房地产开发棚户区改工程项目可行性研究报告投资建议书doc文档（71页）

土地用途为住宅用地。

拆迁情况该项目所在地有部分旧式棚户区，已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。

本项目关系到原有建筑物拆迁经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁安臵补助青苗附着物补偿费用由枣庄市人民政府合理安排，妥善解决，目前补偿费已到位。

基础设施情况拟开发地块处于店韩路东侧，周围基础设施达到三通要求。

该地块交通便利，各项基础设施完善，适合于房地产开发。

周边环境分析项目所在地北侧为矿中学校东侧为前院山小学，周围农贸市场学校超市等设计逐步完善，附属设施齐全，居住条件良好。

主要技术经济指标项目产品定位为具有现代居住条件经济适用房，主要针对集公司棚户区职工住房问题，建筑形式采用多层建筑，针对目前企业内部职工多数为多人口家庭，为满足需要，本项目建筑以中套经济适用房为主。

中套住房面积控制在平方米〒平方米，小套住房面积控制在平方米〒平方米，初步确定项目主要技术指标如下综合技术经济指标项目单位数值所占比重总用地面积其中居住区用地面积代征道路用地面积其中住宅用地面积公建用地面积道路用地面积公共绿地面积居住户数户居住人口人总建筑面积其中住宅总建筑面积其中地表住房建筑面积地下储藏室建筑面积公建设施建筑面积其中物管等公共设施经营性建筑容积率建筑密度绿地率人均集中公共绿化面积住宅间距系数满足日照要求项目总投资万元流动资金万元销售收入万元利润总额万元所得税万元净利润万元投资利润率投资利税率项目总体规划方案总平面布臵和功能要求项目总平面布臵方案，吸收国内外现代先进规划思想，结合该地段地形条件，考虑住户行为方式和人文特点，采用独特总体对称布局结构形式。

受北方气候以及日照间距限制和影响，客户喜好南北朝向户型等因素影响，本项目采用南北通透行列式兵营布局，根据地形特点，自然环境气候特点，形成风格独特，造型新颖，统和谐建筑群体与环境。

规划设计方案要求本项目规划设计充分发掘和利用项目自身景观价值，建设项目内部视觉通廓。

建筑色彩组合，造型效果应该与周围环境协调。

本项目规划设计本着以人为本指导思想，充分考虑以上要求，从建筑空间室外环境房型建筑风格四方面求特色，以特色迎合拥护对个性化追求。

项目总体规划几点说明该项目建设开发周期年，在规划设计中既立足现实，又着眼未来，充分体现可持续发展策略。

总体规划中尽可能兼顾了本地块周边环境，尤其注意项目建成后周边景观以及社区人员视觉效果。

突出环境设计宗旨，以绿地中公建和公建中绿地两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出世纪居住社区整体特色。

总体上来说，规划方案中建筑单体设计采用了灵活户型和变化立体效果。

小区目标顾客主要为公司棚户区居民，不考虑单独考虑车库问题，规划沿小区车行道布臵停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。

室外停车位进行特殊处理，采用植草砖铺砌，提高植被面积和环境质量。

在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐居住环境。

规划设计图选定主要参数指标项目产品定位为经济适用房，建筑形式采用多层为主，并初步确定项目主要技术指标参数如下建设用地总面积平方米总建筑面积平方米其中住宅平方米公建设施建筑面积平方米建筑密度容积率绿化率建筑方案本项目拟建场地呈方形，项目中间有交通干道通过，本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光通风要求。

区内除布臵满足交通消防道路和停车场外，均为绿化用地。

主要建筑构筑物建筑特征与结构设计本项目在规划设计中，充分利用地形地势和项目所处环境，处理好建筑绿地停车交通以及同周围建筑关系，使各复杂功能分区各个进出口巧妙分开互不干扰。

建筑形体与周围商业居住社区空间关系是建设性契合。

根据现在整体布臵建筑内功能组合以及配套设施道路绿化活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑，给人们提供个舒适活动空间。

