房地产建筑类项目可行性研究报告投资建议书word文档（48页）

④江东板块江东板快早期给人印象是城区较老杂乱，缺乏大型基础配套设施，但是随着这几年大型市政配套建设，尤其是沿江路风光带建设，区域内绿化空间居住环境等都大大提升，江岸沿线正催生着衡阳未来江景豪宅板快。

主要特征早期楼盘少，档次低，规模少，楼盘素质般中档次以下，普遍价格比较低，但沿江楼盘价格相对比较高，随着风光带建设，沿江路将发展成为衡阳豪宅地标。

衡阳房地产投资分析衡阳房地产开发投资情况览表房地产开发完成投资额亿元从上面图表数据中可以看出，衡阳房地产投资共出现两次较大幅度增长，次是年，次是年。

年开始出现房地产投资热潮兴起，也可以说是华新开发区正式启动，而年将这种热潮推向了顶峰。

投资热潮源于市场需求策动，两者呈现着良好增长势头。

从近几年数据，我们分析其房地产投资增长，如下年份房地产开发投资金额亿元增长幅度上表中很明显，年是衡阳房地产投资快速增长年，快速投资增长来自于衡阳房地产市场需求提升。

从走访楼盘看，很多都是年就开始兴建项目，只经过年销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。

衡阳房地产供求分析供给分析商品房施工面积万平方米其中新开工面积万平方米年份商品房施工面积万平方米其中新开工面积万平方米新开工面积增幅年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达，与市场投资呈现着明显正比递增关系，年可以算是个不折不扣衡阳房地产开发年。

需求分析商品房销售面积览表商品房销售面积万平方米年份商品房施工面积万平方米增幅商品房销售总额览表商品房销售总金额亿元年份商品房施工面积万平方米增幅从上页系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大增长势态，市场需求整体向好。

衡阳房地产市场特征分析综上所述，我们可以对近几年衡阳房地产市场特征总结如下房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求增长呈良性发展关系。

增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。

商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。

④产品建筑设计水平提高，不管是立面设计内部结构实用率园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显优势。

年衡阳楼市分析衡阳房地产市场走势随着国家宏观调控政策贯彻落实，衡阳年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点房地产开发投资增长回落。

当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。

另外，调整住房供应结构措施将进步减缓已批准项目投资节奏。

房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。

住房供应结构调整加快。

按照国家调控政策要求，套型建筑面积平方米以下住房供应将大幅增加，中低价位中小套型普通商品房土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场主流产品。

土地供给将进步紧缩。

继续执行从严从紧控制新增建设用地政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。

房地产投资需求减弱，将缓解土地供求矛盾。

年衡阳楼市走势对衡阳房价走势，目前受到宏观调控政策指数持续攀高居民生活压力加大股市动荡跌至点以下等情况影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长势头，主要是因为土地成本增加，建筑材料价格增长，人工工资提高，直接导致开发成本大幅度提升，所以年楼市房价依然有定上涨空间。

销售预测项目需求分析本项目所在地珠晖区是衡阳市最大个区，人口众多，交通发达，但湘江以东尚没有个具有定规模高档商住小区，在这里工作和经商人很多，火车站学校医院幼儿园工厂商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。

人们物质生活不断改善，带来消费增长，人们对住房要求越来越高，而本项目地处衡阳市湘江东岸南段，西与风景优美沿江风光带唇齿相依，南至望江路与著名东洲岛隔河相望，项目将利用其傍水依城良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出个人文共生生态示范小区，以创新开发理念和居住生活方式打造衡阳高品质高标准不可复制江景住房，使得沿河而居成为衡阳人民追求新生活时尚，成为追求高品质生活种必然。

项目销售目标群定位本项目规划为衡阳地区中高档楼盘，销售目标客户群定位如下类客户企事业单位职工本项目周边大型企业较多，上万人企业包括中钢衡重企业职工衡阳铁路部门职工等等。

中钢衡重企业职工衡阳中钢衡重设备有限公司原湖南金阳机电设备制造有限公司是集科研设计制造开卷机卷取机及卷筒为体专业公司。

公司从年开始研制卷取机卷筒，经过四十多年发展，成为卷取设备专业化生产企业，能生产各种冷轧开卷机卷取机。

产品遍布全国板带材生产线，并出口日本南非马来西亚等国。

公司占地面积平方米，固定资产亿元。

年产值达亿元。

该企业有超过十年未建设过单位住房，员工及家属近万人，该部分客户将会成为湘水明珠购买主力客户群，预计可购房套。

衡阳铁路部门职工衡阳铁路系统，包括中铁五局员工及家属近万人，目前集中居住在珠晖区和平乡苗圃带，居住环境较差，交通不便利，该部分客户将会成为湘水明珠购买主力客户群。

二类客户周边私营业主项目毗临衡阳火车站，周边中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城东方广场创富商城广东路批发街等几大衡阳主力批发市场，具备大批有购买实力经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。

三类客户周边学校老师珠晖区学校众多，从小学到大学皆而有之，如珠晖区实验小学衡阳师范学院衡阳工业大学衡阳机械技术学校衡阳财政学校等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强购买能力。

