徐汇创意产业即时办公中心项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

这也将体现出徐汇国际化形象，为徐汇在上海创建国际金融航运中心过程中占据先机做好准备。

创意产业园区运营模式示范探索目前，上海约有多个大大小小创意产业园区，但是其中很多园区产业配套严重不到位，致使园区创意产业链得不到有效整合和延伸，园区发展也因此陷入困境。

办公中心项目，引入完备行政商务服务，采取灵活租用方式，将能弥补载体园区功能配套上存在不足丰富园区运营收入模式。

它将是园区发展运营模式有益补充，并使创意产业多元化在此得以体现。

这将能够提升所在园区资源整合能力和产业辐射能力，将在定程度上破解目前上海创意产业园区发展所面临困境，对于上海创意产业发展具有重要示范作用。

政府关于创意产业领域孵化政策试验场创意企业是创意产业发展基本前提。

创意企业增速不及创意园区增长速度是目前上海创意产业发展面临较为特殊问题。

目前，关于创意企业培育扶植措施主要集中在政府出台系列扶持政策兴建产业园区搭建服务平台三个方面，分析现实发展情况，扶持效果并不很显著。

即时办公形式，能大幅降低企业成本，根据经验，般可使企业降低成本支出更为重要是，即时办公中心载体园区已经具有较为成熟产业环境，能够对新生企业产生市场自发式孵化，能够降低企业创业风险提高成活率。

因此，从种意义上来说，办公中心项目可以成为政府关于创意产业领域孵化政策试验场，因为进入孵化器企业数量不多，容易控制进入标准，并且评估结果，是属于可控政策效应范围。

编制依据和研究范围编制依据本报告主要编制依据如下徐汇区关于推进专业孵化器建设实施细则徐汇区产业园区管理服务办法徐汇区促进金融业发展若干意见国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业建设国际金融中心和国际航运中心意见徐汇区政府与上海创意产业协会签订共同推进创意城市战略合作协议创意大院规划和发展现状资料本项目可行性研究报告委托编制合同研究范围本报告主要研究范围包括如下内容项目建设背景及重要性分析项目市场环境分析项目功能定位和发展目标项目建设内容和选址及规模项目管理运营与执行计划项目投资估算及资金筹措项目运营效益分析主要技术经济指标徐汇创意产业即时办公中心项目主要技术经济指标见表。

表项目主要技术经济指标序号项目名称单位指标总建筑面积项目总投资万元项目建设总投资万元即时办公信息服务平台运营和维护万元办公中心运营费用万元孵化专项资金万元项目市场环境分析即时办公理念发展应用即时办公室，也叫商务中心。

起源于欧美，在国外经济发达国家和地区非常流行。

它是契合市场需求而诞生新型服务，也就是即时进入即时办公，也可以随时退房。

这种模式包括可以按小时计算灵活租期专业且服务完善商务办公室包括商务秘书在内各类配套服务国际多城市办公场地提供等，定程度上满足了跨国办公移动商务短期会议等系列商务办公新需求，也填补了市场上各种短期办公需求空白。

即时办公不仅提高了办公便利性，还大大节约了办公成本。

在全球办公趋于国际化品质化网络化今天，即时办公开发定位管理和服务差异化是商业地产领域大具有深刻意义探讨和实践方向。

近几年即时办公也开始在我国上海，北京，深圳等线城市流行，并逐步向二三线城市拓展，如成都宁波等地。

目前，在国内即时办公主要还是集中在繁华地段高档写字楼中，主要服务于创业型中小企业大企业驻外办事处，和创意产业园区结合发展目前还很少见。

上海即时办公需求及现状根据专业机构研究在国际金融航运中心确定落定上海后，国内外金融机构及其相关行业纷纷在上海或即将来上海设立办事机构，有甚至将亚太地区总部搬至上海。

