开发建设天泉城堡项目可行性研究报告投资建议书word文档（33页）

四规划控制要点总占地面积，平方米代征地面积净用地面积绿化面积平方米道路面积平方米住宅建筑面积平方米公建建筑面积为平方米，公建内容为商业配套设施，休闲娱乐会所，物业办公设施，运动场所等。

经营性公建为商业配套设施，面积为平方米，非经营性公建面积为平方米。

综合容积率为住宅容积率为建筑密度为控高为米绿化率五土地价格土地价格为，元每平方米，总价约为亿元。

六土地升值潜力初步评估。

该地块位于珠海市唐家湾，是珠海市出入珠三角地带必经之路，有着非常好交通地理优势，而鉴于附近地块由年格力海岸元每平方米，年元每平方米可看出唐家湾必定是珠海市地块潜力地块区域。

第二部分法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权法律手续现状描述项目立项项目是否已经立项项目已经立项。

立项主体是否能够变更不能有关立项政府文件珠海市香洲区唐家湾镇留诗路地块立项公告。

项目用地现状土地所有权归属国有用地土地使用权归属天天清泉房地产开发有限公司土地用途居住用地，商业用地有关项目用地现状政府文件珠海市香洲区唐家湾镇留诗路地块。

有土地使用证。

项目用地规划规划用地所有权归属天天清泉房地产开发有限公司规划用地使用权归属天天清泉房地产开发有限公司规划用地用途居住用地，商业用地项目用地取得土地使用权程序评估取得土地使用权程序描述通过投标方式获得土地。

取得土地使用权需要工作日个工作日。

取得商品房用地土地使用权所需条件宗地面积规划土地用途住宅商业容积率且绿化率大于等于建筑密度集中商业区建筑密度，住宅区建筑密度出让年限住宅年商业年备注上述标物以现状供地上述标物商业建筑面积比例不超过，应集中布置上述标物阳台面积比例不超过上述标物不设保留价。

取得土地使用权风险及控制竞争对手公司出价不确定，必须通过本公司现况，制定相应项目策划，预计出最接近标底楼面地价。

政策性风险评估政府资源利用评估当地政府对外来投资态度积极当地政府职能部门办事作风积极当地政府对该项目关注程度积极地块周边已有开发商项目成败政府因素与政府未来规划与政府合作关系密切政策变更对项目开发影响城市规划限制或更改影响大突发性政策等政府因素导致项目中断开发报批报建流程无法完成项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失可能性判断。

二合作方式及风险评估合作方基本情况天天清泉房地产开发有限公司，成立于年月日，注册资本万谢健伦投资，陈锋，陈思妍，卢思成，徐嘉恩，黄思豪均为。

天泉地产是附于天泉集团子公司，而天泉集团下面属几个大企业，其中之就是天泉科技，这是天泉集团前身，其创办时间早，至今已经经历了超过年，其研发能力高，多次获得国家资助，同时在为朝鲜建设提供了技术支持，而其与天泉地产同属脉，可想天泉地产技术能力相当雄厚。

