弘善家园小区项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

北京市工程咨询公司第二章项目建设背景及必要性项目建设背景建设背景前门地区地处崇文区境内西北部，属于老城区，紧邻故宫天安门广场人民大会堂国家大剧院，是北京中轴线重要组成部分，历史悠久，文化源远流长。

该地区历史可追溯到辽金时代，该区地处都城东郊，自明朝定都北京后，前门地区形成集市。

清政府推行新政，改良市政，建京汉火车站，使此地区成为对外交通门户，商号旅店云集商业区得到新发展。

民国到解放后，前门地区直是北京老城区三大重要商业中心之。

前门地区历史文化积淀深厚，具有典型北京平民文化特色，保存有大量文物。

该地区包含有北京市片历史文化保护区之鲜鱼口历史文化保护区，鲜鱼口环形胡同具有独特建筑风格，是北京不可多得具有悠久历史传统商业居住区。

前门地区随北京古城历代发展至今，虽然延续和保存着定程度古城历史文化和风貌，但从世纪年代起，该地区已逐渐失去了往日繁荣，商业地位日渐下降。

目前前门地区危旧房比例大，人口密度过高，市政设施不完善，居住环境恶劣，存在极大安全隐患，这对该地区历史文化遗存保护极为不利，也严重影响当地居民居住条件和生活水平进步提高。

为彻底改善前门地区居民居住环境和生活条件，解除安全隐患，保证前门地区人民群众生命财产安全和落实北京城市总体规划年年及保护历史文化名城，北京市崇文区人民政府根据北京市人民政府年月日第期会议纪要及关于左安门外北区住宅项目调整为崇文区危改外迁安臵项目通知京建开号文件精神，决定将朝阳区弘善家园小区作为前门地区定向安臵用房项目。

北京市崇文区人民政府年月日崇政批号北京市崇文区人民政府关于建设弘善家园小区项目批复中确定北京市崇文区城市建设开发公司负责弘善家园小区规划建设，并全权委托北京市崇文区城市建设开发公北京市工程咨询公司司组织规划建设，并由该公司代表崇文区人民政府办理相关手续。

二建设必要性弘善家园小区项目建设是整个前门地区危改前提和关键前门地区居民居住现状北京市前门地区但该地区目前人口稠密街巷狭窄房屋破旧电线老化上下水不畅等问题十分突出，并长期严重困扰当地居民正常生活，需要得到尽快解决。

