房地产开发居住小区项目可行性研究报告投资建议书doc文档（75页）

以全新社区理念组织社区公共设施网络只对小区开发定位和人口规模，突破传统居住小区公建配套设置概念，适应新时代居住理念发展变化，方案在为小区居民提供便利商业服务和齐全配套设施同时，吸引小区周边乃至整个区域客流以提升小区人气在营造浓郁商业氛围同时形成公共服务设施齐全生活便利公建系统。

五总体规划方案空间形态规划方案现代住宅追求是布局结构合理化，空间形态多样化和建筑形态优美化，本方案在力求空间规划结构合理便捷和个性化同时，将建筑形态规划放到个重要位置。

本方案从整体用地分析入手，将自然要素功能区块生活轨迹视线景观等纳入系统体系，使得小区用地布局道路规划空间组织等与基地结合更具逻辑性。

本方案主要采用点板结合建筑形体来组织小区总体空间，取得住宅区丰富感和领域感，另方面板式多层高层建筑对建筑室外空间韵律感和秩序感进行重新诠释。

同时穿插在其中点式多层不仅活跃了空间形态，也为小区在各个视线走廊上对景与借景起到不可磨灭作用。

天际轮廓线变化丰富又不失秩序感，规划结构上形成南低北高东高西低布局，东侧沿渤海五路充分利用有利地形，设置层高层住宅，交运•家和地块交运•佳兴地块均设在西北侧，利用地形设置小高层住宅，地块中部设置多层住宅，使得整个小区在空间形态上灵动而不失庄重，丰富而不失韵律，在驿动都市中显出自身优雅尊贵个性。

为与现代化城市发展精神和城市形象相融合，小区住宅建筑采用新古典主义风格，商业建筑等公建相应在整体和细部方面加以处理以显示建筑物功能性格。

整个小区建筑形态简洁而流畅，在现代中透视出人文，在规整中显现出变化，在活跃中流露出灵动，在灵动中暗示着理性，在内敛中折射出张扬，为小区个性塑造和空间营造画上有力笔。

公建系统规划方案合理布置公建设施系统，提供居住舒适与方便丰富社区文化生活内涵，为提高居住品质打下基础。

商业设施结合渤海五路与渤海六路设置便利店等商业网点银行邮电卫生站老人活动室等文化设施，方便居民生活。

在沿渤海六路设置垃圾中转站处，公厕处。

景观系统规划方案景观规划方案分两个层面第层面是将本社区景观与周围城市景观脉络相融合，第二层面是将社区内景观系统自成体，完善组团内庭院景观。

本方案景观规划不仅在以观景角度从基地周围城市景观中借景，同时小区内部以造景理念为本地区创造独特风景线，融入到周边城市环境中，将可看风景以及不仅可以看到而且可以身临其中景观同时利用起来。

本方案中巧妙安排规划建筑布局和中心花园设置为充分地实施景观体系奠定了物质基础。

本方案尽量增加小区景观绿化面积，并将小区组团集中绿化景观和宅区绿化景观两个层次加以模糊化，使小区景观环境系统充分地向外延伸，形态丰富又不乏变化，形成个相互联通相互渗透社区景观系统。

整个小区绿化环境本着生态原则，以绿色为主，配以颇具现代化人文气息铺地座椅灯饰小雕塑及环境小品等勾勒出系列精彩景观画面，在喧闹城市环境中构架出片绿色方舟。

交通系统规划方案交通系统规划方案是建立在注重居民生活方式和行为方式提高生活质量基础上，界定相对活动范围，做到人车分流。

交通系统方案充分依据以人为本人性化理念，以人车分流模式为基础，尽量使小区机动车流和步行人流少交叉或不交叉。

人车分流使得整个组团内部绿化景观变得更具连续性和纯净性，并使新邻里观念实现成为可能在保证整个小区便捷性和人安全性前提下考虑机动车辆可达性，在尽量减少人流与车流交叉点同时使车和人都能方便快捷地到达小区各幢住宅。

