成都公墓项目可行性研究报告投资建议书word文档（22页）

从内外需求综合看，今年以来总需求增长适度回落，主要是宏观政策主动调控结果，有利于控制物价涨幅和实现经济运行综合平衡。

增速在上半年达到基础上，三四季度将小幅下降，预计全年增长略高于。

房地产调控初见成效年前个月，全国商品房销售面积同比增长，销售额增长，房地产市场运行总体平稳。

保障房建设按计划推进，定程度上弥补了商品房投资下降缺口，房地产开发投资增长，对于稳定整体投资增长和抑制商品房价格上涨均发挥了积极作用。

特别是，限购措施落实和实施范围不断扩大，以及开展房产税试点等，房地产投资需求得到定抑制。

线城市房价有所松动，并出现局部下降，二三线城市房价上涨趋于温和，房价过快上涨态势得到初步遏制。

对地方投融资平台摸底和整顿，使正在上升与土地房地产相关信贷风险和地方财政风险有所抑制，对防范系统性财政金融危机爆发具有重要作用。

区域城乡内外平衡状况有所改善中西部地区经济发展明显加快。

上半年，个省区增速超过，但东部省市仅有个。

除天津外，增速排前名全部来自中西部省区。

得益于农民工工资上涨农产品价格上升和各项惠农政策实施，上半年农村居民人均现金收入增长，明显高于城镇居民人均可支配收入增速。

应对危机以来，我国对外贸易出现积极变化，国际市场份额进步提高，对发展中国家出口占比超过，般贸易规模超过加工贸易。

在出口稳定增长同时，进口保持更高增速，贸易顺差规模减小，全年占比重将下降到左右，内外平衡状况改善。

西部主要城市经济对比社会消费品零售情况年，我市社会消费品零售总额为亿元，占个西部城市消费总额，低于重庆亿元，居第位同比增长，居第位，位列前三位分别是乌鲁木齐贵阳西安。

地方公共财政收入年，我市地方公共财政收入为亿元，在个西部城市中居第位，位居第位是重庆亿元增长速度为，居第位，排名前三位是银川重庆乌鲁木齐。

进出口总额年，我市进出口总额达亿美元，在个西部城市中排名第位缺兰州，重庆亿美元西安亿美元分列第位和第位同比增长，居第位，排名前两位分别是重庆贵阳。

成都重庆西安昆明呼和浩特南宁乌鲁木齐兰州贵阳银川西宁年月年月年增长速度年增长速度社会消费品零售总额与增长速度对比图亿元成都重庆西安昆明呼和浩特南宁乌鲁木齐兰州贵阳银川西宁年月年月年增长速度年增长速度地方财政般预算收入与增长速度对比图亿元城市居民人均可支配收入年，我市城市居民人均可支配收入达元，低于呼和浩特元西安元，居第位同比增长，居第位，贵阳西安昆明分居前三位。

农民人均纯收入年，我市农民人均纯收入元，在个西部城市中缺兰州居第位，呼和浩特元列第位。

从增长速度看，我市为，居第位，排名前三位分别是西安贵阳重庆。

成都重庆西安昆明呼和浩特南宁乌鲁木齐兰州贵阳银川西宁年月年月年增长速度年增长速度进出口总额与增长速度对比图亿美元成都重庆西安昆明呼和浩特南宁乌鲁木齐兰州贵阳银川西宁年月年月年增长速度年增长速度城市居民人均可支配收入与增长速度对比图元墓地行业市场分析根据联合国最新人口数据预测，年中国岁及以上人口占比将达到，低于经济合作与发展组织平均水平，人口老龄化问题尚不突出。

但是，年以后年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，岁及以上人口占比将年均增长，年岁及以上人口占比将达左右。

在这年里，中国开始全面步入老龄化社会。

到年，岁及以上老人占比将超过，社会进入深度老龄化阶段。

再来看看死亡人数，年，这年时间，中国年死亡人口都维持在多万人，平均每年万人。

从年死亡人口达到万之后，过去年，中国年死亡人口数量直在稳步递增。

年突破万，年突破万，按照人口出生规律，再过年，也就是到年时候，新中国成立后人口进入死亡高峰期。

其中年年出生人口多万。

到年前后，中国人口年可能有近万人口死亡。

可见，年，将是中国殡葬事业最高峰。

年均死亡人口将相当于年之前倍左右。

就成都人口来看。

全市常住人口中，岁人口为人，占岁人口为人，占岁及以上人口为人，占。

同年第五次全国人口普查相比，岁人口比重下降个百分点，岁人口比重上升个百分点，岁及以上人口比重上升个百分点。

成都重庆西安昆明呼和浩特南宁乌鲁木齐兰州贵阳银川西宁年月年月年增长速度年增长速度农民人均纯收入与增长速度对比图元而目前成都地区只有座陵园，分布较为平均，其中成华区龙泉驿区区内分部近家经营性公益性墓地。

