御景铭洲房地产开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

五项目主要技术经济指标御景铭洲主要技术经济指标表序号项目指标总用地面积总建筑面积绿地面积约容积率绿地率商业办公面积车库及设施第二章市场分析重庆市房地产市场分析年月，重庆被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部大幕。

作为西南地区和长江上游地区最重要中心城市，全国重要工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠政策，良好投资环境以及前景广阔市场，使重庆作为新轮投资热点地区，大量国外资金和国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆经济环境，带旺了人气，为重庆经济迅速发展提供了大量机遇和条件。

随着国际国内实力雄厚财团公司进入重庆，国内外驻重庆机构代表处设立以及本地区迅猛发展形成个人财富，成为重庆房地产产业发展强大动力。

重庆市房地产市场发育程度和价格水平与沿海城市相比存在较大差距，但发展速度较快，特别是年月设立直辖市以来，持续增长需求成为重庆市房地产发展巨大动力。

中房指数显示，年重庆市保持了最大涨幅，从分类物业指数看，重庆市也显现了较大涨幅。

市场前景重庆市位于长江上游，地处我国中西部结合地，为巴渝文化发源地，有文字记载历史已达多年。

年重庆市作为全国第个城市综合体制改革试点城市，将原四川省永川地区并入，实行国家计划单列，赋予省级经济管理权限，年月日八届全国人大五次会议决定设立重庆直辖市。

建国以来重庆综合经济实力迅速增强，年全市国内生产总值不足亿元，年上升到亿元，按可比价格计算，国内生产总值年平均增长速度为，其中年高达，高于全国同期水平。

重庆市近几年来房地产开发直呈持续走强发展态势，尤其是年月重庆市成为我国四个直辖市后，表现得更为明显。

年至年年重庆市房地产开发投资年均增长率超过，保持了较高增长速度，而同期国内生产总值年均增幅约为左右。

重庆作为全国著名山城，具有独特山水立体景观优势。

随着重庆经济持续发展，居民生活水品日益提高，追求住宅舒适性享受性已经成为部分高收入人群购房主要动机。

自年初重庆掀起开发生态住宅热潮以来，生态房大受青睐，已经开发生态房如御景江山华庭嘉园江都怡园江山多娇等项目都取得了成功，证明生态住宅具有广阔市场空间。

投资增加。

年月末，全市累计完成房地产投资亿元，同比增长。

同年月，全市累计完成土地开发面积万平方米，同比下降累计发生土地购置费亿元，同比下降商品房竣工万平方米，同比下降月商品房销售面积万平方米，同比增长。

价格趋升。

根据统计局数据显示，商品房销售表现出量增价升总体态势。

去年同期全市商品房销售价格均价为元平方米，今年均价为元平方米，上涨了元平方米其中住宅售价为元平方米，写字楼为元平方米，商业营业用房售价为元平方米。

消费增长。

重庆市房地产市场出现日渐升温市场趋势，这不仅与重庆地区整体经济表现稳定增长城镇居民可支配收入逐渐增加有着紧密关联。

年月重庆市实现亿元，增长，消费增长城市居民人均可支配收入元，增长。

人均居住面积增长。

据年重庆市国土房管局在房交会期间次调查，年末，重庆市人均居住面积为，年末本市人口万人，年住宅销售面积万，年末重庆市人口万人，年人均居住面积为。

按重庆市住宅发展规划，到年人均居住面积将为，即到年人均增加居住面积。

年末主城区人口为万人，到年主城区因人均面积而增加住宅需求量应为万。

从以上数据分析，可以看出，重庆房地产市场从总体上来说，是呈渐进式向前发展趋势。

居民收入重庆市市民总储蓄额已超过百亿元，以上财富集中在人手中，银行不断降息，股市风险不断增大，西部大开发建设与扩大内需经济战略，甚至海峡双方局势都让人意识到买房是最好储蓄手段。

