成都金堂高尔夫项目(蓝光观岭)前期项目可行性研究报告投资建议书doc文档（71页）

三金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变金堂政府力图把金堂打造为西部花园水城，成都游乐中心，目前已初具规模，居家生态环境都得到了极大改善，力在创造天府水城，人居金堂优美休闲人居环境区域定位以居住会务休闲旅游为主，区域性质将发生了质改变。

同时，金堂围绕打造成都市东北部次中心，全方位推进对外开放正建设成为无污染中国西部纺织城。

年底，成金路开通，金堂与成都距离为公里，半径属于公里地域，与成都距离在分钟车程内，成金快速通道建成使金堂完全进入分钟大成都第圈层。

为此，成金线将成为改变金堂与成都之间关系紧密纽带，将金堂带入成都第圈层。

金堂区位条件变化，将使其兼具第圈层和第二圈层优势特点第圈层与第二圈层综合比较分析第圈层第二圈层土地储备状况土地储备丰富土地储备相当丰富土地成本较高很低交通状况相对完善交通逐步完善，城市体化进程加快居住环境状况配套较成熟居住质量较好自然环境较好，居住环境逐步改善，条件配套逐步完善产品状况产品多样化，可选择度大产品多样化不够价格接受度相对较高相对较低竞争相当激烈相对较弱投资环境较成熟正在完善金堂区域未来优势特点具有规模开发条件土地成本低交通便捷生态环境优价格接受度逐渐提升金堂区域未来也面临着同时来自第圈层和第二圈层更为严峻竞争。

下面本案将进步比较金堂与其它典型区域发展条件，初步判断其竞争地位。

四区域资源条件及发展水平横向比较分析区域交通条件房价水平自然环境生活配套青城山成灌高速老成灌路国道贯通以及川西旅游黄金通道修建使区域交通四通八达车程高速分钟，老成灌路小时但均需交纳过路费目前中高端平均房价为元自然景观资源突出，避暑胜地世界自然文化遗产，具有突出人文文化资源气候宜人，空气质量高生活配套匮乏华阳有人民南路南延线，成仁路等华阳新客运中心及府河成都港距离成都车程分钟目前中高端平均房价为元位居城南，富气顺延，人气较足紧靠东山牧马山，毗邻府河副中心高新区，具备定自然资源。

生活配套不足龙泉拥有五纵三横快速交通网络五纵老成渝路成渝高速路成南高速路成洛路成龙路四横则指三环路外环高速路龙泉环城路石胜路拥有成都最大客运站十陵客运站距成都车程分钟目前中端平均房价为元有成都最近山脉，地形起伏较大，在成都较为少见，但是水资源相对匮乏具有定资源，成都市区最大规划风景区十陵历史文化风景区位于龙泉著名花果之乡，休闲胜地。

生活配套般温江成温邛高速，光华大道，交通网络发达进城时间在分钟以内目前中高端平均房价为元处于成都上风上水之地，水资源相比其他郊区中丰富贵气较盛，区域认知度高。

空气质量高，有众多森林苗圃。

花博会永久性展馆建设与展示，将对区域环境有较大程度提升。

生活配套正处于逐步完善中，借花博会东风建设大量基础配套牧马山成雅高速成都双流新津大件路，交通网络发达，但交通状况般平均房价集中在元以上区域内高尔夫球场为目前成都市内最好高尔夫球场，吸引大量商务客户区域内起伏山地地形，适合修建私密性较强景观位置较好高端物业森林公园建设将将区域打造成旅游胜地生活配套不完善，几乎无其他方面配套金堂成绵高速，年底成金路通车后，进成都时间不到半小时目前中端均价元被誉为千里沱江第城，沱江及其支流毗河中河和北河在县城内相汇环绕，构成金堂县江三河八岸水系环境，有中国独具水城特色。