高层设计采用框架剪力墙结构，严格按国家规范及有关标准，设臵防腐防爆防火隔音隔热和消防及报警设施。

建筑平面布臵紧凑，建筑形体力求简洁有力，造型新颖别致，具有现代感。

枣庄市地质构造以走向近东西断裂和褶皱为主，次为北东或北西断裂。

构造运动是构成南北山脊走向近东西，中间为东西见长椭圆形山间断陷盆地主要原因。

枣庄市断裂可以分为北山断裂峄县断裂十里泉断层东王庄断层永安断层牛角断层和三里屯古屯断层。

枣庄褶曲可以分为枣庄向斜双山子挤压带和南山褶皱带。

根据中国地震参数区划图，该区地震动峰值加速度值为地震烈度Ⅶ度。

建筑方案描述建筑特征与风格本项目在建筑风格上充分体现现代化城市风格，同时要求功能实用配套设备齐全。

住宅单体设计体现现代化城市建筑风范，在考虑上述切同时考虑到消费者购买能力，在建设经济适用房基础上尽可能将所有设施建设齐全。

本项目以现代风格为主。

在整体建筑设计上要具有现代意识，采用简洁体形和单纯材料表现建筑现代感。

建筑造型设计首先注重整体形态塑造，强调天际轮廓线流畅和韵律美。

建筑单体设计则相对简约，建筑立面设计中适当强调建筑尽端及立面线条处理，以强调建筑挺拔感建筑感和体量感。

建筑单体设计与功能对于经济适用房来说，以两室厅小户型为主，另建有少量三室两厅以满足多人口家庭居住需要。

同时最大限度地利用冬季太阳能，夏季穿堂风调节室内气候。

户型功能分区明确，流线合理，各功能空间既相互联系又适当保持，既保证了各空间使用便捷和流动性，又保持了相对私密性。

建筑单体设计要相对简约。

整体拼接灵活体型丰富对规划适应，可根据地形组织各种空间，使土地利用和空间利用发挥到最佳。

局部设计，要更能体现人性化特点。

建筑立面造型以现代简洁风格为出发点利用墙面玻璃线角共同构筑感观效果，结合结构外露，更能体现整体宏伟，把握现代设计主题。

外立面装修主要以外墙砖和涂料为主，尽可能采用更多节能材料。

统设计空调机位和空调冷凝水下水管。

公建部分设计为区域中特殊设计，整体造型上力求塑造标志性建筑为出发点。

聚交人眼视线。

整体造型和整区建筑风格把握统。

屋顶根据建筑风格，设计简洁明快经济实用。

根据山东省经济适用住房管理办法省政府令第号相关要求经济适用房项目小区内非经营性公共配套设施建设资金，从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中划拨，计入房价中套住房面积控制在平方米〒平方米，小套住房面积控制在平方米〒平方米，经济适用房售价必须严格执行„成本不超过利润‟，实行公开招标，愿意接受此定价开发商才能投标。

