恒安新区商业中心项目可行性研究报告投资建议书doc文档（92页）

大同煤支持着全国大火力电网大港口大城市煤气发生炉以及全国多个省市自治区多家大中型企业，有力地支援了全国经济建设，并远销欧亚美多个国家和地区。

大同市本地水资源总量为亿平方米，人均水资源量仅为立方米，为全国人均占有量左右，水资源十分贫乏。

现在用水状况是工业与生活用水占，农业用水占。

虽然水资源开发利用率已达，但年缺水量仍为多万立方米。

恒安新区概况恒安新区位于山西省北部大同市矿区，恒安新区就是大同矿务局棚户区改造工程，分棚户区和沉陷区两区。

据不完全统计，目前是亚洲最大居民居住区，施工工程分三期，年是第期。

是第二期。

年月份开三期和地煤棚户区，预计年月份前交付使用。

由于恒安新区是山西大同矿区棚户区居民拆迁后居住地，且前期未正式命名为恒安新区，当地居民便将其称作棚户区，久而久之就习惯了这样称呼。

遂所谓棚户区即是恒安新区。

大同实施煤矿棚户区改造和采煤沉陷区治理工程，投资多亿元，规划年建成多万平方米员工住宅，使近十三万户近万矿工及家属居住条件得到彻底改善。

名称恒安新区别名棚户区距大同市区约公里所属地区山西省大同市火车站大同火车站所属管辖大同市同煤集团公交线路路小区建筑面积超过万平米，约万户附近公路大运路口楼层数层电话区号居住人口三期建成后四十万人左右邮政编码居住人群矿工家庭及部分外来人口车牌代码晋小区代码，经济发展概况国民经济分析国民经济平稳健康发展经初步核算，年全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。

从上图可以看出，大同经济除年受全球金融危机影响涨幅较小外，直处于高速发展状态。

根据国民经济运行规律，国民经济稳定快速发展，必定会带动房地产发展，提高房地产投资量，房地产业发展同时又会促进国民经济发展，两者相辅相成。

从美元到美元是实现跨越式发展关键时期，这个时期市场经济逐步完善，经济保持快速增长，群众生产和生活条件不断改善，也将逐渐带动房地产发展。

固定资产投资平稳增长年全市全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长。

其中，国有经济单位投资完成亿元，增长非国有经济单位投资完成亿元，增长。

社会消费品零售总额增长较快消费品零售总额年全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长。

其中，城镇消费品零售额亿元，增长乡村消费品零售额亿元，增长。

分行业看，全年全市批发业实现零售额亿元，增长零售业实现零售额亿元，增长住宿和餐饮业实现零售额亿元，增长。

消费结构年全市限额以上批发零售贸易企业销售额中，服装鞋帽针纺织品类增长石油及制品类增长书报杂志类增长汽车类增长。

城乡居民收入稳步增长人民生活年全市城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。

城镇居民人均消费性支出元，比上年增长。

全年农民人均纯收入元，比上年增长农民人均生活消费支出元，比上年增长。

指标金额元比上年增长城镇居民人均可支配收入农村居民人均纯收入城镇居民人均消费支出农村居民人均生活消费支出从上述数据可以看出，目前大同市整体经济运行稳定，经济环境良好，人民生活逐年提高，社会消费品零售总额增长迅速，大同市社会消费品零售总额近年保持平均以上增长率，商业地产发展潜力巨大，在西部地区处于较高水平，适合进行商业地产投资。

大同市居民收入水平在山西城市较高，物价偏高，但有着较高人均消费支出。

在大同市第三产业稳步发展带动之下，必将促进商业地产和消费需求增长。

产业结构分析电力资源优势大同是华北地区重要电力生产基地，大同三角区神头二电厂大同二电厂，丰镇电厂共同组成我国最大输变电网，既满足了电气化铁路晋煤外运用电，又保证了向京津唐地区供电。

