成都市锦江区皇经楼配套养老院项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

集团完成了沙河综合整治工程文殊坊街区建设管线工程天然气建设和限价商品房建设等大批市政环境建设项目，多项工程获得国际国内大奖。

其中沙河综合整治工程于年获建设成都杰出贡献奖中国人居环境范例奖，年，夺得世界河流整治最高奖项国际舍斯河流奖。

目前，城投集团正在实施以下成都市重点城市建设工程城乡体化新居工程建设。

新居工程是成都市对五城区平方公里可发展用地进行整合，全面建设新型城市化社区，最终实现农村居民向城市居民转变农村社区建设管理体制向城市社区建设管理体制转变工程。

该工程建设包括个新居点建设和个场镇改造以及公共设施和市政配套。

至年底，新居工程累计竣工面积已达万平米成都东郊惠民工程，该工程是成都东郊五个片区内企业生活区进行改造，改造危旧房和低洼棚户房屋面积约万平方米，住户约万户。

工程实施将使该区域职工居民住房条件得到明显改善，并为城东地区第三产业发展创造良好条件。

目前，已完成近万居民搬迁，约万平方米安置房建设正加快进行。

赖家店场镇改造工程。

赖家店场镇改造是市政府确定重点城中村改造项目，总投资约亿元，目前，项目已完成拆迁，城市基础设施和安置房建设正稳步推进。

投融资平台城投集团是省市政府指定融资平台，除承担自身项目融资外，还承担了成都市教育项目地铁二号线期工程个工业园项目大熊猫生态园项目卫生项目及地震应急及灾后重建项目融资，截至年月城投集团融资总额为亿元，其中自身项目融资亿元其中灾后重建贷款亿元，为其他项目融资亿元其中地震应急贷款亿元。

城投集团贷款偿还情况良好，银行信用评级逐年升高，持续融资能力较强。

为充分发挥融资平台作用，城投集团除建立和加强了与国家开发银行中国工商银行中国建设银行建行中国银行等金融机构良好合作关系。

四项目申请人姓名二职务三年龄四专业履历五身份证号码第四章项目区域概况本项目选址属成都市锦江区琉璃乡皇经楼村组现为成龙区街道办事处辖区，位于成都市中心城区东南部，三环路外侧，新成仁路以东。

锦江区经济和社会发展概况锦江区地处成都市东南部，位于国务院批复成都市总体规划城市向东向南发展重要开发建设区域。

区域面积平方公里，常住人口万人，辖个街道办事处和个乡。

锦江区内平均海拔米，其西北部地势平坦，为成都市商贸繁华区域，东南多为浅丘，年平均气温，年降雨量毫米。

辖区内有著名春熙路盐市口商业区，是成都市最繁华中心城区。

锦江区委区政府坚持商贸立区工业强区开放兴区建设带区为民富区战略，不断完善基础设施建设，优化产业布局，调整产业结构，扩大对外开放，经济建设和社会发展成就卓著。

四川成都教育产业园区成都锦江工业开发区成都市现代商贸发展试验区蓬勃发展，众多现代商贸集团高科技企业房地产巨头金融保险机构新闻通讯单位高档宾馆竞相落户锦江。

个汇聚人流物流信息流技术流资金流，并高速运行发展投资热土，正在逐步形成。

三环路锦江段老成渝路成龙路玉双路东大街红星路朝阳路石胜路沙河整治工程开工建设，进步拓展了锦江区经济发展空间，创造了众多投资发展机会。

该区有位于府南河之滨外环路以内毗邻高新区省级工业开发区锦江工业开发区，规划占地平方公里，基础设施完善。

经过近年来开发建设，已初步形成以电子信息现代医药高新技术产业为主体工业体系。

锦江区驻有各种类型公司地区总部及其分支机构家。

其中，跨国公司设立投资性公司和代表处家，近年来，锦江区坚持以商务支撑商贸，经文化润色经济，以改造托举发展发展思路，努力创建城乡统筹和先行区都市优选区商贸商务核心区外商外资聚集区人居环境区。