因此小区采用如下设计车行道沿中心周边设置，中间为人行步道，车行和人行分开，尽量减少车行道和人行步道交叉点，以将车流对小区影响减小到最低程度。

交通组织为实现设计原则中人车分流思想，交运•家和地块设个车行出入口个人行出入口，车行路沿号楼周边布置。

绿化景观位于环路中心，交运•佳兴地块设置两个出入口，车行道沿中心多层周边布置。

尽量减少车行道和人行步道交叉点，以将车流对小区影响减少到最低程度。

内部人行交通形成环路，以求进入小区车和居民都能快捷方便地到达每幢住宅。

小区道路交通系统分为二级。

第级是为宽车行道。

第二级是分布在绿化环境中散步道小路等，路面宽，它与小区内部环形步行道路休闲步道等起构成了住区内部相对安静步行系统。

静态交通机动车停车停车方式采用分散停车方式，加以地面临时访客车位。

为减少大量机动车对小区景观影响，停车主要沿小区车行环路设置，并在些不可利用边角设置。

停车位均铺设植草砖，结合停车位周边灌木和乔木设置尽可能将车位与绿化相结合，以减少地面停车位对景观影响。

交运•家和地块交运•佳兴地块总停车位辆。

自行车停车自行车库位于高层地下室，停车采用分散布局方式。

在地下室适当位置设置具有规范要求面积自行车库，在解决大量自行车停车问题同时，尽量将自行车对景观影响减小到最低程度。

六建筑方案住宅单体设计方案户型平面设计方案主要采用梯两户单元形式。

户型根据市场需求交运•家和地块以平方米以下户型为主，交运•佳兴地块以平方米左右三房户型为主，适当配置平方米左右户型，并在适当位置设置平方米大房型。

梯两户提升了建筑居住品质，而各个面积档次则体现了更多购房者需求。

平面套型设计根据总体布局灵活多变，保证所有生活用房，包括厨房主要卫生间等都有直接自然通风和直接自然采光。

平面分区明确，流线顺畅，尽量避免住户间视觉与声音干扰。

立面与造型设计方案采用新古典主义建筑风格，体现出现代城市中人文主义气息。

建筑形象给人以舒展稳重之感，通过对阳台及窗细化处理，赋予建筑独特个性。

建筑外饰面材料以暖色面砖为主，配以深色花岗岩基座，浅绿色隔热玻璃深色彩钢窗框等，不同色彩和材料通过建筑体量竖向变化相互穿插组合，在立面上形成层次感。

细部构件如深色空调百叶板，玻璃阳台栏板等等，在整体控制下精心组织，表达出新古典主义建筑精髓。

公共建筑设计方案公共建筑主要指底层商业建筑，包括商场金融邮电等。

底层商业建筑由于和住宅建筑相连，因此采用较为厚重内敛风格与高层建筑脉相承，并不突出自己个性。

通过构件及细部刻画，体现出其开放性公共性建筑性格。

沿渤海五路设置层商铺，主要设置商场便民商业设施金融邮电卫生站休闲商业等内容。

七绿地景观方案设立小区中心绿化住宅绿化两个级别绿地，并结合设置步行道系统。

小区中心绿化结合水景小型休闲广场等，点缀些休闲设施和环境小品，加以四周完善配套服务设施居民活动将小区组团气氛体现出来。

交运•家和及交运•佳兴居住小区地块规划绿化率均以上，并在适当位置设置老年人活动场所及儿童活动场所，以方便小区居民日常生活。

八消防方案总平面布置交运•家和地块设个车行出入口交运•佳兴地块设两个车行出入口，并在商业街设置紧急入口，连通两个出入口处设米宽车行道，作为紧急消防通道。

建筑长度超过米时或转角长度超过米时，均设置穿过建筑消防车道，长度超过米设人行通道。

所有高层小高层建筑均满足高层建筑防火间距要求，各类设备用房供电煤气等设置特征询问有关部门后，再按现行消防规范进行设置。

每幢高层建筑均保证有超过以上周边长度且不少于个长边长度为消防登高面。

小区内部高层沿内部道路消防通道布置消防登高场地。

小区内以米半径设置室外消火栓。

单体建筑消防方案根据高层民用建筑设计防火规范要求，层层高层住宅建筑均设置台电梯兼做消防电梯。

根据建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范要求，高层住宅室内按高层建筑设计防火规范数量和间距要求设置室内消火栓。

九结构方案设计设计规范与依据本工程遵循如下所列国家公布现行规范建筑结构荷载规范势，本着符合居民活动规律方便居民日常使用原则，避免对居民生活干扰，保证居住环境清洁和安宁，主要从以下几个方面考虑物业管理在小区设置物业管理中心。

对房屋设备和周围环境进行及时维修养护，保护房屋使用功能完好。

对物业日常性事务管理。

包括对车辆社区活动公共秩序和关系协调。

般性服务和特需服务如接送小孩为住户打扫室内卫生等。

物业管理由专业化物业公司负责，小时保安，小时维修服务，收费公开，以服务为本，接受业主委员会监督。

第九章工程实施进度安排本项目主要工程量在土建施工上，应合理安排建设工期，确保工程顺利竣工。

本项目申请报告批复后，尽快着手项目设计招标前期准备工作，然后进行工程建设。

项目建设期暂定为年。

年月开工，年月竣工。

工程建设进度表序号进度工作阶段年月至年月项目申请报告审批施工图设计土建施工装修工程验收第十章项目招投标方案为了确保项目建设工程质量，防范和化解工程建设中违规行为，制定项目招投标方案。

建设项目招标范围及招标组织形式招标范围包括项目建设勘察设计招标施工监理招标和施工企业选择招标等项，面向社会全部进行公开招标。

鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备编制招标文件和组织评标能力，该项目招投标活动，全部委托给有资质招标代理机构办理。

二投标开标评标和中标程序根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定媒体上发布招标公告。

在招标文件开始发出之日起日内，具有承担投标项目能力法人或者其它组织都可以投标。

投标人少于个时，应当重新进行招标。

投标文件应当对招标文件提出实质性要求和条件做出响应，招标项目属于土建施工，投标文件内容还包括拟派出项目负责人与主要技术人员简历业绩和拟用已完成招标项目设备，本项目不接受联合投标。

开标时由项目委托招标单位主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公证机构检查并公证。

投标人投标应当符合下列条件之能够最大限度地满足招标文件中规定各项综合评价标准或者能满足招标文件实质性要求，并且经评审价格合理。

评标按照中华人民共和国招标投标法规定和程序进行。

中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。

自中标通知书发出日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

三评标委员会人员组成和资质要求项目全部采用公开招标方式，因此，在招投标过程中，为保证项目公开，对评标委员会组成和资质有如下要求评标委员会人员组成评标委员会由项目承办单位代表和有关技术经济等方面专家组成。

根据本方案在项目开标当天从评标专家库中随机抽取。

评标委员会主任由资深专家担任，评标委员会采用单数制，但最低不少于人，并且技术经济等方面专家不得少于成员总数三分之二评标委员会应当按照招标文件确定评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。

评标采用打分制，以得分高者当选。

评标委员会成员资质要求评委会成员职称在副高副教授级以上，从事本专业至少在年以上，对工程项目有较深入研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。

评标委员会成员应当客观公正履行职务，遵守职业道德，对所提出评审意见承担个人责任。

招标基本情况表项目