房产建筑项目可行性研究报告投资建议书word文档（43页）

各层均建立移动通信分布式天线系统，每个楼层布置收发天线，系统采用欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。

商务中心和贵宾楼通信由市政电信网直接接入，商务中心设置门容量程控用户交换机。

酒电组建两套计算机网络项目营业网和客房网。

项目营业网供项目管理项目办公等使用，客房网主要供客人上网使用。

暖通工程按全空调设计，其参数室外设计参数夏季干球温度，夏季湿球温度，夏季风速，冬季干球温度。

室内设计参数大堂商场餐厅包房办公会议客房夏季温度，相对湿度，新风。

通风换气次数地下停车洗衣房餐厅厨房职工浴室卫生间洗手间制冷机房热交换站库房垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为地下停车库排风为次，送风为次，晚上送排风量各减半，厨房次，职工浴室卫生间洗手间垃圾处理间为次，制冷机房热交换站库房垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为地下停车库排风为次，送风为次，晚上送排风量各减半，洗衣房次，厨房次，职工浴室卫生间洗手间垃圾处理间为次，制冷机房热交换站库房等为次。

对餐厅厨房机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。

空调冷热源冷热负荷本工程项目裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设计，采用中央空调水系统，总建筑面积约为平方米，空调建筑面积约为平方米。

总冷负荷约为，冷指标为。

总热负荷约为，热指标为。

冷热源第七章环境影响分析周边环境现状环境影响分析项目施工期间主要环境问题空气环境项目施工期间大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生扬尘和汽车尾气以及房屋装修油漆废气等。

废水项目施工期废水排放主要来自建筑工人生活污水地基挖掘时地下水和浇注混凝土后冲洗水等。

固体废物项目施工期间会产生大量建筑垃圾和少量生活垃圾，产生建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。

噪声项目施工期噪声主要来自各种施工机械设备和工程运输车辆在运行过程中产生噪声。

项目运营期间主要环境问题空气环境项目运营期间大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放燃料废气和油烟废气等。

废水项目运营期废水排放主要来自宾馆和公建部分产生生活污水。

固体废物项目运营期固体废物主要为装修产生建筑垃圾和日常生活垃圾。

噪声项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。

环境保护措施及治理效果施工期环境污染防治措施及预期治理效果运营期环境污染防治措施及预期治理效果第八章节能设计依据公共建筑节能设计标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准民用建筑热工设计规范旅游旅馆空调及热工节能设计标准节能措施建筑专业屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为外墙在石材幕墙内铁保温板，传热系数为底面接触空气架空或外挑楼板传热系数为地面地下室外墙热阻限值外窗气密性等级，气密性不低于Ⅱ级。

外窗采用隔热性能较好断热铝合金型材，主要房间玻璃为中空玻璃。

外窗传热系数及遮阳系数符合规范规定要求。

设备专业热水管热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。

项目顶层区域采用变频水泵供水达到节能目热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品项目设楼宇自控系统，对空调通风设备等运行工况实行监视控制调节测量，使空调系统能随建筑物负荷变化选择最经济运行方式过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却对使用功能使用时间不同建筑分别采用不同空调系统加强空调风管，供回水管保温，以减少能量损失加强能量有效利用，以节约用电量变电所变压器柴油发电机均选用高效率低能耗产品照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器所有电机选用型节能型高效率电机水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能采用建筑设备自动监控系统，对空调设备给排水设备电气设备照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗第九章消防与安全卫生消防消防给水水源由室外给水管网二路给水管接来，消火栓消防泵自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量按高层民用建筑设计防火规范，本工程建筑属类建筑，耐火等级为级总体消防车道呈环通布置，项目主楼东北面均直接落地，沿此面设消防车停靠扑救场地。

室外按规定设置室外消火栓主楼设有三座防烟疏散楼梯，均从地下室通至大屋面，主楼设座上下贯通消防电梯，整个建筑在裙楼设有二部消防电梯，裙房地上设八座疏散楼梯，锅炉房设有直接对外疏散楼梯本工程内建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料大楼及裙房都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火安全疏散距离均符合规范要求。

主楼标准层裙房内尽端房间至防烟前室距离不大于，位于两个防烟楼梯间之间房间疏散距离不大于。

火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器楼层区域报警显示器火灾探测器手动报警按钮等组成。

办公室变电所弱电机房强弱间客房走道楼梯间电梯机房等场所选用感烟探测器本工程项目属于类建筑，火灾自动报警系统保护等级为级。

本工程设置套火灾报警及消防联动系统。

在层设置消防控制室，消防控制室内设置火灾自动报警屏消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。

劳动安全土建安全本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架剪力墙结构，地上南北两部分为板块剪力墙结构。

该工程按抗地震度设防。

饭店客房卫生间游泳池公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。

防火防爆本项目为类建筑物，耐火等级为级，有关防火措施见建筑防火设计。

有关煤气工程安全措施按煤气公司规范要求进行设计。

电气安全本工程采用接地系统。

全楼采用等电们联结。

对澡盆沐浴盆游泳池和涉水池及其周围电梯装置等进行辅助等电们联结。

澡盆沐浴盆游泳池和涉水池水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。

建筑物内般场所插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房洗衣房及水泵房等比较潮湿地方用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。