年，锦江区坚定不移地实施城乡统筹四位体科学发展战略，克服特大地震金融危机等严竣挑战，着力抓好农村产权制度改革现代服务业发展和谐社会建设等重点工作，取得了改革发展抗震救灾维护稳定重大胜利，不断增强区域竞争力和可持续发展力，结构调整成效显现，统筹发展态势良好，社会建设全面推进，民生保障力度加大，继续保持经济社会健康发展良好势头。

年，锦江区国民经济发展平稳，产业结构优化。

年，全区实现地区生产总值亿元，比上年增长，其中，第产业增加值亿元，第二产业增加值亿元，第三产业服务业增加值亿元，比上年分别增长和。

三次产业结构由上年∶∶调整为∶∶三次产业对贡献率分别达到。

按常住人口计算，人均达元，同比增长。

年末，全区常住人口万人。

总人口万人户籍人口。

年全区共出生人，人口出生率，人口自然增长率。

城乡居民收入稳步增加，人民生活水平进步提高。

全区在岗职工年平均劳动报酬为元，较上年增长了农民人均纯收入达元，增长，比上年净增元。

年，全区城镇居民人均可支配收入达到元，同比增长。

二项目周边区域概况成龙路街道位于成都市区东南近郊，处于成都市东部新区起步区中心位置，所辖区域东接龙泉驿区洪河镇，南连锦江区柳江街道锦江工业总部基地和三圣街道，西止新成仁路，北邻沙河大桥。

办事处成立于年月，辖区面积平方公里，辖个行政村个社区，常住人口万人，其中农业人口万人。

纵贯辖区成龙路老成渝路新成仁路，三环路石胜路构成三纵两横骨干道路网。

辖区有企业家，有省农科院市社科院等科研教育机构，锦江体育公园成都国际赛车场等也位于该区域内。

年实现地方财政收入万元。

本项目西北为锦江工业发展区柳江街道办事处，成立于年月，为四川省省级开发区。

锦江工业发展区是以现代生活居住商务科研为主综合性城区。

依托南心片区，定位为城市南部副中心片区东部组团，总部经济扩展区和锦江风貌带重要组成部分。

年月，成都锦江工业开发区正式更名为成都锦江工业总部基地，重点发展设计创意软件及信息服务业等产业，联动打造现代总部新城。

选址周边琉璃场现属锦江区柳江街道办事处是近郊老场镇之，原危旧房数量多市容脏乱差，市政配套设施较为滞后，其现状与城市社会经济发展要求不适应。

场镇周边包括皇经楼社区内城乡交错，长期存在不同城乡管理体制，近年来，随着经济社会快速发展，人口增长快流动性强，农用地与非农用地交叉多转化快，是农村城镇化城市辐射带动农村前沿阵地，也是城市化进程中矛盾最集中地方。

近年来，随着城市建设进程不断推进，包括皇经社区琉璃老场镇在内不项目周边区域城市面貌取得了极大改观，新居工程逐步建成，近郊居民实现了由农民向新市民身份转变，人居环境不断提升，周边多个大中型商品住宅楼盘已建成入驻，石胜路等城市主干路相继建成，片区基础设施配套公共服务设施不断完善，城市住宅新区雏形已初步显现。

三周边新居工程概况年，成都市委市政府作出了加快三个集中，统筹城乡经济社会发展推进城乡体化重大战略部署。

作为市委市政府部署实施城乡体化重大举措中心城区五城区新居工程即于当年起开始实施。

包括本项目建设区域在内柳江片区是新居工程实施重点区域。

新居工程着眼于统筹城乡规划统筹城建建设，切实解决三农问题，通过农民新居及配套基础设施建设，使得土地得到集中整理，增强中心城区承载力，同时加快推进城市化进程，组织农民向非农产业转移，切实改变城乡二元化结构特征，实现城乡社会经济协调发展。