本项目紧邻中河，植被覆盖较高，内有多处大小水塘，地形地貌非常适宜打造高尔夫别墅物业。

生活配套般从上述几个典型区域比较来看，金堂凭借目前现状暂时不具备明显区域休闲房地产发展优势。

五金堂差异化竞争发展战略作为未来成都半小时圈层成员之，金堂暂不具备明显竞争优势，如果在现状条件下将其与其它几个区域定位雷同，其未来在成都休闲房地产市场中存在较大竞争压力故本项目需要跳出金堂区域市场，以高起点高效吸引物为核心，通过差异化竞争打造西南个性化休闲旗舰基地。

本案将进步寻求本项目高效吸引物。

第二章项目休闲产业发展方向特色吸引物选择特色吸引物选择方式有两种，第种是依托于先天资源基础而成，如温泉沙滩等，另种是通过资源整合，后天打造而成，如各色主题公园高尔夫等等。

那么，作为区域休闲产业龙头项目，我们如何选择特色吸引物作为休闲产业核心如何在各个区域竞争中保证自己差异化特色化本案发展休闲产业资源基础发展休闲产业资源基础分类衡量个区域是否适宜发展休闲产业，区域稀缺资源优势是必要条件，应该具备定特性。

资源基础，决定了各个区域发展休闲产业类型与档次。

般来讲，稀缺资源可以分为先天资源与后天资源先天稀缺性资源自然生态资源历史人文资源后天稀缺性资源人造休闲设施本案发展休闲产业资源基础评价整体来看，依托于成都这个西南中心城市，横向比较成都各个区县，在小时交通圈内，适宜发展休闲产业区域主要包括了青城山都江堰龙泉大邑崇州温江牧马山等区域，其资源基础分析如下区域拥有资源评价青城山都江堰极其稀缺自然生态资源浓厚人文历史积淀自然生态资源历史人文资源稀缺性突出，为成都最具发展潜力地域温江生态农业区，水土质量成都最佳国色天乡主题公园先天资源般，但近年通过人造休闲设施成功打开了成都休闲市场。

龙泉独特人文历史风情生态农业自然山体植被大型运动基地先天资源具有定稀缺性，但多样性相当突出，具有很好休闲产业发展基础大邑稀缺自然资源西岭雪山温泉定历史知名度先天资源稀缺性突出，但资源过于单，具有定休闲产业发展基础牧马山高尔夫景观球场森林公园先天资源条件般，但通过具有稀缺性高尔夫建设，已成功启动休闲产业崇州文景江温泉开发区先天资源稀缺性般，过于单金堂赵镇丰富水系资源先天资源具有定稀缺性，但多样性不足对比其他区域，我们认为金堂在现有资源条件下，发展休闲产业存在定难度主要表现在先天性自然资源与人文历史资源稀缺性不足，同时由于野生动物园将关闭，唯可以作为人造景观资源项目也将退出历史舞台。

要想改变现状，必须在人造休闲设施上做文章在人文资源与自然资源单情况下，改变现状最佳途径是利用人造景观资源，这点上可参考温江与牧马山模式温江正是利用花博园国色天乡打开了休闲市场。

结论对比其他区域，本案如利用先天性自然资源人文历史资源作为特色吸引物，则在发展前景上存在定风险性。

唯可行道路，是自己引入个人造特色吸引物，造就差异化竞争特色。

为找准本案差异化发展特色，确定特色吸引物具体形态，我们必须从成都周边现有休闲产业发展状况进行分析。

二各区域休闲产业发展态势区域休闲类型档次青城山都江堰养生休闲为主中高档次为主温江养生休闲娱乐休闲为主中端为主龙泉体育休闲民俗风情休闲中档为主大邑康体休闲民俗风情休闲中档为主牧马山商务休闲体育休闲高档为主崇州温泉康体休闲中档为主根据对比我们发现商务休闲体育休闲比较稀缺现在成都周边区域，在休闲类型上，汇集了几乎所有休闲大类，但是从比重上分析，以养生休闲康体休闲民俗风情休闲为主，而商务休闲体育休闲娱乐休闲比较稀缺，发展同比中国发达地区也显得滞后。

高档休闲消费较少由于成都周边区域现有大部分休闲产业，几乎都是由旅游产业旅游资源衍生，故大众化倾向严重，消费集中在中档，而针对于高端人群而打造新型休闲产业比较匮乏。