本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。

变电所电气设备之间及设备与墙门等距离均满足规定要求。

变压器高低压配电屏电容器柜发电机控制屏操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于。

对澡盆沐浴盆游泳池和涉水池插座及照明器具等采用标准电压不超过安全超低压供电。

项目客房内刮须插座内电源侧设有安全隔离变压器。

对走廊等处安装高度低于米照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。

防雷措施按建筑物防雷设计规范第条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。

本建筑物设防直击雷感应雷和防雷电被浸入措施。

卫生防护本项目为职工设立了职工食堂更衣室公共浴室厕所卫生室自行车车库等。

饭店每层设有开水房消毒设施，并为服务人员设置了厕所。

会议及商场部分也设立了开水供应处。

餐厅厨房作二次装修设计，设计时应符合加流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等，另外，还应满足饮食建筑设计规范中级餐馆要求。

生活给水采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设备在地下三层生活消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。

对生活用水加装了紫外线消毒设施。

蓄水池内衬瓷砖，全封闭。

水池上部无排水管道通过。

排水生活污水粪便污水餐厅等含油污水及雨水采用分流线路小册子指南广告传单直接信函等方式对项目产品进行宣传。

以邀请知名演出方式壮大声势，增强影响面，营造项目消费热点，如邀请举办省市模特大赛，时装秀大型歌舞器乐演奏等促销方式。

④设计推出例如啤酒节菜肴赏品美食周方式提高项目消费，增加效益同时加强项目在以及周边影响力。

除了传统公关策略，项目还可进行系列创意公关，即为通过些有创意主题活动以引起公众注意，使公众通过口头传播方式广而告之，从而起到宣传推广效果，使项目提高公众形象，增加市场影响力，使项目宣传达到事半功倍效果。

创意营销项目创意营销即为运用有别于习惯性方法加大项目品牌或产品与竞争对手差异，而本项目营销可根据销售要求，针对宾客不同需要开发各种受宾客欢迎组合产品，吸引客源，可开发组合方式例如为公务客人组合产品。

针对公务客人特殊服务，为公务客人提供优惠如免费在客房供应篮水果，免费提供欢迎饮料，免费使用康乐中心设施和器材，免费参加酒吧，歌舞娱乐活动。

会议组合产品。

会议组合产品包括使用会议厅，会议休息时间供应点心咖啡，会议期间工作餐。

家庭住宿组合产品。

形式如双人房供全家住宿，小孩与父母同住免费加床，提供看管小孩服务，小孩免费使用康乐设施，餐厅提供儿童菜单等。

④蜜月度假产品。

蜜月度假产品只向新婚夫妇提供，般需要漂亮而宁静客房以及些特殊服务，如间布置漂亮洞房，免费床前美式早餐，免费奉赠香槟酒，客房里供应鲜花水果篮。

婚礼组合产品。

本类产品主要针对当地居民市场，结合婚礼消费形式，适应消费心理，强调喜庆气氛，吸引消费该产品组合内容有符合本地口味或新人亲属口味筵席，免费提供全场软饮料，四层精美婚礼蛋糕座，以鲜花和双喜横幅隆重地布置婚宴厅，根据具体要求制造婚宴气氛，播放婚礼进行曲，洞房花烛夜免费提供新婚套房鲜花水果和香槟酒，免费美式早餐送到客房。

周末组合产品。

周末组合产品可吸引客人在周工作之余，来休息和娱乐下，因而需策划组织些娱乐体育活动如举办周末晚会周末杂技演出等等，将娱乐性活动加上饭店食宿服务组合成价格实惠产品。

淡季度假产品。

在营业淡季时以周十天住宿加膳食以个包价提供给客人。

同时，为了吸引宾客，还要策划组织宾客免费享受娱乐活动。

特殊活动组合产品。

这类组合产品即为可利用项目现有设施和服务组织，如乒乓球网球保龄球赛等活动，提高项目声誉及形象。

第十二章项目实施进度项目工程实施计划年月年月完成项目工程可行性研究编制及报批工作年月年月完成项目工程初步设计施工图设计审查年月完成项目工程施工前期准备工作年月年月完成项目工程全部土建工程施工年月年月工程全部装饰装修工程年月完员培训工作年月完成工程竣工验收，并全面投入使用。

项目实施横道图项目实施计划表序号计划内容年年可研编制与审批初步设计施工图设计审查施工前期准备工作工程全部土建工程施工工程全部装饰装修工程人员培训工程竣工验收并投入使用第十三章投资估算估算编制依据本估算依据本项目提出各项技术参数数据，根据市类似工程近期造价水平估算。

并参照建设项目经济评价方法与参数第三版省建设工程单位估算表全国统安装工程概算定额省单位估价表当地类似工程建设指标预备费按工程费用估算。

建设期利息按年利率估算项目建设期预计为年，融资偿还期年。

估算编制范围本项目估算范围为建设投资基础设施投资和运营费用，包括土地购置土建工程道路绿化亮化给排水供气供电及其他费用等。

估算编制方法参照市概算定额，根据类似工程造价水平估算。

其他费用按以下标准主楼及裙楼土建加装修费用按元平方米计土地费用按万亩计，共万元咨询调查费按工程费用计工程监理费按工程费用计