慈溪雷克萨斯汽车4S店及相关附属设施项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

三个产业比例调整为。

全社会消费品零售总额亿元，增长城镇居民人均可支配收入元，增长农村居民人均纯收入元，增长居民消费价格指数。

按照国际经验，人均超过美元，消费结构向发展型享受型升级，过去奢侈品将转化为居民必需品。

中国机械工业联合慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司会专家认为，当人均达到美元时，汽车开始进入家庭。

而人均达到美元时候，私人购车将出现爆发性增长。

中国工业化进程不断加快和人民生活更加富裕发展趋势，将不断扩大轿车购买群体，轿车成为汽车需求增长主力，高档轿车占汽车需求量比例将稳步上升且将保持较稳定需求在慈溪消费市场中，工薪家庭已经成为购车族。

小汽车拥有量从年不到辆到年突破辆，中高级小汽车比例较大，截止年底，城镇居民每百户小汽车拥有量达到辆，农村居民每百户小汽车拥有量达到辆，随着燃油税改革和慈溪机关车改政策出台，将进步促进汽车消费。

丰田汽车品牌雷克萨斯年首次现身于洛杉矶车展，年雷克萨斯第年就销售了辆，到年，销售额已增至辆，成为美国市场上最畅销豪华进口车。

与同类车相比它在乘坐舒适感燃油经济性操控和动力表现优异，价格具有较强竞争力。

凭借良好品质和售后服务，年雷克萨斯成为美国最销畅豪华车，并且直蝉联至今雷克萨斯在国内市场有着同样不俗表现，年上牌量达到辆，销售增长超过。

慈溪市截止目前为止尚未有家由厂家正式授权雷克萨斯专卖店，本项目建设将在我国汽车销售业发展推动下，在慈溪市良好社会经济环境下，充分发挥雷克萨斯品牌优势，把服务作为企业核心竞争力，将实现项目预期目标，有效满足慈溪及周边客户需求，促进慈溪商贸经济和社会又好又快发展。

慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司项目建设地点本项目位于慈溪市坎敦街道孙方坎中村，南邻永安路，东靠规划路。

项目建设内容与规模本项目建设总用地面积为平方米，总建筑面积平方米，建筑占地平方米，其中主体建筑展厅维修车间库房等面积平方米附属房建筑面积平方米，门卫建筑面积平方米，地下建筑面积平方米，容积率，建筑密度，绿化率，停车位个销售规模年销售辆高档进口汽车。

项目建设方案设计基本理念根据城市规划建设需要，结合雷克萨斯汽车营销理念，尽量利用有限土地资源，创造顺畅销售及维修交通流线，实现便捷，立体优质服务品质。

销售店外观设计以突出个性化高级感为基本出发点，为了营造与雷克萨斯品牌相符高雅气质，本设计对每设计都有精心设计表现。

从正面中央部向两侧伸展半圆玻璃幕墙面，展现了恭候顾客莅临用心服务姿态位于玻璃弧面外侧宽敞展示缓冲空间，则给人以亲切舒适感入口设计，在赋予了雷克萨斯高品质品牌形象同时，也强调了其销售店富有现代感造型特征环绕整个建筑物白色装饰带，彰显出高雅气质和非凡品质。

慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司总平面布置总体布局充分考虑基地周边环境，将建筑主入口设置在东侧规划公路方向，展厅面向入口，突出公共建筑物参与性，同时在城市主要道路上形成个视觉汇集点，具有明显指向性和标识性，可以很好引导人员流动。

