开发建设东坑镇“皇家一号”房地产项目可行性研究报告投资建议书doc文档（80页）

宏观调控政策效应初步显现，房地产价格增速逐季放缓，房地产企业景气指数直线下滑，二三季度环比均为负增长。

土地市场年政府进步加强了对土地供应市场监管力度。

各地政府积极调整土地供应结构，增加中低价位普通商品住房和经济适用住房用地供应量，同时加大了对闲置土地清理力度。

纵观年全国土地市场主要呈现如下特征东部地区土地购置和开发面积全面回落随着政府宏观调控政策陆续出台，房地产开发商拿地日益谨慎。

月全国土地购置面积同比上升，增幅小幅回落，土地开发面积同比下降。

其中不同区域呈现出不同发展特征东部地区土地购置和土地开发面积全面回落中部地区土地开发面积减少，而土地购置面积大幅增长西部地区土地开发面积小幅增长，土地购置面积下降。

西部地区土地价格飞速上涨年前三季度，全国土地购置面积同比增长，土地购置费增长，土地购置价格呈现定幅度上涨。

其中西部地区土地购置价格增长尤为迅速，土地购置面积同比下降，而土地购置费用却同比上涨。

豪华住宅用地价格同比出现较大增幅年前三季度全国土地交易价格同比增幅先抑后扬，第三季度价格同比增长，前三季度平均增幅。

从不同类型土地交易价格看，由于豪华住宅用地普遍采用拍卖招标等方式出让，前三季度豪华住宅用地价格涨幅居各类用地之首，前三季度分别比年同季上涨和。

房地产供给情况全国房地产开发投资增幅回落，中西部增长较快前三季度，全国房地产开发投资完成亿元，同比增长，增幅比年同期下降。

受政府宏观政策影响，年房地产开发投资同比逐季下降，第季度同比增长，第二季度同比增长，第三季度同比增长，预计第四季度将会延续前三季度趋势，全年房地产开发投资将达到亿元，增幅同比有所回落。

分区域来看，随着东部线城市房地产市场竞争日趋激烈，越来越多房地产开发商逐步将眼光投向中西部地区潜力较好城市。

年前三季度，中西部地区房地产开发投资额同比增长和，远远赶超东部地区开发投资额同比增幅。

从地区投资结构来看，中西部地区房地产投资占全国房地产总投资比重也呈现逐年上升趋势。

西部房地产市场施工面积新开工面积位居首位受西部大开发等利好因素影响，中西部地区房地产施工建设速度赶超东部地区。

年前三季度房地产施工面积和新开工面积同比增幅中，西部地区最高，中部地区次之，东部地区居后。

写字楼新开工面积出现负增长前三季度，全国商品住宅新开工面积万平方米，增长写字楼楼新开工面积万平方米，出现负增长商业用房新开工面积万平方米，增长，增幅同期减少。

房地产价格呈现销售价格增幅放缓趋势据国家统计局信息，商品房平均销售价格，年季度涨幅，到二季度涨幅，到三季度涨幅。

另据国家发展改革委国家统计局调查显示，年月，全国个城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比月份高环比上涨，涨幅比月份高。

年月全国个城市调研显示，全国房屋销售价格环比增长，意味着房价增长仍在继续。

宏观调控降低了房价上升速度，但并未使得全国房价呈现下降趋势。

长三角地区受宏观调控影响显著，成交量萎缩同时，价格明显下降。

月调研显示，当月上海房屋销售价格环比下降，南京下降。

回顾，全国房地产市场在经历了首季度高速增长之后，在宏观调控影响下，出现了短暂回调。

从下半年开始房地产市场需求依然呈现平稳增长态势，随着供给不断增长，房地产市场基本保持供需平衡，房地产价格涨幅逐渐趋缓，全国房地产市场逐渐向理性回归。

二全国房地产市场发展趋势判断从近年来房地产现状分析来看，我国房地产业在未来几年内将继续在政府宏观调控中发展，房地产投资增速将进步放缓，融资更趋向多元化，土地市场更加规范，建设用地增量控制更为严格。

