房地产园中园项目可行性研究报告投资建议书doc文档（69页）

西距市区，黄花机场东距市区。

东起砰山屋场西南至洞阳河北至捞刀河，总规划用地面积平方公里。

其中克里小学以西范围用地面积平方公里作为近期建设范围，克里小学以东约平方公里范围作为规划生物医药园区远景发展备用地予以控制。

园区总体规划充分考虑中间区域关系，挖掘创立坚持自己产业特色，讲求经济效益确保长久持续发展，考虑与周围环境融合共生，提高规划弹性，合理有效利用国土资源，建设生态型环保型园区。

地块北靠康宁路，南邻银河生化制药厂，西至健康大道，东面紧挨东风制药厂和绿之韵生物工程有限公司。

地块地势属于园区内最高点，地块内场地平整，无其他建筑杂物地块由南往北临近康宁路位置地块与整体地块有较大落差，最大处落差将近在米左右在地块东面，最小落差在米左右在地块西北面。

项目分析优势地块方正，场地平整周边交通路网十分发达，交通便捷净地，无拆迁工作临街面开阔，适宜发展商业。

劣势地块内高低落差增加开发成本周边配套不完善。

机会园区中心位置，紧邻园区中央商务区随着园区日益发展地块优势日益凸显园区发展起步阶段，存在相当市场机会。

威胁周边多为厂区，商业氛围较差周边同类型项目建设。

项目周边配套项目位于园区核心位置，紧邻园区商贸街，配套完善，主要有通信中国移动中国联通银行中国邮政工商银行园区管委会商业家润多超市商贸街及中央大街交通开元东路及建设中长浏高速浏醴高速大浏高速即将启动长浏轻轨线，都在园区有连接口和站点，使园区区位交通即将成为新优势项目规划控制要点规划控制要点技术经济指标序号内容数据土地面积地价总款元容积率总建面积商业面积楼面地价元项目现状项目于年月通过竞拍取得土地使用权，拟计划在年月投资建设项目总建筑面积约万平米，计划年开发周期，分三期开发年开发期万平米，年开发二期万平米，年开发万平米。

各项报批手续正在陆续申请报批中，基础设施已在完善中，建设方案已经形成可行性研究报告编制依据城市居住区规划设计规范市城市拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设臵规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设臵标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范市发改局十二五规划项目单位提供资料及数据可行性研究综合评价该项目建设符合本市经济发展城市建设需要，对拉动工业化经济发展，城镇化建设健康稳定发展起着极大辅助作用。

目前项目所在区域开发氛围逐步成熟，随着融入大，必定为区域经济发展带来更广阔空间和强大城市发展效应，房地产市场将迎来较大发展空间。

本项目属于副市级商业配套综合商业中心，是完善生物科技园区商业及居住配套，形成区域大发展重要组成部分，项目开发对于当地发展起到积极推动作用，本项目开发价值也随着项目服务功能完善以及项目功能档次提升而得以提升。

本项目开发，符合该园区位物业供给基本特征，有助于改善该区域商业服务配套物业结构局部供给相对失衡，且充分利用了城市宝贵土地资源，适应了园区整体配套现代化趋势，也有利于城市总体规划具体实施。

第二部分市场研究宏观环境分析，最近几年，房地产开发投资持续增长，房产开发用地保持定规模结构逐渐改善，商品住宅占比提高，办公楼和商业营业用房占比下降房地产信贷增长趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量稳定。

这些特征都展现了湖南房地产市场良好发展状况。

而在公众敏感市场和价格运行问题上，房地产价格有小幅上涨，增幅较稳定房产市场价格结构基本合理，仍是满足中等收入消费者大众市场。

与国内其他地区相比，房地产市场运行更为平稳理性。

从这些趋势预测，未来几年，房地产发展仍然有很大升值空间，主要城市发展将呈现空间多中心化生活社区化资源集约化等趋势，而在大城市发展政策环境下，房地产市场发展也将呈现开发增速减缓，土地资源优化配置市场需求旺盛，房价稳中有升金融信贷紧缩，企业竞争激烈等总体趋势。

具体来说，在土地政策方面，政府将实行有保有压区别对待土地供应原则在房产价格方面，由于供应与需求基本平衡，房产价格将会稳中有升在楼盘品质方面，由于开发门槛提高，楼盘品质将会大幅度提高在政策环境方面，商业房产项目建设即将纳入城市规划在融资渠道方面，银行与外资开始进入房产市场在物业管理方面，物业纠纷问题逐渐受到关注，新型冲突不断呈现在住房保障方面，经济适用房和廉租房问题得到重视此外，产权式商铺渐遭冷落，整体持有型物业增加项目开发形态多元化，社区购物中心成热点专业化服务更受重视，复合型人才严重奇缺也将成为最近段时期商业地产行业发展趋势。