大同具有良好电力生产发展潜力，境内仍有继续建设火力发电厂各种资源条件，可向东部地区提供成本更低电力资源。

旅游资源优势大同以其丰富旅游资源驰名中外，享有佛国龙城之美誉。

境内古建筑古遗址余处，现有国家级文物保护单位处省级文物保护单位处。

年，大同被评为中国优秀旅游城市。

工业基础优势大同市作为国家重要能源基地，工业基础势力雄厚。

早在五时期，大同就被国家列为重点建设城市，相继建成了亚洲最大机车厂大同机车工厂我国最大军用动力机械厂山西柴油机厂当时国内最大水泥厂大同水泥厂最大合成橡胶厂山西化工厂。

经过年建设发展，大同已初步形成以煤炭电力为支柱产业，冶金机械建材化工轻纺制药食品等工业门类比较完整工业体系。

农业基础优势大同地域辽阔，可耕种土地面积多，人均耕地面积三亩以上。

具有宜林宜农多种类型土地资源和生物资源优势。

因此，大同有望成为京津唐肉食品基地蔬菜基地和杂粮基地。

大同市投资环境分析交通便捷大同市是我国中西部地区离首都最近离出海口最近块风水宝地。

按铁路里程东望北京公里，西眺呼和浩特公里，南下太原公里，北上中蒙边界二连浩特公里，是华北地区重要交通枢纽城市。

京包大秦等条复线电气化铁路及余条支线专用线纵横交错，沟通华北西北东北和三晋腹地联系，京大大运和得大高速公路等多条干线四通八达，飞机可直达北京上海广州等城市，大同已形成了铁路公路航空相互配套立体交通体系。

资源丰富大同市矿产资源丰富，除煤炭以外，主要矿藏有铜铁金银铝锌等金属矿物和石墨磷长石云母石灰石珍珠岩大理石花岗石玄武石沸石等非金属矿物。

大同可望成为资源相对贫乏沿海及渤海经济圈矿产品原料基地。

环境优美大同市地处温带大陆性季风气候区，受季风影响，四季分明，年平均日照时数为小时，大同市建成绿化覆盖面积平方公里，绿化覆盖率。

城市人均公共绿地面积由平方米提高到平方米。

大力推进热电联产集中供热，全年二级以上良好天气达到天。

设施完善大同建成了以光纤传输为主，辅以数字微波卫星传输等方式通讯网络，固定电话网移动通讯网数字数据和多媒体通讯通达全国和世界许多国家及地区，固定电话机普及率达每百人部。

邮电邮路总长度公里，可传输国际国内特快专递邮件。

金融体系大同是晋冀蒙交界处金融中心，已形成了国有独资商业银行为主体地方商业银行为补充金融体系，服务功能比较齐全，可受理各种涉外业务。

中国人民保险公司太平洋保险公司分支机构可办理国际上通行保险业务。

本章小结大同市是山西第二大城市，是晋北乃至整个华北重要资源性城市，重要煤炭资源和电力能源基地，同时拥有全面工业体系和丰富旅游资源，总体经济发展良好，与大北京城市带有着密切联系。

在近几年发展过程中，大同市不断加大城市拆迁改造建设力度，加大固定资产投资，在大同城市面貌焕然新基础上，也不断改善着城市投资环境。

城市配套设施完善人民生活水平提高，直接催化着房地产需求旺盛，也带动着商业地产投资发展。

第三章城市发展规划城市结构及发展规划城市总体规划大同市现有规划主要向东面发展，东进西融城市东移。

坚持新城建设和旧城改造并重方针，搞好大同御东新区建设，搞好市区道路和两大出口建设。

抓紧大同机场建设。

中部年计划开始进行搬迁，旨在恢复古城墙貌东部御东新区是大同市今后年城市发展主要方向，是主城区口泉地区文瀛湖地区主两副结构形态副区域南部依靠大同市经济开发区带动，城市经济功能逐渐南移，集中力量引导城市向东南发展。

古城改造范围限制大车进市区红线古城改造东移西融年月开始进行搬迁，旨在恢复古城墙貌大同市东西南北建设四大安置新区，分别位于御河西岸西环路西侧南环路南侧站东大街两侧，由被拆迁户自主选择新居拆迁办法拆平还平以旧换新，政府有限度补贴搬迁费用和超出部份面积结算。

