成都老年公寓项目可行性研究报告投资建议书doc文档（51页）

老年公寓性质。

依据国外经验和我国具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。

老年公寓租售方式，可以由老人旧房置换旧房出租返本销售入住等进行资金运转。

此外，还需要政府政策支持以及社会各方面资助。

福利性养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。

三老年公寓老年社区现状与问题老年公寓特别是老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少经验。

随着我国经济迅速发展和生活水平提高，对老年公寓需求不断增长，老年公寓在些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大老年公寓。

它建于北京北部小汤山，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，可以容纳近万老人入住。

它环境优美设施先进服务较好。

上海市是最早进入老年型城市，老龄事业发展较早。

年开办浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之，目前全市养老院和老年公寓床位已达万多张，相当现有老年人口。

大连市年底全市共有养老机构所，其中老年公寓所，总床位张。

这些城市老人公寓和养老机构发展，为解决老年人养老和居住提供了很好条件，并为总结老年公寓发展和特点打下了良好基础。

但是，由于我国老年公寓发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。

老年公寓建设供不应求。

国外些发达国家，进住老年公寓和养老机构老年人约占老年人总数左右。

以我国大连市为例，岁以上老人万，占城市总人口，若入住老年公寓和养老机构老人占总人口比重，按比例分析，多万老年人中，将有近万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓需求。

老年公寓布局不尽合理。

目前老年公寓和养老机构建设还没有例入各个城市总体规划，缺乏从中国老年人特点和需求出发，而制定科学合理建设规划。

所以目前存在着有老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会远离亲友。

交通不便有居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

老年公寓价位偏高。

有老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有月租价高达元，很多老年人只好望洋兴叹。

如上海市选择老年公寓老人中，希望每月所需费用不超过元中外房地产导报年期。

北京市年调查显示，岁以上常住人口中，以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受平均价格为元大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受价位为元老年住房专题会议论文集年。

可见，在我国目前广大老年人收入偏低情况下，老年公寓档次和价位要适合广大中低收入老年人承受能力。

些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。

般来说设备齐全，环境优美，服务周到老年公寓不太多。

而有些单位和个人资助养老机构，如福利院敬老院环境条件和服务则较差，不能达到老有所养老有所乐目。

政府和社会对老年人住宅建设重视和支持力度不够。

老年公寓和养老机构存在资金投入不足管理不善等问题。

索引内容概要二公司简介公司概况发展目标现有业务经营理念客户概况管理队伍三项目市场背景与市场情况分析养老服务社区涉及些宏观环境分析养老服务社区市场情况分析主要竞争情况分析四分析与关键问题分析机会威胁优势劣势关键问题五目标与目标可行性分析六营销计划目标市场产品价格渠道促销七财务计划与财务分析八其他正文内容概要本商业计划书说明了四川秋实实业开发股份有限公司准备在年，开发秋丽养老服务社区项目计划。

本计划书涉及时间为年年两年。

开发秋丽养老服务社区项目，对于本公司来说，是基于目前中国银色市场日渐增长趋势来考虑。

这项目开发将是举多得是为公司找到了新利润增长点二是延伸了公司产业链，完善了老年产业服务体系三是提升了秋实公司知名度，为公司未来发展开拓市场做出贡献。

本计划书涉及主要目标是分为两期建设秋丽养老服务社区成为我国西部第个大型现代化专业化高档次老年社区。

秋丽养老服务社区各类住房共套，根据精确预估，社区住房销售预期收入为万元，社区住房销售可获得现金利润万元，此外还可以得到公用建筑资产万元。

另外，社区每年管理服务活动将为公司创造利润万元。

实现以上销售和利润目标，由于销售市场广阔，市场需求旺盛，经过专业对本项目投资分析，实现本计划书市场风险不超过。

秋丽养老服务社区总建设成本万元，由于社区在建设中同时销售，故该项目先期投资为万元，秋实公司可以自筹资金，即万元，其余开发资金可以由其他有资金项目投资者以股东身份提供，公司定期提供分红，并为股东购房提供优惠。

二公司简介公司概况四川秋实开发实业股份有限公司前身为成都灵新墓葬，创建于年，是四川省民政厅批准，四川省机构编制委员会登记注册，四川省计委立项殡葬及殡仪综合服务改革试点项目。

年，报经四川省人民政府批准，公司整体变更设立名为四川秋实开发实业股份有限公司，由成都天仁房地产开发公司和张敏隆等个自然人发起成立，是全国殡葬业和老年产业第家股份制企业。

公司现注册资金万元，拥有个全资子公司和个控股公司。

此外公司严格按照公司法规范运作，实行董事会领导下总经理负责制。

公司已开发项目灵新墓葬墓地和东林火葬殡仪馆。

在陵园观光化服务专业化管理科学化等方面均有显著建树，取得了很好社会效益和经济效益。

使以塔位销售为主经营收入稳定增长。

发展目标四川秋实开发实业股份有限公司长期发展目标是通过全面进入老年服务市场，通过在老年服务市场抓住养老送终服务等方面各项核心业务，成为四川乃至全国最大从事老年服务行业市场领先者。

公司主要通过在养老服务老年产品开发殡葬殡仪骨灰安葬祭祀悼念及在祭祀悼念时郊游服务方面，逐渐成为以银发灰发市场为主体，构造出个完整服务产业链，争取经过十年左右发展，使公司能够达到年收入过亿，在老年市场上，成为西南甚至全国最大全程服务老年服务公司。

此次公司投资秋丽养老服务社区项目，就是开始在殡葬业务成功以后，按照公司长期发展目标要求，进行产业链向上扩展，此项目将与公司另外个老年服务投资项目宝光永生堂起开发。

