房地产开发俪水嘉园住宅小区项目可行性研究报告投资建议书doc文档（59页）

因为，往往炒房者就可把整个城市市场房价拉高，带动其他非炒房购房者追涨房价。

同样，旦炒房者退出市场，甚至只要异地投资客撤走，就可把整个城市市场房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。

而且，往往是，大部分消费者看跌时，房价下跌速度远要比上涨速度快幅度大面要广，更具有传染性。

因此，房市要当心提防阶段性需求休克进而购买休克情况出现。

同时，尽管市场总需求在定程度上被抑制，但廉租住房经济适用住房等保障性住房和中低价位中小套型普通商品住房需求依然较大。

不过，由于些未来需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障性需求中部分仍可能在短期内被抑制。

别墅等高档房需求在短期内可能受挫，自住普通商品房商住两用房需求可能被较大地抑制。

投资性尤其纯投机性需求和商业地产升级换代需求被抑制成分最大。

投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现，异地投资客撤离等现象将有所增加。

房价整体可能在定程度上逐渐回落。

相比而言，保障性住房和小户型房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型商住两用房商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅二手房房价下降幅度可能相对较大些。

企业风险控制意识加强。

由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高多在以上，有高达，这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资或外资背景开发商学习既重视追求最大利润赢利管理，又重视必要风险控制。

由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍存在着自有资金不足问题。

年，政府肯定将继续采取更从紧货币政策，甚至还可能多次加息包括大幅度加息，使得银行贷款难度加大。

甚至，还可能进步趋严房贷首付政府或取消期房预售制度，严格预售资金管理。

这意味着，虽然银行仍是主要融资渠道，但房地产企业被迫寻求新融资方式与渠道，融资将趋向多元化，全球化。

宏观调控既要避免由投资过热所可能导致经济通胀，又避免产能过剩所可能产生经济通缩。

政府将尽力防止些地方可能出现部分烂尾楼房屋空置甚至阶段性供大于求局面出现。

从总体上看，房地产市场是良性健康，房地产企业应该多着力于通过用心打造适应不同消费者需求品质楼盘，合理确定销售价格，不期望太高利润，为消费者提供全方位优质服务，以应对房地产市场异变。

廊坊房地产形势年，廊坊市房地产市场继续保持理性健康发展态势，开竣工面积和开发投资均保持稳步增长，住房供应结构趋于合理。

据统计，年月份，全市开发面积面积万平方米，竣工面积万平方米，完成开发投资亿元，同比分别增长和。

年来，平方米以下套型住宅建筑比例明显上升，截止月底，全市新开工住宅面积万平方米，平方米以下套型建筑面积万平方米，户型比例达到了。

年来，全市住宅销售仍较旺盛，但市区出现下滑。

前个月，全市累计销售商品房万平方米，销售额亿元，同比增长和。

从市区情况看，商品房销售面积万平方米，销售额亿元。

市区销售面积下降非常明显。

年廊坊市将进步落实国家关于保障中低收入家庭住房问题决定，金泰小区颐和佳苑小区两个经济适用住房项目建成和销售，将会对廊坊房地产市场产生定冲击。

随着市区批开发用地出让，年市区房地产开发面积将会比今年有较大提升，市场供应充足，对稳定房价将会起到定作用。

四项目建设地点本项目位于廊坊市东环路东侧，八干渠西侧，南侧为汽车配载市场，北侧为汽修厂。

地理位置优越，交通便利。

五主要建设条件道路该项目位于廊坊市东环路东侧，道路畅通，交通方便。

给水项目建成后由市政供水管网供应，目前东环路已有自来水管网，可就近接入，供水水源有保证。

排水采用雨污分流体制，污水直接进入市政排水管道，排水渠道畅通，雨水经集水井收集后排入市政雨水管道。

供电待项目建成后，由廊坊供电公司供应。

因此，该项目供电有保障。

供热采用集中供暖，由热力公司供热站统供应，能够保障采暖要求。

通讯办公用电话和宽带网络由市通信公司预留口接入。

六建设规模和主要建设内容建设规模俪水嘉园住宅小区规划总用地面积平方米其中总建筑基底面积平方米道路硬化面积平方米绿化面积平方米项目总建筑面积平方米，其中地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米。

