成都大魔方(含酒吧、餐饮、影院、购物中心、室内游乐等)项目可行性研究报告投资建议书103页（doc文档）

成都市城市地位与影响力正逐年上升，在商务投资文化包容旅游观光人居臵业等方面受到全国范围认同。

城市化进程类比城市成都重庆中国北京上海东京纽约城市化水平低于左右以上人均美元第三产业超过接近按照城市化发展纳瑟姆曲线来判断，城市化水平达到以后，将进入国际公认加速发展期。

成都现阶段正是处在了这高速发展时期当中，城市化进程加快，未来发展潜力巨大。

西部成都走向中国成都根据零点研究咨询集团最新发布零点宜居指数中国公众城市宜居指数年度报告，宁波厦门成都三个城市位列宜居城市前三名。

同时，在上述报告中，三亚成都深圳三个城市位列城市包容性前三名。

成都优越人居环境高度包容性良好商业发展条件必将吸引越来越多人才和资本流入，更加提高成都城市魅力，形成良性循环，推动成都不断向前发展。

年，国务院正式批准了成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区，成都市成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后又个国家综合配套改革试验区。

成都市能够设立全国统筹城乡综合配套改革试验区是国家对成都统筹城乡发展实践高度肯定，是推动中西部发展重大战略部署，是成都加快发展重大历史机遇，同时意味着成都正从西部成都迈向中国成都。

成都国际地位越来越高美国德国韩国泰国法国新加坡和巴基斯坦等国家先后在成都设立了领事机构。

目前，驻成都外国领事机构数量已达七家，在内地仅次于上海和广州，成都已跻身中国内地领事馆第三城。

目前，已有多家世界强落户落户成都。

随着近年成都市利用外资逐年增加，在全国乃至国际上影响不断提高，逐步奠定了其外向型开放型城市发展格局。

天府新城区域投资评价天府新城作为正在崛起城南副中心，娱乐商务居住等功能产业聚集于此，已成为了开发热土。

项目附近天府新会展中心以每年近场展出规模带动了区域发展，并为区域带来了巨大人流。

通过延伸会展业产业链，可以创造出类似于拉斯维加斯产业发展模式，暨以会展带动享受式旅游，将观演餐饮主题酒店等服务融于体新模式。

城市规划层面随着成都市社会经济进入了城乡统筹和科学发展新阶段，成都市已形成了新城乡规划空间发展战略全域成都发展战略。

该战略提出了城两带六走廊发展模式，未来城市将集中发展条走廊，形成走廊式集中发展格局，串珠式布局结构，紧凑城市形态。

年，成都先后启动建设南部东部北部西部四大新城，充分发挥新城聚集要素。

随着城市快速发展，南部新城又称为天府新城，按照规划，向南将是成都市主要城市发展方向，天府新城将成为个人口密集国际时尚区域，其国际化城市配套，将吸引国内外大量高端人群入驻。

同时因其处于城市南部发展走廊核心位臵，也将成为成都市现代服务业发展基地，其重要性不言而喻。

本项目就处于天府新城核心位臵。

项目区域价值分析路网发达，交通十分便捷目前区域已建成天府大道红星路南延线永丰路益州大道剑南大道成雅新成仁快速路等干道，使得主城区与天府新城形成无缝对接，为区域构筑了完善交通路网体系。

地块周边交通可通过天府大道红星路南延线直接到达，横向道路也可通过高新孵化园民悦西街民悦东街方便快捷通达本项目。

在建地铁号线和规划中地铁号线在高新孵化园站交汇，与项目地临近。

另外，项目地距离天府广场分钟车程，到国际机场分钟车程，交通十分便利。

因此，随着年地铁号线开通，地铁号线建设，由公交地铁等形成交通网络，将为项目地块到达天府广场国际机场提供最经济快捷立体交通网络。

综上所述，天府新城区域交通发展优势十分明显。

产业规划天府新城发展方向是将软件及服务外包产业发展成为成都最具竞争力和代表性战略性产业，打造成为国内外著名软件企业主要聚集区和国际化软件产品主流提供地。

预计年，软件及服务外包产业产值达亿元，出口达亿美元，从业人员达万人以上。

年，软件及服务外包产业产值达亿元，出口达亿美元，从业人员达万人。

根据天府新城规划，新城被赋予了科技商务国际时尚宜居五大功能，产业发展是先导，是推动新城建设力量源泉，新城建设是载体，是软件及服务外包产业发展必然要求，未来二者互相促进，共同发展。

