房地产开发有限公司中央商务区项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

季度飞涨房价，不仅刺痛购房者神经，也引起中央政府高度重视。

更为严格信贷税收政策增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设，加强市场监管„„中央政府四管齐下，再出重拳，彰显遏制高房价，切实解决城镇居民住房问题决心。

今年月，国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知国办发号，但近期部分城市房价地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，引起政府高度重视。

为进步落实各地区各有关部门责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，在国务院月日接连推出系列打压房地产重拳之后，仅仅只隔了三天，决策层又出重拳。

月日，国务院又下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知国发号。

这系列政策严厉程度实属十年内罕见，而三套房停贷措施更是迄今为止最为严厉控制房价上涨措施。

业内人士预测，如此密集全面新政策集合首次出台，重拳之后房价必然会走上回稳态势。

上半年乌海市房地产市场与全国房地产市场形式基本相同，市场样处于低迷趋势，土地供应明显缩量，新开工面积减量，市场销售面积下降，房地产投资有所下降。

下半年，随着线房地产市场回暖，乌海市房地产市场显现回升态势。

各项指标逐月上升，开发资金到位良好，区外有经济实力开发商来乌海市投资增多。

同时，各项稳定房地产市场政策措施逐步落实，促进房地产市场健康发展政策效果逐步得到体现，市场总体保持着持续回升态势，平稳健康发展，整体表现好于预期。

乌海市房地产市场尚属初级阶段，现阶段还是以刚性需求为主。

是旧城改造造成刚性需求。

近年城区面积不断扩大，平房，旧房，临建改造在增多二是城镇化过程中新增城市人口需求。

随着城镇化步伐加快，乌海市每年都要新增万多人口，他们对住房需求也是个很大市场三是新婚家庭购买住房需求愈来愈强四是改善型住房需求也是个很大市场。

乌海市经济快速发展，水平提升较快，带动了城市居民收入不断增加，为居民消费水平和消费结构优化提供了坚实基础。

消费意愿及消费能力增加，为房地产业发展提供了良好前景，也为市民未来购房置业打下经济基础。

同时，海勃湾区作为全市政治经济文化教育中心，经济活动活跃，与区内外及国际各种交流活动频繁，人员流动增加很快，也为高级酒店业和商业发展提供广阔发展空间。

滨河区开发建设，是乌海市委市政府在新发展阶段按照人口向城区集中工业农业向园区中集中城市总体规划发展思路，调整城市布局，拓展城市空间，利用黄河资源促进经济社会协调发展战略性措施。

同时乌海市东临鄂尔多斯市，西接阿拉善盟，北靠巴彦淖尔市，规划和开发建设中滨河区就是充分利用这具有得天独厚区域优势和资源优势，构建以蒙西棋盘井乌斯太和乌海市组成小三角集人流物流区域中心。

形口聚集产业聚集，拓展城市规模，增长人口数量，提升城市品味，提高城市水平。

在上述背景下，有限公司经过慎密市场调查分析，决定利用自身优势，在乌海市海勃湾区滨河新区开发建设中央商务区房地产开发项目建设规模及目标建设规模有限公司开发建设乌海市海勃湾区中央商务区房地产开发项目。

是由有限公司按市委市政府要求开发建设滨海新区集商务与住宅为体中央商务区开发项目。

本项目总占地，总建筑面积含地下室，规划建筑内容商业住宅酒店式公寓办公。

功能设施标准该地块位于内蒙古乌海滨河新区中心位置，是乌海重点发展区域，紧邻新区中政务中心区，市政府北面但不紧邻，东侧紧邻神华总部，北面是运动公园，西临黄河水利枢纽工程。

地块为新区核心，经现场实测总基地面积为平方米含城市绿地面积约为，规划净用地面积约。

可建总建筑面积为平方米，约容积率。

建筑使用功能按照城区靠三集中原则，推进三个城区向黄河靠拢。

以人为本，以水为魂，集旅游观光行政商务办公文化教育商贸服务特色居住等为体极富文化内涵和地域风情生态绿洲型新城区。

本案以此契机，使本案成为本区域内最佳购物休闲消费场所。

设计以规模便利休闲时尚凸现经营主体，使本案以及公共绿地开发共同构成该地域生活中心，形成滨河新区中心，成为当地具有特色个性永续商业标志性建筑。

年城市住宅流行模式为家庭向小型化发展，户规模口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。

居住环境质量有较大改善和提高，城市公共交通和私人汽车有定发展学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离要求公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。

年住宅套型模式各空间功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适配套及与环境协调是发展趋势。

套型灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。

套型基本面积达到国家预定目标。

根据这趋势，中央商务区建筑功能和配套设施按相应标准规划设计。

设施标准住宅室内环境，设备与设施，以及消防安全防护等基本要求须符合内蒙古自治区城市住宅建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。

住宅室内环境，设备与设施，以及消防安全防护等基本要求须符合内蒙古自治区城市住宅建设标准和有关规范，并按中央商务区及中高档住宅有关标准设计。

工程等级二级结构设计年限年耐火等级二级装修标准毛坯。

工程项目览表依据初步规划方案，海勃湾区中央商务区房地产开发项目主要工程项目见表主要工程量览表序号项目名称单位数量土建工程高层住宅商业公寓及办公商业街其它地下建筑给排水工程水箱水池水泵机房普通消防系统住宅区变配电工程强电配电房变配电设备照明工程小区照明通讯工程普通申话配线端子接单元口火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，对讲防盗门通风工程地下停车库通风闭路电视住宅区室外工程室外绿化及部分道路场地主要技术经济指标项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标备注总占地面积总建筑面积地下建筑面积地上建筑面积其中高层住宅公寓及办公商业会所其中物业活动中心门卫监控室公共厕所垃圾收集点地下车库入口建筑占地面积住宅商业建筑容积率建筑密度绿化面积绿化率建筑最高层数层建筑最高高度机动车停车位辆地上辆地下辆非机动车停车位辆地上辆地下辆综合售价公寓元商业元高层住宅元地下停车库位元建设投资万元建设成本万元销售收入万元利润万元税后利润万元投资利润率税后主要建设条件地理位置优越项目拟建地址位于乌海市海勃湾区滨河新区，大环境来看，乌海市地处黄河上游，毗邻宁夏，是华北和西北地区交汇处，东北华北通往西北重要交通枢纽，同时还是宁蒙陕经济区结合部和沿黄经济带中心，是新疆甘肃宁夏开发运行大通道，在国家实施西部大开发战略中占有重要位置。