④四类客户珠晖区公务员珠晖区公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于江东缺少大型优质物业，不能满足他们改善居住环境基本要求，而湘水明珠出现完全改变了这种尴尬局面，本区公务员必将置业目光从江西重新转移到江东。

五类客户衡阳在外地成功人士目前湘江边乃至整个衡阳，大型规模社区都罕有，特别是别墅社区，对于在外工作衡阳籍人士回家乡购房，定选择景观好品质高规模社区，作为湘江边唯别墅区，湘水明珠无疑是该部分金字塔高端人群置业首选。

特别是刘和平等名人作为湘水明珠准业主，对项目内在品质提升是更大促进。

衡阳人具有很强烈恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，方面是为了改善父母居住环境另方面也是考虑逢年过节回家能有个好居住环境。

六类客户各下辖县区乡镇成功人士居住农村向城市转移，这是普遍多数县市以下居民心愿，其中部分经济条件较好必将置业眼光投入到市区，对湘水明珠销售也将起到很大促进作用。

七类客户各地房地产投资人士衡阳房价目前在全国来讲都偏低，年全国地级市房地产销售平均价格元，衡阳现在水平还不到元，有着极大升值空间，将会吸引各地有眼光人士前来购买。

本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近批客户慕湘水明珠风光带名声前来公司作登记，希望能第时间购买到湘水明珠房屋。

销售部计划在项目开盘前进行为期个月蓄客期，计划储备客户批以上。

销售计划鉴于目前湘水明珠工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。

销售量期工程至号楼标准层住宅套，总建面积，可销售额约亿销售进度本项目预计年月初开盘开盘后个月内，即至年月底，完成总销售任务，约套住宅，销售金额约万开盘后三个月内，即至年月底，完成总销售任务，约套住宅，销售金额约亿开盘后六个月内，即至年月底，完成总销售任务，约套住宅，销售金额约亿开盘后九个月内，即至年月底，完成总销售任务，约套住宅，销售金额约亿开盘后十二个月，即至年月底，完成总销售任务，约套，销售金额约回收期根据预计现金流量表计算，本项目在年上半年现金流转正，从年月开始计逄，本项目投资动态回收期年。

详见附表八。

根据损益和利润分配表测算，本项目年均利润总额为，万元年均净利润为，万元。

不确定性分析敏感性分析根据本项目特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后净现值财务内部收益率进行敏感性测试。

测试结果表明当最不利因素商品房销售下降时，总投资不变情况下，其收入下降，项目财务净现值万元，内部收益率为当项目成本增加，在收入不变情况下，项目财务净现值为万元，内部收益率。

均高于基准收益率，说明项目有很强抗风险能力。

盈亏平衡分析当其他条件不变，销售均价下降时，净现值趋近于，也可以说，当销售率为时不考虑其他经营性收入，如车位租金会所经营等，就可以达到盈亏平衡。

就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升时，也能保持盈亏平衡。

第章社会评价项目对社会影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观投资回报，取得显著经济效益，同时也会对当地发展产生积极影响。

具体体现在如下方面引进先进住宅开发理念，推动衡阳市房地产业发展衡阳市房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势项目几乎没有。

衡阳富邦升辉房地产开发有限公司在开发理念上首先强调与自然环境结合，通过户型设计人车分流景观营造和星级物业等方面树立富邦升辉形象，通过在湘江东面江景房成功打造，使小区临岛而居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀，力争建立本地区高档次标志性楼盘，着眼于在衡阳市房地产事业长远发展。

开发精品社区，提高住户人居水准本项目作为衡阳富邦升辉房地产开发有限公司在衡阳湘江东岸南段地区建设又大型房地产开发项目，将从产品定位设计施工材料采购配套完善市场推广客户服务和物业管理等各个环节进行全方位质量控制，将高标准高品质建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出个高档次精品住宅小区，进步提高客户人居水准。

通过本项目建设，将大大改善周边居民生活环境，提升整个江东楼盘建设品位，总体改善江东沿江城区面貌，为衡阳市房地产产品类别提供新定义，并成为衡阳富邦升辉房地产开发有限公司品牌文化建设标志性楼盘。

发展衡阳市经济，从实质上提升区域价值根据衡阳市十五发展规划制定发展战略，衡阳市各项基础设施及城市配套功能日趋完善，城市人气越来越旺。

本项目属于衡阳市房地产市场项重大工程，规划品牌优势明显，项目建成后将彻底改变衡阳珠晖区荷花坪地区长期以来城市基础设施严重落后面貌，提高城市品位，营造高品质生活环境，突出人城市生态文化主题，有效地提升区域内房地产整体品质和拉动销售价格，促进本区域内商业服务业发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升衡阳城市建设档次与水平，改善区域环境，提升衡阳地区城市形象，具有十分重要意义。

风险分析政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策组合拳正以前所未有力度和密度为过热经济降温，其中有政策对房地产开发产业影响深远。

为防范此类政策性风险，本项目开发需要进行全面而系统筹划。

销售风险及防范本项目地理位置优