徐州世茂广场项目可行性研究报告投资建议书doc文档（64页）

云龙区为全市政治文化交通金融商贸和旅游中心。

近年来，全区上下紧紧围绕建设徐州特大城市核心区奋斗目标，大力实施现代服务业主导城市化推进和谐社会构建三大战略，经济和社会各项事业又好又快发展，连续五年在徐州市综合经济考核中荣获等奖，先后荣获全国社会治安综合治理先进集体全国社区卫生服务先进区以及省科技进步先进区等项国家和省级荣誉称号。

本案区域定位云龙区是全市承担城双核两个方面发展任务唯主城区，处于徐州特大城市向东向东南发展主导方向上。

随着新城市规划实施以及徐州新城建设，特别是连接徐州新老城区黄金走廊和平路东延以及新城号路等工程实施，城区东部和东南部广阔空间必将成为徐州新轮跨越式发展主战场和重要增长极。

目前，香港恒基兆业香港世茂上海绿地中铁地产等批城市运营龙头企业已率先抢滩，奏响了徐州新轮城市化东进序曲。

交通状况云龙区西揽老城区，东跨平方公里徐州新城，辖区内既有以淮海路和中山路地区为代表城市旅游商业文化服务中心，又有建设中以徐州新城为代表行政商务中心，京沪陇海铁路以及京福连霍高速公路分别在此交汇，与建设中京沪高速铁路徐州新客站毗邻，距国家民航干线机场观音机场仅有公里。

商贸环境云龙区是传统商贸大区强区，也是徐州现代服务业发展示范先导区。

目前，美国沃尔玛印尼力宝集团等批世界强企业以及国美电器苏宁电器等区域总部相继入驻被誉为千古繁华地，徐州不夜城户部山城已有汉王府等余家知名商业企业入驻，成为徐州发展晚间经济都市休闲经济新靓点。

中山南路产业条街彭城南路步行街三环东路汽车销售长廊等特色街区形成规模，总建筑面积万平方米淮海综合物流园区首批进入江苏省十二家重点物流基地。

占地平方公里新城产业园区，重点发展总部经济园高科技研发基地等现代服务业项目。

目前，已有苏宁物流南京医药物流江苏交广王朝御马葡萄酒等基地型项目入驻。

此外，辖区拥有帝都大厦泛亚大厦天成国贸中心等大型写字楼和商务楼宇万平方米，在建和即将建设新城中央活力区中央国际广场世茂步行街等商业面积近万平方米，发展商务金融总部经济等现代服务业载体丰富。

自然条件云龙区因风景秀丽云龙山而得名，辖区水脉纵横，美丽黄河故道穿区而过，奎河三八河贯穿辖区中部，被誉为徐州新城绿肺大龙湖及顺堤河景观带，将成为展示徐州新城形象窗口。

云龙山子房山狮子山拖龙山等绿树成荫，风光怡人，自然山水之间地势平坦，是典型山水园林城区，是投资兴业风水宝地。

人文环境云龙区文化古迹丰富，尤其以汇集徐州两汉文化精髓而闻名。

拥有集汉代三绝汉兵马俑汉墓汉画像石为体汉文化景区，荣获全国首个中国环境艺术示范工程称号，并被评为国家级景区，成为全市旅游文化金字招牌，正在努力打造成为全国汉文化旅游中心。