同时为应对低碳经济时代行业发展，践行绿色建筑责任，天泉地产投入专项资金和技术力量进行低碳节能建筑研发，并以实际项目为实践平台。

年，天泉•城堡物语荣获住房和城乡建设部绿色建筑与低能耗建筑双百示范工程称号，同时成为杭州市首个由政府授牌绿色建筑试点项目。

另外，天泉地产还积极与新加坡设计公司及深圳建科院合作，将位于珠海唐家湾天泉地产总部基地项目打造成国家最高等级绿色节能建筑。

合作方式通过民间拆解方式次性买断土地，总价约为亿。

然后通过建后分销售收入建后分利润等方式偿还资本。

由天天清泉公司单独开发销售管理。

操作方式意向协议签订，个工作日内，支付万元人民币贰仟万元整作为协议履约保证金。

参与该宗地公示报名时，支付公示综合价金即万元人民币贰亿贰仟万元整竞买保证金。

取得该宗地土地使用权后，在签订国有建设地使用权成交确认书时，支付成交土地综合价金，即万元人民币贰亿贰仟万元整。

④所有手续完毕后，确认土地所有权全归我公司所有后，付清全部成交土地综合金。

主要合作条件报批报建手续办理拆迁安置补偿付款内容和条件交地标准合作风险评估土地为唐家湾镇块荒废空地，之前没有任何拍卖行为，没有任何产权纠纷土地使用年限商业年，住宅年土地权属无瑕疵，无抵押或其他法律纠纷土地方为珠海土地局，信用度极高付款完成，通过立项后，马上可以进行动工未来唐家湾镇规划理想，对该区域规划发展有利于该项目发展。

三总体评价该项目总体来讲法律手续比较简单，我公司通过拍卖取得土地。

宗地拟规划为住宅用地与商业用地，土地使用性质明确。

加上政府积极配合工作，使得我公司对该项目开发顺利进行。

倘若政府加快对唐家湾整未来规划节奏，将对该项目带来很大有利影响。

第三部分市场分析区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间唐家湾科技路北，留诗路西地块处于唐家高新技术区工业产业园和校园带，属于年起珠海市重点新城开发规划。

留诗路烂尾十年后于年道路重新动工，建成后留诗路已完善周边路网，极大改善该区域投资环境。

为进步呼应珠海唐家湾新城规划战略，整合资源，加大唐家湾新区港湾大道与留诗路带建设力度，于年月成立开发建设项目。

宗地属于唐家湾属地范围，珠海政府在珠海高新区建设滨海智慧新城行动计划中指出三大建设任务，即建设生态宜居智慧宜居多元共生唐家湾。

这使得唐家湾发展得到了政策上支持，珠海政府将围绕珠海市新轮城市空间布局，兼顾社会经济环境三者整体利益，重视经济发展与生态环境协调，强化社区公共中心优质特征，实现高端消费服务需要，并且完善各级服务设施，利用良好滨海景观资源，形成区级行政办公商务办公商业金融文化娱乐等功能完善城市核心区域。

开展后环东岸及丁婶园等旧村及周边用地改造工作，建设情侣北路西段科技路留诗西二三及四路创意中路滨湖纵路留诗中路等后环新城市政配套道路，并分期开发港湾大道东侧已建且保留居住用地，打造综合服务片区，努力将后环新城打造为区域性康体休闲中心滨海居住中心商业娱乐中心和珠海市重要科技创新和文化创意基地。

唐家湾在各大品牌开发商进驻后，借着强势资源背景，近年成为外地投资度假客首选区域之，目前已形成珠海豪宅区这印象，因这种开发背景，唐家湾片区产品供应基本为中大户型为主，典型项目如格力海岸，中海银海湾。

而刚需盘则有中海桃花源和华发蔚蓝堡。

购买人群变化由于本项目处于唐家高新技术区工业产业园和校园带，因此越来越多白领阶层不断涌现，工厂对中高层管理人员需求增大和学生教师群体增加，使该地区呈现年轻化和知识化结构，年轻人意识逐步加强，而管理人员则追求高品质环境。

个性追求和对私人空间向往逐步走向成熟，使本地区中小套型住宅有了极大需求，而我们房地产开发有限公司也顺应该潮流，推出不少具有针对性中小套型住宅。

该地区购买人群也将由壮年工薪阶层，向年轻族和小家庭转变，从而使本项目开发更有针对性，适应购买人群需求。

二区域内供应产品特征区域内表现最好个案状况格力海岸装修状况精装预售证产权年限物业费元月建筑面积平方米绿化率物业公司珠海格力地产物业服务有限公司容积率交通状况坐路路路路路公交车停车位期个项目简介格力海岸，踞珠三角臻罕南向半岛之上，位处与近代文明伴生南中国海第湾珠海唐家湾，千年福地，靠山向海。