项目位置选择地点与地理位置项目选址获得了市政府支持同时在产业规划区位及交通等方面具有独特竞争优势，各种有利条件使得本项目具备良好发展前景。

项目地位于成都天府新城行政办公核心地带，目前，该地块是成都南部新城中轴线天府大道侧余下唯块可建设用地。

选址天府新城具有以下优势政府支持本项目拟打造文化娱乐基地，与成都政府提出促进现代服务业发展目标不谋而合，同时也符合天府新城服务业发展规划，获得了政府方面大力支持。

区位优势项目位于成都中轴线人民南路南延线东侧。

在城市总体规划中该段轴线定义为科技商务中轴线。

按照城市总体规划，该区域是整个城市向南发展先导区和核心区，其区位优势明显。

交通优势地块周边交通通过天府大道红星路南延线直接到达，横向道路通过高新孵化园民悦西街民悦东街可以方便快捷通达本项目。

地块开发条件项目地块四面临路，交通通达性良好。

地块形状较为规则，整个地块呈梯形状，南北短东西长。

项目现场地已经达到七通平施工条件。

地块总占地面积约亩，土地使用权性质国有建设用地。

目前已经平整完毕，地势平坦，四面临路，呈梯形装。

地块北侧为在建成都人民中级法院地块，西面临天府大道，与高新孵化园对望，南侧则为规划中歌剧院，东侧临红星路南延线濯锦南路。

项目开发环境影响评价项目区域环境质量区域大气质量影响因素主要来自项目工地自身部分建筑物，但对区域影响较小。

对区域声学环境影响主要来自交通噪声，天府大道红星路南延线等交通干道产生交通噪声对区域有定影响。

项目建设和生产对环境影响本项目为城市综合体建筑，建成投入使用后对环境有定影响。

在设计中，针对污染源实际情况，只要采取积极治理措施，环境质量完全能达到国家有关标准要求。

项目主要污染因素与治理措施该项目建成使用后，所产生废气废水废渣量较多，但有害成分轻，噪声强度低，均易于治理。

废气废气经抽风井道，排至大楼顶面稀释排放。

锅炉选用性能优越燃烧器，烟囱附壁保证烟气高空排放餐厅厨房炉灶采用炉罩分离垂直上抽式高效机械排风设施卫生间地下车库通过机械排风方式处理，采用机械排风。

废水项目将严格按清浊分流放至排水管网。

餐厅排出含油污水，经隔油处理后排入市政下水道餐厅经营产生泔水等将采用先进微生物循环系统进行处理，以循环利用粪便污水与生活污水采用分流制，粪便污水经化粪池处理停留时间小时以上后排入城市污水管道地下层污水池均采用潜污泵提升排入室外雨水管。