受它影响，未来上海甲级办公楼需求将继续稳步攀升，同时跨国办公移动商务短期会议等系列商务办公新需求也将越来越多，这也意味着上海即时办公需求将越来越大。

目前，上海浦东徐汇长宁卢湾静安等中心城区都已经有定规模即时办公服务提供，同时还有向外环发展趋势，不过和创意产业园区结合发展即时办公中心目前在上海还没有出现。

创意企业发展需求及孵化现状分析我国创意产业发展正处于初期起步阶段，由于市场体制不够完善，各方面基础条件较为薄弱，目前我国仍是地方主导进行创意产业发展。

虽然近几年产业发展迅速，但存在泡沫成分。

根据调研总结，从事创意产业企业规模普遍偏小以民营企业为主，同时多数企业处于成长阶段，与国有和集体企业相比，这些企业在融资能力上存在先天上弱势，但这些企业却又大部分正处在需要政策资金经验等重要要素催化发展关键时期。

这些企业发展不仅关注办公场地经济性，还很关注出租方式灵活性出租服务是否有助企业发展。

目前，关于创意企业培育扶植措施主要还是集中在政府出台系列扶持政策兴建产业园区搭建服务平台三个方面。

扶持政策方面目前我国从中央到地方与创意企业扶持相关政策，主要以优秀有重要示范意义创意企业或者创意个体为主如创意类高新技术企业科技创业型小企业大学生创业等，扶持措施多样而针对般中小企业扶持则较为单薄，主要采取专项资金采取贷款贴息无偿资助奖励等方式。

根据产业实践调研，扶持政策这方式资助对象范围存在限制性对企业发展作用不显著还会存在企业享受优惠政策不畅等问题。

兴建产业园区国际创意产业发展经验证明，孵化甚于扶植，需要提供个良好产业发展环境给中小企业。

美国文化创意产业因为首创了孵化器模式而雄起。

上海目前有数量可观创意产业园区，但是很多园区发展偏离了为创意企业服务目，打着创意产业旗号靠收取租金赚钱，造成了园区配套功能缺失，无法为创意企业提供良好发展环境同时也造成了租金不断上涨甚至比周边甲级写字楼还要高，使不少正处于创业期规模较小创意企业望而却步。

搭建服务平台近两年，上海越来越重视创意企业发展服务平台搭建，依托重点园区形成了服装产业动漫产业数字媒体电子商务新媒体等系列专业性很强孵化器，以及动漫研发公共服务平台创意产业展示与服务平台服装产业公共服务平台等系列服务平台。

可以看出，上海创意产业园区发展正开始从简单物业管理向专业服务方向转变。

不过完成全面转变和提升还需要个阶段，同时方式也比较单，需要进行多样化探索。

即时办公和企业孵化结合现状根据上述分析，即时办公作为国际流行办公方式，具有灵活便利和能够大幅减少企业办公成本显著特征，已经在我国繁华地段高档写字楼里应用发展，不过其与创意产业园区结合发展实例还很少见。

根据了解，目前仅有年月底开园广州国际服装设计创意园提供服务和即时办公有些相似。

它通过为服装专业毕业符合条件大学生提供办公桌租赁服务，为初出校门大学生提供展示才华平台。

园区由设计群落暂名和灵动空间暂名两部分组成，包括入园机构工作室或品牌营销策划工作室，咖啡红茶廊与设计创意作品展示空间，另设有创意设计配套服务。

毕业大学生每月只需元便可进行创业实现梦想。

项目位置及发展条件项目位置项目拟选址于上海市徐汇区龙华路号创意大院号楼楼和号楼，均靠近园区正大门。

建筑面积分别为平方米和平方米。

发展条件区位交通优势创意大院地处徐家汇商圈上海南站世博会址形成三角几何中心，周边有十余条公交线网，与内环高架地铁号线四号线和轻轨明珠线仅路之隔，至虹桥机场分钟车程，至浦东国际机场分钟车程。