城市家庭人均年居住支出由年，增加到年元。

居住消费总支出比重由年提高到年。

到年末，重庆城市人均居住面积达到平方米，住房成套率达到了，但按重庆市十五计划和重庆市住宅发展规划，到年，全市人均居住面积平方米计算，城镇每年对住宅需求量应为万平方米左右，年度需求投资总额约亿元，再考虑到城市化水平提高，住房分配货币化实施，则重庆市住宅建设规模是相当可观。

投资环境人口环境年末，重庆市总人口达到万人，比上年增长，江北区年末总人口为万人，较上年增长。

经济环境年，重庆全市完成亿元，增幅为，高于全国个百分点，较上年增加亿元，经济增长速度位居全国位，西部第位。

根据重庆市计委报告，年全市预计增长，固定资产投资增长，外资出口增长，地方预算内财政收入增长。

收入与消费年末城市居民可支配收入员，比上年增长，人均消费支出员，扣除价格因素，每年实际增长。

到年全市城镇居民收入将增长。

年月城市居民可支配收入达元，较同期增长个百分点，人均消费支出元同比增长。

城市自然环境略社会政治环境略政策环境重庆房地产开发主要政策措施►加大住房制度改革，进步完善住房公积金制度。

►调整税收政策，鼓励住房消费。

►加大信贷支持力度，提高住房消费。

►清理收费项目，降低住宅开发成本。

►拓宽空置商品住宅消化渠道。

►加强管理，完善配套设施。

►加强对房地产开发项目方案审查和设计审查。

►加强对房地产开发项目综合验收工作。

►建立完善房地产交易市场，实行站式服务。

►强化企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。

►各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设投入，完善住宅小区外配套设施，方便新开发区居住者生活。

总之，在这样投资环境下，开发御景铭洲，有定规避风险能力投资安全性和价值增值性会得到保证。

重庆房地产开发主要政策措施重庆房地产开发主要政策措施是加大住房制度改革，进步完善住房公积金制度。

主要是坚决停止福利性建房和分房，实行货币化分房。

扩大公积金制度实施面，提高公积金归集率，提高公积金贷款最高限额，延长公积金贷款贷款期限。

允许房改房上市交易，鼓励差价换购，以旧换新，以小换大。

调整税收政策，鼓励住房消费。

加大信贷支持力度，提高住房购买能力。

清理收费项目，降低住宅开发成本。

拓宽空置商品住宅消化渠道。

加强管理，完善配套设施。

加强对房地产开发项目方案审查和设计审查。

加强对房地产开发项目综合验收工作，凡综合验收不合格者律不得交付使用。

建立完善房地产交易有形市场，实行站式服务，凡房屋交易所需办理切手续，均可在市场内次完成。

强化开放企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。

各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设投入，完善住宅小区外配套设施，方便新开发区居民生活。

取消市内主要路桥收费站适时调整地价政策和配套费政策。

投资环境地理位置黔江区地处武陵山腹地，东临咸丰，西界彭水，南连酉阳，北接利川。

东经，北纬，是渝鄂湘黔四省市边贸重镇，素有渝鄂咽喉之称。

二气候条件黔江气候温和，四季分明，热量丰富，雨量充沛，属典型亚热带湿润季风气候，局部具有垂直气候特点。

年平均气温，无霜期天左右，年平均日照小时，平均降雨量。

三面积人口行政区划面积平方公里，人口万人，以土家族苗族为主体少数民族占总人口。

下辖个乡镇街道办事处，个行政村，个居委会，区政府驻地城西办事处。

四基础设施交通国道线三级公路穿境而过二级公路正在建设中，重庆至长沙高等级公路走线方资估算与资金筹措第节计算依据计算系数依据项目方设计所确定工程量进行计算二材料设备价格按重庆现行市场价格对指数进行修正三工程建设其它费用按国家及重庆现行政策规定计取四遵照重庆市九九计价定额费用定额。