辖区内还有项羽戏马台北魏大石佛放鹤亭显红岛乾隆行宫李可染故居户部山古民居等名胜古迹，具有深厚文化底蕴和鲜明城区特色。

此外，云龙区拥有丰富科教文体资源，徐州师范大学徐州医学院工程兵指挥学院等全市科研机构大专院校座落在我区，为经济发展提供有力人力资源和智力支持。

项目区位介绍本项目位于徐州市云龙区，紧邻汉文化景区。

与骆驼山狮子山为邻，周边重要景观资源有汉兵马俑，楚王陵，博物馆等。

风景区大规模绿化，有山有水地形条件，为项目提供了绝佳景观。

重要旅游资源也为本案提供重要商业商机。

东三环片区位于新老城区之间，起到连接体作用，为徐州市目前人居最为集中区域之，常驻居民近万人，自绿地世纪城东方美地世茂东都等大盘入驻，已成为徐州中高端住宅集中区。

本案本项目建筑总面积达万多平方米，是徐州首座全天候站式城市综合体。

业态类型丰富齐备，涵盖时尚菁英公寓摩登商业街以及配套连锁超商大润发世茂百货健身中心等。

作为国际上先进商业模式，世茂定位参照国际标准，无论从建筑排布商业定位，还是经营业态内部空间营造车位配备等方面，都充分体现了当今商业最高表现形式。

该项目建成后将成为徐州市首席大型购物中心，徐州市东部商业大都会，将引领徐州市商业发展新潮流，极大地提升徐州市商业发展水平。

徐州世茂广场效果图徐州商业物业市场分析徐州商业市场概述自古徐州战事多，作为兵家重地之徐州，如今，已成为中外商界巨头力争进驻并大显身手之地，古老土地上，现代化商贸都市氛围逐显浓郁。

纵观徐州商业，徐州百货大楼独霸徐州之势已彻底改变，商业多业态多元化专业化趋势在徐州已成主流。

超市品牌化法国家乐福泰国易初莲花上海农工商上海大福源深圳新佳南京苏果等中外著名超市纷纷进驻徐州，短短几年内开设了近家超市，超市第品牌沃尔玛则业已选好了地块，已待进驻，徐州市场超市品牌化格局基本形成。

购物广场百货升级化年底，浙江知名民企中国星星集团投资建设金地商都项目，建成营业期工程万平方米，在江苏零售业中单体规模居第位。

年月日，南京金陵饭店购物中心在金地商都附近盛佳大厦至五层，开设了首家精品百货店，迈出了对外扩张连锁化经营第步，也成为第家到徐州投资外地知名百货企业。

年月，南京金鹰国际购物集团整体接收了尚未竣工徐州国际商厦项目，将其改造为建筑面积达万多平方米徐州金鹰国际购物中心，徐州金鹰比金鹰南京总店还大万平方米。

年月，南京中央商场股份有限公司成功重组徐州市百货大楼股份有限公司，并对旧楼进行改造升级，中央百大也登陆成功。

年月，国内百货业巨头北京王府井东安集团有限公司把进军江苏，第站即为徐州，对华联商厦进行重组，打造为全新徐州王府井百货。

年月，百货业丰洋百货在富景广场正式开业，并引进了部分国内外线品牌。

金地金陵金鹰中央百大王府井丰洋百货等四年攻略，徐州大型购物中心升级即告完成。

业态多元化格局出现由于商业市场分工细化，徐州商业业态多元格局业已出现并逐渐完善。

徐州中心城区主要商业形态正在营业大型百货金鹰购物中心彭城广场店金地百货彭城广场店中央百大彭城广场店金陵购物中心彭城广场店丰洋百货彭城广场店王府井淮海东路店华美商厦淮海西路店友谊商场淮海西路店大型超市家乐福超市彭城广场店新佳家西关店淮西店易初莲花矿大店大福源建国西路店农工商复兴北与二环交汇店专业市场建材市场升辉装饰城三环东路店新世纪建材城三环东路店唯美家居建材城三环东路店家电商场五星电器家矿大店华美商厦店淮西店白云店苏宁电器家欧洲广场店朝阳市场店永乐电器家金地商都店朝阳市场店国美电器家泛亚大厦店家具市场红星美凯龙复兴北路店江苏家具城复兴北路店电脑市场海云电脑城彭城路店商业步行街户部山商业步行街彭城路店专业化商场市场逐步形成专业道路是分两步走来进行首先是三环东路专业化市场云集，众汽车品牌店装饰城食品城建材城家具城物资市场纷纷绕围集三环东路，使三环东路进而形成徐州个专业化市场类型商圈业，三环东路专业化市场领头羊地位也基本确立。