结论如果本案要想实现突破，则人造特色必须定位于高端，并在体育休闲与娱乐休闲之间进行选择。

三人造特色吸引物确定项目可选择特色吸引物比较根据上述分析，区域适宜建设人造特色吸引物大致为两类，分别为大型娱乐休闲设施大型体育休闲设施。

特色吸引物类别主要类型案例代表娱乐休闲设施大型主题公园等华侨城体育休闲设施体育场馆集群高尔夫等新亚洲•体育城观澜湖以主题公园为代表娱乐休闲设施，对开发主体要求高，对区位条件要求高，由于项目自身条件限制，不适宜发展以主题公园为代表大型娱乐休闲。

如本案开发体育休闲设施，鉴于地块改造难度，结合地块优美生态环境富有动态变化浅丘地势充沛水系资源，本案特色吸引物应确定为高尔夫球场。

同时，为形成差异化竞争，我们应将高尔夫商务休闲功能与体育休闲功能相结合。

结论本案特色吸引物为将商务休闲功能与体育休闲功能酒店投入高尔夫球场及配套投入开发土地整理中高端物业开发高端物业开发还银行贷款银行贷款利息现金流出小计三净现值四累积净现值结论预计开发商资金在年后全部收回，全部开发周期年内，实现本案物业开发税前利润亿元，同时沉淀了高球俱乐部酒店等固定资产。

开发商资金成本为亿元开发商资金回报率为沉淀高尔夫酒店等物业成本价值亿元，同时沉淀高尔夫酒店土地价值亿元从开发商资金回报率上分析，本案具有良好投资价值。

三不同运营方式下项目投资评价根据上述投资测算，我们将判断本案在不同运营方式下，投资可行性与优劣点。

土地级运营根据前面分析，土地级运营具备财务上可行性。

但是必须提出，从收益角度看，进行土地运营收益不及物业开发，且进行土地运营最佳时机在年以后，建议此手段仅作为种规避风险非常规运营手段。

二主体企业进行全部物业开发依照我们开发时序，在主体企业进行全部物业开发情况下，投资与回报可行。

投资评价假如高球和酒店自己开发，实现盈亏平衡时间点比较滞后大约在年左右，存在定风险性风险主要来源于本案启动阶段前期投入巨大比较可行性做法是将酒店物业进行对外招商，避免自己修建三主体企业进行部分物业开发主体企业将酒店物业进行招商酒店建设经营外包后，本案至少将减少直接投资亿不考虑酒店地块交易利润状况下本案实现盈亏平衡时间点将提前到年左右。

主体企业在部分物业上实现联营如在启动阶段与价值培养阶段进行联营，在开发总量不变情况下，则本案实现盈亏平衡时间点将延迟，但总体开发周期将有可能缩短。

如在价值回报阶段进行联营，开发速度有可能加快，但利润会相应降低。

四总体评价土地运营，是实现短期回收投资规避风险有效手段，但利润会大打折扣，建议在市场风险突出时候使用。

主体企业为规避风险拉近盈亏平衡时间点，应将酒店物业进行带规划招商开发。

企业联营开发是规避市场风险实现物业快速开发有效手段，但使用时机应均衡市场风险因素与未来收益预期进行综合考虑。

四项目风险分析本项目作为大型综合性高尔夫类型物业开发项目，开发周期长，资金占用大，面临各种具有不确定性系统风险。

本案风险主要来源于三方面，政策风险市场竞争风险经营性风险。

现分别阐述如下政策风险审批风险审批风险，主要是指高球球场立项审批别墅项目报批。

目前国家已经停止了对高尔夫别墅项目用地审批工作。

在高球球场报批方面，如果按照常规方式进行运作，那么审批通过可能性不易预测，同时如果球场报批时间过长，无疑将会增加本案财务成本，同时贻误开发时机。

对照其他城市球场情况，在国家发出关于暂停新建高尔夫球场通知国办发号之后，通过严格审批球场也为极少数，基本上都是以体育综合用地形式休闲娱乐综合用地，甚至是以市政