建筑物与城市协调小区建筑物与城市规划相协调，与周边环境相协调。

平面布臵和功能要求住宅平面设计和功能要求以两室厅小户型为主，另建有少量三室两厅以满足多人口家庭居住需要小户型面积为平方米，大户型为平方米。

总平面布臵和功能要求项目总平面布臵方案，吸收现代先进规划思想，结合该地段地形条件，考虑住户行为方式和人文特点，采用独特总体对称布局结构形式。

并利用地形变化，根据地形特点，自然环境气候特点，使之形成楼与楼之间高低搭配，形成风格独特，造型新颖，统和谐建筑群体与环境。

配套设施给排水供电供热燃气通风空调等给排水给排水设计设计依据建筑专业提供条件图。

建设方提供有关设计条件。

国家现行设计规范规程。

本项目建筑结构暖调电气和总图等专业提供作业条件图和设计资料。

给水工程用水水质符合国家生活饮用水卫生标准。

本工程水源为陶庄镇自来水厂，供水压力为。

基地周围市政给水管为环状管网。

用水水压本工程分别陶庄镇政给水管道上接二根引入管。

建筑红线内经水表井后，与小区给水管相连接。

市政给水压力为。

给水系统考虑屋面太阳能和低层住户入户压力要求，本工程生活给水共设两套加压系统层中高层建筑层以上部分为高区，其余部分为低区。

二次加压给水系统采用恒压变量生活给水变频调速泵组供水，其供水流量为设计秒流量。

在地下室设食品级不锈钢生活饮用水箱和变频加压泵组。

管材给水支管采用塑铝稳态复合管系列，热熔连接。

立管采用钢塑复合压力管，善公司现有棚户区居民居住问题，同时在相关法律法规规定范围内尽可能创造部分收益，故本项目投资可行。

从财务可持续性分析，拟建项目具有定经济合理性。

从社会资源优化配臵角度分析，项目建设具有定社会意义。

第八章社会影响分析社会影响效果分析经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售住房。

它是具有社会保障性质商品住宅。

具有经济性和适用性特点。

经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中能够适应中低收入家庭承受能力。

适用性是指在住房设计单套面积设定及其建筑标准上强调住房实用效果。

国家和省市逐步出台相应经济适用住房管理办法来规范经济适用房建设。

目前，枣庄房地产业蓬勃发展，但目前来说，更多是商品房开发。

城区形成和再发展是以复杂和综合因素为动因。

个城市新区形成，必然要有足够地理因素交通因素人口因素基础设施因素以及包括商业网点在内服务因素等诸多条件支撑。

定规模商业网点作为城市功能必要条件和外在反映，不仅可以满足人们居住生活需求，还能促进人口集聚和资源流动，催化城市新区建成。

成功商业房地产项目对所在地域区段城市功能结构能产生很大影响，具有显著辐射带动效应，直接体现之就是往往可以带动周边房地产增值。

商业房地产项目可以产生良好社会效益。

商业本身具有对劳动力较强吸纳能力，商业房地产项目建成运营后，能为当地提供大量就业机会，促进所在地区充分就业。

商业项目正常运营，可以形成大量消费，上缴定税金，为经济增长财政收入等做出贡献。

但由于目前枣庄市低收入人群较多，多数居民没有足够经济能力去购买，为此山东省和枣庄市最近几年每年都会鼓励或强制性建设定数量经济适用房来解决低收入人群住房问题。

本项目为房地产开发有限公司开发建设，目是为了改善公司棚户区居民住房问题，项目实施对于枣庄城区规划现代化建设具有重要意义。

社会适应性分析项目位于枣庄市薛城区，在保持优势前提下，积极传播本项目成本优势以及中小户型特点，引导住宅理念，体现项目核心产品竞争力，同时通过切机会宣传，而且要充分利用自身营销水平进行策划，这也是整个项目具备长期竞争优势和旺盛生命力关键所在。

项目所在区域，已经进行了系列相关城市区域规划和开发，目前该区域周围生活配套项目建设逐步齐全，学校商业网点菜场社区服务等与百姓生活相关项目逐渐完善。

项目建成，将成为该区域又道亮丽风景。

必将改善居民居住和生活环境，这对改变城市面貌优化城市布局改变局部生态环境具有积极意义。

社会风险及对策分析影响项目效益不确定等风险因素可以归纳为下列内容建设风险建筑安装工程量人工材料价格机械使用费及取费标准等融资风险资金来源供应量与供应时间等建设工期风险工期延长政策风险枣庄市政府对城区基础设施改造建设投资力度利率及通货膨胀。

见表。

附表风险因素与风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大般很小市场风险市场需求量◎竞争能力◎户型价格◎市场定位◎资源风险土地◎技术风险先进性◎适用性◎可靠性◎工程风险工程好水文地质工程量◎资金风险贷