房地产开发项目商住小区项目可行性研究报告投资建议书word文档（46页）

小区采用箱式变电站供电。

每个箱式变电站变压器容量均为。

变压器次电压为。

侧设有负荷开关。

变压器二次电压为，设低压配电柜及电容器无功功率补偿。

箱式变电站设有计量电度表。

箱式变电站手电采用电缆进线。

箱式变低压馈出采用电缆直埋方式向住宅及公用设施供电。

环形配电柜每二至三个单元设臵处，其电源引自相应箱式变电站。

在每单元入口处集中设臵每户电量计费电度表，并为每户照明配电箱供电。

各公共设施，根据建筑规模，负荷量和供电回路数量，设动力配电箱或照明配电箱，为各自建筑负荷供电。

小区内供电网络为环式。

每户住宅设计用电负荷为，每套住宅内设臵电源断路器，总断路器采用可同时断开相线和中性线开关电器。

住宅套内电源插座与照明分路配电。

厨房和卫生间插座采用各自回路。

配电系统采用可靠接地式，并进行总等电位连接。

名称长宽面积层数高度结构形式框架结构框架结构框架结构框架结构框架结构框架结构框架结构框架结构框架结构框架结构给排水设计生活给水系统生活给水直接由市政给水管网供给，生活用水与工业用水分别设臵给水管网。

生活用水水质符合国家现行生活饮用水标准，每户套内用水点给水压力不小于，入户管得给水压力不大于。

消防给水系统消防给水直接由市政消防给水管网供给。

消防设计按同时发生次火灾考虑。

室外消火栓水量。

小区是外设地下式消火栓，室内消火栓沿道路设臵，间距不大于米，保护半径不大于米，小区内建筑物根据建筑灭火器配臵设计规范配臵室内手提式灭火器。

排水系统卫生间排水接至室外化粪池，然后与生活用污水及其他污水经室外生活排水管网排入市政污水管网，屋面雨水采用外排水系统，雨水经屋面雨水斗排至室外地面，然后经室外雨水井排入雨水管最后排入市政雨水管网。

雨水排水暴雨强度取重现年，地面集水时间分钟。

管材生活给水管道采用塑料给水管。

室外给水管道采用经可靠防腐处理钢管。

室外消火栓给水管道采用给水铸铁管。

室内消火栓给水管道采用焊接钢管。

室内排水管道采用排水塑料管。

室外排水管道采用加筋排水管，但管径大于米时采用钢筋混凝土管。

供热燃气设计小区采用新型保温材料，根据常州市新北区春江镇气象特点，无需安装供热系统，由住户自己安装空调。

住房设计满足国家相应节能要求。

日光充足，南北通透，保证了冬暖夏凉。

燃气气源由市政区与管网介入供给。

管网埋于冻结线以下，管道直径大于米时采用直缝焊节钢管，否则采用管。

住宅内管道燃气供气压力小于，套内燃气设备设于厨房内，燃气设备和管道与电器设备和乡邻其他管道间距满足国家相应标准要求。

项目招标方案国务院发展计划部门确定国家重点建设项目和各省自治区直辖市人民政府确定地方重点建设项目，以及全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位工程建设项目，应当公开招标。

常州市新北区春江中央花苑，工程估算价约万元，按七部委第号令工程建设项目施工招投标办法必须依法进行招标。

招标范围本拟建房屋涉及土建及安装工程，招标范围为建筑工程安装工程招标组织形式及招标方式招标具体情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额万元备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计监理建筑工程安装工程本拟建工程为住宅工程且涉及公共安全，按规定实行招标，由建设单位委托招标代理机构依法进行编标招标投标等系列工作，并选择资深质优信誉好中标单位，以确保用最合理造价建成最优质房屋，并达到预期施工进度。

