德城区胜利街棚户区改造一期项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

其中，私营股份制港澳台商和外商企业投资增长较快，有限公司和股份有限公司房地产开发企业完成投资已占全市总量，私营房地产开发企业占。

国有，私营股份制港澳台等各类投资主体共同推进德州市房地产市场快速发展。

小区成片开发成为主流，设计建设水平不断提高德州市房地产业坚持高水平人性化设计高标准建设高效能管理建设战略，全面完善城市功能，提升城市品位，提高居民居住水平和生活质量。

在目前旧城改造和新区开发中，小区成片开发以其优良设计方案规模优势和良好物业管理成为有实力开发商首选并得到消费者青睐。

目前，规划城区内万平方米以上新建住宅小区已达多个。

以新城市花园金都花园嘉诚名居高地世纪城住宅小区阳光花园南龙国际等为代表批新建住宅小区，设计水平高，配套设施全，环境优美，居住舒适。

房屋销售价格运行平稳，房屋销售旺盛近几年，国家连续出台各项宏观调控措施对德州市产生积极影响，房屋销售价格涨幅明显回落，商品房销售旺盛。

年月份，德州市商品房销售延续了年旺盛态势，销售面积达到万平方米，同比增长，比去年同期高出个百分点。

从销售方式看，期房销售量快于现房销售。

月份，全市期房销售面积万平方米，所占比重为，增幅为现房销售步伐更快，销售面积为万平方米，同比增长。

但与上年同期相比，房屋销售价格上涨左右，同比涨幅回落个百分点。

近年以来，德州市房地产市场继续保持稳定运行态势。

地理位置好楼盘好房价上涨，但总体房屋销售价格呈平稳趋势。

房屋销售平均价格在全省处于偏低位，升幅也是偏低。

月份房屋销售平均价格为元平方米加权平均，比全省房屋销售平均价格低元平方米。

投资资金到位情况较好，对房地产投资增长形成支撑作用截至年五月底，全市房地产投资到位资金约亿元，比上年同期增长。

在国内贷款预算内资金大幅下降情况下，德州市积极加强招商引资步伐，月自筹及其他资金亿元，增长，其他资金亿元，增长。

从整体上看，资金到位情况有所好转，资金对投资制约作用有所减轻，为今后发展留下空间。

德城区胜利街棚户区为建成于七十年代平房居住区，现居住户主要为城市低收入家庭。

由于该棚户区房屋年久失修现象较为严重，多数已成危房，给居民日常生活带来极大安全隐患，严重影响市容市貌，同时定程度上也影响到德州市整体形象提升。

如今周边优美整洁小区环境与此处低洼破旧住房条件极不协调，居民要求改善居住条件呼声也越来越高。

为贯彻落实德州市第十五次常务会议精神和德州市人民政府关于加快城区城中村居旧住宅区和棚户区改造意见德政发号文，对胜利街棚户区进行改造。

该项目所处区域拥有优越地理位置，良好人文环境，加以市场化运营模式，项目建成后将成为改变城市面貌，提升城市品位，提高城市居民居住质量和改善生活环境个亮点工程。

正是在此背景下，德州嘉汇房地产开有限公司响应区委区政府对该项目建设构想，参与了胜利街棚户区改造项目。

项目建设必要性项目建设符合产业政策与发展规划该项目符合由山东省建设厅山东省发展和改革委员会山东省财政厅山东省国土资源厅山东省物价局等五部门制定山东省安康居住工程实施方案。

近年来，德州市以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，加速工化业城镇化和信息化进程，加快产业结构调理，积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会。

根据国家产业政策和未来走向，结合德州市实际情况，未来年德州市投资战略重点之是以旧城改造经济适用住房廉租住房建设小区建设为主体房地产业。

该项目开发符合市政府文件规定棚户区改造政策，以居者有其屋为主要目标，配合国家住房保障政策精神，本着密度适中环境优美有利生产方便生活原则，实现住宅建设小区化小区规模化。

是德州市进步完善城市建设需要预计到年，德州市区将成为人口达到万人中型城市，人民生活达到小康水平，跨入全省中等发达行列。

近年来，德州市城市建设尤其是房地产业得到迅速发展，德州城区建设更是日新月异，随着城市经济发展，该项目建设正是推进城市建设步伐，完善城区建设，促进当地经济更好更快发展需要。

该棚户区作为德州市老城区，以其深厚历史沉淀，直承载着城市中心区功能。

随着国家改革开放政策逐渐深入社会进步经济体制与增长方式转型，旧城区承载职能逐渐多元化复杂化。

旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著是随着房地产市场开放，城市土地有偿使用制度实施，土地级差效应发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。

加快旧城改造，将棚户区改造建设纳入城市建设长远规划，可使城市功能布局更趋合理。

加大城区建设力度，建设普通住宅小区，提高市民居住水平德州市正处于大发展起步阶段，老城部分小区建设相对落后，居民居住水平相对较低。

随着德州市经济发展，城镇居民人均可支配收入也得到了相应提高，人们对改善居住条件要求也日益强烈，加之城市化进程加快，促使周边乡镇人口大量涌入市区，随之而来对德州市城居住教育卫生等各项关系民生问题设施提出了更高要求。

该项目建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现德州市城市建设规划提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益增长消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。

综上所述，该项目符合国家产业政策，建成后将大大改善该棚户区居民住房条件，缩小城市不同群体之间住房差距和生活差距，提高城市基础设施配套水平，实现城市土地资源优化配置。