这两个项目完成后，将使公司年营业收入从现在余万元上升到余万元，并可实现公司长期发展战略中第二阶段发展目标之要求。

现有业务四川秋实开发实业股份有限公司现在从事是殡葬火化殡仪服务灵骨存放家人对死者常年祭祀服务及在园林观光和休闲时附加服务。

灵新墓葬园区地处成都市近郊新都区斑竹园镇，占地亩，建筑面积万多平方米，是座集建筑雕塑园林于体，融观光祭祀休闲与其中祭祖圣地和艺术殿堂。

公司采用塔葬这种全新概念，既顺应了国家节约土地殡葬改革发展方向，又满足了千百年来中国人民重视送终，以寄托哀思愿望，为生命画上圆满句号，显示出它强大生机和活力。

四川秋实开发实业股份有限公司目前已是西部地区最大有着完整硬件设施和配套服务殡葬服务企业。

公司下属灵新墓葬公司现在已经开发主要产品是用于骨灰存放塔位。

根据存放位置差别存放环境外观差异，设有千禧型金玉满堂富贵迹象百家姓氏圣坛等十余大类上百种型号塔位。

墓位设计成艺术墓形式，注重满足顾客对已故亲人安置个性化要求，面向是中高档消费群体，占据了殡葬业高端市场。

经过在殡葬服务业领域年经营，公司以成为这项业务领域中绝对领先者。

迄今为止，在相同业务领域，公司没有现实竞争对手。

现在公司经过多年经营，留存利润已有万元。

经营理念本公司经营理念是在老年服务业务领域内，以诚信经营为基本行为准则，始终将顾客利益置于首位，提供有最高顾客价值服务产品，成为老年服务市场上顾客最为信赖公司和品牌。

本公司宗旨与使命是专业性从事老年服务业务，大病不误诊，急症及时救，慢病可疗养，事事可咨。

心理咨询影响老人健康重要原因是心理障碍，园区将组织心理医生为大家进行心理咨询与治疗。

交通服务开设大巴专线往返于成都与园区之间，园区内手推车供免费使用，并准备定数量轮椅供出租使用。

当地三轮车与老年车可以进入园区，并可以代客户租用各种用车。

安全保卫每户都设置紧急呼叫装置，服务人员小时值班园区内设置三重安全保卫措施红外监视门卫值班保安小时巡逻。

家政护理为客户提供经过培训之后持证上岗养老护理员以不同方式如全天白天钟点出行等为老年人服务此外还为客户提供各种家政维修搬运等服务。

购物园区设有老年用品和日常用品商店并接受各种代购服务园区内设有便民商店并接受各种电话购物免费送物上门。

报刊服务代订各种报刊，报刊投送到家。

音像制品出售与租赁建立专门服务部开展有关业务。

幼儿入托幼儿园可以全天入托，也可以临时代管。

园艺为了满足部分老年人对于园艺与种植爱好，园区将辟出专门地块出租给老年人，供他们自己种花种菜，丰富晚年生活。

旅游园区与大型旅行社合作，经常组织夕阳红专项旅游还将与北京大连广州等地老年社区合作，举行异地交换居住疗养业务，尽可能为客户降低费用。

房屋置换为了方便部分在成都城内有房而又希望到园区居住客户，公司可以代为办理城内房屋出售或出租事宜。

法律顾问园区与有关律师事务所合作，为客户提供法律顾问与咨询服务。

老有所为服务这是个常常被忽视而又十分重要服务，也就是说要尽可能地为还能够服务社会老人特别是有技之长老人提供个老有所为活动舞台，提供必要条件。

鼓励老年人尽可能有所事事，而不是百无聊奈在老年大学中开办自创中心让老年人进行各种手工制作如果有老人能够写作诗文或能够撰写回忆录，园区将代为推荐联系出版与发表。

秋实公司始终坚信，社区房屋销售只完成了秋丽项目开发第步，完善养老服务才是最终赢得顾客信赖依托和保障，是公司在广阔老年产业市场中进步发展真正基石。

价格秋丽养老服务社区户型分档销售价格院落式住宅楼元平方米酒店式公寓楼元平方米独居式民居万元院销售安排年月中旬，为了照顾本公司股东集资建房，向股东限售第期套住房无独院，按第档最低价出售。

收全款。

年月中旬，为了照顾本公司多年来老客户，向老客户限售第期套住房无独院，按第二档优惠价出售。

预收。

年月，住宅建筑已经断水，向公司所有股东和客户出售第期各种住房，按第三档价出售。

收全款。

同时开始出售独院。

年月，第期已经建成，公开向全社会出售第期现房，按第四档价出售。

年月，园区完全可以参观，第二期也已动工，向全社会出售第二期期房，按第四档价出售。

根据具体情况，可以考虑临时确定种优惠政策。

社区提供各项养老服务价格按照市场价格计算。

秋丽养老服务社区将主要目标定位于中高端市场，提供宜人居住环境与完善养老服务，社区房屋销售价格自然比般楼盘略高，但从性价比角度衡量，购买秋丽绝对会带给消费者物超所值收获。

渠道秋丽养老服务社区销售，将在使用直接销售和委托代理传统模式基础上，同时开辟网络营销模式新型销售模式对于销售给股东和老顾客部分住房，由公司采取直接销售模式，因为公司对于这部分顾客情况较为熟悉，保持了良好联系，故采用直销模式销售过程中发生费用也完全可由开发商来控制，高效从严支出可以大大降低物业销售费用。

而且从渠道控制角度，由开发商自己组建销售团队和部门相对委托代理方式更容易管理和控制。

随着消费