产值亿余元。二是市场占有率上升。年，家具市场规模小，不成气候，销售品种几乎全部是外地产品，生产企业也只能生产简单实木家具。年，经过五年时间，培育了火车站家居城真优美家居广场两个大型家居市场，经营户由余户发展到余户，年仅指两个市场销售额达亿元，本地产品市场占有率升至。税费从原来低税赋免收费到年年收税费余万元。三是家居产业凸显优势。家居产品种类逐渐丰富。生产成本低，销售价格低。常德市有丰富竹木资源，为发展特色环保家具产品奠定了基础。质量逐步上升。质量由原来粗放型发展到现在精细化。外销产品占比上升。年外销产品占本地生产量。四是存在问题知名企业不多，家庭式小家具企业占主体。产品开发滞后。外地产品市场占有率高。家饰灯饰厨卫等产品，几乎是外来产品。常德市家具流通市场发展现状常德市成气候成规模专业家具流通市场仅有火车站家具城和真优美家居广场两个市场。火车站家具城经营面积约万平方米，经营客户约户，经营形式为租赁经营，属场地局限，经营户达到饱和。火车站家具城经营场址是以层高楼批地，将来是常德市国道口标志性建筑。年常德市委市政府在家具产业园正式启动前，为带动家具产业园全面开发和建设，以年期临时建筑作为首期工程，建成家具家饰城，吸引经营者入场经营，经营形式为租赁经营。火车站家具城建设初期，因规划原因，存在消防隐患。虽然火车站家具城按照政府要求年批继续经营，但是火车站家具城因政府计划用地内容不变和消防因素会适时取消，迁址经营。真优美家居广场经营面积约万平方米，经营户约户，经营形式为租赁经营，因场地局限，经营户达到饱和。而且市场内均无仓储中心，造成了仓储与销售脱节弊端。二常德市家具流通市场发展趋势㈠全国家具产业发展趋势中国家具行业正处于生命周期第二阶段即成长期。近十年来中国家具行业经历了第个高速发展期，主要是以量扩张为主，初步建立起了门类齐全与国际接轨完整工业体系，产品能基本满足经济发展和人民生活需要以及国际市场出口需要。未来五到十年，在国内经济高速发展人民生活水平稳步提高和国际市场需求旺盛国际家具产业转移大背景下，中国家具行业迎来第二个高速发展期。这个时期主要不是在量扩张，而是质提高。用高新技术改造传统产业，转变增长方式，提高产品质量，实现第二次飞跃，基本实现由家具生产大国向强国跨越目标。家具企业向规模化专业化品牌化趋势发展。家具企业向集群化特色产业区域不断形成趋势发展。家具产品向功能化多元化时尚化趋势发展。国际家具产业结构调整，加速向中国转移趋势。我国良好投资环境和产业配套水平以及低廉劳动力将继续吸引大量外资注入。欧元升值，美元贬值，使欧洲家具企业原辅材料涨价，出口受阻，将加速向中国转移。美国日本韩国亦是如此。租金收入万元合计总销售收入万元合计总销售收入万元合计总收入万元开发成本万元项目计算期销售费用约为万元项目计算期管理费用约为万元项目计算期销售期间财务费用万元经营税金及附加本项目营业税及附加按经营收入计算,约为万元。利润测算总成本费用开发成本管理费用销售费用万元项目按实现销售收入万元，总成本费用万元，营业税金及附加万元，计算可实现利润总额万元。所得税万元。净利润测算为万元项目现金流量和财务指标分析投资净利润率税后利润投资总额投资利税率利税总额投资总额投资回收期静态投资回收期年动态投资回收期年贷款偿还期贷款偿还完后出现盈余年份贷款开始支付年份当年还贷款数额当年可用于还款资金年二不确定性分析盈亏平衡分析项目盈亏衡点固定成本实际总收入可变成本税金及附加即销售率达到时,本项目可保本,或者按成本价元平方米实现全部销售,项目可保本敏感性分析常德市年已进入常德市房地产预警预报系统楼盘总览表显示，常德市家具产业家饰城门面价格元平方米。由于本项目是产权式商铺，开发商采取了次性返租销售策略，购买门面投资者次性按返还三年租金年回报率，即相当于降价。降价前，商铺销售均价为元平方米，降价后，销售均价为元平方米，降价后销售均价与常德市家具产业产业园销售均价元平方米平方米相比，处于下限位置。在做敏感性分析时，如果继续考虑下降话，销售均价为元平方米，低于常德市家具产业园最低销售均价元平方米，与常德市家具产业园销售事实不符。根据本项目销售收入已经下降以下特点，我们选用销售收入上升，开发成本上升对项目进行敏感性分析。当开发成本上升时，投资利润率为,财务净现值为万元,财务内部收益率为,动态投资回收期为年当销售收入上升时,投资利润率为,财务净现值为万元,财务内部收益率为,动态投资回收期为年。由此可见，无论是销售收入下降，销售收入下降同时成本上升时，销售收入上升，项目计算期内净现金流量大于，财务内部收益率都高于基准折现率，收入比费用敏感，项目可行且有定抗风险能力。第十章风险分析及对策市场风险分析年，常德市房地产仍呈繁荣发展良好格局，上年新开工商品房万平方米，竣工万平方米，实际完成投资亿元。据市城市社会经济调查队抽样调查，与上年同期比，除房屋租赁价格略降外，各类房屋销售价格稳中攀升，土地交易价格上涨。市场活跃价格上扬随着常德市经济迅速发展旧城改造稳步推进与金钻广场通街开市，常德市商业用房普通住房别墅高档公寓价格依然呈上涨之势，其中普通住宅上涨，别墅和高档公寓分别上涨和，商业用房价格在下半年涨势较为明显，涨幅达。在几类房屋销售价格中，经济适用住房价格趋于平缓。目前，其价格区间在多元平方米之间，全年涨幅仅为。由于各项土地政策逐步到位土地级别调整和积极招商引资战略实施影响，土地价格全面上升。与去年同期比，全年土地交易价格上升。其中，商业用地旅游娱乐用地价格升幅较大，上涨，居民住宅用地上升。价格持续走高深层原因是国民经济快速发展提供良好经济环境和市政府对房地产业大力支持，以及广大市民日益增长购买需求所致。今年，常德市政府对房屋土地交易及时出台了优惠政策，同时出台了城市住宅区物业移交验收管理办法常德城市拆迁等管理办法，使房地产市场交易环境逐步得到改善，居民购房有了保障，乐意登记，积极进行房屋变更交易。另外，居民钱袋逐渐鼓起来，年常德市城镇居民人均可支配收入