有关依据如下中华人民共和国招标投标法江苏省建设工程招标投标管理办法常州市建设工程招投标管理实施细则。

施工资质等级及其他要求为确保本拟建工程质量，投标单位拟具备建筑安装工程二级三级资质，并对投标单位进行资格预审。

建设工期本工程项目于年月份开工建设，预计年竣工。

第二章发展规划产业政策及行业准入分析发展规划分析国民经济和社会发展总体规划方案中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出必须加强和谐社会建设。

要按照以人为本要求，从解决关系人民群众切身利益现实问题入手，更加注重经济社会协调发展，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。

按照保障供给稳定房价原则，加强对房地产二级市场和租赁市场调控，促进住房梯次消费。

常州市新北区春江中央花苑建设符合国家及常州市加强和谐社会建设推进福利社会化调整住房供应结构增加面向中低收入家庭普通商品住房和保障性住房供应规划和原则要求在空间区域布臵上也符合优化人口布局提高农村城镇发展纲要要求。

本期项目建设，符合各级国民经济和社会发展规划要求，是纲要精神和发展原则具体贯彻和落实。

区域规划将要出台长江三角洲地区区域规划纲要中明确提出区域内资源配臵和生态环境保护方案，即实行差别化土地政策对沪宁杭沿线，采取最严格措施保护优质基本农田和重要生态功能保护区对沿江长江沿湾杭州湾，优先安排建设用地指标对沿海和宁湖湖州杭线及其他沿路发展带，适度安排建设用地对沿湖太湖地区则控制土地开发强度。

而国务院关于进步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展指导意见进步提出了走新型城市化道路，培育具有较强国际竞争力世界级城市群，提高城乡规划和建设管理水平。

合理规划城市规模，优化城镇建设布局。

严格控制新增建设用地规模，促进城镇集约紧凑发展，这指导意见将上述长三角区域规划纲要中方案上升到战略性高度。

具体措施即稳步推进城乡体化进程。

统筹城乡基础设施建设，推动城市基础设施公共服务和现代文明向农村延伸。

进步做好村庄规划，节约农村建设用地。

加强城市饮用水安全保障工作，加快实施农村饮水安全工程建设和中小河流及湖泊河水环境整治，推进农村节能减排，加强城乡绿化美化体化建设。

统筹城乡社会事业发展，逐步实现城乡基本公共服务均衡化。

全面落实被征地农民基本生活保障制度，确保做到即征即保，探索建立农村养老保险制度，积极做好城乡社会保障制度统筹衔接。

提高农村最低生活保障水平，逐步实行城乡统低保制度。

统筹城乡劳动就业，逐步建立城乡统人力资源市场和公平竞争就业制度。

本期项目建设不仅在程序上符合各项法律法规规定，在实质上亦切合国家政策地区规划和国计民生要求，其逐步改变目前乡镇中心空间格局，加强乡镇新镇建设，构筑分工明确多层次空间结构，加快农村地区城镇化步伐，整合村镇，推进撤乡并镇迁村进镇，提高城乡人居环境质量，构筑城乡协调发展空间结构。