火灾安全隐患突出近年来，前门地区火灾隐患突出，年至年共发生火灾起，呈逐年上升趋势。

火灾主要由电线老化，用电负荷增加木质楼简易楼较多，房屋耐火等级低易燃消防设备不足和街道狭窄房屋密集等原因导致。

火灾隐患时刻威胁着居民生命安全。

房屋安全隐患严重据房管部门调查，前门地区四五类严重破损和危险房屋就有万余间，超过房屋总面积，目前危房仍以每年间速度增加。

房屋安全隐患主要表现在是房屋破旧，岌岌可危。

该地区房屋大都为明清时期和建国前建筑，以上严重超过服役期，房屋椽檩柁柱普遍糟朽，碰即碎，墙体坍塌粉化严重，承重构件丧失使用性质。

每年汛期中式木质楼都会发生不同程度坍塌事故。

更为严重是有些房屋时常发生自行塌落现象，且现存房屋普遍没有抗震性，如遇地震等其他不可预料灾害，后果将非常严重。

二是配套设施陈旧，不能维持社区正常运转，给居民生活造成不便。

如地下水线大多沿用明清时期旧方沟，堵塞塌陷时有发生自来水水压低，跑冒滴漏现象严重街巷道路坑洼不平，居民出行不便未敷设暖气管道，以上居民仍用煤取暖。

三是早期人防工事存在严重安全隐患。

前门地区早期人防工事洞体结构先天不足，没有经过系统规划设计，建筑材料质量较差。

而随着该地区人口密度加大，住房拥挤，居民纷纷填堵人防早期工事洞口，在上面搭建厨房小屋。

居民自行修建上下水管道造成深洞内渗漏严重，洞口附属设施用房被占用，导致无法检查修缮工事。

近年来，工事上方居民院内屋内时有塌陷发生。

公共卫生安全隐患多北京市工程咨询公司前门地区人口密度大，市政设施滞后，给环境卫生带来严重影响。

公厕地下管道设施严重老化，经常出现跑冒污染周边环境事件，居民院内在汛期经常积水成河。

该地区胡同狭窄，平房破旧给保洁工作带来不便，卫生状况较差，给各种传染性疾病流行埋下隐患。

目前该地呈现出疾病易发传播快难控制等特点，旦爆发传染性疾病，将给当地居民生命健康安全带来严重威胁。

存在定程度社会安全隐患前门地区人口密度大，居民居住环境和生活条件恶劣，严重威胁其生命财产安全。

若这种状况长期得不到解决，将使群众不满情绪增长，上访事件不断发生，群众工作困难重重。

弘善家园小区建设是整个前门地区危改前提和关键危改始终是百姓最关心大事。

前门地区老百姓基本愿望就是尽快改善生活条件。

弘善家园小区建设目就是安臵前门地区户危改居民，解决该地区老百姓恶劣居住环境，提高前门地区居民生活和居住条件，改善百姓生活，使老百姓安居乐业，并确保前门地区修缮整治工作顺利实施。

弘善家园小区建设正如刘淇同志所说只要弘善家园小区项目顺利启动，前门地区解危排险道路建设就都迎刃而解。

所以弘善家园小区建设是整个前门地区危改前提和关键。

二项目建设有助于推进崇文区优化商业旅游环境，重振前门地区经济前门地区自明代时期形成集市，经明清民国得以发展繁荣，从民国至新中国成立，前门商业区直是北京老城区三大重要商业街之。

目前地区经济以商业旅游服务业为主，兼有办公医疗纺织老店会馆学校和居住区，居住建筑除部分挂牌四合院，多为大杂院建筑及环境质量均差。

改革开放以来，曾经兴旺繁荣前门商业受到历史和现实环境制约，其自身市场竞争能力严重下降。

到九十年代初，前门王府井西单和隆福寺等老商业街区在内传统商业市场地位全部下滑。

在应对市场竞争过程中，前门商业区经历了许多国有商业发展中所共有效益下滑店铺出租管理不善商业信誉受损购物者减少经营窘境，且至今仍未完全走出发展困境，严重影响了当地经济发展。

前门地区商业地位下降主要原因之是区内基础设施落后，整体商业旅游环境恶劣，这主要表现在以下方面北京市工程咨询公司是区内现存历史建筑质量较差，危房比例大，三四五类建筑占以上，新建或翻建建筑多数风格杂乱尺度过大，与传统风格和尺度不协调。

传统店铺少且破旧，七十年代简易红砖房比例大。

总之，传统历史风貌商业及百姓生活场景和氛围正在逐渐消失，削弱了环境对购物旅游人群吸引力。

二是区内传统商业经营特色不鲜明，商品经营雷同，档次低下，功能退化，导致前门地区作为北京著名传统商业区地位有所降低，亟待更新。

三是地区传统交通便捷优势未得到充分发挥。

区内无完善公交系统，使该地区易到达而不易进入，区内无停车场，占路违章建筑多，交通不畅，给购物旅游人群出入造成不便。

国务院批复北京城市总体规划年年中对崇文区功能定位是北京体育产业聚集区都市商业区和传统文化旅游娱乐地区。

隶属崇文区前门地区交通便利游客众多，具有得天独厚商业旅游区位优势。

弘善家园小区建设在改善前门地区居民居住环境和生活条件同时，也会有利地推进前门地区修缮整治工作，在保持历史风貌前提下，优化前门地区商业旅游发展环境，并促使拥有丰富社会历史资源前门商业区焕发新活力，从而促进该地区经济发展。