大方现代风格也为城市提供了个良好视觉景观交汇点。

维修车间布置在地块西侧，远离展示销售部分，同时又通过大面积玻璃窗与展厅部分相连接，让顾客可以随时掌握爱车维修状况，体现了雷克萨斯所提倡人性化服务宗旨。

维修服务有单独接车及维修入口，方便修车顾客。

车间二层为保养工位，少部分停车位。

从南侧坡道进入。

屋顶也设停车位。

停车位布置，遵从顾客在前面开放地带，维修以及员工停车靠后为私密地带，做到了分区明确且流线清晰。

竖向设计竖向设计以周边城市道路标高为依据，尽量处理好本场地与周围道路场地衔接关系减少填挖方量。

室内外高差米。

交通设计在交通设置上，主入口在东侧规划路方向，功能分区明确，不同服务流线清晰，给予顾客明确指引方向，体现销售店贴心人性化服务。

沿车间及展厅外侧形成环行汽车行道，设置双车道。

顾客停车位设置在展厅正前方，方便买车顾客出入，维修交车区设置在维修服务出慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司入口侧，体现了雷克萨斯品牌优质售后服务维修车位以及新车车位布置在销售中心后方以及车间二层三层屋顶，最大可能利用了有限土地资源。

洗车场布置在坡道下方，远离销售展厅。

景观环境设计在满足功能需要基础上最大可能丰富了环境景观，创造出了丰富怡人小环境，不仅内外渗透，同时也对城市景观做出了周详考虑。

在展厅外环境中，主入口处采用精致明亮双立柱来引导人流进出，大部分道路预留出给大量车流，以缓解大量机动车带来交通压力。

同时道路周边有绿化带来隔离，使销售中心处于个相对安静而又醒目位置。

建筑设计建筑平面功能布局本项目主要功能分区为两个部分，即销售服务中心和维修服务车间。

功能分区明确，利用防火墙划分为两个相对但是又紧密联系区域。

展厅设置在地块东侧，沿城市规划道路，共计层，底层主要设置展厅，顾客休息室，洽谈室，服务接待，收银等办公室，为开放式服务空间。

前半部分上空，形成宽阔展示空间，带给顾客毫不压抑入口空间。

展示大方高雅品牌气质。

二层设置各种办公室，培训室，为较为私密空间。

弧形外走道呼应外立面玻璃幕墙，与下部紧密联系。

慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司维修车间设置在地块西侧，为层钢筋混凝土结构，底层为维修车间工位和维修车间办公室及原料仓库等，方便维修工具取用，同时又通过大面积玻璃窗与展厅部分相连接，二层设置保养工位以及仓储。

二层及三层屋顶是为了更加有效利用现有土地，放置新车以及少数维修服务车辆，采用栏杆围合，立面效果通透立体。

消防设计总图消防设计利用周边城市道路用地内部环道构成完整消防通道，建筑周围形成环形通道。

单体消防疏散楼梯也满足防火规范要求。

本工程主要功能为展示销售中心和维修车间，地上层，高度米，并有直通室外疏散出口，其它方面设计也符合规范要求。

立面设计在建筑外立面上，配合雷克萨斯品牌高雅气质，采用大方简洁外立面形式，配合品牌思想，拥有极具现代感外观表现。

位于玻璃弧面外侧暖色调外壁，则给人以亲切感环绕整个建筑物白色装饰带，彰显出高雅气质和非凡品质。

结构设计结构体系本项目展厅屋顶为钢结构，其它采用钢筋混凝土框架结构。

结构安全等级为二级，以上结构环境类别为类，基础和卫生间环境为二类。

结构抗震慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司本项目基础设计等级为丙级，按度抗震设防，设计基本地震加速度为。

设计地震分组为第组，场地类别为三类土。

结构设计使用年限为年。

材料以下采用混凝土实心砖，以上采用粉煤灰多孔砖。

多孔砖应符合砼多孔砖建筑技术规范及宁波市砼多孔砖技术规范。

给排水设计水源本工程供水以市政自来水为水源，作为本工程生活用水水源和消防用水水源。

市政供水压力。

供水方式本项目采用市政管网直接供给。

排水系统排水采用雨污分流，废污合流，生活污水经化粪池含油污水经隔油池处理排入市政污水管网。

雨水流量暴雨强度公式参照宁波，雨水综合径流系数，设计暴雨重现期，取年，分钟消防排水消防电梯集水井及地下室集水井内污废水通过潜水泵提升至室慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司外污水井。