价格也从到十几万不等，价格幅度大。

其中元人民币以下占总量元人民币占。

成都般墓地购买年限为年，年后和墓地方签续签协议，也就是说般块墓地拥有年限是永久，意味着成都座陵园与成都死亡人口基数来看，墓地数量远远未达到饱和状态。

五力模型分析现有墓地行业中竞争者可研目标位置位于区褔洪乡，地处成都以东，西面竞争者能对比范围很小，这取决于购买者对地理位置偏好决定。

成都东部包括成华区龙泉驿区区在内正规有近座陵园，分布较为分散，环境条件差别较大，价格浮动较大，很多墓地都有管理不规范情况。

成都市以东主要墓地览表墓地名称墓地地址价位环境优势劣势金龙山墓地成都龙泉驿区清水乡梨园村人民币以上公墓所处山势状如向环山口外振翼欲飞大鹏。

山中梨林成片，花郁草绿，阳春三月，梨花簇拥，冰清玉洁野花发而幽香，佳木秀而繁阳，玲珑剔透，日辉月映，流淌着个美妙传说。

因其地理位置处人流较小郊外，无处不体现做为陵园静距成都市区公里价位较高。

祝国寺望山陵成都市锦江区人民币不等围绕公墓园林化，墓区多样化，墓型艺术化，管理现代化目标，由多位环境设计师和艺术家共同携手设计，推出园林式艺术墓距市区仅公里，交通极为方便，是全市距市区较近陵园在市区内，人流量较大，墓区外环园位，同时也将是成都地区观光型陵园。

境不佳金沙陵园成都东隅锦江区琉璃乡龙灯山，北靠龙泉山脉人民币不等跳蹬河白马河如玉带环绕。

远眺金沙遗址，近倚两汉陵群，翠屏山金宝山万佛山，三山顾盼相向，形成前有江流，后有来龙，左有流泉，右有通衢，群山环抱，明堂开阔绝佳堪舆格局。

价格相对较低，性价比较高墓区内环境较差，管理松懈磨盘山墓地磨盘山南麓人民币不等各区域内将种植名贵花草树木，修建亭台楼阁艺术长廊花园花台水池将遍于园中，为群众缅怀亲人，寄托哀思理想场所。

原进入陵园内安葬死者生前都享有定名望。

如老红军烈士各级干部民主人士社会名流等。

七十年代修建了宏伟壮观人民骨灰堂。

公墓旁有殡仪馆，每天有大量钱纸灰烬在空中真武山憩园四川成都龙泉驿百工堰北侧人民币不等憩园墓体采用花岗石汉白玉等高档石材制作，墓型设计古朴端庄典雅大方，墓价高中低档数十种，价位丰俭由人。

墓区内各区相连小径相通布局合理设计精巧墓区外形左右对称气势雄浑，颇具皇家陵寝传统建筑风格，尽显王者之气。

张爱萍将军亲笔题名成都市真武山憩园。

距成都市区公里燃中依山傍水，绿树成该公墓经离灯寺公墓国西部阳光城境内，紧靠龙泉驿洛带古镇人民币不等荫，视野开阔，左携狮子山石牛观，右掌燃灯寺，背倚乌龙山，俯视望无垠成都平原全国著名地理大师李远国等多位大师选定成都城区公里院山公墓成都市成华区龙潭乡院山坡元人民币不等以山为院，院于山内，院山公墓注重环境天然形态，依山造势，是座花园式生态型陵园。