拥公里阳光海岸线，享企业云集，且随着政府规划与大企业投资建设，又有大型企业纷纷进驻，项目客群基础较好。

项目位于重要交通路段，附近公共交通设施比较完善临近港湾大道，去往市区只需分钟车程临近凤凰山隧道，到达珠海市西区具有方便交通枢纽靠近京珠告诉珠海收费站，到达广州等城市十分方便。

项目市场定位是绿色幸福中小套型住宅，因此作为中小套型住宅项目其客户群体基础广，客户量大，客户购买门槛低等特点，将成为长期开发热点，因为年轻代总是不断成长，而小家庭结构数目大，潜在消费群体广从而使需求总量不断涌现，市场机会不断出现。

由于项目定价适中，具有定位准确，适销对路，市场接受力强等特色，从而深受市民，特别是年轻族和小家庭喜爱，使这些项目开发成功成为必然。

项目地块无任何产权争执，方便我公司对其开发。

二劣势项目位于国际赛车场附近，赛车比赛时有噪音影响，对隔音材料需求十分严格。

项目周边配套设施较为不完善，对人们日常生活有定影响。

项目位于唐家地区，然而唐家地区目前经济发展速度慢，发展条件欠缺，珠海本地甚至存在定居民对唐家地区还不了解甚至不认识。

项目楼面地价获取较高，由于项目既要满足中低阶层需求，也要达到定利润，楼价定位有定难度，从而在定程度上影响公司利润获取。

项目周边环境需要进行定改进，路面灰尘较多，对附近沙场要进行定应对措施，也需要对旁边钢铁厂进行拆迁安置。

三机会项目位于珠海东部地区，随着经济发展，珠海市内住房供给存在定压力，人口未来将会向东西两部分分散。

加上政府规划，对唐家未来投入加大，项目附近将会打造座唐家新城，配套设施不断完善，新市区建设方便人们生活。

未来港珠澳大桥与深中大桥开通，入口均位于珠海东部地区，居住在珠海东区具有定地理交通优势。

附近楼盘普遍档次较低，产品力较差，改善型客户存在定外溢情况，本案将着力打造高质量现代宜居中小户型住宅，可以吸引刚需客户和改善型客户，契合市场需求，从而增加销售量，提高该项目市场占有率。

项目周边生活配套区域，随着科技园发展和大企业纷纷入驻，未来职业需求旺盛。

由于唐家新城楼盘属于高档建筑，房价较高，会导致需求外溢到该项目。

四威胁项目周边楼盘较多，价格较低，竞争比较激烈，本项目需要在产品特色上做文章。

由于唐家与主城割裂，刚需产品主要内销，对价格波动反应较迟缓，市场压力下，将面临降价趋势。

珠海西区房地产业发展逐步完善，楼盘样式多样，随着政府规划投资，东西两边房地产市场竞争激烈。

目前国内房地产市场发展缓慢，并且房价有下降趋势。

在房地产市场宏观环境下，该项目要面临经济政策法律和融资各方面风险。

该项目客户群体以刚需改善型为主，但目前购房者普遍存在观望心理从而影响该项目销售进度，使公司资金难以马上回笼。

五结论和建议唐家生活配套区域，随着科技园发展和大企业纷纷入驻，未来置业需求旺盛，地块升值空间较大。

唐家楼盘普遍档次较低，产品力较差，改善型客户存在定外溢情况，本案将着力打造高质量低价位现代宜居住宅，吸引刚需客户和改善型客户，契合市场需求。

根据政府未来对唐家规划，唐家湾镇将会成为珠海个新市区，加上周边配套设施不断完善，交通通达度不断提升，该区域房产具有很大升值潜力。

无论是置业还是投资，该项目房产将会是很好选择。

未来港珠澳大桥与深中大桥开通，由于两座大桥由于东部地区，因此对于处于珠海东部楼盘极为有利。

虽然如今珠海西部地区房地产发展迅速，但地理位置这优势会促使消费者对选择东部楼盘，对该项目具有定有利条件。

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