自年，城乡体化新居工程实施以来，成都市五城区启动了个农民新居工程和处改造，批农民新居点已建成交付使用，安置人口万余人，同时实施新居工程区域道路管网等市政基础配套设施逐步完善，批学校农贸市场社区服务中心相继建成，城乡体公期借款利息为万元利率按商业银行年利率。

二还款资金来源项目主要还款资金来源为原配置土地净收益中锦公司其他配置土地。

三借款偿还分析详见附表借款偿还年限经计算，项目实施完成后，借款偿还期为开发银行年，商业银行年。

偿债保障比率分析项目计算期内可用于还款资金总额为万元，可用于偿还商业银行贷款本息资金总额为万元，综合考虑，计算期偿债保障比率为。

说明项目按当地实际地价拍卖并考虑定地价增长情况下，项目完全可满足贷款偿还要求。

第十六章风险因素及对策政策与环境风险任何项目都是在定经济市场法律政策等环境下存在和发展，外界环境如财税金融法律法规变化通货膨胀汇率变化自然环境变化等都可能会在不同程度上对项目产生定影响。

由于此类风险是外界客观存在，不以人意志为转移，项目有关各方不能防止风险发生，但可通过合理分散或转移等手段来降低由于风险带来损失。

此外，项目有关各方也应密切注意与项目有关财税产业政策和法律法规及技术标准等变更或可能发生变化，以便及时制定相应应对措施。

二项目风险经营管理风险主要是项目业主在项目经营和管理过程中，由于外部环境变化或经营者行为疏忽，或者组织结构上缺陷，直接影响项目获利能力情况。

对策项目业主加强对工程设计和概算资金控制，在不影响质量工期前期下，通过公开招标降低工程造价。

在施工中加强资金监督管理，防止项目实施过程中建设费用超支。

三财务风险土地运营风险本项目每年土地出让收入取决于土地出让面积和土地出让价格以及所出让地块使用性质综合居住等。

每年土地出让面积出让价格与业主在征地拆迁安置配套基础设施完善进度土地供需状况经济发展水平和房地产市场发展直接相关，由于各年征地拆迁安置配套基础设施投入等方面不均衡，每年或每季度可供出让土地面积不相同，土地使用价值性质不同，土地出让价格不相同，使得整个出让期内各时段土地出让收入具有定不确定性。

按照规划，我市向东向南发展后，该区域将建成综合性行政文化商务居住旅游等综合性区域，面临极好发展机遇。

根据项目所在区位和条件，项目区土地在预计土地出让期内分批完成出让把握较大，而且从中远期来看，城市组团式分区发展规模恰当，土地将愈加宝贵，地块升值空间也是较大。

但是短期内，由于各个区域都同时供地，有可能造成土地供应量过大，土地价格下降，会影响本项目贷款偿还和项目正常实施。

对策业主应加快场镇区域征地拆迁安置河道整治和配套基础设施建设力度，营造环优良境，形成主干路网，打造示范区，并尽可能先期出让综合用地和住宅开发用地，确保土地出让收入按期实现，土地出让收入首先用于工程建设滚动投入和偿还银行贷款。

项目业主将按照成都市城市总体规划和土地利用规划，在土地总量和供应上，可以根据各区域发展重点，对土地供应量和价格进行调控，以利于本项目正常实施。

实际上由于土地资源紧缺和有限性，土地价格下降可能较小。

投资估算风险业主对项目区进行了总投资估算，这种估算不可避免地会存在偏差，同时，建设期内相关政策法律市场等因素变化可能对估算投资产生影响，最终可能影响业主在本项目收入和盈利能力。

对策根据稳健性原则，在进行投资估算时，适当考虑计入定比例不可预见费测算各项资金当年到位额亦留有定余地。

在实施过程中，定期般按年对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响变化，及时对估算投资进行调整，并调整融资策略。

筹资风险本项目建设和配套基础设施投入资金大，周期较长，初期建设资金有部分通过银行贷款解决，在建设中后期主要靠土地转让收益收取开发项目