小环境来讲，项目区位于乌海市海勃湾区滨河新区，是最具发展潜力商务住宅区。

交通便捷乌海市交通便利，包兰铁路纵贯市区南北，横跨黄河东西两岸，东乌铁路已建成通车，。

京藏高速公路和乌海机场已经建成，开通了北京和西安广州上海呼和浩特航班。

海渤湾拉僧庙乌达吉兰泰等八条地方铁路专线从市区通往各大厂矿区。

公路四通八达，和国道均通过市区，黄河公路大桥沟通了两岸交通，地方公路纵横交错，形成了以市区为轴心，辐射型铁路公路交通网络，为地方经济发展提供了便利交通条件。

海勃湾滨河区位于乌海市北部，是乌海市政治经济文化中心，交通便利，四通八达。

建设场区五通条件具备供水条件项目区地下水资源充足，地下水位高，水质优良，可从滨河新区水资源部门办理接装手续，确保项目和生活用水。

供电条件乌海市供电条件优越，电源已由乌海圾物处理项目投入使用后，设置分类垃圾箱，清洁工将垃圾清入垃圾箱内，由环卫部门每天定时进行清理，并统处理。

施工中机械噪声扬尘固体废弃物治理施工中产生噪声装置和设备，都采用相应减振和隔音措施，使噪音达到国家标准产生扬尘预以洒水降尘，并控制施工时间，同时建临时围绕，从而避免了尘土飞扬施工中产生固体弃物由施工单位统清理。

项目建设对生态环境影响主要污染物该项目建成投入使用后，污染物主要来自生活废水固体垃圾以及附属设备所产生噪声空气污染等。

项目投入使用后，生活污水经化粪池沉淀，直接排入城市下水管网，由污水厂处理后能够达到污水综合排放标准要求。

固体垃圾由环卫部门每天定时清除，经环卫部门统处理后，可达到般工业固体废物贮存处置场控制标准相关规定。

建议施工结束后，废建材统收集并及时处置。

建设单位必须认真落实三同时制度。

加强环保设施维护和保养，以保证环保设施正常运行。

总结建设单位在认真落实各项措施建议前提下，从环保角度分析，本项目可行，并尽快委托有权威部门编制环境评价报告。

生态环境保护措施治理措施废水处理该项目污染物主要来源于生活污水，经化粪池沉淀处理后排入市政下水管网后，进入污水治理厂进行处理。

固体垃圾物处理项目投入使用后，设置分类垃圾箱，清洁工将垃圾清入垃圾箱内，由环卫部门每天定时进行清理，并统处理。

施工中机械噪声扬尘固体废弃物治理施工中产生噪声装置和设备，都采用相应减振和隔音措施，使噪音达到国家标准产生扬尘预以洒水降尘，并控制施工时间，同时建临时围绕，从而避免了尘土飞扬施工中产生固体弃物由施工单位统清理。

使用中噪声处理采用效率高噪声低风机水泵等声源设备充分注意设备噪声与振动对环境影响，汽车库排风机设于具有隔声功能专用机房中，并选择运行噪声相对较小离心风机，采用消声隔振措施，减少对环境噪声影响。

对设于地面上非人员活动绿化地带中排风口位置及风口风速均加以考虑，确保自然衰减后到达人员活动区风速完全能够达到环保标准。

第七章经济影响分析经济费用效益或费用效果分析该项目为房地产开发项目，项目建设不具有垄断特征，不涉及国家安全。

项目建设资金全部由企业自筹解决，不涉及公共资金支出和政府投入资金，不存在政府投资补助和贷款贴息。

项目占用土地已按照国家和地方有关政策由建设单位购置。

项目建设符合产业政策，与当地政府有关政策不相互冲突。

项目建设主要产品为住宅商业，不属于非市场属性公共产品，不属于国家控制战略性开发项目，不属于运用社会资源和自然资源较大中外合资项目，不属于主要产出物和投入物市场价格不能反应其真实价格项目。

根据建设项目经济评价方法与参数第三版及国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本通知发改投资号有关规定，不需进行经济影响分析。

行业影响分析城市建设和放低长开发业已成为城市发展大亮点，入主乌海市房地产市场不仅有本地企业，同时大量外省市房地产企业已在该市房地产行业稳固占据了席之地，由于政府主管部门正确指导和领导，目前已形成了行业有序竞争良好格局，本项目建设不会形成垄断。

对行业内其他建筑企业不会产生影响。

区域经济影响分析本项目为房地产建设项目，项目建设将促进当地房地产产业发展及商业活动有序开展，对推进区域内城市化进程促进区域经济协调发展有着积极作用。

项目建成后将改善城市形象，进步带动相关产业发展，促进所在城市经济和社会发展，刺激本地区商业服务业发展，为当地产业发展带来商机，吸引更多投资商，对于乌海市招商引资及拉动经济增长具有深远影响。

宏观经济影响分析本项目不属于投资规模巨大可能对国民经