思南烟市巷旧城改造项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

项目建设可行性技术上是可行建国多年来，在党领导下，通过建筑业全体人员努力，我国施工技术进步十分显著，取得了举世瞩目成果，建设了大批规模宏大结构新颖施工难度大建筑物和构筑物，如秦山核电站和大亚湾核电站上海东方明珠电视塔上海金茂大厦北京京广大厦北京西客站上海杨浦大桥上海万人体育场深圳地王商业大厦等，无论是技术质量工期都可以与国外同类工程相媲美，同时也对我国施工技术发展产生了巨大推动作用，使我国施工技术水平上了个新台阶。

在建筑设计结构设计给排水设计供配电设计供热通风设计道路桥梁隧道设计景观园林绿化设计等各方面均日趋成熟与完善。

因此，从技术层面来说，本工程是完全可行。

经济发展和市场调查结果看是可行随着经济发展以及人民生活水平提高，在城市规划时，人们逐渐认识到以人为本重要性，为人们提供舒适优美生活环境，满足人们生理乃至心理各层次需要是对规划者最基本要求，随着这几年可持续发展概念深入影响，人们在满足自我需求同时，更加注意以环境为本，尽可能保持环境原有自然脉络，尽可能减少对环境破坏。

使建筑物与环境相互融合，协调发展。

本方案着重以人文本，尊重自然原则，综合城市长远发展规划等因素精心设计而成。

因此，从当地经济发展和社会调查上看，本工程是完全可行。

政策面看是可行建国以来，特别是改革开放以来，思南经济得到了突飞猛进发展，但是，由于思南县城人多地少，与经济快速发展相配套生活设施并未跟上经济发展脚步，致使其严重滞后。

针对这问题，思南县人民政府出台了思南县招商引资优惠政策，并积极响应以人为本病有所医，老有所养，居者有其屋等方针政策。

本项目为居民提供了优越住宅环境，提高当地就业率，由于大量资金注入，定程度上搞活了当地市场经济，积极响应了当地政策。

因此，从当地政策上说，本项目是完全可行。

第三章市场预测市场调查目前思南县城住宅市场供应上，住宅面积在以下占总量，住宅面积在占总量，占总量，上占总量。

从以上统计结果看，住宅面积目前是思南县城住宅市场上供应主力，市场接受程度最高。

购房者能承受多高房价，是房地产市场上最为关心问题，根据我们这次调查结果，购房者对购房总价格承受能力如下承受总价格在万以下占，承受总价格在万之间占，承受总价格在万占，承受总价格在万以上占。

以上调查结果显示，思南县城购房者所能承受价格主要在万之间，其为购房者主要承受范围。

另外，重点调查了我们项目所在地烟市巷旧城区房地产市场及项目周边主要楼盘销售状况。

在年思南县城住宅平均价格为元左右平方米。

年第四季度江岸名都楼盘销售均价在元平方米，且销售情况良好金辉叠翠园均价在元平方米且销售情况同样良好。

究其原因，是有良好地理位置，交通方便二是该区域楼盘有充足消费群体。

总体而言，思南县城新建楼盘本年度价格都有所提高。

该区域楼盘呈现高层化大户型化发展趋势。

产品供需预测根据调查，目前思南县房地产投资大幅增加，为铜仁地区最为活跃房地产市场之。

总面积达平方公里城北新区开发，先后引资新建了金城市场，以及江岸名都星月花园盛世豪庭等批住宅小区，目前，城北大道滨江大道期建设已投入使用，用地面积达万余平方米江岸名都期商住楼已销售空，二期工程全面铺开。

此外，廉租房建设也不失为山城道亮丽风景线。

已先后争取中央投资万元由地方配套资金万元，分批开工建设廉租房套万平方米。

其中，第批套已完成主体套，第二批套已完成主体套，第三批套已完成主体套。

再结合入住思南工业园区公司不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房需求定会更大，另外国家对居民购买住宅金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高。

据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。

价格预测据调查，今年思南县还将陆续推出系列中高档项目，整体项目水平与年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动思南县房价继续走高。

今年思南县基础建设将要快速发展。

几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为思南县商品房销售提供了契机，这将导致思南县商品房价格继续出现上涨趋势。

从原因上看，主要有五在政府土地供应政策与方式变化情况下，地价上升。

住宅集中区地段周边开发项目增多，形成扎堆效应，带动地价上升。

需求量大。

从目前思南县房地产消费市场来看，有消费者都采用了商业贷款或组合贷款方式进行购房置业，而且更多人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款还有居民福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累需求量在短时期内释放出来。

购买力增强，按揭作用。

城镇居民人均可支配收入增加，使居民购买力有所增强，再加上不少持币观望者加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。

住宅品质提高，也成为了房市升温。

因为随着经济发展，居民对住宅选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔目光审视评判选择住宅，对住宅品质以及物业管理服务要求提高。

最终导致价格上扬。

竞争激烈，由于房地产市场供销两旺，大量外地开发企业纷纷入驻思南以争夺市场，带来了激烈竞争。

由于思南县人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入思南。

使思南房地产市场竞争更为激烈化。

综上所述，再结合我们公司竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米元左右。

竞争力分析外地企业纷纷进入思南。

由于思南县人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻思南以争夺市场。

在激烈竞争同时也会提高整体开发水平和住宅质量。

另外知名企业得到追捧。

品牌魅力在房地产业中已经显现，目前在思南居民购房消费中，企业知名度已经成为重要参考因素。

无论是开发公司还是规划设计中介代理等企业，知名度和美誉度较高都受到了购房消费者青睐，尤其是国内知名地产商和省内外著名规划设计公司，以其先进理念推出楼盘都收到了良好市场效果。

鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司知名度，根据不同市民不同需求，推出具有先进理念楼盘再加上我们开发地段位于思南黄金地段，靠近思南中学和思南县政府，环境优美，基础设施齐全，具有浓厚人文气息高收入阶层市民较多。

由于思南近年来高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大市场潜力，为此项目开发带来了无限商机。

据此我们有理由相信我们开发商品房有较强竞争力。

市场风险分析该居民小区主要居住对象为政府工作人员，思南中学思南师范教师，思南县城企业管理人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好市民家庭。

由于他们职业稳定改革开放以来，公务员以及教职工职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平不断提高，人们对文化追求也提高到了新位置，随之而来是教职工收入水平也逐步提高。

收入稳定公务员以及教职工收入水平在稳定中逐步提高。

思南县城企业管理人员人员，他们都属于高收入阶层。

文化水平较高他们年龄大多在岁之间，人到中年是单位骨干力量，年富力强，工作紧张，需要个好生活环境。

对家庭居室要求较高除对住宅舒适性安全性要求以外，由于工作原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境要求，对住宅品位要求，对户型设计要求也比较高。

这就意味着该项目变现性较好，比较容易出手择素质高能力强执法严格工程质量监理单位对工程质量建设工期工程投资等进行监理，签订监理合同，明确工程监理单位责任。

建设单位要参与施工组织管理全过程，以确保工程进度和工程质量。

建设项目竣工后，由项目建设领导小组组织有关部门和单位成立验收组织，按规定组织竣工验收，办理竣工验收证书，并将完整竣工验收资料移交档案管理部门。

工程实施进度项目计划建设工期为个月，具体实施进度如下年月年月完成项目可行性研究报告编制及评估论证。

年月进行工程设计勘探，同期进行工程及设备招标采购工作。

年月年月土建工程施工。

年月竣工验收并交付使用。

思南县烟市巷旧城改造工程可行性研究报告贵州省建材科研设计院贵州省贵阳市沙冲南路号邮编电话及传真第十章工程招投标方案总则为保证思南县烟市巷片区旧城改造工程建设招标投标工作公开公正公平地开展，规范建设工程项目招标投标工作，促进招标投标工作规范化程序化科学化，特编制本方案。

编制依据中华人民共和国招标投标法中华人民共和国建筑法中华人民共和国合同法贵州省建筑工程招标投标管理办法建筑工程招标投标规程等有关法律法规本方案仅适用于思南县烟市巷片区旧城改造工程建设工程招标投标。

本项目招标投标遵循原则公开公平公正和诚实信用原则。

本项目招标投标活动不得违法限制或者排斥本地区本部门以外投标人参加投标，不得以任何方式非法干涉招投标活动。

招标方案招标范围思南县烟市巷片区旧城改造工程项目勘察设计全部进行招标。

项目建筑工程安装工程全部进行招标。

项目工程监理全部进行招标。

思南县烟市巷旧城改造工程可行性研究报告贵州省建材科研设计院贵州省贵阳市沙冲南路号邮编电话及传真工程所需设备采购活动实行全部招标。

工程所需重要材料部分进行招标。

项目其他工程进行部分招标。

招标组织形式该建设项目建筑工程安装工程监理重要材料及设备采购活动采用委托招标工程地质勘察设计和其他采用自行招标。

招标方式该建设项目建筑工程安装工程监理重要材料及设备采购活动采用公开招标工程地质勘察设计和其他采用邀请招标。

招标基本情况表表招标基本情况招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他方式项目思南县烟市巷旧城改造工程可行性研究报告贵州省建材科研设计院贵州省贵阳市沙冲南路号邮编电话及传真第十章投资估算与资金筹措投资估算估算依据建设工程工程量清单计价规范贵州省建筑工程计价定额贵州省安装工程计价定额贵州省市政工程计价定额投资项目可行性研究指南贵州省园林工程计价定额贵州省装饰装修工程计价定额设备费按设备生产厂家询价其它费用根据建设单位提供数据及参考国家有关规定具体情况计列。

投资估算范围工程费用建筑主体结构及辅助设施土建工程装饰工程给排水消防电气照明及环境绿化等费用。

其它费用建设单位管理费勘察设计费工程监理费招标代理质量监督施工图审查等费用。

预留费基本预留费按涨价预留费按工程费用。

资金筹措本项目估算总投资万元。

思南县烟市巷旧城改造工程可行性研究报告贵州省建材科研设计院贵州省贵阳市沙冲南路号邮编电话及传真第十二章结论与建议结论从经济效益来说本项目实施，为思南县房地产经济注入了新鲜血液，有力推动了思南县房地产经济发展，起到了搞活经济作用。

从社会效益来说项目建成后，将成为思南县城个亮点，为居民提供了优越住宅环境，积极有效响应了思南县安居工程，使居民能够更好生活和工作，使思南人民能够更好感受到经济发展所带来直接好处。

从环境效益来说该开发过程全部是文明施工，最大程度减小了对环境破坏，该工程完成后，从前脏乱差大体环境变成了环境幽雅