第二节总投资估算项目总投资万元。

其中，固定资产投资万元，铺底流动资金万元。

项目投入预算本项目总投入预算金额为万元。

总投入预算表详见下表附表项目总投入预算表序号项目名称预算金额万元结构百分比备注规划设计费土地成本拆迁安置开发综合成本其中建安工程室外工程配套设施其他费用开发管理费用开发规税合计项目总投入分项估算表项目单位成本元总金额万元取费标准备注土地费项目转让费土地出让拆迁安置费小计估算按总建筑面积估算房屋开发费勘察设计费包括方案初设施工图和勘察费用建筑安装费土建工程含基础外墙公共装饰及门窗等水电工程考虑到部分水管管线预埋消防工程弱电工程不计入总投资小计按总建筑面积估算室外工程环境绿化按绿化面积计算道路及市政供电设施包括开闭所配电房发电机组等生化池，按元估算小计按总建筑面积估算其他费用智能化设施估算，宽带网免费按总建筑面积估算电梯费用台电梯，万元台天燃气费用小计按总建筑面积估算会所装修商务会所万工程质量监督费建安费按总建筑面积估算工程监理费建安费按总建筑面积估算基本预备费小计开发税费电贴费不计入总投资城市建设配套费元按面积估算人防消防设施配费元按总建筑面积估算水源设施费元吨投标管理费估算小额税费小计管理费行政管理费项财务费用估算小计按总建筑面积估算投资成本合计项目总投资第三节投资使用计划及资金筹措资金使用计划本项目所有投资主要集中在项目施工期内，在实施过程中将根据投入计划工程进度合同要求等，分期分批逐步完成所有投入。

资金投入计划详见附表二资金筹措本项目资金来源结构为企业自有自筹资金银行贷款项目销售回笼资金销售回笼资金除了用于项目投资外，剩余全部用于偿还银行贷款。

资金来源结构及筹集计划详见附表争取银行贷款万元，业主自筹万元，其余为销售收入。

第十章财务分析分析测算说明本项目建设期从年月至年月，建设周期年本项目销售周期初定为年月至年月，预计用个月时间完成全部物业销售任务，预留闲置率本项目考虑贴现率按季度进行复利分析。

二销售价格及销售收入估算根据严密市场调查，结合重庆市房地产市场宏观发展趋势和项目周边物业般销售价格，本项目各类可销售物业销售均价和总销售收入估算如下表附表所示附表销售价格及销售收入估算分析表物业类型总建面数量销售均价总收入万元备注住宅元停车位个万元个商场元销售收入合计三销售进度估算分析本项目预计在年月份开盘销售期房从年月开始销售现房，到年月时累计完成整个销售任务，销售期基本结束。

本着谨慎性原则，预留空置率。

项目销售进度估算分析情况详见附表四成本费用预算本项目总成本为万元，单位平米平均成本为元。

勘测规划设计费为万元，单位平方米平均成本为元。

土地获取成本拆迁费用为万元，单位平方米平均成本为元。

开发成本为元，单位平方米平均成本为元，开发成本估算表详见附表。

开发规费为万元，单位平均成本为元。

开发管理费用为万元，单位平均成本为元。

销售推广费用按总销售收入计提，为万元，单位平均成本为元。

开发财务费用以借贷利息为主，根据项目资金筹措计划和项目实施进度安排，按年利率，以万元借贷期限年为依据，项目财务费用总计为万元，单位平米平均成本为元。

五经济财务指标测算分析以项目基本情况为依据，结合资金投入计划表附表及销售进度估算表附表所罗列基本数据，编制本项目现金流量表附后，详见附表。

项目投资回收期本项目预算总投入为万元，主要在两年年建设期内分期分批逐步投放，由于是分期投入和分期回收资金，为尽可能地反映项目实际状况，本次分析测算将根据现金流量表中