恒安新区规划大同实施煤矿棚户区改造和采煤沉陷区治理工程，投资多亿元，规划年建成多万平方米员工住宅，使近十三万户万矿工及家属居住条件得到彻底改善。

恒安新区规划图附后第四章商业市场调查分析大同市商业环境分析市区商业布局分布大同市商业现状由于年月旧城改造使现有商业网点已拆或待拆。

现有商业设施初步满足商业活动需求，但缺乏商务主导型商业功能区，无形成中央商务区及国际化现代化设施商务区。

东关商圈以云中商城小商品市场海销手段，达到出人意料轰动效应，以达到事半功倍宣传目。

必要时可选择名人担任本项目形象代言人，通过名人效应，达到项目宣传目。

通过赞助公益事业慈善事业，以及配合协助政府举办各种纪念活动主题活动等方式为项目造势。

设计形象生动项目标识，标识立意要简约易记醒目，体现出项目商业主题。

在强势媒体播出系列广告专访。

设计广告语和广告歌，重点是突出本项目商业特色和商业主题。

制作系列电视广告短片，力求广告在形象上简约优美动人，内容上突出项目优势，反映项目主题。

建立项目网站，设计精美网页，链接知名网站，在建立数字信息渠道介绍项目招商信息同时，通过各种网络营销和广告发布技巧运用，如设立品牌论坛业界风云人物排行榜评比活动建立品牌信息发布平台等手段，提高网页点击率，取得良好宣传效果。

制作精美招商书，招商书平面设计要独具匠心完美，印刷精致，达到良好宣传效果。

在招商恳谈会期间，安排促销人员在项目周边派发项目招商广告宣传单。

选择具有影响力和高覆盖率杂志报纸等平面媒体，在段时间内，连续不断地发布品牌招商宣传广告。

广告文案要形象生动，使人阅后难忘。

制作漂亮醒目户外广告，如车厢广告灯箱广告以及路牌广告等。

广告牌均以醒目标语美丽图案向公众展示项目商业主题。

大同主流媒体调查大同市媒介主要为电视盒报纸。

大同电视台三个频道内容各有侧重频道主要内容大同新闻大同经济大同娱乐收视率较高为大同和大同报纸主要为大同日报和大同晚报。

大同日报为党政报纸，大众报纸为大同晚报，主要内同涵括新闻经济娱乐等。

报纸发行量大同日报万大同晚报万其他媒体有三晋都市报山西晚报山西日报等，发行量不大，市场反应般。

第十章投资成本与费用估算项目投资评估和财务分析将站在投资人角度进行，以达到评估和分析客观性和准确性。

项目占地亩，土地出让金，万元每亩，投资万元项目地上商场部分平米地下商场部分平米总建筑面积平方米，项目预计总投资约人民币万元亿元。

开发成本估算土地使用权出让金土地使用权出让金，土地征用拆迁及前期七通平费。

本项目所需征用土地基本已经完成了拆迁平整及七通平。

土地使用权出让金亩万元万元前期工程费前期工程费万元详见本项目前期工程费估算表。

前期工程费估算表建安工程费建安工程费总开发面积每平米造价万元建安工程费平米造价项目造价元平米项目造价元平米桩基础土建工程，电梯消防水电安装燃气通讯系统监控系统智能化设施闭路电视合计，基础设施改造费项目计算依据计价万元规划设计费建安工程费可行性研究费建安工程费水文地质勘查费建安工程费筹建开办费建安工程费合计基础设施改造费万元供电供水排水电信通讯燃气供暖道路绿化等基础设施配套预估费用万元。

开发期间税费开发期间税费万元开发期间税费览表类别计算依据应缴税费元城市综合开发费元平米开发管理费综合开发费，人防工程异地建设费建筑面积元平米养老金保险建安费图纸审查费建筑面积元平米，定额管理费建安费‟，质检费建安费‟墙体材料专项基金建筑面积元平米，监理费建安费气象局建筑面积元平米，建筑垃圾处理费建筑面积元平米，消防管理费商业元平米，招标代理费建筑面积元平米，测绘费元宗地，控规设计费元宗地，规划设计费用地面积元平米用地