总体而言，项目所在地具有很好交通可达性。

良好办公氛围和环境创意大院提倡理念，意在打破传统工作与生活壁垒，打造开放性工作氛围和环境，倡导现代智慧型产业工作观念，让臵身在这样环境中工作人们拥有份愉悦心情。

这为项目建设提供良好办公环境，也将使项目和目前流行高档写字楼中即时办公中心形成鲜明区别。

强有力产业链支撑创意大流平台。

建立专业孵化服务体系针对创意企业发展初期通常面临融资困难发展经验不足等问题，即时办公中心建立孵化服务体系，这是该项目区别于般即时办公服务重要特色服务，是项目所要探索关于创意产业发展模式创新重要内容。

孵化服务体系主要包括企业发展咨询服务提供政策管理法律财务融资和市场推广等方面多渠道支持，以降低创意个体和企业创业风险和创业成本，提高企业成活率和成功率。

投融资服务平台加强与政府金融机构风险投资机构投资管理机构投资人金融担保及其他中介机构合作，形成多元化投融资体系，帮助企业进行融资贷款。

遵循投资资金循环及增殖理念，如利用政府资助资金建立孵化专项资金，采取以服务换股权方式，通过将企业孵化壮大，享受孵化回报，使平台资金形成良性循环。

政策服务平台加强与政府相关部门合作，建立标准奖励孵化机制，以中心平台进行免税贴租税收奖励等优惠争取和落实，改变企业在优惠政策享受上被动地位，同时也增强了政府政策和市场需求互动，有利提高政策市场灵敏度和实际执行效用。

项目管理运营与执行计划徐汇创意产业即时办公中心项目是集企业办公特定孵化服务于体商务资源和服务高度整合平台，旨在对目前创意产业发展面临困境进行创新性探索力图改善创意产业发展环境。

项目成功建设将充分体现徐汇区关于创意产业发展领先观念，为创意企业营造良好发展环境，推动徐汇创意产业跨越式发展。

项目管理运营管理机构设臵徐汇创意产业即时办公中心按照政府指导市场运作公平开放原则，由上海周氏圣博文化发展有限公司负责建设。

项目建成后，成立专业管理公司进行日常服务运营，实行总经理负责制，总经理由上海周氏圣博文化发展有限公司负责聘任，根据上海周氏圣博文化发展有限公司授权进行日常经营管理。

徐汇创意产业即时办公中心决策机构为上海周氏圣博文化发展有限公司股东会。

同时为加强办公中心建设与服务工作领导和业务指导，上海周氏圣博文化发展有限公司特聘政府有关领导产业发展资深专家社会知名人士若干担任顾问，建立指导委员会。

专业管理公司下设办公室财务部综合服务部招商拓展部信息服务部产业服务部等。

人力资源配臵项目所需工作人员人，其中办公室财务部人，综合服务部包括行政秘书翻译商务服务等专业人员招商拓展部招商市场开拓品牌建设信息服务部服务平台技术服务信息管理产业服务部企业发展咨询政策服务孵化条件核准及优惠政策申请等等人员人。

由于项目是依托于创意大院场地进行运营，其相关保安保洁物业服务由创意大院相关服务部门做统管理，不再进行单独人员配臵。

项目建设执行计划徐汇创意产业即时办公中心项目建设，计划于年月启动，年月初步建成。

项目建设进度计划内容包括项目前期准备项目立项室内装饰工程配套安装工程信息平台建设设备采购调试专家验收并交付使用等。

其主要项目建设进度计划见表所示。

表项目建设进度计划序号内容年年前期准备项目立项室内装饰工程配套安装工程信息平台建设设备采购调试专家验收交付使用客户调查内容编制技术开发项目投资估算与效益指标徐汇创意产业即时办公中心项目是具有定孵化示范特性创意办公服务平台，需要通过政府企业园区等多方面共同努力构建完整服务体系。

在平台运营方面，采取适当有偿服务以保障自身正常运营，防范和化解经营风险。

项目建设投资估算徐汇创意产业即时办公中心项目总建筑面积平方米，投资总计约万。

工程费用根据项目定位，工程费用部分综合考虑了室内装