当代国际花园(房地产)项目可行性研究报告投资建议书doc文档（68页）

二是房地产开发施工面积低位缓慢增长。

房地产开发施工面积最能反应市场供给变化。

进入年以来，由于受金融危机影响，开发企业普遍施工动力不足，开发增长率陷入近几年来最低值。

因此，目前我国房地产开发施工面积处于低位缓慢增长阶段，还有较大上升空间。

三是房地产价格与成交量将出现震荡盘升。

自年月起，全国房价呈现触底温和回升，到月份之后，房价出现井喷式暴涨，交易量也不断攀升。

年，随着市场预期继续好转，市场信心持续恢复，房地产价格与成交量将呈温中略升局面，但随着房地产调控力度加强，未来房地产价格和交易量有可能出现震荡调整。

四是线城市住宅供给需求比例将进步调整。

这主要表现在三个方面，是线城市住宅供应类型逐渐中高端化二是需求受供给影响成两级分化状态，市场上中低价位住房供给偏少三是线城市高房价将在定程度上进步被打压。

五是大企业会继续引领产业走势。

在整体经济好转背景下，房地产业内大企业继续引领市场投资趋势，受销售面积收益及股价上扬带动，大企业进步扩大投资规模意图明显，这也会带动全国房地产企业加大投资力度。

综上所述，年我国房地产市场整将继续保持平稳运行。

但是需要注意是，旦未来房地产市场出现剧烈波动，银行无疑就成为首当其冲风险承担者。

如果年国内房地产价格出现大幅调整，商业银行在房地产抵押品价值个人住房按揭贷款和房地产开发贷款等资产上损失叠加，将给整个银行业造成定程度冲击。

本市房地产市场分析据年武房指数报告显示房地产综合物业价格为元，住宅平均价格为元写字楼平均价格为元从市场形态来看，全市各区楼盘销售量是上升趋势。

目前市住宅市场供应上，住宅面积在以下占总量，住宅面积在占总量，占总量，占总量，占总量，以上占总量。

从以上统计结果看，住宅面积目前是市住宅市场上供应主力，市场接受程度最高。

购房者能承受多高房价，是房地产市场上最为关心问题，根据我们这次调查结果，购房者对购房总价格承受能力如下承受总价格在万以下占，承受总价格在万之间占承受总价格在万占承受总价格在万占，承受总价格在万以上占。

以上调查结果显示，市购房者所能承受价格在万之间，比例占到总量以上，可见是主要购买力承受范围。

另外，重点调查了我们项目所在洪山区房地产市场及项目周边主要楼盘销售状况。

在年第四季度洪山区住宅价格指数为点，比上季度上涨了点住宅平均价格为元平方米，比上季度上涨了元平方米，涨幅为。

洪山区住宅价格指数季度洪山区指数第四季度第季度第二季度第三季度第四季度据调查，今年市还将陆续推出系列中高档项目，整体项目水平与年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动市房价继续走高。

今年市基础建设将要快速发展。

几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新臵业，为市商品房销售提供了契机，这将导致市商品房价格出现上涨趋势。

今年市房价升幅在左右，其中适用房升幅达，从原因上看，主要有四在政府土地供应政策与方式变化情况下，地价上升。

住宅集中区地段周边开发项目增多，形成扎堆效应，带动地价上升。

需求量大。

从目前我市房地产消费市场来看，有消费者都采用了商业贷款或组合贷款方式进行购房臵业，而且更多人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款还有居民福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累需求量在短时期内释放出来。

购买力增强，按揭作用。

我市城镇居民人均可支配收入增加，使居民购买力有所增强，再加上不少持币观望者加入，银行按揭到位，对居民购买住宅金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。

住宅品质提高，也成为了房市升温。

因为随着经济发展，居民对住宅选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔目光审视评判选择住宅，对住宅品质以及物业管理服务要求提高。

最终导致价格上扬。

竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻以争夺市场，带来了激烈竞争。

由于市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入。

项目开发方案规划设计分析自有资金为万元，现代花园项目规划总用地万平方米，建筑面积万平方米，其中住宅万平方米，公建万平方米。

总居住户数户，规划总居住人口人，容积率，绿化覆盖率。

小区内设幼儿园配套有会所文化中心商业网点集贸市场居委会派出所等设施。

我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划开发现代花园，致力于为在东湖高新技术工业园区工作白领阶层周边高校院所知识分子，入住华中从业人员，及其他知识层次较高家庭收入较好市民家庭提供个优美舒适居住环境。

整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。

温馨是种感觉，是人生美好向往温馨是种品位，是人生独到见解温馨是家元素，是人生永恒主题技术经济指标产品设计建议项目定位于融入自然都市生活，基本设计原则采用新都市主义原则多样性功能尺度亲切空间有机自由规划结构混合功能步行街和广场边界明确邻里结构通过以上原则我项目单位数量占地总面积平方米总建筑面积平方米居住建筑面积平方米公共建筑面积平方米居住居数户平均每户建筑面积平方米平均每户居住人数人容积率绿化率停车位个们力求创造具有城市文化和精神自由开放生态适静生活空间。

项目实施进度为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。

机构设臵本公司是股份有限制公司，分为权力机构，经营管理机构和监督机构最高权力机构是董事会，实行董事会领导下总经理负责制，董事会由人组成，董事长人，副董事长人，对股东大会负责总经理受董事会任聘，各部门分设经理，负责组织公司经营管理活动高级职员由董事会商议任聘监理会由股东代表人和职工代表人组成对公司时间任务年月年月可行性研究项目审批规划设计主体工程期主体工程二期绿化工程财务和职权予以监督。