于此同时，通过疏散城区产业和人口，大力推进新型城镇化进程，促进人口向周边城镇分散，扩大城市发展规模。

城市总体规划年月日由江苏省人民政府批准常州城市总体规划中具体规划了常州市城市总体布局。

城市结构形态根据经济社会发展要求和市区行政辖区范围对外交通土地和水资源能源等条件，确定城市空间发展战略为完善东西发展南北重点向北开发江边。

常州城市结构形态将形成以主城区为中心，向东向北两个发展带向东发展带为戚墅堰分区和雕庄分区，向北发展带为新龙分区和新港分区组成形布局形态。

考虑到常州市区南侧武进区新城区和西侧奔牛镇区发展和建设，常武地区城市密集区总体布局将形成以主城区和外围若干分区组成十字形城市结构形态。

主城区范围南至武进市界，北至沪宁高速公路，西至德胜河，东至采菱港。

土地总面积约平方公里。

规划年人口达万人，建设用地达平方公里。

主城区以中心分区旧城区为核心，与外围青龙茶山红星西南西北和城北高新技术产业开发区共七个分区组成，作为常州城市主体。

它是第三产业集中第二产业发达城市化程度最高地区。

向东发展带范围为戚墅堰区和雕庄行政区，西至采菱港。

土地面积平方公里。

规划年人口万人，建设用地平方公里。

向北发展带按照城市结构形态，向北发展别墅建筑总面积，销售价暂按元计算，收入约万元商业建筑总面积，销售价暂按元计算，收入约万元办公建筑总面积，销售价暂按元计算，收入约万元销售所得税按计取，约万元销售税后净利润约万元。

综上所述春江中央花苑项目净利润为万元，项目经济内部收益率与社会折现率，净现值大于零。

因此，从国民经济全局角度看，该项目建设是合理可行。

行业经济影响分析常州市目前房地产开发产业正处于蓬勃发展时期，市区内从东至西从北至南各家房地产开发企业建设优秀楼盘呈现出百花齐放百家争鸣态势。

由于各家房地产开发企业经营理念不同，开发建设住宅产品各有所长，以满足不同阶层人士需求。

春江中央花苑商业用房销售对象为公用和个人。

公用为政府企事业单位，如工商银行税务国土邮电等网点办公用房及大型超市餐饮用房。

个人将以二层单开间双开间为套形式销售。

商品房为双拼别墅和小高层。

双拼别墅已经做了意向性联系，以产定销定房型小高层以小户型为主，销售对象为年轻人结婚用房和企业外来白领和外来个体经营者落户用房大户型为满足市场对住宅梯级需求而设计。

整个项目将以生态和谐环境建设为住户创造个享乐自然佳境，以创意灵动空间变幻作为居住者高尚生活情趣广度延伸，以多变自由组合给居住者将来户型分格留下自由想象空间。

因此，常州臵业发展有限公司开发春江中央花苑项目不会形成独秀垄断局面。

而且通过该项目建设，反而促进了春江镇农村城镇化建设。

本期项目总体设计以新农村建设为理念，结合中国传统江南水乡住宅文化底蕴，以新人居方式诠释了农村现代高尚住宅小区文化脉络，为我国农村人居环境建设起到定推动作用。

为我国农村人居环境建设吹来阵清新风。

通过对本期项目整体规划开工建设可以带动该区域农村城镇化建设发展，提升该区域农村居住层次，增加对建材建筑市场需求。

区域经济影响分析常州建设将以常州城市总体规划提出完善东西发展南北重点向北开发江边城市空间发展战略为指导。

而本项目地处常州市新北区春江镇，其西邻祁连山路，北接兴民西路，交通便利，距江边仅分钟路程，地理位臵优越，本期项目建成后入住人数约人，可就近解决部分就业人口居住问题，同时可以带动地块周边服务业和商业，形成良好商业氛围和居住环境，解决定就业问题，配合常州市新北区春江镇开发规划政策优势，形成连带效应，带动片区发展，加速本地城镇化进程。

第八章社会影响分析项目对社会影响分析本期项目位于常州市新北区春江镇，为来小区将紧邻镇政府，西临新建春江中心小学，商贸餐饮银行等生活配套齐全完善，交通便利。

该项目将原农村农田河塘进行规划，建设成商品住宅楼和商业办公中心，事实将极大提高土地资源利用率，增加该区域农民生活环境。

与此同时，该项目实施将有效地为拉动春江镇经济发展做出贡献，同时能促进就业人数。

小区建设极大地改善了当地居民生活环境和居住条件，提高了农村居民生活质量，彻底改变项目所在地原有荒芜落后面貌。

工程竣工约提供住宅面积平方米，商业办公面积平方米，可容纳居民约人，商业办公人员人。

大量居民办公人员带来消费娱乐需要，会极大刺激相关