具有可观经济和显著社会效益，其建设是非常必要。

第三章市场分析需求预测据有关资料预测，未来到年内，德州市区总体住宅需求量可能会超过万平方米。

人口增长带来自然需求据统计，近三年以来，德州市每年新增非农业人口，人左右，按每人住房面积平方米计算，每年新增住房需求万平方米。

随着城市化进程不断加快，人口总量呈加速度增长，住房标准不断提高，对住房需求日益扩大。

预计到年，尚需新增住房万平方米。

房改公房换房需求随着住房改革逐步完成，原先陈旧房改公房产权已陆续过度到个人全部产权。

这些房产所有权人大都是各行政企事业单位具有正式工作和稳定收入人员。

随着房地产业迅速发展，新房新社区不断涌现，使这部分人群产生了对新型住房消费需求。

由于该部分人群具有较好消费能力，因此成为新型住宅小区主力消费群体。

以旧换新以小换大推动需求近两年，德州市二手房交易市场逐步建立，二手房交易数量明显增加，加之国家对购房贷款支持力度进步加大，普通百姓贷款买房已成时尚。

通过贷款改善居住条件，完成以旧换新以小换大住房需求，对房地产持续发展也起到了较大推动作用。

购房投资市场需求随着人们投资意识不断增强，部分人把购买房产作为闲置资金投资渠道，这也在定程度上扩大了社会对房地产需求。

供给预测截止年月，德州市房屋施工面积万，比上年同期增长多万，竣工面积万，房屋销售面积万。

般规律下半年销售情况比上半年好，据统计，待销售住宅建筑面积达多万，还有拟开工项目陆续投入市场，市场供给容量很大。

价格预测据市场资料显示，德州市城区中心房价自去年至今上涨近元。

德州市政府从年起实行经营性土地挂牌拍卖政策，德州市区可供开发土地越来越少，相应土地价格也日益趋高，城市建设用地日益紧张，进步显示了土地升值潜力，势必从根本上促进房价上涨再加上最近钢铁水泥等基本建筑材料价格上扬，也导致建筑安装工程成本攀升，这些因素是房地产价位上涨有力支撑。

市场定位市场调研为充分了解德州市房地产市场供需和价格趋势，确定目标客户群，明确项目定位，开发出被市场所接受产品，实现项日投资效益最大化，根据业主意向以及项目前期立项建议批准规划等条件，做了相应市场调研和论证。

采用电话预约随机取样设立集中市调点知名企业中高层定向约访等形式，重点对区域内居民企业职工个体经营业主以及政府企事业单位等进行了调查，行业涉及居民公务员医生筑物间距按有关规定执行。

管道燃气由市政管道煤气管网供气，通过区域内气调压站敷设煤气管道，集中送到需要住宅房间。

供热采用集中供热方式。

第六章环保消防与节能该工程项目为住宅小区建设，工程建筑标准为等，耐火等级为级按建筑物使用性质，要采取可造防火措施，按照我国现行防火规范要求进行建设。

消防设计依据建筑设计防火规范消防措施建筑物结构防火设计建筑物周围环形消防车道，车道宽度按规定不小于米。

建筑物内按规范要求设置。

住宅楼户门，采用防火材料制造。

电气防火低压电气安装规程电气照明线路安装必须符合低压电气安装规程规定。

切用电设备均应符合工业与民用供电系统设计规范要求。

消防灭火系统设置室外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给。

均按照规范标准。

按规范在楼内配备定数量常用灭火器材。

环保环保设计依据城市环境卫生设施设置标准污水综合排放标准主要污染及措施该项目位置优越交通便利无环境污染点。

供水供电供暖供气电信及雨水汚水排放等基础设施配套齐全。

周围无重工业企业，环境状况良好，水体气体土壤和植被具有较强净化能力。

该项目主要污染源为建成后生活污水及生活垃圾。

污水污水量按总用水量计。

污水在规划区分两个区域分别集中，在小区北部入口排入市政污水干管中，在西部入口排入市政污水干管中雨水，规划区地势比较平坦，雨水分两个排水区分别向北和向四两个方向排向市政雨水干管中。

新区设置完善排水系统，可直接排入市政排水管。

废物主要为生活垃圾，垃圾处理采用集中式垃圾中转站，由专职卫生保洁员统收集清扫集中，城市环保部门运往城市垃圾处理场。

另外，针对施工过程中产生粉尘噪声振动废水废料等对施工现场周围环境造成污染和危害，施工单位必须做到文明施工，尽可能采取有效措施保护环境。

建设项目工程竣工后，则恢复由于施工受到破坏环境。

空气污染情况采用集中供气供热，能有效地避免空气污染。

建设开发条件十分充足。

节能该项目建成后消耗能源主要有水电蒸汽等。

项目设计中均按国家节能设计规范要求，采用先进可靠节能型设备和材料，做到合理用能，主要节能措施如下室内照明采用节能灯具合理布局房屋朝向，提高房间日照率。

住宅户门和窗，采用密封效果好材料制作，以减少室内热量损失。

第七章组织管理与进度计划项目组织管理智能化管理系统物业管理系统利用地理信息平台来管理小区文档资料住户信息设备和管线等方面信息。

环境管理系统检测和显示小区内噪音和空气污染指标，对小区内照明设施和绿地喷淋设施进行控制。

可视对讲系统住户可在屋内通过可视对讲系统辨别访客身份，控制来访者进入。

自动抄表系统对水费电费煤气费通过中心计算机网络自动抄表自动结算，免除上门抄表给住户带来干扰和缴费时间浪费。

车辆出入和停车管理系统对小区车辆出入进行监控。

巡更管理系统对小区内保安人员巡逻状态实施监控管理。

项目进度计划建议项目建设经营期为年，自年月至年月建成销售完毕。

项目进度计划表第八章投资估算与资金筹措估算依据山东省建筑工程综合定额山东省安装工程综合定额山东省德州市材料预算定额有关设备及当地类似工程造价现行投资估算有关规定序号内容建设期第季度第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第三季