三项目建设有助于人文奥运理念实现北京地区有着悠久历史，从万年前北京猿人到年来源为房屋建筑销售收入。

经测算，项目可从第年开始还贷，借款偿还期为年含建设期年，还贷年中各年偿债覆盖率均大于。

这表明，项目自身收益可以在借款偿还期内偿还银行贷款本息，偿债能力较强。

具体分析测算详见附表长期借款还本付息计算表。

财务平衡分析测算结果表明，项目逐年在财务上是平衡，计算寿命期末累计盈余资金万元。

详见附表资金来源与运用表。

住宅销售价格项目营业收入中非配套公建国营企业回迁房除外配套公建商业部分面对市场销售，其价格由市场决定。

住宅按经济适用房政策面对前门危改区居民定向销售，销售价格由政府指定。

表分析不同住宅销售价格标准下该项目财务内部收益率。

北京市工程咨询公司表住宅销售价格对项目投资内部收益率影响序号住宅销售价格元建筑平米内部收益率税后财务净现值万元北京市工程咨询公司第十章项目风险分析风险定性分析本项目风险大体可分为系统风险和非系统风险。

系统风险是指与市场环境有关超出了项目自身范围风险，也就是发起人和项目公司难以控制风险。

非系统风险是指可由项目实体自行控制和管理风险，非系统风险又称可控风险。

本项目系统风险主要包括政治风险主要指由于战争国际形势变幻政权更迭政府宏观经济政策变化等因素而导致风险。

自然风险自然风险主要是指因地震洪水台风雷击以及其它意外事件引起风险，例如北京地区属于地震活动频繁地带，因而必然要面对发生地震风险。

自然风险无法预防，只能通过相应手段进行分散或转移。

由于系统风险是项目本身不可控制，因此下面主要对项目非系统风险进行论述。

结合目前弘善家园小区项目实际情况，简要分析有下列几个方面非系统风险弘善家园小区非配套公建项目距商务区有定距离，周边商务气氛般，且与住宅区相邻，容积率较大。

投资商对在居民区臵业有定排斥心理，因此在定程度上会影响弘善家园小区非配套公建项目招商引资工作，给未来发展带来定风险。

为此，弘善家园小区在未来开发中，要加大宣传力度，打消投资商顾虑，树立东南三环地区新形象。

弘善家园小区房屋建设项目建设关系前门危改地区拆迁进度，项目存在征地拆迁工作复杂投资大建设期长见效慢特点，存在着融资风险财务风险。

因此，在项目开发建设过程中，要加强投资管理工程进度管理，并采用有效措施，顺利完成拆迁征地工作，尽量避免和减少风险因素发生。

北京市工程咨询公司二风险定量分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析是种特殊形式临界点分析，进行这种分析是以项目种不确定性因素为变量，求取项目实现盈亏平衡时临界点。

盈亏平衡点表达形式有多种，可以用产量单位产品售价单位产品可变成本，以及年总固定成本绝对量表示。

通常时以生产能力利用率和产量来分析项目盈亏平衡。

土地开发建设项目不同于般产品加工工业企业，其用地规划方案确定后，规划开发土地面积和可出让土地面积就随之确定，即项目生产能力和产量是确定性因素。

因此，报告以房屋建筑销售收入作为不确定性变量，分析项目盈亏平衡点。

考虑土地开发项目特殊性，在整个项目经营期内进行盈亏平衡分析。

则项目盈亏平衡点计算公式为销售收入总成本费用税费系数上式中税费系数是指与销售收入有关销售税金及附加费率。

由此，计算项目盈亏平衡销售收入销售收入万元很显然项目盈亏平衡点是线性，项目盈亏平衡分析示意图如下总成本费用总成本费用万元总成本费用万元房屋销售收入销售税金销售收入盈亏平衡点销售收入万元亏损盈利预期收入北京市工程咨询公司图项目盈亏平衡分析图盈亏平衡分析表明，当项目销售收入达到万元时，才可保本，安全余度为。

考虑弘善家园小区非配套公建环境因素和建筑规模，未来项目销售价格具有定风险。

敏感性分析针对建设投资增加销售收入减少进行单因素敏感性分析，结果见下表。

表敏感性分析结果表项目净现值，万元内部收益率基本方案全投资建设投资增加建设投资增加建设投资减少建设投资减少销售收入增加销售收入增加销售收入减少销售收入减少计算结果表明，从财务净现值及财务内部收益率二个指标看，建设投资和销售收入对项目建设均很敏感，特别是当建设投资增加或销售收入减少较多时，计算财务指标不能满足项目目标投资收益。

因此