国民经济增长客观上要求住宅与房地产业保持持续发展在市场经济中，国民经济增长取决于三大因素，即投资需求消费需求和出口需求，其中最根本是消费需求。

房地产业发展既扩大投资需求，又扩大消费需求，能从两方面推动国民经济发展。

从扩大投资需求方面来看，首先房地产业发展能直接或间接带动建筑冶金建材装饰家电家具金融等相关产业发展其次房地产投资能加快城市基础设施建设改善城市投资环境扩大城市规模，可以吸引更多投资置业者，促进经济社会发展再次房地产业发展，能提供越来越多就业机会，有利于社会稳定，给国民经济发展创造个良好社会环境。

从扩大消费需求方面来看，随着居民收入提高，居民有效购买力得到增强，住房需求将成为居民消费需求个重要方面，居民对房地产消费需求扩大，可以拉动整个消费需求增长。

随着房地产投资需求和消费需求扩大，房地产业对经济增长贡献率显著提高。

城市化进程需要大量房地产投入作基础我国正处在城镇化发展关键时期，最近年，我国城市化进程以年均加速度发展。

按照这个速度，在未来年内，我国城市化水平将达到世界发展中国家平均水平在未来年内，将达到世界平均水平。

根据国务院发展研究中心研究，我国城市化水平要达到世界平均水平，需要转移农村人口亿人，如果要将城市化水平提高到与中国工业和经济发展相应水平，则要转移农村人口亿人。

按照这估算，从目前开始，我国未来年内至少要建万人口城市座，或万人口城市座，我国房地产业发展将需要维持在个相当高水平。

经济社会发展使房地产潜在需求增加随着经济社会发展，居民收入和生活水平不断提高，其可支配收入随之上升，居民消费开始快速增长，消费结构将加快转变，同样存在改善住房条件需求。

各国人均从美元到美元，是住房消费持续发展阶段，而我国人均已经超过美元，人民生活总体上已达到小康水平，改善型住房消费发展潜力很大。

年末中国城镇居民人均住房面积为平方米，初步测算，我国年城镇居民人均住房面积可能要达平方米，每个城镇居民人均住房面积要在目前基础上再增加平方米以上。

相关政策支持，总体上将支撑房地产市场持续发展经过多年培育，在系列有利于住房消费税收金融住房二级市场开放等作用下，住房潜在需求正在加快转化有效需求，住房已成为居民消费热点，房地产市场持续健康发展客观条件是存在。

当前，规范房屋拆迁行为清理拖欠工程款清理整顿土地市场稳定住房价格等重大举措推进，总体上也有利于房地产市场持续健康发展。

房地产价格还将稳中有升从经济学角度分析，房地产价格主要是由房地产市场供求状况决定，当市场需求大于供给时，价格会上升，反之则下降。

从供需双方发展趋势看，短期内，需求会受到定影响长期内，房价下跌可能性不大。

房地产市场需求分为生活需求改善需求投资需求和投机需求。

生活需求和改善需求是刚性，其变化也是有规律可循。

在宏观调控新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进步回落而持币待购。

但从长期看，这部分需求是客观存在而且数量巨大，也是必然要释放出来。

而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。

从房地产供给方面来看，供给状况近期内难以有大改观。

长期看，随着我国二手房市场逐步规范，房地产市场化进步发展等因素影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。