组织机构图办公室负责公司文档管理可对公司文档进行分类管理。

负责内部员工管理对公司内部职员个人资料进行管理。

人事部负责人力招聘和录用调配和使用人事考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。

财务部负责资金筹集和管理财务核算和监督以及资金拨款和管理交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。

保安部负责巡察报告物资保护停车场管理工作。

采购部负责做好材料购配件设备等物资采购工作。

工程部工程前期准备技术准备审核施工图纸。

编制房地产开发项目组织设计。

编制或审核施工图预算。

编制或审核主要材料半成品设计计划。

对特殊项目或重要项目考察参观学习及必要培训。

物资准备现场准备，现场踏勘，三通平，组织施工单位放线并检验。

其它准备利用招标形式优选施工队伍。

办理开工报告。

办理质监委托。

组织设计交底。

摸清施工现场地下有无线路水管天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。

二现场工程管理前期阶段部分工作旧建筑物及妨碍工程施工障碍物拆除工作。

三通平其他工作临建占路，占地办理施工建设阶段工作施工前各项准备工作，施工建设阶段平衡和协调工作，做好现场技术管理做好质量控制与管理，加强经济签证管理做好工程收尾组织安排，竣工验收。

做好工程资料汇集参加开发项目资料归档工作。

做好工程决算及项目移交。

营销部负责商品房销售和管理作好销售计划编织机销售策划工作。

售后服务部负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。

物业管理部负责与业主委员会相配合，共同创建整洁文明安全方便优秀物业区域。

本公司采用直线职能制组织形式，各级领导对下级部门和人员不直接下达命令，只是参谋作用。

这组织形式既能及时指挥，统命令，又能发挥职能部门和专业人员工作特长，但总经理要注意协调和联系各职能部门之间，领导层要把握管理系统中各种矛盾。

对此组织机构进行适应性分析知组建方案符合公司法和有关规定要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构层次和运作方式能满足建设和生产运营管理要求，项目法人代表及主要管理人员素质能适应项目建设和生产运营管理要求，能承担项目筹资建设生产运营偿还债务等责负责做好材料购配件设备等物资采购工作。

工程部工程前期准备技术准备审核施工图纸。

编制房地产开发项目组织设计。

编制或审核施工图预算。

编制或审核主要材料半成品设计计划。

对特殊项目或重要项目考察参观学习及必要培训。

物资准备现场准备，现场踏勘，三通平，组织施工单位放线并检验。

其它准备利用招标形式优选施工队伍。

办理开工报告。

办理质监委托。

组织设计交底。

摸清施工现场地下有无线路水管天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。

二现场工程管理前期阶段部分工作旧建筑物及妨碍工程施工障碍物拆除工作。

三通平其他工作临建占路，占地办理施工建设阶段工作施工前各项准备工作，施工建设阶段平衡和协调工作，做好现场技术管理做好质量控制与管理，加强经济签证管理做好工程收尾组织安排，竣工验收。

做好工程资料汇集参加开发项目资料归档工作。

做好工程决算及项目移交。

营销部负责商品房销售和管理作好销售计划编织机销售策划工作。

售后服务部负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。

物业管理部负责与业主委员会相配合，共同创建整洁文明安全方便优秀物业区域。

本公司采用直线职能制组织形式，各级领导对下级部门和人员不直接下达命令，只是参谋作用。

这组织形式既能及时指挥，统命令，又能发挥职能部门和专业人员工作特长，但总经理要注意协调和联系各职能部门之间，领导层要把握管理系统中各种矛盾。

对此组织机构进行适应性分析知组建方案符合公司法和有关规定要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构层次和运作方式能满足建设和生产运营管理要求，项目法人代表及主要管理人员素质能适应项目建设和生产运营管理要求，能承担项目筹资建设生产运营偿还债务等责任。

二劳动定员部门管理人员营业人员工程技术人员业务人员合计总经理办公室其中总经理副总经理行政管理其中办公室人事部财务部运营管理其中保安部采购部工程部销售管理其中营销部售后服务部物业管理部合计研究结论与建议结论从经济效益来说由于公司在项目开发建设前，进行了广泛深入市场调研，了解客户需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。

该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高利润回报，可以提高公司在社会上知名度，为公司将来发展奠定基础，并且为房地产经济注入了新鲜血液，有力推动了房地产经济发展，起到了搞活经济作用。

从社会效益来说现代花园建成后，可提供住宅套，将切实解决园区内职工生活及居住问题。

由于本小区注重环境营造和公共设施建设，它将成为东湖高新技术开发区内又个亮点，为地区人民提高了优越住宅环境，积极有效响应了市安居工程，使人民能够更好生活和工作，同时在微观上体现了三个代表，使人民能够更好感受到经济发展给他们带来直接好处，使人民感受到在党旗帜下能够幸福生活，能安居乐业。

因此社会效益极为可观。

从环境效益来说该开发过程全部是文明施工，最大程度减小了对环境破坏，该工程完成后，从前脏乱差大体环境变成了环境幽雅，全新建筑造型，秀丽自然景观，功能齐全，配套公共服务设施以及便利交通，无疑将在该市形成个全新修养