其次，由于中心城区超市品牌化购物广场升级化格局形成后，竞争激烈，新上商业项目另辟蹊径，避其锋芒，走上了专业化商场道路。

于是，徐州礼品城春天时尚服装批发城新天地儿童城各种专业化商场也应运而生。

由于各商家在经营上业态多元化竞争激烈化，在未来市场上，专业化为商家经营发展主流发展趋势。

徐州市商业市场布局商业发展往往是与区域及地理位置密切相关，同样，由于徐州商业历史发展原因，徐州商业竞争也逐渐显现商圈化竞争模式。

从当前徐州市商业地理特征及未来发展动向来看，商圈可以较大，而楼以上商铺由于销售压力加大，为刺激投资，将商铺面积划分趋小化。

价格分析项目名称价格特点户部商都礼品城主力总价万。

其中沿街万万万万万春天时尚主力总价万。

其中沿街万万万万万贵邦财富主力总价万。

其中沿街万万万万万万新天地国际儿童城主力总价万。

其中沿街万万万万汉府假日广场万，复式铺元富景广场主力总价万。

其中沿街万万万万万万万帝都大厦层均价万通过调查发现可以看出，各在售项目主力总价大都在万，但各在售项目临街商铺与其楼整体均价差异性则较大，临街铺价格旗帜作用在大多在售项目中均表现得较为明显。

在临街面较广项目中，层层整体均价差异性较大，如户部商都富景广场在临街面相对较窄项目中，层层整体均价差异性则较小，如新天地儿童城春天时尚相对而言，各重点在售商项目层或以上则各楼层价差相对弱化。

结论从总量上看，徐州市商业地产项目较之以前近期会有个增量，但增量不太大，市场整体绝对竞争形势不会显现得很严峻当前商业项目上市均非以规模制衡市场，而是以特色化或差导化面市产品形态整体也略显单，特色化商业产品形态将在市场上颇具吸引力。

总之，本项目将定位为区域商业中心，其中包括仓储平价超市影城百货精品步行街精品家居广场及餐饮娱乐广场等物种物业形态，提倡站式消费，因此项目设计为全封闭商场步行街模式，希望吃喝玩乐用各种需求都能应满足消费者。

同时，为了配套周边多个中高档住宅楼盘，项目选择以引领时尚中高档商品为主消费模式，并引入大型仓储平价超市吸引人气，经营内容比较丰富，能够最大程度满足周边人流各种需求，引领消费者现代都市生活方向。

无论是购物约会等待，还是用餐亲子，都会成为人们感受现代生活情趣场所。

第章项目经营内容项目分析项目优势紧邻汉文化风景区楚王陵绝版地块，区位优势异常明显项目定位高端，且引进高档品牌，提升区域商业品味毗邻景区，风景优美，购物与旅游站式道路出行状况较好，公交路线发达周边有成熟中高档小区，如绿地世纪城东方美地世茂东都等大盘开发商具有品牌优势，具有大体量优质商业运营经验大润发超市已提前签约入住。

项目劣势离徐州市中心有定距离，周边尚未形成成熟商业氛围商业氛围培育需要定得时间附近有货运铁路专线，形成定噪音问题，但过往列车每天次数有限。

项目市场机会徐州城市发展较快，房地产发展潜力较大，尤其是近年商业飞速发展目前世茂东都等大盘均有入住，且楼盘销售良好，价格路看涨，需求旺盛，随着居民入住增加，将给项目带来旺盛人气项目位于徐州东部城市核心区域，通过城市主干道与主城区相连，确定为城市发展重心城市缺少大型居住社区和集购物休闲娱乐为体购物中心项目紧邻汉文化景区，为徐州汉文化旅游集散地，游客如织，目前周边住宅和商业等配套设施较为缺乏。

项目市场威胁项目临近瑞龙广场，随着周边商业配套成熟，会分流定消费人群项目整体定位产品组合酒店式公寓百货商场仓储式购物超市商业街发展理念改变传统购物习惯和模式，定位逛街休闲娱乐餐饮站式购物中心，打造成为高档时尚休闲精品商业中心开创全新商业形态与商业文化模式。

区位定位徐州市东部区域商业中心产品定位全新商业形态，设计风格商业氛围表现高档化精品化，充分尊重自然因素，结合紧邻汉文化景区特点，突出区位文化氛围，体现出区域性文化性生态性科技性以及资源利用节约性。

项目规划指标规划区用地总用地面积，平方米总建筑面积，平方米，其中期，平方米超市平方米商业内街平方米酒店式公寓平方米幢二期，平方米商场平方米西侧商业街平方米酒店式公寓平方米商业外街平方米建筑密度