因此，从供需双方发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺矛盾近几年内会持续存在。

在严格宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高态势。

三东莞房地产整体市场形势分析东莞地理位置优越，位于广州和深圳之间，起着承上启下作用。

同时它也是珠三角地区重要产业基地，东莞近二年增长率直是排在广东首位。

东莞市提出五年建新城建设目标，大力拓建改建城市基础设施，市政配套设施，城市面貌城市环境得到解极大改善，使东莞人不仅是个工业基地外还是个适合居住生态城市绿色城市。

年月，东莞获得国家卫生城市称号，东莞人居环境得到认可。

城市环境改善带来了投资环境改善，更多人选择来东莞投资，促进东莞经济发展。

东莞东莞市城市总体规划年将东莞城市定位由原来加工业基地改为国际制造业名城，以适应新轮经济发展。

这个定位将彻底改变东莞现有产业格局，产生升级势在必行，而随之带来就是人口结构改变，大量高学历技术型管理型人才将进入东莞。

在这种大势趋动下，东莞经济发展将继续保持高速状态。

而城市定位改变，将会刺激对第三产业需求，大量第三产业将在东莞落户，哑铃状人口结构逐渐向金字塔型转变。

东莞大力推进城市化和城镇化进程，利用二心八镇以点带面全面展开东莞城市化发展。

以上种种变化孕育着巨大房地产市场需求。

东莞房地产整体市场现状年东莞人均及恩格尔系数反映东莞户籍人口生活水平处于富裕阶段，在全国属于较高水平。

东莞房价收入比处于个相对比较合理范围，房地相邻周边镇区商业发展情况，考虑到本项目地块区位及地块价值，本项目商业档次定位为中档偏上。

本项目商业各业态吸纳市场消费容量分析根据本项目商业定位，结合前面部分对东坑中高收入人群统计，本项目可能吸纳市场消费人群在四万人左右。

本项目商业各业态功能协凋与组织餐饮是最聚人气业态，利用餐饮这特性为其它业态汇集人气餐饮是短时间消费行为，利用服务类业态，增加餐饮消费者在本项目商业中驻留时间精品店与服装类有聚集效应，店铺越集中，吸引消费者越多。

总体来讲，利用项目较为丰富业态，增加客户驻留时间，各业态间要充分利用到达人流，使其在本项目商业消费最大化。

七项目商业主题形象定位项目商业总体形象定位东坑中心大型站式商业广场。

项目商业核心建筑形象定位东坑标志性时尚购物中心。

项目各业态形象定位中高档餐饮精品服装服务商业业态。

项目各业态形象定位协调与相互烘托，使各种业态形象统。

具体而言，包括以下几点各业态在档次上匹配利用形象档次高业态如中高档服装店精品店来弥补形象相对较差业态，以保持项目整体形象档次不同业态在规划时，要注重相互间形象影响，如餐饮店不适宜同中高档服装店相邻。

八项目商业布局商业布局总体思路遵循商业功能性，与住宅进行分区管理在进行商业布局时，应考虑到商业场所喧闹场面及其人流车流会给居住区客户带来负面影响，在进行商业布局时，要与住宅进行分区管理。

注重商业项目核心属性，体现商业功能休闲娱乐色彩应从消费者有利用周末节假日逛街道商店生活习惯，在商业街附近设置广场，适当设置诸如网吧宠物店精品店鲜花店等休闲娱乐型商业业态。

与经营业态紧密结合，合理布局各业态可以将业态分为四个大类餐饮类服饰类服务类精品类，根据各业态属性，做到业态间最佳组合，避免业态之间不利影响，同时在居住区附近布置些服务内业态，方便客户日常生活。

④坚持制造高质量商业空间在规划布局时，是尽可能使临街商铺面积最大化，从而实现利润最大化二是合理安排商业区人流与车流，确保商业区人流物流车流畅通三是在大商业场所应安排地面停车场及地下停车场，行车道路应设计停车道。

商业轴线与区域安排在商业轴线与区域安排时，应从实现商业价值最大化出发，既要使临街面积足够大，又要做到商业街及大商业间形成便利人流通道，根据商业与居住区布局，使本项目形成两纵横商业街结构，使区域消费人流横向流动，形成循环消费区域，为商业创造最大价值空间。

商业消费人流与交通组织在进行人流与交通组织设计时，应根据商业整体布局，合理安排消费人流车流，做到商业