消防系统自动喷淋灭火系统按中危险级，设置自动喷淋系统，用水量为，由水泵房喷淋泵供水，设置两台水泵。

湿式报警阀设于泵房内，湿式报警阀前设置信号碟阀。

按，地下车库为中危险级。

自动喷水灭火系统为湿式系统，火灾时由喷淋泵向系统供水，喷淋泵置于地下室消防泵房内，备用。

湿式报警阀处压力开关控制水态指标看项目盈利情况良好。

动态分析项目税前财务内部收益率，财务净现值万元，税后财务内部收益率，财务净现值万元，从上述指标看，项目财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于，说明项目盈利能力较强，收益远大于投资者预期。

财务生存能力分析从财务计划现金流量表可以看出，在项目整个建设销售周期中，项目净现金流量均大于等于，说明项目在财务上具备自我生存能力，不需要进行额外短期融资。

不确定性分析盈亏平衡分析从盈亏平衡分析图上可以看出，若销售量达到正常年份时，项目即可保持盈亏平衡。

敏感性分析慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司项目不确定性因素主要是建设投资售价和运营成本，从敏感性分析图可以看出，售价对项目效益影响较为敏感，其次为营运成本，第三为建设投资。

敏感性分析图同时还表明，在成本不变时，当售价下降时，项目仍然能够保证基准收益率，就汽车销售这个行业来说，项目抗风险能力是很强。

财务分析结论项目在经营期内，经济效益可以达到投资者预期收益，盈利能力较好，投资回报可观，财务具备自我生存和可持续能力，并具有较强抗风险能力。

因此，从财务角度看项目是可行。

行业影响分析国内汽车销售行业，作为个行业出现，严格地说是出生于八十年代末期物流计划体制改革之后，成长于九十年代。

而进入世纪后，特别是在中国加入之后，汽车销售行业才加快形成。

目前整个行业正在从粗放式销售向整合行销转型，从产品销售向服务销售转型。

店是年以后才逐步由欧洲传入中国舶来品。

由于它与各个厂家之间建立了紧密产销关系，具有购物环境优美品牌意识强等优势，店模式这几年在国内发展极为迅速。

店是种以四位体为核心汽车特许经营模式，是汽车厂家为了满足客户在服务方面需求而推出种业务模式。

包括整车销售慈溪雷克萨斯汽车店及相关附属设施项目申请报告宁波弘正工程咨询有限公司零配件售后服务信息反馈等。

店核心含义是汽车终身服务解决方案。

近年来，随着慈溪经济高速增长，消费能力增强，马自达北京现代长安福特等大批知名平拍店先后登陆慈溪，发展势头十分迅猛。

作为本项目股东骏佳企业集团有限公司和明途国际有限公司在汽车销售领域具有多年丰富经验，本次丰田公司雷克萨斯品牌店首次登陆慈溪销售市场，对于慈溪销售市场由粗放销售型向服务销售型转型具有积极推动作用，同时，也在定程度上促进了市场竞争，避免少数几个品牌寡头垄断市场，这对于完善市场服务，提升行业管理水平具有促进作用。

区域影响分析慈溪作为我国东部沿海城市，经济市场化程度较高，民营经济较为发达。

近年来，随着慈溪市经济高速发展，人民生活水平普遍提高，消费能力逐渐增强，轿车作为高档消费品逐渐走入民间商务领域和普通家庭，汽车保有量持续增高，国际国内知名品牌纷纷登陆慈溪市场，此次雷克萨斯店入驻慈溪，将为慈溪市民及商务领域用车提供更为完善和便捷服务。

慈溪特色经济是家用电气制造业，雷克萨斯店作为商贸服务型企业，入驻慈溪后，不但不会对慈溪特色经济产生不利影响，相反还会与慈溪经济产生互补效应，完善服务，将节省大量商务时间，提高商务工作效率，这对于慈溪特色经济发展具有积极促进作用。

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