园区花团锦簇，松柏环绕，区内墓型较多考究客家文化，将交椅坟龟壳墓等蕴于其中，自然与人文相得益彰，极大地丰富了园区文化。

公墓中安葬着朱向离等十九位院山坡殉国烈士，是成华区爱国主义教育基地。

在市有企业推出了骨灰防腐剂，采用了钢筋水泥为造墓材料，力图保持墓内干燥，墓体坚固永存等等。

通过上述消费心理分析不难看出，购买者对于目标产品议价心理不是很强，消费者议价空间不大。

政策法律法规对购买者购买能力影响目前中国殡葬业发展仍未成熟化，这主要表现在政府对于殡葬业没有相关法律法规约束，行业定价随意，墓地行业曾多次入选公众评出十大暴利行业这榜单。

去年报出厦门安乐永久墓园高达万元人民币天价引起社会愤怒，许多网友都说现在死都死不起了。

所以，要墓地市场回到适当价位政府还得像治理房地产业样拿出决心。

不过就目前市场来看，政策法律法规对购买者讨价还价能力还是很相对很弱。

再有，收费不透明也是造成这原因重要因素。

市场对购买者购买能力影响从需求方面看，中国现在正在步入老龄化社会，这状态将维持到年，再加上我国人口基数大，每年过世人口总数很高。

对墓地需求量较大。

从供给方面看，城市中规划经营性公墓用地很少，远远没有满足消费者需要，土地供应偏紧，拿地成本越来越高。

另外，由于利润空间比较大，公墓经营公司倾向于开发中高档类型公墓，甚至有些公司专门只考虑购买力较强客户，打着专门化旗号，只开发高档公墓，造成公墓价格高起。

综上所述，市场需求量大供给量小，加上经营性公司不断打造天价墓地，造成墓地价格高开高走，消费者这种市场自然调节中几乎不具备讨价还价能力。

替代品产生威胁替代品种类各疗养院，医院都积极推动人体捐赠政府提倡葬河葬吹灰等葬方式还有些伴随科技发展墓地衍生品，如电子墓骨灰升入太空等。

替代品对研究对象影响中国人受中国几千年文化影响，对逝者都有敬畏之心，从古至今土葬都是中国主要下葬方式之，虽然现在国民素质相对于解放前有了很大提升，经过多年努力中国也与世界接了轨，但是在这么严肃问题上，很少人会采用如人体捐赠吹灰等下葬方式，绝大多数人死后都选用是传统方式下葬。

所以，就替代品而言，在目前中国市场要形成能与传统下葬方式抗衡力量仍需等待定时间。

通过建立波特五力模型，研究对象对于竞争者新进入者供应商讨价还价能力购买者讨价还价能力和替代品产生威胁这点所带来影响都较小，虽然模型建立在理论空间内，没有排除国际动态以及外界环境因素影响，但定程度上也能反映产品在市场价值，综上所诉，产品有很大市场空间以及利润空间。

战略分析分析村公墓矩阵分析战内略部选因择素外部因素优势受邻村前进村大量古墓影响，场址内也有清代遗留墓地，打造历史陵园。

政府建设项目，有定政治优势。

以地域文化打墓地特色殡葬文化。

生态公墓。

劣势墓地离成都市中心城区较远。

新建项目，社会认知度低。

机会逐步进入深度老年化社会和高死亡时期。

还未形成稳定市场，在购买者讨价还价能力薄弱时期取得高回报。

战略选择利用自身条件如特色殡葬文化政府支持历史背景等在年高死亡时期打造坚实品牌优势利用自身优势，借助购买者讨价还价能力局限性太高墓地价格，取得高额回报。

战略选择利用中国进入高死亡率时期建立品牌，增加社会认知度。

市场价格没有固定，可降低售价来吸引顾客抵消地域给墓地带来负面影响。

威胁国外发达殡葬企业进入。

国家政策调控造成利润降低。

销售周期长，不能快速回笼资金，照成资金链断裂战略选择用自身文化和本土墓地优势来对抗外国雄厚资金和发达殡葬企业。

可利用自身墓地文化和政府支持来加大销量应对利润变低局面。

战略选择国外殡葬企业打入中国市场必将让中国殡葬业产生混乱，在混乱中找准时机提升本公墓社会认知度。

国家调控后稳定平民化价位能带给市场活力，让墓地生存坏境变大。

建议墓地采用战略墓地行业价值相关联产业用品制造业主要石碑棺木寿衣供品花卉等人力服务遗体化妆奠仪司仪诵经法师封棺抬棺等专业人力提供者。

埋葬场所经营业墓园纳骨塔殡仪馆火葬场道场寺庙