建设住宅楼栋，地上建筑面积平方米，全部为层建筑，其中住宅楼位于小区南侧，为板式住宅，住宅楼位于小区北侧，为点式住宅。

配套公建平方米，建设居委会业主委员会物业管理社区办公用房居民活动用房等。

地下建筑面积平方米，其中，住宅楼设地下储藏室，建筑面积平方米，配套公建地下面积平方米，地下车库面积平方米。

主要技术经济指标项目主要经济技术指标序号项目单位指标总占地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米住宅面积平方米配套公建平方米地下建筑面积平方米住宅地下室平方米公建地下面积平方米地下车库平方米建筑密度容积率绿地率总户数户总人口人平米以下住宅停车位个七工程技术方案建筑方案设计依据民用建筑设计通则住宅设计规范版屋面工程质量验收规范城市道路和建筑物无障碍设计规范城市居住区规划设计规范住宅建筑设计规范设计要求根据廊坊市城市总体规划廊坊市土地利用总体规划和实施意见，本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益，环境效益经济效益原则进行设计。

小区建筑抗震设防类别丙类。

设计使用年限年。

耐火等级二级。

抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为。

使用功能节能型住宅小区。

建筑设计设计理念该项目规划以尊重自然环境，调整生态结构，建设性地维护自然生态为基本出发点合理利用土地，确定合理开发规模和层次，完善交通，水电等配套设施，满足人衣食行游等活动需要对小区经营管理环境形象设计等均予以考虑。

规划设计本期项目西临东环路，东侧为八干渠。

小区在西侧临东环路设主入口。

住宅楼在设计上，主要采用板式住宅楼。

在户型设计上，充分考虑和结合当地经济发展水平和居民生活习惯，设计建造经济功能适用住宅体系。

针对各单体户型，应用人类行为学和人体尺度研究最新成果对其加以细致推敲，从每处细节对户型进行完善，力求经典更完美，无论从平面布局还是立面风格处理上都结合节能做了考虑。

根据国务院关于调整住房结构稳定住房价格文件精神，套型建筑面积平方米以下住房面积比例占全部建筑面积以上。

在建筑风格上以雅致简洁为基调，在立面设计上以现代建筑比例，线条结合现代材料和工艺，经提炼融合，生成种不但人文味浓，且现代感强立面风格。

小区整体环境特征体现出现代特征。

建筑风格以简约为主，但决不简单，使建筑与景观融为体，成为城市中种特有景观形态，构成幅美丽居民画卷。

小区主轴线将各主要景观节点串联起来，形成个有序变化空间序列。

小区内绿化景观采用中间大面积绿化，硬质景观和绿化景观相互配合，为小区创造个和谐绿色生态居住环境。

并与东侧八干渠沿岸绿化带有机结合起来，相互借鉴，形成和谐绿化景观。

植物采用自然式与规则式相结合配植方式，乔木与灌木以及草本相搭配，落叶植物与常绿植物相结合，使其发挥最大生态效益。

树种选择以乡土树种为主，同时选择可以观形观色观花观叶树种，置以季节性灌木和草本开成四季长绿四季有花。

利用植物高低塑造景观轮廓线，以乔木树冠勾勒景观线条，以灌木草本配置创造景观，以达到规划设计整体艺术效果。

结构方案设计依据建筑结构荷载规范砌体结构设计规范混凝土结构设计规范建筑抗震设计规范建筑工程抗震设防分类标准全国民用建筑工程设计技术措施河北省建设工程抗震设防审查要点结构设计主体结构采用框架结构围护墙采用加气混凝土砌块砌筑屋面板及楼面板均为现浇钢筋混凝土板。