废渣在建筑外设固定场所集中存放垃圾，放臵于加盖垃圾箱中，每日清除外运。

三项目相关市场分析根据大魔方项目功能构成，以下对本项目可能成都相关物业市场进行调研，来判断本项目各物业市场前景。

成都观演建筑市场分析从成都城市发展和文化消费角度看，未来几年成都市文化消费需求将呈现爆发式增长，文化消费市场迫切需要大型观演中心。

目前，成都现在尚缺少能够举办国际水平高规格高品位商业体育赛事以及娱乐演艺活动大型室内场所。

成都市拥有专业演出场所个，投资万元以上娱乐场所余个，当地演出团队个，演艺人员在人以上。

成都现有演出场所有娇子音乐厅锦城艺术宫金色剧院体育场体育馆等场所。

但是存在规模较小功能单设备落后装台不便成本高等缺点。

目前，成都尚没有个座位数超过万座演出和体育场馆，唯个个座位室内体育观四川体育馆，是上世纪八十年代修建，设备陈旧，功能不齐，难以承担高水平演出和体育比赛。

在建有三座均不超过座剧场式演艺场所。

因此，成都现在尚缺少能够举办国内外高规格高品位商业体育赛事以及娱乐演艺活动场所。

从成都文化消费需求特点看，随着年成都人均突破万元，文化消费需求将呈现爆发式增长，文化消费市场迫切需要大型观演中心。

因此，从消费升级和功能缺失方面，需要为成都市提供能够满足人们日益提高文化娱乐场所。

酒店市场分析成都市酒店业步入了成熟发展阶段，高星级酒店已形成了相当规模，各项设施配套完善，到年，成都市将拥有五星级酒店家到年，成都市五星级拥有量将扩大至家，未来高星级酒店供应量将会十分巨大。

但是，具有特色主题酒店则相对较少，而市场上又有定程度需求，因而，主题酒店将具有较强市场竞争力。

成都市星级酒店整体概况成都现有家五星级酒店四川锦江宾馆成都总府皇冠假日酒店成都索菲特万达大饭店成都天府丽都喜来登饭店成都加州花园酒店成都凯宾斯基饭店成都家园国际酒店成都望江宾馆香格里拉酒店洲际大饭店成都世纪城假日酒店西藏饭店。

以上成都家高星级酒店表现出如下特征占据成都各个酒店业黄金口岸高星级酒店主要集中在市中心，交通四通八达，人气很旺。

索菲特万达饭店在滨江河畔，处于高档酒店群之中，临近人民南路主干道。

凯宾斯基酒店在人南立交桥旁，距离双报告四整体转让超高层项目五地下车库个销售价格集群商业建筑部分项目集群商业部分分为裙楼部分商业，性商业等，便于分零销售。

根据商铺所处位臵和销售时间不同，本报告市场竞争力部分已论证得出本项目商业销售价格分别为元平米元平米元平米元平方米。

平均销售均价元平方米。

住宅根据对天府新城住宅市场调研，本项目住宅按照推出时间不同，本报告市场竞争力部分已论证得出住宅销售均价分别定为元平方米元平方米元平方米元平方米。

平均销售均价元平方米写字楼根据天府新城写字楼市场情况，本报告市场竞争力部分已论证得出本项目写字楼均价为元平米。

超高层建筑主体娱乐酒店本报告市场竞争力部分已论证得出超高层建筑以元楼面地价整体转让项目。

地下车库地下车库按建筑面积销售，销售价格为万元个车位销售收入估算本项目可销售物业为住宅集群商业写字楼超高层项目转让地下车库，项目年内可实现销售总收入万元全部销售收入分批比例预测单位万元销售计划年度合计序号比例单位面积年年年年住宅楼住宅楼住宅楼大魔方项目可行性研究报告住宅楼写字楼写字楼集群商业集群商业集群商业集群商业车位个车位个车位个车位个整体转让酒店合计持有资产价值估算本项目观演建筑停车楼和部分住宅商业写字楼地下停车库为持有物业，持有物业资产价值总计万元。

持有物业资产价值估算序号资产名称单位单位价值元建筑面积资产价值万元备注观演建筑万元以单位投资成本估算价值观演建筑地下功能部分万元以单位投资成本估算价值大魔方项目可行性研究报告停车楼万元以单位投资成本估算价值地下停车库万元以单位投资成本估算价值合计万元租赁经营收入估算本项目租赁收入为车位出租收入经营收入为观演建筑每年场次演出经营收入，项目运营后，每年可实现租赁经营收入万元。

序号租赁项目名称年度数量单位单价元合价万元备注车位出租收入年个持有个车位按照出租率，每月按照元个月计算租赁