市居民房产位置选择单位按人口变量细分，包括年龄性别家庭人数收入职业宗教信仰国籍和民族等。

如表和表所示，大部分购房计划居民中都打算购买般商品房和经济适用房，在房产结构选择上，七成居民计划购买普通板式楼房。

不同年龄层消费者对房产类型和结构偏好也有所区别，开发商根据自己资源选择不同细分市场。

表不同年龄消费者房产类型选择单位居民总体岁岁岁岁岁经济适用房般商品房别墅公房二手房其它样本量人表不同年龄消费者房产结构选择单位居民总体岁岁岁岁岁普通板式楼房普通塔式楼房立体式复式跃式错层等其它古典自然别墅样本量人表不同收入消费者房产类型选择单位没收入元及以下元元元元及以上拒答经济适用房般商品房别墅公房二手房其它样本量注表表中纵向相加为，打部分，由于样本量不足，数据不稳定，仅作参考，请慎用。

从收入来看，中等收入消费者房产消费较活跃如表所示。

这部分消费者多为工薪阶层，开发商应当根据他们消费特征和需求，设计相应经济适用房或低价位商品房，而对于高收入群体则开发高档商品房和别墅。

类似，心理和行为变量也可作为细分市场依据。

例如，调查显示，在事业上，市居民是非常敬业。

他们中有人认为家人认为自己做很成功是非常重要，人希望自己能够达到职业顶峰如图所示。

在房产价格方面，由于供应与需求基本平衡，房产价格将会稳中有升在楼盘品质方面，由于开发门槛提高，楼盘品质将会大幅度提高在政策环境方面，商业房产项目建设即将纳入城市规划在融资渠道方面，银行与外资开始进入房产市场在物业管理方面，物业纠纷问题逐渐受到关注，新型冲突不断呈现在住房保障方面，经济适用房和廉租房问题得到重视此外，产权式商铺渐遭冷落，整体持有型物业增加项目开发形态多元化，社区购物中心成热点专业化服务更受重视。

最近几年，房地产开发投资持续增长，房产开发用地保持定规模结构逐渐改善，商品住宅占比提高，办公楼和商业营业用房占比下降房地产信贷增长趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量稳定。

这些特征都展现了湖南房地产市场良好发展状况。

而在公众敏感市场和价格运行问题上，房地产价格有小幅上涨，增幅较稳定房产市场价格结构基本合理，仍是满足中等收入消费者大众市场。

与省内其他市区相比，房地产市场运行更为平稳理性。

房产论坛，装修论坛，业主论坛全国房地产行业发展分析中国近年来最红经济话题莫过于房地产问题。

中国人自古以来就有安家立命安居乐业说法，与此息息相关房子在国人眼中自然有不可比拟重要性。

我国真正意义上房地产市场应该是开始于年左右。

房地产业在深圳广州等发达地区率先起步。

年，中国开始了房改，那年，为了摆脱亚洲金融论第五部分财务评价第页，共页方案比较分析几种方案投资回收期基本接近，但是几种方案前期资金回收额差别较大，本项目资金回收除了前期销售外，主要靠后期经营收入，方案后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较大。

方案则相反，前期回收额较小，后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较小。

第六部分不确定性分析第页，共页第六部分不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采用各种数据多数来自预测和估算。

由于资料和信息来源有限性，将来实际情况可能与此有较大出入，即评价结果具有不确定性，这对项目投资决策会带来风险。

为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标影响，以确定项目经济上可靠性。

这项工作称为不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价，盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量本利分析，是指在定市场生产能力条件下，通过分析拟建项目产出量成本本和收益利之间关系，来判断项目优劣及盈利能力种方法。

盈亏分析关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零点。

在房地产项目可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时销售量又称保本销售量。

例如住宅销售平衡点是即出售掉面积才可以达到盈亏平衡点。

其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑第六部分不确定性分析第页，共页酒店经营平衡点即住房率达到能够保本经营。

写字楼经营平衡点物业管理费按元月计算，保平点是即出租率达到即可以保本经营。

敏感性分析敏感性分析是研究些因素发生变化时，项目经济效益发生相应变化，并判断这些因素对项目经济目标影响程度。

敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标影响程度，还可以使他们对那些较为敏感因素进行认真和仔细再研究，以提高项目可行性研究准确性。

反应敏感程度指标是敏感系数敏感系数目标值变化百分比参数值变动百分比。

例如以售价为参数值，以项目净现金流量现值作为目标值，已知售价增加，净现金流量现值增加，则售价敏感系数。

敏感系数可正可负。

若敏感系数为负，说明目标值变化与参数值变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量确定须越谨慎。

敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

变动因素成本变动成本变动幅度对各项经济指标变化影响。

例如经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本第六部分不确定性分析第页，共页总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率变动因素二售价变动售价变动各项经济指标变化，假设售价每上升下降定金额或上升下降定百分比来比较，如经济指标预测售价预测售价预测售价预测售价营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率变动因素容积率变动容积率变动各项指标变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率风险分析风险因素识别和评估风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动概率分布及对方案经济效果影响，对方案经济效果指标作出种概率描述，从而对方案风险情况作出比较准确判断。

风险等级划分风险因素识别和评估风险防范对策第六部分不确定性分析第页，共页市场风险分析经营管理风险分析金融财务风险分析第七部分综合评价第页，共页第七部分综合评价社会评价定性在可行性研究中，除对以上各项经济指标进行计算分析外，还应对项目社会效益和社会影响进行分析。

可以对不能定量效益影响进行定性描述。

内容包括项目与当地基础设施发展水平相互适应性项目对合理利用自然资源影响。