基础本项目采用钢筋混凝土板式基础。

抗震构造措施本项目所有建筑物抗震构造均严格按建筑抗震设计规范及建筑物抗震构造详图中有关规定执行。

当地材料及施工情况保定易县及廊坊市有许多建筑材料生产厂家，且其交通方便，为本工程建造提供了良好材料来源。

公用工程给排水设计依据建筑给排水设计规范住宅设计规范年版室外排水设计规范室外给水设计规范设计范围本中有关规定执行，能够达到抗震等级要求。

五特殊环境影响拟建项目周边无历史文化遗产自然遗产风景名胜和自然景观等，不会对这些造成不利影响。

第七章经济影响分析经济费用效益或费用效果分析分析依据本项目财务评价是参照建设项目经济评价方法与参数第三版和国家现行财税制度，以及有关规定进行计算与评价，有关基础数据由相关专业和建设单位提供。

基础数据总投资本项目总投资额为万元。

销售收入项目建成后，住宅部分每平方米按元出售，销售收入万元商业用房按每平方米元出售，销售收入万元。

项目预计总销售收入万元。

营业税金及附加营业税按销售收入计提万元元城建税按营业税计提万元万元教育附加费按营业税计提万元万元营业税金及附加估算为万元。

利润分配本项目获利后按利润总额交纳企业所得税，应纳所得税万元。

经济分析本项目利税总额万元，投资利税率为。

上缴营业税金及附加后，实现利润总额万元，投资利润率为。

二行业影响分析本项目承办单位为廊坊市房地产开发有限公司。

廊坊市房地产开发有限公司成立于年月日，注册资金万元，房地产是由法人廊坊实业有限公司和自然人张甲武共同出资成立。

具有房地产开发暂定资质。

廊坊市房地产开发有限公司目前在廊坊市房地产业中处于中下等水平，廊坊市现有几大较大房地产开发公司，就本项目建设而言，不会对本市房地产行业形成垄断局面。

三区域经济影响分析本项目实施后，实现营业税金及附加估算为万元，应纳企业所得税万元，可以在定程度上促进当地财政收入。

本项目建设对于区域经济发展产业空间布局市场竞争结构等不会产生重大影响。

四宏观经济影响分析本项目投资对国民经济影响不大，不需进行宏观经济影响分析。

第八章社会影响分析社会影响效果分析项目社会影响目可持续性。

本项目建成，将会对本地段环境及景观起到重要改善作用。

由于本项目实施，将会使该地区环境得到改善。

本项目规划设计标准高，具有合理功能性和现代性户型设计，以及良好社会环境和周边环境，不仅改变了人们居住条件，也点缀了城市容貌。

社会就业。

本项目建设中建成后，可以提供些就业机会，为社会安定出份力。

对开发公司影响。

本项目建成，可以增加开发公司业绩，体现公司实力和企业精神，树立良好企业形象。

为公司在本地区进步发展打下良好基础。

对人和社会影响。

对社会影响。

本项目所处地段，位于城区东南部，项目建成后，可以有效改善城南环境，为人们提供个良好居住空间。

对社会经济发展影响。

本项目建设，将先进施工技术，高效施工组织和新型材料引进到本地段，将会促进本地建筑业更快更好发展，走向高效率高质量和高标准，有利于当地经济发展。

对社会经济影响。

本项目建设，将会为社会提供定数量工作岗位，为缓和社会失业率做出些贡献。

本项目建成，不仅为当地居民增加了生活设施，而且推进了当地经济繁荣。

二项目环境社会效益评价本小区绿化率较高，将会提高城市绿化面积。

同时小区在建设过程中大量运用环保建材，推动本地段环保工作开展。

项目现代建筑，有效美化了市容，更重要是改善了人民居住水平，创造出个良好生活环境。

为达到上述目标，本项目在规划中本着以人为本，注重生态原则，合理组织绿化和交通体系，完善公建和住